关键要点：香港印花税与绿色建筑
- 当前印花税：截至 2025 年 2 月 26 日，从价印花税（AVD）税率从 100 港元（适用于价值不超过 400 万港元的物业）至 4.25% 不等
- 绿色建筑激励机制：总楼面面积（GFA）宽免，而非直接减免印花税
- 绿建环评（BEAM Plus）认证：香港领先的环境评估工具，截至 2024 年 3 月已有超过 2,500 个注册或获认证的项目
- 税务优惠：获“绿建环评”认证建筑内的节能装置可在利得税下享受加速扣除（2018 年 1 月 1 日起生效）
- 总楼面面积要求：自 2024 年 6 月 30 日起，建筑项目通常需要达到“绿建环评”金级或以上评级方可获得总楼面面积宽免
2025 年香港绿色建筑格局
作为《香港气候行动蓝图 2050》（旨在 2050 年前实现碳中和）的一部分，香港在推广可持续建筑方面取得了重大进展。鉴于建筑物占香港总用电量约 90%，且 50% 以上的碳排放来自建筑物用电，政府实施了多管齐下的策略来鼓励绿色建筑发展。
截至 2024 年 3 月，香港已有超过 2,500 个项目在“绿建环评”（BEAM Plus）完成注册或获得认证，反映出可持续建筑实践得到日益广泛的应用。该认证计划于 2009 年推出，前身为 1996 年的原版“建筑环境评估法”（BEAM），现已成为香港领先的建筑环境评估工具。
了解香港当前的印花税结构
从价印花税（AVD）税率 - 2025 年最新动态
继 2025-26 年度《财政预算案》公布后，印花税重大调整于 2025 年 2 月 26 日正式生效。适用 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元，减轻了较低价值住宅及非住宅物业买家的负担。
| 物业代价/价值 | 印花税税率（第2标准） |
|---|---|
| 不超过 4,000,000 港元 | 100 港元 |
| 4,000,001 港元 - 4,500,000 港元 | 1.5% |
| 4,500,001 港元 - 6,000,000 港元 | 2.25% |
| 6,000,001 港元 - 20,000,000 港元 | 3% |
| 20,000,001 港元 - 21,739,120 港元 | 3.75% |
| 超过 21,739,120 港元 | 4.25% |
自 2024 年 2 月 28 日起，香港在征收从价印花税（AVD）时取消了住宅与非住宅物业的区分。所有买家——无论是香港永久性居民、非永久性居民还是公司——现在均适用相同的第 2 标准税率。
其他与物业相关的印花税
- 买家印花税（BSD）：非香港永久性居民买家适用税率为 7.5%
- 额外印花税（SSD）：适用于在取得住宅物业后 2 年内转售的情况（旨在抑制投机行为）
- 租约印花税：税率范围为年租金的 0.25%（租期不超过一年）至 1%（租期超过三年）不等
绿色建筑激励措施：当前现状
绿色建筑暂无直接印花税优惠
房地产投资者和开发商需要了解的关键一点是：香港目前并未专门针对绿色建筑或绿建环评（BEAM Plus）认证建筑提供印花税优惠或减免。政府的激励机制通过另一渠道运作——总楼面面积（GFA）宽免。
绿建环评（BEAM Plus）认证概述
绿建环评是由建筑环保评估协会（BEAM Society）管理并获香港绿色建筑议会（HKGBC）认可的私营机构自愿性倡议。该认证计划针对以下领域提供独立的评估工具：
- 新建建筑（NB）
- 既有建筑（EB）
- 室内建筑（BI）
- 社区（ND）
- 数据中心（DC）
- 既有学校（ES）
认证设有四个评级级别：铂金级、金级、银级和铜级。2025年发布了更新版本，包括《绿建环评新建建筑 2.0 版》（2025年2月）和《绿建环评既有建筑 3.0 版》（2025年7月）。
绿色建筑适用的实际激励措施
1. 总楼面面积（GFA）宽免
政府针对绿色建筑的主要激励措施是通过总楼面面积宽免实施。根据屋宇署《作业附注》PNAP APP-151（2023年9月修订并于2024年6月更新）：
| 要求 | 详情 |
|---|---|
| 最低绿建环评评级（自2024年6月30日起） | 获得总楼面面积宽免通常需达到金级或以上评级 |
| 总体宽免上限 | 总楼面面积的10%（公共空中花园等特定设施不受上限限制） |
| 先决条件 | 融入可持续建筑设计元素（建筑间距、后退、绿化） |
2. 利得税优惠
自 2018 年 1 月 1 日起，获得“绿建环评”（BEAM Plus）认证的建筑物可通过“香港建筑物能源效益注册计划”（HKEERSB）享受税收优惠：
- 资格要求：在绿建环评新建建筑（NB）、既有建筑（EB）或室内建筑（BI）评估中获得最终铜级或以上评级的建筑物
- 优惠内容：对在 HKEERSB 注册的节能建筑装置所产生的资本开支提供利得税加速扣除
- 主管机构：机电工程署（EMSD）
3. 资助计划
多家公用事业公司和政府部门为绿色建筑倡议提供财务支持：
| 计划 | 提供机构 | 目的 |
|---|---|---|
| 中电绿适楼宇基金 | 中华电力 | 为住宅建筑物开展能效提升工程提供补贴 |
| 港灯智惜用电基金 | 香港电灯 | 为住宅或综合用途建筑物进行能效改善提供补贴 |
| 机电工程署激励计划 | 机电工程署 | 针对各类绿建环评评估工具提供多项激励措施 |
| 水务署计划 | 水务署 | 提高用水效益措施的激励计划 |
4. 市场溢价优势
除了政府的激励措施外，绿建环评（BEAM Plus）认证还带来了切实的市场优势：
- 物业价值溢价：研究表明，香港租户愿意为获得绿建环评认证的办公室支付高达9%的溢价
- 提升市场竞争力：认证彰显了对环境表现和室内环境质量的承诺
- 降低运营成本：节能特性可转化为更低的公用事业开支
政府可持续发展倡议与未来展望
《香港气候行动蓝图2050》
于2021年10月公布的《香港气候行动蓝图2050》概述了四大减碳策略：
- 净零发电
- 节能绿建
- 绿色运输
- 全民减废
核心目标：
- 到2035年将碳排放总量减半（以2005年为基准）
- 在2050年前实现碳中和
- 根据《香港都市节能蓝图2015-2025+》，到2025年减少40%的能源消耗（以2005年水平为基准）
政府建筑标准
政府通过自身的建筑标准树立典范：
- 自2009年起：所有建筑面积超过10,000平方米的新建政府建筑均以至少获得绿建环评金级评级为目标
- 自2015年10月起：目标扩大至建筑面积超过5,000平方米且设有中央空调的建筑
- 2023年：香港绿色建筑议会（HKGBC）推出“零碳准备建筑认证计划”，以基准化评估能源表现
最新立法与政策发展
- 《2025年建筑物能源效益（修订）条例草案》：已于2025年在立法会通过三读
- 《可持续建筑设计指引》（SBDG）：自2011年4月起推行，要求纳入包括建筑间距、楼宇后移和绿化在内的设计元素
未来印花税激励措施的潜力
实行绿色建筑印花税宽减的理由
尽管香港目前对绿色建筑缺乏直接的印花税宽减措施，但多项因素表明这种情况可能会发生改变：
- 其他司法管辖区的先例：数个国家已专门针对可持续建筑提供税收优惠
- 气候承诺：2050年碳中和目标可能需要更有力的财政激励措施
- 绿色金融拓展：政府已将其绿色债券和可持续债务工具资助计划延长至2027年，并将资助范围扩大至转型债券及贷款
- 近期预算案的灵活性：2024-25年度财政预算案展现了调整物业相关税项的意愿（于2024年2月撤销住宅物业的额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD））
实施面临的挑战
然而，多项障碍可能会阻碍绿色建筑印花税宽减措施的出台：
- 财政收入考量：印花税是政府的重要财政收入来源
- 现有激励框架：总楼面面积（GFA）宽免已为开发商提供了可观的价值
- 核实复杂性：确保真实的绿色资质需要健全的监管机制
- 市场扭曲风险：额外的激励措施可能会产生意想不到的市场效应
房地产投资者与开发商的关键考量因素
评估绿色建筑投资时
- 聚焦 GFA 宽免：10% 的 GFA 宽免是政府的主要激励措施——须审慎计算潜在的额外实用面积
- 评估“绿建环评”（BEAM Plus）金级的可行性：自2024年6月30日起，获得 GFA 宽免通常需要达到金级或以上评级
- 计入利得税优惠：若持有物业以获取租金收入，节能装置的加速扣税可带来税收优势
- 考虑市场溢价：获得认证的写字楼享有最高达 9% 的溢价，这或足以抵消商业项目的认证成本
合规要求
要获得绿色建筑优惠资格：
- 绿建环评（BEAM Plus）注册：在规划阶段向香港绿色建筑议会（HKGBC）注册项目
- 可持续设计要素：纳入规定的建筑物间距、楼宇后移和绿化特征
- 达成目标评级：争取至少达到金级评级以获得总楼面面积（GFA）宽免（自2024年6月30日起）
- 香港建筑物能源效益注册计划（HKEERSB）注册：向机电工程署（EMSD）注册合资格装置以享受利得税优惠
- 记录归档：妥善保存能效改善措施及认证证明的完整记录
核心要点
- 无直接印花税宽免：香港目前未对绿色建筑提供印花税减免。其激励机制主要通过总楼面面积（GFA）宽免来实施。
- 现行印花税税率：截至2025年2月26日，从价印花税（AVD）从100港元（不超过400万港元的物业）至4.25%不等，住宅与非住宅物业适用相同税率。
- 总楼面面积宽免需达到金级评级：自2024年6月30日起，建筑项目通常需要达到绿建环评（BEAM Plus）金级或以上评级，方有资格获得总楼面面积（GFA）宽免（上限为总楼面面积的10%）。
- 可享受利得税优惠：获得绿建环评（BEAM Plus）铜级或以上评级的建筑，其合资格能效装置可根据香港建筑物能源效益注册计划（HKEERSB）享受加速税前扣除（自2018年1月1日起生效）。
- 政府坚定承诺：《香港气候行动蓝图2050》力争在2050年前实现碳中和，而占全港用电量90%的建筑物是重点关注领域。
- 认证普及率不断上升：截至2024年3月，已有超过2,500个项目注册或获得绿建环评（BEAM Plus）认证，表明市场采纳度持续提高。
加入讨论
0 评论