重點速覽：香港印花稅與綠色建築
- 現行印花稅：截至 2025 年 2 月 26 日，從價印花稅（AVD）由 100 港元（適用於價值不超過 400 萬港元的物業）至 4.25% 不等
- 綠色建築誘因機制：總樓面面積（GFA）寬免，而非直接寬減印花稅
- 綠建環評（BEAM Plus）認證：香港領先的環保評估工具，截至 2024 年 3 月已有超過 2,500 個登記或獲認證項目
- 稅務優惠：在獲綠建環評認證建築物內安裝的節能裝置，可享有課稅年度利得稅加速扣稅（2018 年 1 月 1 日起生效）
- 總樓面面積要求：自 2024 年 6 月 30 日起，建築項目一般須達到綠建環評金級或以上評級方可獲總樓面面積寬免
2025 年香港綠色建築發展概況
作為《香港氣候行動藍圖2050》（旨在於 2050 年前實現碳中和）的一部分，香港在推動可持續建築方面取得了顯著進展。鑑於建築物佔香港總耗電量約 90%，且超過 50% 的碳排放源於建築物用電，政府實施了多管齊下的策略以推動綠色建築發展。
截至 2024 年 3 月，香港已有超過 2,500 個項目登記或獲「綠建環評」（BEAM Plus，即建築環境評估法）認證，反映可持續建築常規日益普及。該認證計劃於 2009 年成立，以接替自 1996 年起推行的原版 BEAM 計劃，現已成為本港主要的建築物環保評估工具。
了解香港現行印花稅架構
從價印花稅（AVD）稅率 — 2025 年最新資訊
繼《2025-26年度財政預算案》公佈後，印花稅的重大調整於 2025 年 2 月 26 日正式生效。徵收 100 港元印花稅的物業價值上限由 300 萬港元調高至 400 萬港元，減輕了較低價值住宅及非住宅物業買家的負擔。
| 物業代價／價值 | 印花稅稅率（第2標準） |
|---|---|
| 不超過 HKD 4,000,000 | HKD 100 |
| HKD 4,000,001 - HKD 4,500,000 | 1.5% |
| HKD 4,500,001 - HKD 6,000,000 | 2.25% |
| HKD 6,000,001 - HKD 20,000,000 | 3% |
| HKD 20,000,001 - HKD 21,739,120 | 3.75% |
| 超過 HKD 21,739,120 | 4.25% |
自 2024 年 2 月 28 日起，香港在從價印花稅（AVD）層面已取消住宅與非住宅物業之間的劃分。所有買家——不論是香港永久性居民、非居民或公司——現時均劃一適用第2標準稅率。
其他物業相關印花稅
- 買家印花稅（BSD）：非香港永久性居民買家為 7.5%
- 額外印花稅（SSD）：適用於購入後 2 年內轉售住宅物業之人士（旨在打擊炒賣）
- 租約印花稅：介乎年租金的 0.25%（租期不超過一年）至 1%（租期超過三年）
綠色建築誘因：現況
綠色建築並無直接印花稅寬減
物業投資者及發展商必須理解的關鍵點：香港目前並未專門針對綠色建築或獲「綠建環評」（BEAM Plus）認證的建築物提供印花稅寬免或減免。政府的誘因機制是透過另一途徑運作——即總樓面面積（GFA）寬免。
「綠建環評」認證概覽
「綠建環評」是由建築環保評估協會（BEAM Society）推行、並獲香港綠色建築議會（HKGBC）認可的自願性私營機構倡議。該認證計劃為以下範疇提供獨立的評估工具：
- 新建建築（NB）
- 既有建築（EB）
- 室內建築（BI）
- 社區（ND）
- 數據中心（DC）
- 既有學校（ES）
評級共分為四個級別：鉑金級、金級、銀級及銅級。2025 年推出了更新版本，包括「綠建環評新建建築 2.0 版」（2025 年 2 月）及「綠建環評既有建築 3.0 版」（2025 年 7 月）。
綠色建築的實際現有誘因
1. 總樓面面積（GFA）寬免
政府針對綠色建築的主要誘因是透過總樓面面積寬免實施。根據屋宇署的作業備考 PNAP APP-151（2023 年 9 月修訂並於 2024 年 6 月更新）：
| 要求 | 詳情 |
|---|---|
| 最低「綠建環評」評級（自 2024 年 6 月 30 日起生效） | 獲取總樓面面積寬免一般須達到金級或以上評級 |
| 整體寬免上限 | 總樓面面積的 10%（特定設施如公用空中花園不受此上限限制） |
| 先決條件 | 融入可持續建築設計元素（樓宇間距、建築物後移、綠化覆蓋） |
2. 利得稅優惠
自 2018 年 1 月 1 日起，取得「綠建環評」（BEAM Plus）認證的建築物，可透過「香港建築物能源效益註冊計劃」（HKEERSB）享有稅務優惠：
- 資格：在綠建環評新建建築（NB）、既有建築（EB）或既有室內建築（BI）下取得最終銅級或以上評級的建築物
- 優惠：就已於 HKEERSB 註冊的節能建築裝置之資本開支，提供利得稅加快扣除
- 主管部門：機電工程署（EMSD）
3. 資助計劃
多家公用事業公司及政府部門為綠色建築項目提供財政支援：
| 計劃 | 提供機構 | 目的 |
|---|---|---|
| 中電「綠適樓宇基金」 | 中華電力 | 為住宅建築物進行提升能源效益工程提供資助 |
| 港燈「智惜用電基金」 | 港燈 | 為住宅或綜合用途建築物改善能源效益提供資助 |
| 機電工程署誘因計劃 | 機電工程署 | 針對不同綠建環評評估工具提供多項誘因 |
| 水務署計劃 | 水務署 | 節水措施誘因 |
4. 市場溢價效益
除政府資助誘因外，綠建環評（BEAM Plus）認證亦帶來切實的市場優勢：
- 物業價值溢價：研究顯示，香港租戶願意為獲綠建環評認證的寫字樓支付高達 9% 的租金溢價
- 提升市場競爭力：認證展現了對環境表現及室內環境質素的承諾
- 降低營運成本：節能特色轉化為更低的公用事業開支
政府可持續發展倡議與未來展望
香港氣候行動藍圖 2050
《香港氣候行動藍圖 2050》於 2021 年 10 月公佈，概述了四大減碳策略：
- 零碳發電
- 節能綠建
- 綠色運輸
- 全民減廢
主要目標：
- 在 2035 年前將碳排放總量減半（以 2005 年為基準）
- 在 2050 年前實現碳中和
- 在 2025 年前減少 40% 能源消耗（以 2005 年水平為基準，根據《香港都市節能藍圖 2015-2025+》）
政府建築物標準
政府以身作則，實施自身的建築標準：
- 自 2009 年起：所有建築樓面面積超過 10,000 平方米的新建政府建築物，均以取得至少綠建環評金級認證為目標
- 自 2015 年 10 月起：目標擴展至設有中央冷氣且面積超過 5,000 平方米的建築物
- 2023 年：香港綠色建築議會（HKGBC）推出「淨零就緒建築認證計劃」（Zero-Carbon-Ready Building Certification Scheme），以基準衡量能源表現
最新立法及政策發展
- 《2025年建築物能源效益（修訂）條例草案》：於 2025 年在立法會獲三讀通過
- 《可持續建築設計指引》（SBDG）：自 2011 年 4 月起推行，要求納入包括樓宇間距、樓宇後移及綠化等設計元素
未來印花稅優惠的潛力
推行綠色建築印花稅寬免的理據
雖然香港目前尚未為綠色建築提供直接的印花稅寬免，但多項因素顯示這種情況可能會有所改變：
- 其他司法管轄區的先例：多個國家已專門為可持續建築提供稅務優惠
- 氣候承諾：2050年碳中和目標可能需要更強大的財政誘因
- 綠色金融擴展：政府已將綠色和可持續金融資助計劃延長至2027年，並將涵蓋範圍擴大至轉型債券及貸款
- 近期財政預算案的靈活性：2024-25年度財政預算案展現了調整物業相關稅項的意願（於2024年2月撤銷住宅物業的額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD) 及新住宅印花稅 (NRSD)）
落實推行的挑戰
然而，推行綠色建築印花稅寬免仍面臨數項障礙：
- 財政收入考量：印花稅是政府重要的財政收入來源
- 現有誘因機制：總樓面面積 (GFA) 寬免已為發展商帶來可觀價值
- 認證複雜性：確保綠色認證的真實性需要健全的監管機制
- 市場扭曲風險：額外的誘因可能會對市場造成意料之外的影響
物業投資者及發展商的關鍵考量
評估綠色建築投資時
- 重點關注總樓面面積寬免：10% 的總樓面面積 (GFA) 寬免是政府的主要誘因——應仔細計算潛在的額外實用面積
- 評估綠建環評金級可行性：自2024年6月30日起，申請總樓面面積寬免一般須取得金級或以上評級
- 納入利得稅優惠考量：若持有物業以賺取租金收入，環保節能裝置的加速扣稅可帶來稅務優勢
- 考慮市場溢價：獲認證寫字樓高達 9% 的溢價，或足以支持商業項目投入認證成本
合規要求
要符合獲得綠色建築優惠的資格：
- 綠建環評（BEAM Plus）登記：於規劃階段向香港綠色建築議會（HKGBC）登記項目
- 可持續設計元素：融入所規定的樓宇間距、樓宇後移及綠化特點
- 達到目標評級：以取得總樓面面積（GFA）寬免為目標，爭取達到至少金級評級（自 2024 年 6 月 30 日起生效）
- 香港建築物能源效益註冊計劃（HKEERSB）登記：向機電工程署（EMSD）登記合資格裝置以享有利得稅優惠
- 文件記錄：妥善保存能源效益改善項目及認證證明的完整記錄
重點摘要
- 無直接印花稅寬減：香港目前並無為綠色建築提供印花稅減免。相關激勵機制改為透過總樓面面積（GFA）寬免實施。
- 現行印花稅稅率：截至 2025 年 2 月 26 日，從價印花稅（AVD）介乎 100 港元（物業價值最高 400 萬港元）至 4.25% 不等，且不區分住宅與非住宅物業。
- 總樓面面積寬免須達金級評級：自 2024 年 6 月 30 日起，建築項目一般須取得綠建環評金級或以上評級，方合資格獲得總樓面面積寬免（上限為總樓面面積的 10%）。
- 提供利得稅稅務優惠：獲綠建環評銅級或以上評級的建築物，其合資格節能裝置可根據香港建築物能源效益註冊計劃（HKEERSB）享有加速稅務扣除（自 2018 年 1 月 1 日起生效）。
- 政府堅定承諾：《香港氣候行動藍圖2050》旨在於 2050 年前實現碳中和，而佔全港耗電量 90% 的建築物為關鍵重點範疇。
- 認證項目與日俱增：截至 2024 年 3 月，已有超過 2,500 個項目登記或獲得綠建環評認證，顯示市場認受性不斷提高。
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