2025-26 年香港樓價

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了解香港物業差餉制度

香港的差餉是向住宅及商業物業徵收的一種物業稅項。差餉由差餉物業估價署（RVD）負責管理及徵收，所得款項用於支持各項主要公共服務和基礎建設。無論你是物業擁有人、出租業主還是租客，了解差餉的計算方式對財務規劃都至關重要。

甚麼是應課差餉租值？

應課差餉租值是香港差餉制度的基石。它是指物業在指定的估價依據日期，假設在公開市場出租時可得的估計年租金，並假設該物業當時處於空置且可供出租的狀態。

評定應課差餉租值的關鍵假設：

• 物業處於空置並可供出租狀態
• 租客承擔所有通常由租客繳付的差餉及稅項

重要提示：累進差餉制度僅影響約 2% 的私人住宅物業（約 42,000 個物業單位）。其餘 98% 的住宅物業將繼續按 5% 的標準稅率繳納差餉。

全年差餉 = 應課差餉租值 × 5%

每季差餉 = (應課差餉租值 × 5%) ÷ 4

全年差餉 =

• ($550,000 × 5%) +
• ($550,001 至 $800,000 的款額 × 8%) +
• (超過 $800,000 的款額 × 12%)

每季差餉 = 全年差餉 ÷ 4

全年地租 = 應課差餉租值 × 3%

每季地租 = (應課差餉租值 × 3%) ÷ 4

地租適用範圍：地租適用於新界（根據延至2047年6月30日的新界租契）、九龍界限街以北地區、離島的物業，以及在1985年5月27日或之後獲批出土地契約的任何物業。

步驟 1：確定物業的應課差餉租值

您可透過以下途徑查詢物業的應課差餉租值：

• 每季的「徵收差餉及／或地租通知書」
• 差餉物業估價署「物業資訊網」（www.rvdpi.gov.hk）
• 差餉物業估價署網站（www.rvd.gov.hk）
• 親臨長沙灣政府合署15樓查詢

步驟 2：確認物業類型

確定您的物業屬於：

• 住宅：獨立屋、洋房、分層住宅單位
• 非住宅（商業）：商舖、寫字樓、廠房、工業單位

步驟 3：套用相應徵收率

• 非住宅物業：套用 5% 徵收率
• 住宅物業（應課差餉租值 ≤ $550,000）：套用 5% 徵收率
• 住宅物業（應課差餉租值 > $550,000）：套用累進差餉徵收率

步驟 4：計算地租（如適用）

如您的物業須繳納地租，請按應課差餉租值的 3% 計算。

步驟 5：除以 4 計算每季應繳金額

差餉及地租須按季預繳。

步驟 6：扣除任何寬免金額

就 2025-26 年度而言，第1季（2025年4月至6月）可享有上限為 $500 的差餉寬減。

物業詳情：

• 類別：住宅（九龍住宅單位）
• 應課差餉租值：$300,000
• 須繳納地租：是

計算方法：

全年總額：$24,000（$6,000 × 4 季，扣除第1季 $500 寬減後，2025-26 年度為 $23,500）

物業詳情：

• 類型：住宅（半山區住宅單位）
• 應課差餉租值：$700,000
• 須繳納地租：是

計算方法：

每年差餉（累進制）：

• 首 $550,000 @ 5% = $550,000 × 5% = $27,500
• 隨後 $150,000 @ 8% = $150,000 × 8% = $12,000
• 每年差餉總額 = $39,500

全年總額： $60,500（$15,125 × 4個季度，扣除第1季 $500 寬減額後，2025-26年度為 $60,000）

物業詳情：

• 類型：住宅（山頂豪宅）
• 應課差餉租值：$1,200,000
• 須繳納地租：是

計算：

全年差餉（累進制）：

• 首 $550,000 按 5% = $550,000 × 5% = $27,500
• 其次 $250,000 按 8% = $250,000 × 8% = $20,000
• 餘額 $400,000 按 12% = $400,000 × 12% = $48,000
• 全年差餉總額 = $95,500

全年總額： $131,500（$32,875 × 4 季，扣除第 1 季 $500 寬減後，2025-26 年度為 $131,000）

物業資料：

• 類型：非住宅（尖沙咀零售商舖）
• 應課差餉租值：$800,000
• 須繳納地租：是

計算方法：

全年總額：$64,000（$16,000 × 4季，扣除第1季$500寬減後，2025-26年度為$63,500）

備註：無論應課差餉租值多少，商業物業均劃一按5%徵收率計算。

物業詳情：

• 類型：非住宅（葵涌工業單位）
• 應課差餉租值：$200,000
• 須繳納地租：是

計算方法：

全年總額：$16,000（$4,000 × 4季，扣除第1季$500寬減額 = 2025-26年度為$15,500）

重要提示：逾期繳款將被徵收嚴格的附加費

提出反對仍須繳款：即使你就應課差餉租值提出反對（表格 R20A），仍必須在繳款截止日期或之前繳付徵收的差餉。反對成功所引致的任何調整均會追溯生效，並於隨後的徵收通知書中反映。

• 寬減期：2025-26年度第一季（2025年4月至6月）
• 金額：每個應課差餉物業單位上限為 $500
• 適用範圍：住宅及非住宅物業均適用
• 申請手續：自動生效——毋須提出申請
• 涵蓋範圍：僅抵銷應繳差餉（不適用於地租）

重要資訊：

• 反對期：3月17日至5月31日（適用於2025-26年度估價）
• 提交方式：提交表格 R20A（透過差餉物業估價署網站提交電子表格或遞交紙本表格）
• 生效日期：2025年4月1日（適用於2025-26年度估價冊）
• 依據日期：2024年10月1日

重要規定：

1. 繼續繳納差餉：提出反對並不會暫緩繳納差餉的責任
2. 提供理據：提交可比較的租金資料以支持你的反對理由
3. 等候決定：差餉物業估價署將會審核並作出決定
4. 追溯調整：如反對成功，修訂將追溯至4月1日生效，退款將於其後的徵收通知書中反映

一般原則

業主：在法律上負有向差餉物業估價署繳納款項的責任

租約安排

• 租客繳交差餉：若租約另有訂明，租客須向業主發還款項（通常已包含在月租內或作獨立收費）
• 業主繳交差餉：在部分租約中甚為常見，即租金「包差餉」
• 混合安排：部分租約由雙方分攤差餉及地租

重要注意事項

• 無論雙方內部如何安排，差餉物業估價署都會向業主追討欠繳的差餉
• 請仔細查閱租約，以了解實際由誰承擔相關費用
• 任何差餉寬減均惠及繳交差餉的一方（按租約訂明為準）

問題 1：應課差餉租值多久更新一次？

答：應課差餉租值每年透過全面重估進行檢討。2025-26 年度的租值是根據 2024 年 10 月 1 日的租金水平計算，並於 2025 年 4 月 1 日起生效。

問題 2：空置物業可否獲豁免繳交差餉？

答：不可以。不論物業是佔用還是空置，均須繳納差餉。應課差餉租值是根據估計的市值租金計算，而非實際佔用情況。

問題 3：是否所有物業都需要繳納地租？

答：不是。地租主要適用於：

• 新界的物業（租約延至 2047 年 6 月 30 日）
• 九龍界限街以北的物業
• 離島物業
• 於 1985 年 5 月 27 日或之後批出的任何土地契約

香港島、界限街以南的九龍物業以及部分較舊的九龍租約物業，可能毋須繳納地租。

Q4：我可以按年而非按季繳交差餉嗎？

答案：不可以。法例規定須預先按季繳交。不過，你可以設立自動轉賬以自動繳交每季款項。

Q5：如果我的物業正在裝修，情況會怎樣？

答案：物業在裝修期間仍須繳交差餉。不過，如果涉及重大結構改動，你應通知差餉物業估價署，因為這可能會影響日後評估的應課差餉租值。

Q6：累進差餉制度對車位有何影響？

答案：獨立評估（擁有獨立應課差餉租值）的住宅車位，若其應課差餉租值超過 $550,000，便須適用累進差餉制度。這種情況雖然罕見，但可能出現在豪宅項目的頂級車位中。

Q7：非牟利機構是否享有豁免？

答案：特定物業可能符合差餉豁免資格，包括部分用於慈善、教育或宗教用途的物業。申請豁免必須連同證明文件向差餉物業估價署提出。

Q8：如果我不同意差餉物業估價署的反對決定，該怎麼辦？

答案：如果你對差餉物業估價署就應課差餉租值反對所作出的決定不滿，可向土地審裁處提出上訴。

差餉物業估價署官方計算機

差餉物業估價署提供網上計算機，助你估算差餉及地租款額：

網址：https://www.rvd.gov.hk/en/our_services/calculator.html

使用方法：

1. 選擇你的物業類型（住宅或非住宅）
2. 輸入你的應課差餉租值
3. 點擊「計算」

重點摘要

• 應課差餉租值是核心基準：所有差餉計算均以物業的應課差餉租值為基礎，該租值代表截至2024年10月1日的估計每年市值租金（適用於2025-26年度）。
• 高價值住宅實施累進差餉：僅有2%的住宅物業（應課差餉租值 > $550,000）需繳納累進差餉；98%物業繼續維持5%的單一徵收率。
• 非住宅物業維持不變：不論物業價值高低，所有非住宅物業均按5%的單一徵收率繳納差餉。
• 地租獨立徵收：按應課差餉租值的3%徵收，主要適用於新界、九龍北部、離島以及1985年後批出的租約。
• 必須按季繳交：須於3月、6月、9月及12月底前繳交。逾期繳交將即時加徵5%附加費，六個月後仍未繳交將再加徵10%附加費。
• 提供2025-26年度寬減措施：所有物業均可在第一季（2025年4月至6月）自動獲享最高$500差餉寬減。
• 業主法律責任：在法律上，業主有責任向差餉物業估價署繳交差餉，即使租約可能訂明由租客退還相關款項。
• 每年全面重估：應課差餉租值每年均會進行檢討，以反映市值租金的變動，確保公平與準確。
• 反對權利：你可以就應課差餉租值提出反對（2025-26年度為3月17日至5月31日），但在爭議解決前仍須如期繳款。
• 使用官方工具：差餉物業估價署的網上計算機（www.rvd.gov.hk）可為你的特定物業提供準確的計算結果。

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物業差餉只是香港房地產稅務的其中一環。如需有關物業投資、租金收入稅、印花稅及稅務規劃策略的全面建議，請諮詢熟悉香港稅制細節的合資格稅務專業人士。

免責聲明：本文提供截至 2025 年 12 月有關香港差餉計算的一般資訊。稅務法例及徵收率或會有所變更。雖然我們已盡力確保內容準確，但本資訊不應被視為專業稅務建議。物業業主應向差餉物業估價署核實最新差餉徵收率，並就自身具體情況諮詢合資格的稅務顧問。

最後更新：2025 年 12 月
文章編號：19271