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香港的物业费率与印花税：澄清混乱

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作者 Admin 审核： TAX.hk 编辑团队 发布日期 2026年6月15日 最后更新 2026年8月22日

关键事实：香港差饷与印花税对比

• 差饷：按应课差饷租值按季征收的经常性税费（按物业价值每年为 5-12%）
• 印花税：对物业交易征收的一次性税费（从 HK$100 到买价的 4.25% 不等）
• 2024年重大变化：自 2024 年 2 月 28 日起废除买家印花税（BSD）和额外印花税（SSD）
• 累进差饷制度：自 2025 年 1 月起对高价值住宅物业实施
• 地租：部分物业须额外按应课差饷租值缴纳 3%

香港差饷与印花税：厘清概念混淆

在香港处理物业置业及持有相关的财务事宜时，需要对各类税费有清晰的了解。经常引起混淆的两个概念是差饷（Property Rates）和印花税（Stamp Duty）。虽然两者都是与物业相关的税费，但它们的用途根本不同，计算方式不同，缴纳时间也不同。本综合指南旨在厘清两者之间的区别，帮助您了解作为香港业主或买家的相关责任与义务。

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了解香港的差饷制度

什么是差饷？

差饷是向香港物业业主或占用人征收的一种经常性税项。差饷按季预先征收，并根据物业的应课差饷租值进行计算。差饷物业估价署（RVD）负责评估和征收差饷，所得收入用于资助本地市政公共服务和基础设施建设。

应课差饷租值解析

应课差饷租值是假设物业在指定的估价依据日期空置并公开招租的情况下，估计该物业在公开市场可取得的合理年租金。对于2025-26估价年度，估价依据日期为2024年10月1日，该租值将于2025年4月1日起生效。

差饷物业估价署（RVD）通过分析同区类似物业的公开市场租金来厘定应课差饷租值，并会考虑以下因素：

• 物业的面积与位置
• 楼龄与装修质素
• 交通设施与配套设施
• 管理及维修保养水平

2025-26年度物业差饷征收率

香港自2025年1月起对住宅物业实施累进差饷制度。差饷征收率如下：

物业类型	应课差饷租值幅度	差饷征收率
非住宅	所有金额	5%
住宅	首550,000港元	5%
	其后250,000港元（550,001港元至800,000港元）	8%
	超过800,000港元	12%

重要提示：约98%的私人住宅物业（约210万个物业单位）的应课差饷租值低于550,000港元，并继续按5%的统一征收率缴交差饷。仅约42,000个物业（1.9%）适用累进差饷征收率。

地租

除差饷外，部分物业还须按应课差饷租值的3%缴纳地租。这适用于：

• 位于九龙界限街以北的大部分地区物业
• 位于新界及离岛的物业
• 1985年5月27日之后批出的土地契约

地租由差饷物业估价署连同差饷按季一并征收。

实际案例：计算差饷

案例 1：标准住宅物业

物业详情：

• 类型：住宅公寓
• 应课差饷租值：400,000港元
• 是否须缴纳地租：是

计算方法：

• 年差饷 = HK$400,000 × 5% = HK$20,000
• 地租 = HK$400,000 × 3% = HK$12,000
• 年缴总额 = HK$32,000
• 每季应缴 = HK$32,000 ÷ 4 = HK$8,000

案例 2：高价值物业（累进差饷）

物业详情：

• 类型：豪华住宅公寓
• 应课差饷租值：900,000港元
• 是否须缴纳地租：是

计算方法：

• 首 HK$550,000 × 5% = HK$27,500
• 接下来的 HK$250,000 × 8% = HK$20,000
• 剩余的 HK$100,000 × 12% = HK$12,000
• 年差饷 = HK$59,500
• 地租 = HK$900,000 × 3% = HK$27,000

年度总费用 = HK$86,500

每季应缴金额 = HK$86,500 ÷ 4 = HK$21,625

示例 3：商业物业

物业详情：

• 类型：写字楼/办公空间
• 应课差饷租值：HK$600,000
• 须缴纳地租：是

计算方式：

• 全年差饷 = HK$600,000 × 5% = HK$30,000（非住宅物业统一征收率）
• 地租 = HK$600,000 × 3% = HK$18,000
• 年度总费用 = HK$48,000
• 每季应缴金额 = HK$48,000 ÷ 4 = HK$12,000

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了解香港印花税

什么是印花税？

印花税是在香港购置物业时须缴纳的一次性税费。与定期征收的差饷不同，印花税仅在购买或转让物业时缴纳一次。香港税务局（IRD）负责管理物业交易的印花税事宜。

2024 年重大政策调整

香港特区政府于 2024 年 2 月 28 日对印花税政策作出了重大调整，全面撤销了实施超过 13 年的需求管理措施（即“辣招”）：

• 买家印花税（BSD）：已撤销（此前针对非香港永久性居民征收 15%）
• 额外印花税（SSD）：已撤销（此前针对 36 个月内转售物业征收 10-20%）
• 新住宅从价印花税（NRSD）：已撤销

《2024 年差饷（修订）条例草案》于 2024 年 4 月 10 日获立法会通过，并于 2024 年 4 月 19 日刊登宪报生效。

现行印花税：从价印花税（AVD）- 第 2 标准税率

自 2024 年 2 月 28 日起，香港的所有物业交易均仅按第 2 标准税率征收从价印花税（AVD）。以下各类别之间不再存在任何差别待遇：

• 住宅及非住宅物业
• 香港永久性居民及非永久性居民
• 个人买家及公司买家

此外，自2025年2月26日起，征收100港元印花税的最高物业价值由200万港元提高至400万港元，为置业人士提供进一步纾缓。

从价印花税第2标准税率表（自2025年2月26日起生效）

物业价值/代价	应缴印花税	实际税率
不超过4,000,000港元	100港元	~0%
4,000,000港元 - 4,428,570港元	90,000港元 + 超出4,000,000港元款额的10%	-
4,428,570港元 - 6,000,000港元	物业价值的3.00%	3.00%
6,000,000港元 - 6,720,000港元	180,000港元 + 超出6,000,000港元款额的10%	-
HK$6,720,000 - HK$20,000,000	物业价值的 3.75%	3.75%
HK$20,000,000 - HK$21,739,120	HK$750,000 + 超出 HK$20,000,000 部分的 10%	-
HK$21,739,120 以上	物业价值的 4.25%	4.25%

实用范例：印花税计算

范例 1：购买经济型物业

交易详情：

• 购买价格：HK$3,500,000
• 买家：香港永久性居民（首次置业者）

印花税计算：

• 由于物业价值低于 HK$4,000,000
• 应缴印花税 = HK$100

范例 2：购买中端物业

交易详情：

• 购买价格：HK$8,000,000
• 买家：非香港永久性居民

印花税计算：

• 物业价值处于 HK$6,720,000 - HK$20,000,000 区间
• 应缴印花税 = HK$8,000,000 × 3.75% = HK$300,000

注意：根据旧规定（2024年2月28日之前），非香港永久性居民须额外缴纳 15% 的买家印花税（BSD）（1,200,000 港元），使印花税总额达到 1,500,000 港元。2024年的税制改革为该买家节省了 1,200,000 港元！

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主要区别：差饷 vs. 印花税

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完整费用示例：购买与持有物业

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历史背景：撤销买家印花税 (BSD) 与额外印花税 (SSD)

为什么要引入 BSD 和 SSD？

BSD 和 SSD 是在 2010 年至 2012 年期间作为需求管理措施推出的，旨在给过热的楼市降温并遏制房地产投机。这些措施持续了超过 13 年，对物业交易产生了重大影响。

先前的印花税框架（2024年2月28日之前）

2024年改革的影响

废除买家印花税（BSD）和额外印花税（SSD）对香港房地产市场产生了重大影响：

• 准入门槛降低：外国投资者和非永久性居民现在置业无需再缴纳 15% 的 BSD 附加税费

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常见问题与误区

问题1：如果我不住在物业里，还需要缴纳差饷吗？

需要。无论物业是否有人居住，均须缴纳差饷。业主和占用人均有责任缴纳，但在实际操作中，责任取决于租约条款。在没有相反协议的情况下，占用人负责缴纳差饷。

问题2：如果我快速转售物业，印花税可以退还吗？

不可以。印花税是在购入物业时一次性缴纳的税费。与以往惩罚短期转售的额外印花税（SSD）制度不同，现在在特定期限内出售不再产生额外税费。然而，购房时已缴纳的原始印花税概不退还。

问题3：差饷和管理费是一回事吗？

不是。差饷是由差饷物业估价署（RVD）征收的政府税税费。管理费则是向大厦物业管理公司支付的独立费用，用于维修保养、保安以及公共区域维护。

问题4：作为非香港永久性居民，我是否仍需缴纳更高的印花税？

不需要。自2024年2月28日起，所有买家（无论其居留身份为何）均按照第2标准税率缴纳相同的从价印花税（AVD）。非永久性居民不再需要缴纳买家印花税（BSD）附加税。

问题5：应课差饷租值多久变动一次？

每年变动一次。差饷物业估价署每年根据租金市场行情更新应课差饷租值。2025-26年度估价册以2024年10月1日为估价依据日期，新租值自2025年4月1日起生效。业主可登录差饷物业估价署的“物业资讯网”（PIO）网站查询当前的应课差饷租值。

Q6: 如果我不缴纳差饷会怎样？

逾期未缴差饷可能会导致罚款及法律行动。差饷物业估价署可能会：

• 对逾期欠款加征 5% 的附加费
• 通过法院采取法律追讨行动
• 对该物业登记押记令（俗称“押记”）

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给置业者和业主的实用建议

致置业者：

1. 预留印花税预算：将从价印花税（AVD）纳入您的前期开支预算。对于价值超过 400 万港元的物业，印花税可能相当可观。
2. 核实确切税率：使用税务局的网上印花税计算器或咨询专业人士，以确定确切的应付税额。
3. 按时缴纳：印花税必须在签署买卖协议后 30 天内缴纳，以免受罚。
4. 考虑入市时机：随着买家印花税（BSD）和额外印花税（SSD）的撤销，非香港永久性居民购房或短期内转售均无需缴纳惩罚性税费。

致业主：

1. 设置自动转账：自动代扣每季差饷款项，以避免产生逾期付款罚款。
2. 核对您的应课差饷租值：每年查看差饷物业估价署的评估结果；若认为估价过高，可提出反对。
3. 了解累进差饷制度：如果您的物业应课差饷租值超过 550,000 港元，超出部分将按更高税率征收差饷。
4. 妥善保存记录：保留差饷和地租的缴费收据，以便进行个人或公司财务记录。

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获取更多信息的途径

官方资源：

• 差饷：差饷物业估价署（RVD）- www.rvd.gov.hk
• 印花税：税务局（IRD）- www.ird.gov.hk