税务新闻与更新

2025-26 年香港楼价

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2025-26 年香港楼价
税务新闻与更新

重要事实：2025-26年度香港差饷

  • 非住宅物业：按应课差饷租值的5%统一征收
  • 住宅物业（应课差饷租值 ≤ $550,000）：按应课差饷租值的5%征收（占物业总数的98%）
  • 住宅物业（应课差饷租值 > $550,000）：实行累进差饷征收率：
    • 首$550,000按5%征收
    • 其后$250,000按8%征收
    • 超过$800,000的余额按12%征收
  • 地租：按应课差饷租值的3%征收（适用于新界、界限街以北地区以及1985年5月27日后批出的土地契约）
  • 缴费时间表：按季预缴（4月、7月、10月、1月）
  • 2025-26年度差饷宽减：2025-26年度第一季（2025年4月至6月）每户上限为$500
  • 估价依据日期：2024年10月1日（2025年4月1日生效）

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了解香港物业差饷制度

香港的差饷是对住宅和商业物业征收的一种物业税。差饷由差饷物业估价署（RVD）负责征收与管理，所得款项用于资助基础公共服务和基础设施建设。无论您是物业业主、房东还是租客，了解差饷的计算方式对财务规划都至关重要。

什么是应课差饷租值？

应课差饷租值是香港差饷制度的基石。它是指物业在指定的估价依据日期，假设处于空置并可供出租的状态下，在公开市场上估计可得的年租金。

评定应课差饷租值的关键假设：

  • 物业处于空置并可供出租的状态
  • 租客承担所有通常由租客支付的差饷及税款
  • 业主承担地租、修缮费用、保险费以及其他日常维护开支
  • 估价反映基准日的公开市场情况

    • 差饷物业估价署（RVD）采用租金比较法评估应课差饷租值，考量的因素包括：

    • 物业面积和楼龄
    • 地理位置与交通便利程度
    • 装修品质及配套设施
    • 交通连接及周边生活配套
    • 邻近区域的可比租金交易记录

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    2025-26年度差饷结构：累进差饷制度

    自2025年1月1日起，香港对较高价值的住宅物业实施累进差饷制度，同时对大多数普通物业及所有非住宅物业继续维持单一征收率。

    差饷征收率

    物业类型 应课差饷租值范围 差饷征收率
    非住宅
    （商业、工业、写字楼）    		 所有租值 5%
    住宅
    （居所）    		 ≤ $550,000 5%
    首 $550,000
    （适用于租值 > $550,000）    		 5%
    其后的 $250,000
    ($550,001 - $800,000)    		 8%
    其余部分
    (> $800,000)    		 12%

    重要提示：累进差饷制度仅影响约 2% 的私人住宅物业（约 42,000 个物业单位）。其余 98% 的住宅物业继续按 5% 的标准税率缴纳差饷。

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    计算公式

    标准税率计算（非住宅物业及应课差饷租值 ≤ $550,000 的住宅物业）

    全年差饷 = 应课差饷租值 × 5%

    每季差饷 = (应课差饷租值 × 5%) ÷ 4

    累进税率计算（应课差饷租值 > $550,000 的住宅物业）

    全年差饷 =

    • ($550,000 × 5%) +
    • ($550,001 至 $800,000 的金额 × 8%) +
    • (超过 $800,000 的金额 × 12%)

    每季差饷 = 全年差饷 ÷ 4

    地租计算

    全年地租 = 应课差饷租值 × 3%

    季度地租 = (应课差饷租值 × 3%) ÷ 4

    地租适用范围：地租适用于新界（根据延长至2047年6月30日的新界租契）、九龙界限街以北地区、离岛的物业，以及在1985年5月27日之后获批的任何土地契约物业。

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    分步计算指南

    步骤 1：确定您的应课差饷租值

    可通过以下途径查询您物业的应课差饷租值：

    • 每季度的“征收差饷及／或地租通知书”
    • 差饷物业估价署“物业资讯网”（www.rvdpi.gov.hk）
    • 差饷物业估价署网站（www.rvd.gov.hk）
    • 亲临长沙湾政府合署15楼进行现场查询

    步骤 2：确定您的物业类型

    确定您的物业属于：

    • 住宅物业：独立屋、分层住宅、公寓
    • 非住宅物业（商业）：商铺、写字楼、工厂、工业单位

    步骤 3：适用相应征收率

    • 非住宅物业：适用 5% 征收率
    • 住宅物业（应课差饷租值 ≤ $550,000）：适用 5% 征收率
    • 住宅物业（应课差饷租值 > $550,000）：适用累进征收率

    步骤 4：计算地租（如适用）

    若您的物业须缴纳地租，则按应课差饷租值的 3% 计算。

    步骤 5：除以 4 计出每季应缴款额

    差饷及地租须按季预缴。

    步骤 6：扣减任何宽免额

    2025-26年度第一季（2025年4月至6月）可享最高达$500的差饷宽减。

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    实例计算

    范例 1：标准住宅物业

    物业详情：

    • 类型：住宅（九龙区住宅单位）
    • 应课差饷租值：$300,000
    • 须缴交地租：是

    计算：

    全年差饷 $300,000 × 5% = $15,000
    每季差饷 $15,000 ÷ 4 = $3,750
    全年地租 $300,000 × 3% = $9,000
    每季地租 $9,000 ÷ 4 = $2,250
    每季应缴总额 $6,000
    2025-26年度第1季（扣除$500宽减后） $5,500

    全年总额：$24,000（$6,000 × 4个季度，扣除第1季$500宽减 = 2025-26年度为$23,500）

    范例 2：中价物业（适用累进差饷制）

    物业详情：

    • 类别：住宅（半山区住宅公寓）
    • 应课差饷租值：$700,000
    • 须缴纳地租：是

    计算：

    全年差饷（累进税制）：

    • 首 $550,000 按 5% 计算 = $550,000 × 5% = $27,500
    • 随后的 $150,000 按 8% 计算 = $150,000 × 8% = $12,000
    • 全年差饷总额 = $39,500
    每季差饷 $39,500 ÷ 4 = $9,875
    全年地租 $700,000 × 3% = $21,000
    每季地租 $21,000 ÷ 4 = $5,250
    每季应缴总额 $15,125
    2025-26 年度第 1 季（扣除 $500 宽减） $14,625

    全年总计：$60,500（$15,125 × 4 个季度，扣除第 1 季 $500 宽减额后，2025-26 年度为 $60,000）

    示例 3：豪宅物业（适用全部累进差饷级别）

    物业详情：

  • 类型：住宅（山顶豪华公寓）
  • 应课差饷租值：$1,200,000
  • 须缴纳地租：是

    • 计算：

    全年差饷（累进制）：

    • 首 $550,000 @ 5% = $550,000 × 5% = $27,500
    • 其次 $250,000 @ 8% = $250,000 × 8% = $20,000
    • 余额 $400,000 @ 12% = $400,000 × 12% = $48,000
    • 全年差饷总额 = $95,500
    每季差饷 $95,500 ÷ 4 = $23,875
    全年地租 $1,200,000 × 3% = $36,000
    每季地租 $36,000 ÷ 4 = $9,000
    每季应缴总额 $32,875
    2025-26年度第1季（扣除$500宽减额） $32,375

    全年总额：$131,500（$32,875 × 4个季度，扣除第1季$500宽减额 = 2025-26年度为$131,000）

    示例 4：商业物业

    物业详情：

    • 类型：非住宅（尖沙咀零售商铺）
    • 应课差饷租值：$800,000
    • 须缴纳地租：是

    计算：

    全年差饷 $800,000 × 5% = $40,000
    每季差饷 $40,000 ÷ 4 = $10,000
    全年地租 $800,000 × 3% = $24,000
    每季地租 $24,000 ÷ 4 = $6,000
    每季应缴总额 $16,000
    2025-26年度第1季（扣除$500宽减后） $15,500

    全年总额：$64,000（$16,000 × 4个季度，减去第1季度的$500宽减 = 2025-26年度应缴$63,500）

    备注：商业物业无论应课差饷租值高低，均统一适用5%的差饷征收率。

    示例 5：工业物业

    物业详情：

    • 类型：非住宅（位于葵涌的工业单位）
    • 应课差饷租值：$200,000
    • 须缴纳地租：是

    计算：

    全年差饷 $200,000 × 5% = $10,000
    每季差饷 $10,000 ÷ 4 = $2,500
    全年地租 $200,000 × 3% = $6,000
    每季地租 $6,000 ÷ 4 = $1,500
    每季应缴总额 $4,000
    2025-26年度第1季（扣除$500宽减后） $3,500

    全年总额：$16,000（$4,000 × 4个季度，扣除第1季度的$500宽减 = 2025-26年度为$15,500）

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    缴费时间表及截止日期

    季度缴费期

    差饷及地租须按季预缴。香港财政年度为4月至次年3月，共分为四个季度：

    季度 涵盖期间 征收通知书发出日期 缴费截止日期
    第1季度 4月至6月 3月中旬 3月底 / 4月初
    第2季度 7月至9月 6月中旬 6月底 / 7月初
    第3季度 10月至12月 9月中旬 9月底 / 10月初
    第4季度 1月至3月 12月中旬 12月底 / 1月初

    缴费方式

    差饷物业估价署（RVD）提供多种便捷的缴费方式：

    逾期缴费罚则

    重要提示：逾期缴款将收取严格的附加费/罚款

    即时（逾期付款后） 按未缴金额加征5%附加费
    缴款截止日期后6个月 按欠款总额（包括最初加征的5%附加费）再加征10%附加费
    持续不缴款 在小额钱债审裁处（欠款 ≤ $50,000）或区域法院（欠款 > $50,000）提起法律诉讼
    法院判决后 署长可针对该物业登记押记令
    拖欠地租 政府有权收回该物业并使其归属政府

    即使提出反对仍须缴款：如果您对应课差饷租值提出反对（表格 R20A），您仍必须在缴款截止日期前缴清征收的差饷。反对成功后所作的任何调整均会追溯计算，并在后续的征收通知书中体现。

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    2025-26年度差饷宽减

    根据《2025-26年度财政预算案》公布，香港特区政府将提供差饷宽减，以减轻业主和租户的财务负担。

    宽减详情

    • 宽减期：2025-26年度第一季度（2025年4月至6月）
    • 金额：每个应课差饷物业单位最高$500
    • 适用范围：住宅及非住宅物业
    • 申请方式：自动生效 - 无需申请
    • 涵盖范围：仅抵扣应缴差饷（不适用于地租）

    运作方式：

    宽减示例

    第一季度应缴差饷（宽减前） 适用宽减额 应缴金额
    $300 $300 $0
    $500 $500 $0
    $1,500 $500 $1,000
    $3,750 $500 $3,250
    $10,000 $500 $9,500

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    对您的应课差饷租值提出反对

    如果您认为您物业的应课差饷租值不正确或评定不公，您有权提出反对。

    反对程序

    关键信息：

    • 反对期限：3月17日至5月31日（适用于2025-26年度估价）
    • 提交方式：提交表格 R20A（通过差饷物业估价署网站提交电子表格或提交纸质表格）
    • 生效日期：2025年4月1日（适用于2025-26年度估价册）
    • 依据日期：2024年10月1日

    重要要求：

    1. 继续缴纳差饷：提出反对并不会暂停您的缴费义务
    2. 提供佐证：提交可比租金信息以支持您的主张
    3. 等待决定：差饷物业估价署将进行审核并作出决定
    4. 追溯调整：如果反对成功，变更将追溯至4月1日生效，多缴款项将在后续的征收通知书中予以退还

    在哪里查询您的应课差饷租值

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    谁来缴纳：业主还是租客？

    缴纳物业差饷和地租的法律责任取决于租赁协议的约定：

    一般规则

    业主/房东：在法律上有责任向差饷物业估价署缴纳费用

    租赁协议

    • 租客缴纳差饷：如租约中明确规定，由租客向业主偿付（通常包含在月租内或作为单独费用收取）
    • 业主缴纳差饷：常见于租金“包含差饷”的某些租赁协议中
    • 混合安排：部分租约由双方分摊差饷和地租

    重要提示

    • 无论内部如何约定，对于未缴差饷，差饷物业估价署将向业主追缴
    • 请仔细核对您的租赁协议，以了解费用由谁承担
    • 任何差饷宽减均惠及差饷缴纳方（按协议规定）

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    常见问题解答

    问题 1：应课差饷租值多久更新一次？

    回答：应课差饷租值通过全面重估每年复核一次。2025-26年度的租值以2024年10月1日的租金水平为基准，并于2025年4月1日起生效。

    问题 2：空置物业可以免缴差饷吗？

    回答：不可以。无论物业是占用还是空置，均需缴纳物业差饷。应课差饷租值是根据估计的市场租金价值计算的，而非基于实际占用情况。

    问题 3：所有物业都需要缴纳地租吗？

    回答：不是。地租主要适用于：

    • 新界的物业（租契延长至2047年6月30日）
    • 九龙界限街以北的物业
    • 离岛物业
    • 1985年5月27日之后批出的任何土地契约

    香港岛界限街以南的物业以及部分较早期的九龙租契物业可能无需缴纳地租。

    Q4: 我可以按年而不是按季度缴纳差饷吗？

    答案：不可以。法律规定须按季预缴。不过，您可以设置自动转账来自动完成每季度的缴费。

    Q5: 如果我的物业正在装修，会发生什么情况？

    答案：装修期间仍须缴纳差饷。但是，如果进行了重大的结构改动，您应当通知差饷物业估价署（RVD），因为这可能会影响未来评估的应课差饷租值。

    Q6: 累进差饷制度对车位有何影响？

    答案：独立评估（拥有独立应课差饷租值）的住宅车位，如果其应课差饷租值超过 $550,000，则须适用累进差饷制度。这种情况较为罕见，但可能会出现在豪宅发展项目的优质车位上。

    Q7: 非牟利机构是否有豁免？

    答案：某些物业可能符合差饷豁免资格，包括部分用于慈善、教育或宗教目的的物业。豁免申请须连同证明文件一同向差饷物业估价署提出。

    Q8: 如果我不同意差饷物业估价署的反对决定该怎么办？

    答案：如果您对差饷物业估价署就应课差饷租值反对意见所作出的决定不满意，可以向土地审裁处提出上诉。

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    快速参考：差饷计算工具

    差饷物业估价署官方计算器

    差饷物业估价署提供在线计算器，用于估算您的差饷及地租：

    URL： https://www.rvd.gov.hk/en/our_services/calculator.html

    使用方法：

    1. 选择您的物业类型（住宅或非住宅）
    2. 输入您的应课差饷租值
    3. 点击“计算”
  • 查看年度和季度差饷及地租

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    汇总对比表

    物业类别 应课差饷租值 差饷计算 地租
    非住宅（全部） 任何金额 RV × 5% RV × 3%（如适用）
    住宅 ≤ $550,000 RV × 5% RV × 3%（如适用）
    住宅 $550,001 - $800,000 ($550k × 5%) + (超出部分 × 8%) RV × 3%（如适用）
    住宅 > $800,000 ($550k × 5%) + ($250k × 8%) + (超出部分 × 12%) RV × 3%（如适用）

    核心要点

    需要专业的税务建议？

    物业差饷只是香港房地产税务的一个方面。如需关于房地产投资、租金收入税、印花税及税务筹划策略的全面建议，请咨询深谙香港税制细节的专业税务人士。

    免责声明：本文提供截至 2025 年 12 月关于香港物业差饷计算的一般信息。税法和征收率可能会发生变动。尽管已尽一切努力确保准确性，但本信息不应被视为专业税务建议。物业业主应向差饷物业估价署核实当前征收率，并针对自身具体情况咨询合资格的税务顾问。

    最后更新：2025 年 12 月
    文章 ID：19271

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