重點摘要：香港差餉與印花稅之比較
- 差餉：按應課差餉租值每季收取的經常性費用（每年為5%至12%，視乎物業價值而定）
- 印花稅：物業交易的一筆過稅項（為買入價的HK$100至4.25%）
- 2024年重大轉變：自2024年2月28日起撤銷買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）
- 累進差餉制度：自2025年1月起對高價值住宅物業實施
- 地租：指定物業須額外徵收應課差餉租值的3%
香港差餉與印花稅之比較：釐清常見混淆
要掌握在香港持有物業的各項財務層面，必須清楚了解各類稅項及徵費。其中經常引起混淆的兩個詞彙是差餉與印花稅。雖然兩者均屬與物業相關的收費，但其徵稅目的根本不同，計算方式相異，繳納時間亦不一樣。本全方位指南旨在釐清兩者分別，助您了解身為香港業主或買家所須承擔的責任。
深入了解香港差餉
甚麼是差餉？
差餉是向香港物業業主或佔用人徵收的一種經常性稅項。差餉每季預先徵收一次，金額按物業的應課差餉租值計算。差餉物業估價署（RVD）負責評估及徵收差餉，所得款項用於資助各項地方政府服務及基建設施。
應課差餉租值解析
應課差餉租值是假設物業在指定的估價依據日期空置並可供出租的情況下，於公開市場中可合理預期的年租金估值。就 2025-26 估價年度而言，估價依據日期為 2024 年 10 月 1 日，所評定的租值將於 2025 年 4 月 1 日起生效。
差餉物業估價署（差估署）透過分析同區類似物業的公開市場租金來評定應課差餉租值，並會考慮以下因素：
- 物業面積及位置
- 樓齡及裝修質素
- 交通設施及社區配套
- 管理及維修保養水平
2025-26 年度物業差餉徵收率
香港自 2025 年 1 月起對住宅物業實施累進差餉制度。徵收率如下：
| 物業類別 | 應課差餉租值範圍 | 差餉徵收率 |
|---|---|---|
| 非住宅物業 | 所有租值 | 5% |
| 住宅物業 | 首 550,000 港元 | 5% |
| 其次 250,000 港元（550,001 港元至 800,000 港元） | 8% | |
| 超過 800,000 港元 | 12% |
地租
除差餉外，部分物業亦須按應課差餉租值的3%繳納地租。這適用於：
- 九龍界限街以北大部分地區的物業
- 新界及離島的物業
- 在1985年5月27日或之後獲批土地契約的物業
地租由差餉物業估價署（RVD）連同差餉每季一併徵收。
實用範例：計算差餉
範例 1：一般住宅物業
物業詳情：
- 類型：住宅單位
- 應課差餉租值：HK$400,000
- 須繳納地租：是
計算方法：
- 每年差餉 = HK$400,000 × 5% = HK$20,000
- 地租 = HK$400,000 × 3% = HK$12,000
- 每年合共費用 = HK$32,000
- 每季應繳款項 = HK$32,000 ÷ 4 = HK$8,000
範例 2：高價值物業（累進差餉）
物業詳情：
- 類型：豪宅單位
- 應課差餉租值：HK$900,000
- 須繳納地租：是
計算方法：
- 首 HK$550,000 × 5% = HK$27,500
- 其後 HK$250,000 × 8% = HK$20,000
- 餘下 HK$100,000 × 12% = HK$12,000
- 每年差餉 = HK$59,500
- 地租 = HK$900,000 × 3% = HK$27,000
- 每年應繳總額 = HK$86,500
- 每季應繳款項 = HK$86,500 ÷ 4 = HK$21,625
例子 3：商業物業
物業詳情：
- 類型：辦公室／寫字樓
- 應課差餉租值：HK$600,000
- 須繳納地租：是
計算方法：
- 每年差餉 = HK$600,000 × 5% = HK$30,000（非住宅物業劃一徵收率）
- 地租 = HK$600,000 × 3% = HK$18,000
- 每年應繳總額 = HK$48,000
- 每季應繳款項 = HK$48,000 ÷ 4 = HK$12,000
認識香港印花稅
甚麼是印花稅？
印花稅是在香港購置物業時須繳納的一次性稅款。與屬於經常性費用的差餉不同，印花稅僅在物業購買或轉讓時繳納一次。稅務局（IRD）負責物業交易印花稅的徵收與管理。
2024 年重大政策變更
香港政府於 2024 年 2 月 28 日對印花稅作出重大調整，全面撤銷實施逾 13 年的需求管理措施（俗稱「辣招」）：
- 買家印花稅 (BSD)：已撤銷（以往非香港永久性居民須繳納 15%）
- 額外印花稅 (SSD)：已撤銷（以往在 36 個月內轉售物業須繳納 10-20%）
- 新住宅從價印花稅 (NRSD)：已撤銷
《2024年差餉（修訂）條例》已於 2024 年 4 月 10 日獲立法會通過，並於 2024 年 4 月 19 日刊憲生效。
現行印花稅：從價印花稅 (AVD) —— 第 2 標準稅率
自 2024 年 2 月 28 日起，香港所有物業交易只須按第 2 標準稅率繳納從價印花稅 (AVD)。以下各項之間不再存在任何差別待遇：
- 住宅及非住宅物業
- 香港永久性居民及非永久性居民
- 個人買家及公司買家
此外，自2025年2月26日起，徵收HK$100印花稅的物業價值上限由HK$200萬調高至HK$400萬，為置業人士提供進一步寬減。
從價印花稅第2標準稅率表（2025年2月26日起生效）
| 物業價值／代價 | 應繳印花稅 | 實質稅率 |
|---|---|---|
| 不超過HK$4,000,000 | HK$100 | ~0% |
| HK$4,000,000 - HK$4,428,570 | HK$90,000 + 超逾HK$4,000,000款額的10% | - |
| HK$4,428,570 - HK$6,000,000 | 物業價值的3.00% | 3.00% |
| HK$6,000,000 - HK$6,720,000 | HK$180,000 + 超逾HK$6,000,000款額的10% | - |
| HK$6,720,000 - HK$20,000,000 | 物業價值的 3.75% | 3.75% |
| HK$20,000,000 - HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超出 HK$20,000,000 部分的 10% | - |
| HK$21,739,120 以上 | 物業價值的 4.25% | 4.25% |
實用範例：計算印花稅
範例 1：購買平價物業
交易詳情：
- 購入價：HK$3,500,000
- 買家：香港永久性居民（首次置業人士）
印花稅計算：
- 由於物業價值低於 HK$4,000,000
- 應繳印花稅 = HK$100
範例 2：購買中價物業
交易詳情：
- 購入價：HK$8,000,000
- 買家：非香港永久性居民
印花稅計算：
- 物業價值介乎 HK$6,720,000 至 HK$20,000,000 之間
- 應繳印花稅 = HK$8,000,000 × 3.75% = HK$300,000
備註：在舊機制下（2024 年 2 月 28 日之前），非香港永久性居民買家須額外繳付 15% 的買家印花稅（BSD）（即 HK$1,200,000），使印花稅總額高達 HK$1,500,000。2024 年的稅制改革為此買家節省了 HK$1,200,000！
範例 3：購買豪宅物業
交易詳情：
- 購買價格：HK$25,000,000
- 買家：公司名義買家
印花稅計算：
- 物業價值超過 HK$21,739,120
- 應繳印花稅 = HK$25,000,000 × 4.25% = HK$1,062,500
主要分別：差餉與印花稅
| 比較項目 | 差餉 | 印花稅（從價印花稅 AVD） |
|---|---|---|
| 繳交頻率 | 經常性（按季繳付） | 一次性繳付（於購買／轉讓物業時） |
| 計算基礎 | 應課差餉租值（物業估計年租金） | 購買價格或市值（以較高者為準） |
| 徵收率／稅率範圍 | 應課差餉租值的 5% 至 12%（每年） | HK$100 至購買價格的 4.25% |
完整費用範例：購置及持有物業
情境：首置買家購置住宅物業
物業詳情：
- 買入價：HK$6,000,000
- 應課差餉租值：HK$300,000
- 買家身分：香港永久性居民
- 須繳納地租：是
一次性費用（購置時）
| 從價印花稅 (AVD) | HK$6,000,000 × 3.00% = HK$180,000 |
| 一次性開支總額 | HK$180,000 |
每年經常性開支
| 差餉 | HK$300,000 × 5% = HK$15,000 |
| 地租 | HK$300,000 × 3% = HK$9,000 |
| 每年經常性開支總額 | HK$24,000 |
| 每季繳款 | HK$6,000 |
歷史背景：撤銷買家印花稅 (BSD) 及額外印花稅 (SSD)
為何推出 BSD 及 SSD？
政府於 2010 年至 2012 年間推出買家印花稅 (BSD) 及額外印花稅 (SSD) 作為需求管理措施，旨在為過熱的樓市降溫並遏止物業炒賣。這些措施實施超過 13 年，對物業交易產生了重大影響。
過往印花稅架構（2024年2月28日之前）
| 印花稅種類 | 稅率（2024年2月前） | 現時狀態 |
|---|---|---|
| 買家印花稅 (BSD) | 非香港永久性居民為 15%（2012年10月至2023年10月） 非香港永久性居民為 7.5%（2023年10月至2024年2月） |
已廢除 |
| 額外印花稅 (SSD) | 20%（6個月內） 15%（6至12個月） 10%（12至36個月） |
已廢除 |
| 新住宅從價印花稅 (NRSD) | 香港永久性居民購買額外住宅物業為 15% | 已廢除 |
| 從價印花稅 (AVD) | 第1標準（7.5%）或第2標準（HK$100至4.25%） | 現行生效（僅第2標準） |
2024年改革的影響
廢除 BSD 及 SSD 對香港物業市場產生了重大影響：
- 入市門檻降低：外地投資者及非香港永久性居民現時置業無需再繳付 15% 的 BSD 稅項
常見問題與誤解
問題 1：如果我沒有佔用或入住該物業，是否仍須繳納差餉？
是。無論物業是否有人佔用或入住，均須繳納差餉。業主與佔用人均有繳納差餉的責任，但實際上取決於租約的條款。若雙方沒有相反協議，則由佔用人負責繳付差餉。
問題 2：如果我迅速將物業轉售，可以申請退還印花稅嗎？
不可以。印花稅是購置物業時一次性繳納的稅款。與過往懲罰短期轉售的額外印花稅（SSD）機制不同，現時在特定時間內轉售無須繳納額外稅款。然而，在置業時已繳納的原有印花稅概不退還。
問題 3：差餉與管理費是一樣的嗎？
不一樣。差餉是由差餉物業估價署（RVD）徵收的政府稅項。管理費則是另行支付予大廈物業管理公司的費用，用於大廈日常維修保養、保安以及公用地方的日常運作。
問題 4：作為非香港永久性居民，我是否仍須繳付較高的印花稅？
不需要。自 2024 年 2 月 28 日起，所有買家（不論居留身份）均按第 2 標準繳付相同的從價印花稅（AVD）稅率。非永久性居民無須再繳付買家印花稅（BSD）。
問題 5：應課差餉租值多久調整一次？
每年調整。差餉物業估價署每年會根據物業租賃市場情況重估應課差餉租值。2025-26 年度的估價冊以 2024 年 10 月 1 日為估價依據日期，新租值於 2025 年 4 月 1 日起生效。業主可前往差餉物業估價署的「物業資訊網」（PIO）網站查閱其物業最新的應課差餉租值。
Q6：如果我不繳交差餉會有甚麼後果？
欠繳差餉可能會招致罰款及面臨法律行動。差餉物業估價署可能會：
- 對逾期未繳款額加徵 5% 附加費
- 透過法庭採取法律追討行動
- 就物業註冊押記令
物業買家及業主實用貼士
給置業人士：
- 預算印花稅開支：將從價印花稅（AVD）納入前期置業成本。對於超過 HK$4 million 的物業，印花稅金額可能相當高。
- 核對確切稅率：使用稅務局的網上印花稅計算機，或諮詢專業人士以確定確實的應繳金額。
- 準時繳交：印花稅必須在簽署買賣合約後 30 天內繳交，以免招致罰款。
- 考慮入市時機：隨著買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）撤銷，非香港居民置業或短期內轉售均無須繳付相關懲罰性稅項。
給物業業主：
- 設立自動轉賬：設定每季自動繳交差餉，避免因逾期付款而被徵收罰款。
- 檢視應課差餉租值：每年查核差餉物業估價署的估價，若認為估值過高可提出反對。
- 了解累進差餉制度：若物業的應課差餉租值超過 HK$550,000，超出部分將按較高累進稅率徵收差餉。
- 妥善保存記錄：保留差餉及地租的繳費收據，以作個人財務記錄。
獲取更多資訊
官方資源：
- 差餉：差餉物業估價署（RVD）- www.rvd.gov.hk
- 印花稅：稅務局（IRD）- www.ird.gov.hk
重點摘要
- 差餉是按應課差餉租值按季徵收的經常性費用（每年 5% 至 12%），而印花稅則是就物業交易所徵收的一次性稅項（由 100 港元至 4.25% 不等）。
- 累進差餉制度（2025 年 1 月生效）僅影響應課差餉租值超過 550,000 港元的住宅物業，約佔整體物業的 1.9%。
- 2024 年重大改革：買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）已於 2024 年 2 月 28 日撤銷，為所有買家（不論居留身分）營造公平的競爭環境。
- 截至 2025 年 2 月 26 日，價值不超過 400 萬港元的物業僅須繳付 100 港元印花稅，大幅減輕首次置業人士的負擔。
- 地租（應課差餉租值的 3%）是適用於特定物業的額外經常性收費，並與差餉一併徵收。
- 了解這兩項收費對準確編算預算至關重要：印花稅會影響前期的購樓成本，而差餉則會影響持續的持貨開支。
- 差餉物業估價署負責管理差餉及地租，而稅務局則負責處理印花稅——如有具體查詢，請諮詢相應的政府部門。
免責聲明：本文根據截至 2025 年 12 月的現行法規，提供有關香港差餉及印花稅的一般資訊。稅務法例及稅率可能隨時更改。如需獲取針對個人情況的具體建議，請諮詢合資格稅務專業人士或直接聯絡相關政府部門。
最後更新： 2025年12月
文章編號： 19274
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