核心事实：香港继承房产的从价印花税
- 遗产税已废除：香港自2006年2月11日起，对所有在该日期或之后去世的人士废除遗产税
- 印花税豁免：通过遗嘱、无遗嘱继承或尚存者继承权（联名共有）继承的房产免征印花税
- 无继承税：香港不征收任何继承税、赠与税或资本利得税
- 需取得授予书：通常需要遗嘱认证批予（Grant of Probate）或遗产管理书（Letters of Administration）方可转移死者遗产中的房产
- 现行从价印花税率（2025年）：从价印花税（AVD）税率范围从100港元（不超过400万港元的物业）至4.25%（超过2000万港元的物业）不等
- 近期政策变动：买家印花税（BSD）和额外印花税（SSD）已于2024年2月28日撤销
了解香港印花税与继承房产
在香港，印花税是对促成特定交易的特定法律文书征收的税项，主要受《印花税条例》（第117章）管辖。虽然印花税通常与物业买卖相关，但在香港法律下，通过死者遗产转移的房产处理方式需作特殊考量。
值得注意的是，香港已于 2006 年 2 月 11 日废除遗产税（继承税），这使其成为进行遗产规划和财富传承最具吸引力的司法管辖区之一。然而，对于遗嘱执行人、遗产管理人和受益人而言，深入了解继承财产印花税处理的细微差别仍然至关重要。
香港废除遗产税
立法背景
2005 年 11 月 2 日，香港立法会通过《2005年收入（废除遗产税）条例草案》，对《遗产税条例》进行修订，旨在废除香港的遗产税。该废除决定于 2006 年 2 月 11 日正式生效。
在旧制度下，遗产税按累进税率征收。如果位于香港的遗产价值低于 7,500,000 港元，则无需缴纳遗产税；对超过 10,500,000 港元的资产，最高税率适用 15%。
现行状况
自 2006 年 2 月 11 日起，凡在该日期或之后去世的人士，其在香港的遗产均无需缴纳遗产税。这意味着：
- 无需提交遗产税誓章或遗产申报表
- 申请授予遗产承办书时无需提供遗产税清税证明文件
- 遗产受益人无需缴纳继承税或遗产税
- 香港不征收赠与税或资本利得税
继承财产的印花税豁免
一般豁免原则
从已故人士遗产中继承的财产（包括住宅和非住宅物业），通过以下方式转移给受益人时免征印花税：
- 遗嘱处置：根据有效遗嘱进行的转让
- 无遗嘱继承：在无有效遗嘱的情况下，根据《无遗嘱者遗产条例》（第73章）进行的转让
- 尚存者取得权（联权共有）：自动转让给尚存的联权共有人（俗称“长命契”）
此项豁免同时适用于接收继承财产的香港永久性居民（HKPR）和非香港永久性居民。核心要求在于：该转让必须是根据遗嘱或无遗嘱继承法律的规定，直接从死者遗产继承给受益人。
重要考量因素
后续置业：虽然继承本身免征印花税，但如果继承了住宅物业的受益人随后在香港购买另一处住宅物业，则该新购置物业可能适用较高的第1标准税率，因为在进行新购置时，该受益人已在香港拥有住宅物业。
家庭协议契约：当受益人订立自愿协议，以不同于遗嘱或无遗嘱继承法律规定的方式重新分配遗产资产时，需适用特殊考量。上诉法庭最近的裁决澄清，按照无遗嘱继承法律分配财产的承付契据不征收印花税，这改变了税务局以往的惯常做法。
遗嘱认证与遗产管理书要求
授予代表委任文书的类型
香港的遗产管理受《遗嘱认证及遗产管理条例》（第10章）管辖。要合法转让死者遗产中的财产，通常需要以下文书之一：
| 承办书类型 | 适用情况 | 申请人资格 |
|---|---|---|
| 遗嘱认证书 | 死者留有指明遗嘱执行人的有效遗嘱 | 遗嘱中指定的遗嘱执行人 |
| 附有遗嘱的遗产管理书 | 存在有效遗嘱，但指定的遗嘱执行人无法或不愿出任 | 近亲属（按优先顺序） |
| 遗产管理书 | 不存在有效遗嘱（无遗嘱去世） | 近亲属（配偶享有第一优先权） |
申请流程
授予承办书的申请必须递交至香港高等法院遗产承办处，地址为香港金钟道38号高等法院大楼低层三楼（LG3）。
所需文件：
- 遗嘱原件（如适用）- 递交归档后概不退还
- 死亡证明原件 - 递交归档后概不退还
- 填妥的指定申请表格
- 资产及负债清单，详细列明死者截至去世之日在香港拥有的全部资产及所欠负债
处理时间：
- 法院初步答复：约 1-2 个月
承办书要求的豁免情况
- 联权共有（长命契）：若财产是以联权共有形式持有，在凭死亡证明书证明死亡后，该财产将自动转移给在世的联权共有人——无需申请承办书
- 小型遗产：根据《遗嘱认证及遗产管理条例》第 15 条，遗产公职管理人可采用简易程序管理价值不超过 150,000 港元的遗产，无需申请承办书
现行印花税框架（2025年）
从价印花税（AVD）税率
继 2024-25 年度及 2025-26 年度财政预算案宣布重大房地产市场改革后，香港的印花税制度已大幅简化。自 2025 年 2 月 26 日起，物业转让的从价印花税按第 2 标准税率执行：
| 物业价值/代价 | 印花税税率 |
|---|---|
| 不超过 4,000,000 港元 | 100 港元 |
| 4,000,001 港元 - 4,500,000 港元 | 1.5% |
| 4,500,001 港元 - 6,000,000 港元 | 2.25% |
| HK$6,000,001 - HK$20,000,000 | 3% |
| 超过 HK$20,000,000 | 4.25% |
注：印花税按物业代价或市值（以较高者为准）计算。若转让代价略高于各税率级别的下限，可获边际宽减。
已撤销的税项（截至 2024 年 2 月 28 日）
《2024-25年度财政预算案》宣布撤销所有住宅物业需求管理措施。以下税项不再适用于 2024 年 2 月 28 日或之后签署的文书：
- 买家印花税 (BSD)：此前对非香港永久性居民购置物业征收 15%
- 新住宅印花税 (NRSD)：此前对拥有其他住宅物业的香港永久性居民购置住宅物业征收 15%
- 额外印花税 (SSD)：此前根据持有期征收 10-20%（旨在抑制短期炒作）
继承物业的印花税适用情形
| 情形 | 印花税处理 |
|---|---|
| 根据遗嘱或无遗嘱继承法律由受益人直接继承 | 免税 - 无需缴纳印花税 |
| 通过尚存者取得权（联权共有）转让 | 豁免 - 无需缴纳印花税；无需申请授予书 |
| 按照无遗嘱继承法律订立的赞同契 | 豁免 - 上诉法庭已确认无需缴纳印花税 |
| 受益人继承物业后又购买另一处住宅物业 | 继承：豁免 新购置：须缴纳从价印花税（AVD）（受益人已拥有物业） |
| 受益人将继承的物业出售给第三方 | 买卖交易须按第2标准税率缴纳从价印花税（由买方支付） |
| 作为遗产分配一部分的近亲属间转让 | 如按照遗嘱/无遗嘱继承：豁免 如属自愿重新分配：可能须缴纳从价印花税（建议寻求专业意见） |
遗嘱执行人与受益人的实务考量
土地注册处注册
香港土地注册处接受附有遗嘱和/或资产及负债清单的遗嘱认证或遗产管理书盖印副本，或经高等法院司法常务官核证的副本进行注册。该注册对于更新土地记录并完成向受益人转让法定所有权而言是必需的。
受益权益与法定所有权
需要明确的是，在遗嘱执行人或遗产管理人签署转让同意书（assent）或进行正式转让之前，受益人不会获得遗产资产的任何财产权益。在被继承人身故后，受益人仅成为期待受益人，对尚未管理的遗产中的特定资产不享有法定权益或衡平法权益。这一区别对正式分配前达成的任何安排均具有重要的印花税影响。
专业建议
鉴于遗产管理所涉及的复杂性以及各项交易可能产生的潜在印花税影响，遗嘱执行人和受益人应考虑向以下专业人士寻求建议：
- 在遗嘱认证及遗产管理方面具有丰富经验的事务律师
- 提供印花税筹划及合规服务的税务顾问
- 负责遗产估值和资产管理的会计师
最新法律进展
上诉法庭就转让同意契据作出的裁决
上诉法庭最近的裁决澄清，根据无遗嘱继承法律分配遗产物业的转让同意契据，无需根据《印花税条例》第27(1)条缴纳从价印花税。这与税务局以往的做法有重大不同；税务局此前认为，转让同意书所赋予的份额若超过受益人的法定应得份额，即属于须缴纳印花税的生前无偿产权处置。
在这些法院裁决之后，税务局已调整了有关近亲受益人之间遗产物业转让的政策。
2024-2025年度财政预算案改革
全面撤销买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD），代表着香港十多年来最重大的物业税收改革，旨在：
- 在后疫情时期的经济挑战下提振房地产市场
联系方式与实用资源
政府部门
香港高等法院遗产承办处
地址：香港金钟道38号高等法院大楼低层三楼
查询热线：2840 1683
税务局 - 印花税署
网站：www.ird.gov.hk/eng/tax/sdu.htm
土地注册处
网站：www.landreg.gov.hk
相关法例
- 《印花税条例》（第117章）
- 《遗嘱认证及遗产管理条例》（第10章）
- 《无遗嘱者遗产条例》（第73章）
- 《遗产税条例》（第111章）- 仅供历史参考
核心要点
- 无遗产税：香港自2006年2月11日起已废除遗产税，这使得香港在遗产规划和财富传承方面极具优势。
- 继承豁免：凡根据遗嘱、无遗嘱继承法或尚存者取得权直接继承的物业，完全免征印花税。
- 须取得授予书：除联权共有及价值低于150,000港元的小额遗产外，合法转让死者遗产中的物业均须取得遗嘱认证书或遗产管理书。
- 印花税简化：自2024年2月28日起，物业交易仅适用从价印花税，买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD）已全面撤销。
- 2025年税率下调：价值不超过400万港元的物业目前仅需缴纳100港元印花税（门槛自2025年2月起由300万港元提高）。
- 日后置业：继承住宅物业的受益人，在日后购置住宅物业时将被视为拥有物业的业主。
- 承转契：近期法院裁决确认，根据无遗嘱继承法律作出的承转无需缴纳印花税。
- 专业建议至关重要：复杂的遗产情况（特别是涉及家庭协议或资产重新分配的情况）应在专业法律及税务建议下处理，以确保合规并优化税务处理。
- 处理时间：在满足所有要求后，遗产承办处处理授予书申请大约需要5至7周。
- 分配前受益人无权益：在遗嘱执行人/遗产管理人正式承转或转让之前，受益人对特定遗产资产不享有任何法定权益或衡平法权益。
免责声明：本文根据截至 2025 年 12 月现行的法律法规，提供有关香港继承房产印花税处理的一般信息。本文不应被解释为法律、税务或专业建议。遗产管理和税务事宜可能十分复杂，并取决于具体个人情况。遗嘱执行人、遗产管理人和受益人在就遗产管理或房产转让采取任何行动之前，应向具备资质的事务律师、税务顾问和会计师寻求专业建议。
文章信息：
文章 ID：19195
标题：通过遗产继承的房产印花税：香港的税务处理
最后更新：2025 年 12 月
司法管辖区：香港特别行政区
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