了解共有财产的财产税

您是否正在考慮在香港購買或已經與家人、朋友或商業夥伴共同擁有房產？共同所有權可能是進入房地產市場的絕佳方式，但它具有每個投資者都應該了解的獨特的稅收影響和法律考慮因素。從租金收入如何徵稅到您想要出售股份時會發生什麼，應對共同擁有的房產的複雜性需要仔細的規劃和專業知識。

了解共有財產的財產稅

當您在香港共同擁有一處房產時，每個業主都有責任就所產生的任何租金收入繳納房產稅。財產稅制度按地域運作，這意味著只有來自香港的租金收入才需納稅。目前的財產稅稅率為 15%，適用於應稅淨值 (NAV)。

如何計算共同業主的財產稅

讓我們用一個實際的例子來分解計算。假設您和一位合夥人共同擁有一套住宅物業，年租金收入為港幣30萬元，你們各擁有50%：

共有財產的印花稅影響

2024年，香港房地產交易的印花稅格局發生了重大變化。截至2024年2月28日，政府廢除了三項關鍵的需求方管理措施：

• 特別印花稅 (SSD)： 之前適用於購買後 3 年內出售的房產
• 買方印花稅 (BSD)： 之前適用於非香港永久性居民
• 新住宅印花稅 (NRSD)： 之前適用於第二個或後續住宅物業

這意味著共有人現在在購買、出售或轉讓房產股份時只需要考慮標準從價印花稅。

當前印花稅稅率（自 2024 年 2 月起）

當在共同所有者之間轉讓所有權時（例如，一個合夥人買斷另一合夥人），印花稅是根據所轉讓股份的對價或市場價值（以較高者為準）計算的。

共同所有權的法律結構

選擇正確的共同所有權法律結構對於稅收效率和法律保護至關重要。香港提供多種選擇：

1. 共同租賃

這是非關聯方之間最常見的共同所有權結構。每個所有者都持有不同的、可單獨轉讓的股份（可以是不等的百分比）。死亡後，該份額將轉移到所有者的遺產，而不是自動轉移到其他共同所有者。

2. 聯權共有

通常由已婚夫婦或家庭成員使用。所有業主對整個財產享有平等的權利。如果一位所有者去世，其份額將通過“生存權”自動轉移給倖存的所有者。

3. 公司所有權

通過公司持有財產可以提供責任保護，但會帶來公司稅務方面的考慮。該公司將按企業稅率繳納租金收入利得稅（首200萬港元為8.25%，其餘為16.5%）。

稅務報告和合規要求

共同所有人必須勤勉地履行納稅申報義務。以下是您需要了解的內容：

1. 個人納稅申報表：每位共有人必須在其個人納稅申報表 (BIR60) 中申報其租金收入份額。稅務局 (IRD) 每年 5 月初發布納稅申報表。
2. 房產稅申報表：如果房產產生租金收入，您必須為每處房產填寫並提交房產稅申報表 (BIR57)。
3. 記錄保存：保留記錄至少 7 年，包括租賃協議、費用收據、銀行對賬單以及與租戶的通信。
4. 付款截止日期：財產稅通常分兩期繳納 - 每年 1 月和 4 月。

針對不同場景的特殊考慮

家族共同所有權

與家庭成員共同擁有時，請考慮潛在的遺產稅影響（儘管香港沒有遺產稅）和年度贈與津貼的使用。家長每年最多可以向每個孩子贈送港幣 220,000 元，且不涉及稅務問題。

商業合作夥伴共同所有權

對於商業夥伴來說，該財產可以被視為商業資產。如果共同所有權的結構是房地產投資的合夥企業，並且該活動構成貿易或業務，則可以徵收利得稅，而不是財產稅。

外國共同所有人

非居民共有人面臨與居民相同的納稅義務。他們必須指定一名香港代理人處理稅務事宜或直接與稅務局打交道。除非做出適當安排，否則向非居民支付的租金可能需要繳納預扣稅。

在香港共同擁有房產可能是一種明智的投資策略，可以提供共同的財務責任和潛在的更大購買力。然而，稅收和法律影響需要仔細規劃和持續管理。通過了解您的義務、選擇正確的結構並與共同所有者保持明確的協議，您可以最大限度地提高利益，同時最大限度地降低風險。請記住，稅法不斷發展，因此定期諮詢合格的稅務專業人士對於保持合規性和優化您的投資策略至關重要。