关键要点：香港物业税申报
- 税率：按应评税租金净收益的 15% 统一税率征收
- 标准扣除额：自动扣除 20% 的修葺及支出免税额
- 申报截止日期：自发出之日起 1 个月内（纸质申报）/ 2 个月内（“税务易”在线申报）
- 课税年度：4 月 1 日至翌年 3 月 31 日（例如：2024/25 年度为 2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日）
- 所需表格：共同拥有物业填写 BIR57 / 单独拥有物业填写 BIR60
- 缴税安排：暂缴税分两期缴纳（11 月和 4 月）
业主必读：香港物业税指南
香港物业税是对位于香港特别行政区境内的土地及/或建筑物的业主就其出租物业所得租金收入征收的直接税。无论您是本地还是海外业主、个人还是企业业主，了解申报流程对于确保合规并优化税务义务都至关重要。
香港税务局（IRD）根据《税务条例》管理物业税。税款按租金收入应评税净值的 15% 标准税率计算，且已扣除法定 20% 的修葺及支出免税额。
谁需要申报物业税报税表？
如果您符合以下条件，则必须申报物业税报税表：
- 在香港拥有产生租金收入的物业
- 是出租物业的联名拥有人或分权共有人
- 向租客收取租金、租约顶费或不可退还的押金
- 担任海外物业业主的代理人
单独拥有与联名拥有
单独拥有的物业：在您的个别人士报税表（表格 BIR60）中申报租金收入。
联名拥有或共同拥有的物业：每处物业均须单独填写一份物业税报税表（表格 BIR57）。这适用于您与其他一至三位人士（包括个人、法团或其他实体）共同拥有物业的情况。
物业税报税表及申报方式
表格 BIR57：物业税报税表
表格 BIR57 是用于联名拥有或共同拥有物业的官方物业税报税表。税务局通常会在每年 4 月的第一个工作日发出这些报税表，并附有“附注及说明”以指导您完成填写。
申报期：
- 正常课税年度：4 月 1 日至 31 日（例如 2024/25 年度涵盖 2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日）
- 购入年份：购买日期至 3 月 31 日
- 出售年份：4 月 1 日至停止拥有权之日
申报方式：纸本申报与“税务易”网上申报
纸本申报：
- 截止日期：自发出之日起 1 个月内
- 将填妥的 BIR57 表格邮寄至税务局
「税务易」电子申报（推荐）：
- 截止日期：发件日起 2 个月（自动延期）
- 可通过台式电脑、平板电脑或移动设备全天候 24/7 访问
- 支持移动端的自适应平台，支持「智方便」/「智方便+」登录（2025年更新）
- 安全数字化提交，并提供确认收据
- 在申报和缴税截止日期前发送电子提醒讯息
- 在线追踪申报状态并以电子方式查看评税通知书
分步申报指南
第 1 步：注册「税务易」（首次使用者）
如果您之前未使用过「税务易」：
- 访问「税务易」官方网站 (www.gov.hk/etax)
- 点击“申请「税务易」密码”
- 提供您的香港身份证（HKID）或同等身份证明文件
- 输入您的纳税人识别号（TIN）
- 等待启动码（将在 2 个工作日内寄出）
- 使用启动码完成注册
替代方案：使用「智方便」或「智方便+」数码凭证登录即可即时访问。
第 2 步：进入您的物业税报税表
- 登录「税务易」个人税务门户（ITP）
- 选择“查看服务”
- 选择适用的报税表表格：
- 共同拥有的物业适用 BIR57
- 用于独资拥有物业的 BIR60 表格
- 选择相关的课税年度（例如：2024/25）
第 3 步：填写物业税报税表
第 1 部分：物业资料
- 出租物业的完整地址
- 物业性质（住宅、商业、工业）
- 拥有权详情及所占份额（适用于联名拥有）
第 2 部分：出租情况
- 注明该物业在年内是否已出租（勾选“是”或“否”）
- 如未出租，则无需填写进一步详情
第 3 部分：租金收入详情（第 4.1 至 4.4 部分）
- 应评税值：年内收取或应收取的租金总额
- 包括：月租、租约顶费、顶手费、不可退还的按金、收回的无法追讨租金
- 租期：每段租约的开始和结束日期
- 租客资料：姓名/名称及联系方式
第 4 部分：扣除项目
- 业主缴纳的差饷：仅限由您实际缴纳的政府差饷（非租客缴纳）
- 无法追讨的租金：证实无法收回的租金
- 20% 标准扣除额：由税务局自动扣除（无需进行任何操作）
重要提示：地税、管理费、保险费、装修费和翻新费用均不可在物业税项下扣除。但若符合资格，您可以在个人入息课税项下申索扣除这些费用。
步骤 4：核对并提交
- 核对所有填写信息的准确性
- 确保所有租赁期和金额均准确无误
- 核实所申索的扣除项目属于准予扣除类别
- 通过“税务易”进行电子提交
- 保存确认收据和参考编号
步骤 5：接收评税通知书并缴款
提交报税表后，税务局将发出评税通知书，其中载明：
- 应评税净值（租金收入扣除差饷及 20% 法定免税额）
- 应缴物业税（应评税净值的 15%）
- 缴税截止日期
暂缴税缴付时间表：
- 第一期：通常在 11 月到期
- 第二期：通常在次年 4 月到期
通过“税务易”缴款的方式：
- 网上银行（缴费灵、网上银行）
- 信用卡付款
- 银行自动柜员机转账
- 直接付款授权
所需文件清单
请将以下文件保存至少 7 年：
- 租约：所有出租期间已签署的租赁合同
- 租金记录：银行对账单、收据或租金支付记录
- 差饷收据：您作为业主缴纳政府差饷的证明
- 无法追讨租金的证明文件：追讨记录及坏账注销证明
- 物业购置文件：买卖协议（适用于购入当年）
- 授权书：委托授权书或授权信（适用于代表业主申报的代理人）
- 香港身份证或护照：所有物业业主的有效身份证明文件
- 税务档案编号：以往往来信函中的纳税人识别号 (TIN)
特殊申报情形
为海外物业业主申报
如果您居住在香港境外，或是代表海外业主行事的授权代理人：
- 获取物业业主的书面授权
- 在报税表中附上委托授权书或授权信的副本
业主无法签署的情况
如果物业业主无法书写或签署：
- 盖章、打指印或符号（如“X”）均可作为有效签署
- 必须由年满 18 岁或以上的人士见证
- 见证人必须签署、注明日期并提供全名及香港身份证号码
新出租通知
如果您之前申报“无租金收入”但随后将物业出租：
- 立即以书面形式通知税务局
- 在信函中提供租赁详情，或
- 填写表格 IR6129——“出租物业通知书”
缓缴申请
如果您符合缓缴（延期缴税）资格：
- 在缴税截止日期前不少于 28 天以书面形式提出申请，或
- 在发出暂缴物业税通知书后 14 天内提出申请（以较迟者为准）
- 提供支持缓缴申请的证明理由
了解物业税计算方式
物业税的计算方法
应评税值
租金总收入（租金 + 顶手费 + 不可退还的押金）
减：业主支付的差饷
= 调整后应评税值
减：20% 标准扣除额（修葺及支出免税额）
= 应评税净值
× 15%（物业税税率）
= 应缴物业税
计算示例
情景：您以每月 HKD 30,000 出租一处物业。年内您支付了 HKD 15,000 的政府差饷。
年度租金收入：HKD 30,000 × 12 = HKD 360,000
减：业主支付的差饷 = HKD 15,000
调整后应评税值 = HKD 345,000
减：20% 免税额 (345,000 × 20%) = HKD 69,000
应评税净值 = HKD 276,000
物业税 @ 15% = HKD 41,400
哪些项目可以及不可扣除
准予扣除的项目
- 业主支付的政府差饷
- 不能追讨的租金（须证实）
- 20% 法定免税额（自动扣除）
不可扣除的项目
- 地租
- 管理费
- 物业保险
- 装修/翻新费用
- 按揭利息*
*符合资格人士可在个人入息课税下申请扣除按揭利息
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