重要須知：香港繼承物業印花稅
- 已廢除遺產稅：香港已於2006年2月11日起廢除遺產稅，適用於在該日或之後去世的所有人士
- 豁免印花稅：凡透過遺囑、無遺囑繼承或生存者取得權繼承的物業，均可獲豁免繳納印花稅
- 無繼承稅：香港不徵收任何遺產繼承稅、贈與稅或資本增值稅
- 須取得授予書：如要轉讓死者遺產中的物業，通常須先取得遺囑認證書或遺產管理書
- 現行從價印花稅稅率（2025年）：從價印花稅由HK$100（400萬港元或以下物業）至4.25%（超過2,000萬港元物業）不等
- 最新修訂：買家印花稅（BSD）及特別印花稅（SSD）已於2024年2月28日全面撤銷
了解香港印花稅與繼承物業
在香港，印花稅是一項對促成特定交易的法定法律文件徵收的稅項，主要受《印花稅條例》（第117章）規管。雖然公眾普遍是在物業買賣的層面理解印花稅，但在香港法律框架下，透過死者遺產轉讓物業的稅務處理方式需要特別審視。
值得注意的是，香港已於2006年2月11日廢除遺產稅（繼承稅），令香港成為在遺產規劃及財富傳承方面最具吸引力的司法管轄區之一。然而，了解繼承物業在印花稅處理上的細微差異，對遺囑執行人、遺產管理人及受益人而言仍然至關重要。
香港廢除遺產稅
立法背景
2005年11月2日，香港立法會通過《2005年收入（廢除遺產稅）條例草案》，藉修訂《遺產稅條例》以落實廢除香港遺產稅的目標。該項廢除自2006年2月11日起生效。
在以往的制度下，遺產稅按累進稅率徵收。若位於香港的遺產價值低於HK$7,500,000，則毋須繳納遺產稅；若資產超過HK$10,500,000，最高稅率為15%。
現行情況
自2006年2月11日起，凡於該日或之後去世的人士，其遺產均毋須在香港繳納遺產稅。這意味著：
- 毋須提交遺產稅誓章或帳目
- 申請授予承辦書時毋須提交遺產稅清稅證明文件
- 遺產受益人毋須繳納繼承稅或遺產稅
- 香港不徵收贈與稅或資本增值稅
繼承物業的印花稅豁免
一般豁免原則
從已故人士遺產中繼承的物業（包括住宅及非住宅物業），在透過以下途徑轉讓予受益人時可獲豁免印花稅：
- 遺囑處分：根據有效遺囑進行的轉讓
- 無遺囑繼承：在沒有有效遺囑的情況下，根據《無遺囑者遺產條例》（第73章）進行的轉讓
- 尚存者取得權：自動轉讓予尚存的聯權共有人
此項豁免同時適用於繼承物業的香港永久性居民（HKPR）及非香港永久性居民。主要規定是，該轉讓必須是根據遺囑或無遺囑繼承法例，由死者遺產直接繼承予受益人。
重要注意事項
隨後置業：雖然繼承物業本身獲豁免印花稅，但若繼承了住宅物業的受益人其後在香港購買另一項住宅物業，新購置的物業可能須按較高的第1標準稅率繳稅，因為該受益人在新置業時已在香港擁有住宅物業。
家族安排契據：當受益人訂立自願安排，以不同於遺囑或無遺囑繼承法例所訂的方式重新分配遺產資產時，則適用特別考量。上訴法庭最近的判決已釐清，按照無遺囑繼承法例分配物業的轉產契據毋須繳納印花稅，這改變了稅務局以往的慣常做法。
遺囑認證及遺產管理書規定
遺產承辦書種類
香港的遺產管理受《遺囑認證及遺產管理條例》（第10章）規管。如要合法轉讓死者遺產中的物業，通常需要取得以下其中一種承辦書：
| 承辦書種類 | 適用情況 | 申請資格 |
|---|---|---|
| 遺囑認證書 | 死者生前立有有效遺囑並指定遺囑執行人 | 遺囑內指名的遺囑執行人 |
| 附有遺囑的遺產管理書 | 存有有效遺囑，但指名的遺囑執行人無法或不願意出任 | 近親（按照優先次序） |
| 遺產管理書 | 無有效遺囑（無遺囑繼承） | 近親（配偶擁有首位優先權） |
申請程序
遺產承辦書的申請必須提交至香港高等法院遺產承辦處，地址為香港金鐘道38號高等法院大樓低層三樓（LG3）。
所需文件：
- 遺囑正本（如適用）— 一經存檔將不獲退還
- 死亡登記證明書正本 — 一經存檔將不獲退還
- 已填妥的指定申請表格
- 資產及負債清單，詳細列明死者截至去世當日在香港擁有的所有資產與負債
處理時間：
- 法院初步回覆：約 1-2 個月
無須取得授予書的例外情況
- 聯權共有（俗稱長命契）：若物業以聯權共有形式持有，在憑死亡證證明死亡後，權益會自動轉移予在世的聯權共有人——無須申請授予書
- 小型遺產：根據《遺囑認證及遺產管理條例》第 15 條，遺產管理官可以簡易方式管理價值不超過 HK$150,000 的遺產，而無須提出授予書申請
現行印花稅架構（2025年）
從價印花稅（AVD）稅率
繼 2024-25 及 2025-26 年度《財政預算案》公佈重大物業市場改革後，香港的印花稅機制已大幅簡化。自 2025 年 2 月 26 日起，物業轉讓的從價印花稅按第 2 標準稅率徵收：
| 物業價值／代價 | 印花稅率 |
|---|---|
| 高達 HK$4,000,000 | HK$100 |
| HK$4,000,001 - HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 - HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 - HK$20,000,000 | 3% |
| 超過 HK$20,000,000 | 4.25% |
註：印花稅按物業的代價或市值（以較高者為準）計算。若轉讓代價略高於各稅階的下限，可獲邊際寬減。
已撤銷的稅項（自 2024 年 2 月 28 日起）
《2024-25年度財政預算案》宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施。以下稅項不再適用於在 2024 年 2 月 28 日或之後簽立的文書：
- 買家印花稅 (BSD)：以往非香港永久性居民購置物業須繳納 15%
- 新住宅印花稅 (NRSD)：以往擁有其他住宅物業的香港永久性居民購置住宅物業須繳納 15%
- 額外印花稅 (SSD)：以往根據持有期徵收 10-20%（旨在遏抑短期炒賣）
繼承物業的印花稅情況
| 情況 | 印花稅處理 |
|---|---|
| 根據遺囑或無遺囑繼承法直接由受益人繼承 | 獲豁免 - 毋須繳付印花稅 |
| 透過尚存者繼承權（聯權共有）轉讓 | 豁免 - 無須繳納印花稅；無須取得遺產承辦書 |
| 根據無遺囑繼承法訂立的同意轉讓契 | 豁免 - 上訴法庭已確認無須繳納印花稅 |
| 受益人繼承物業後再購買另一住宅物業 | 繼承：豁免 新購置：須繳納從價印花稅（AVD）（因受益人已擁有物業） |
| 受益人將繼承的物業出售予第三方 | 出售交易須按第2標準稅率繳納從價印花稅（由買方繳付） |
| 作為遺產分配一部分的近親之間轉讓 | 若按照遺囑／無遺囑繼承法規定：豁免 若屬自願重新分配：可能須繳納從價印花稅（請尋求專業意見） |
遺囑執行人及受益人的實務考量
土地註冊處註冊
香港土地註冊處接納蓋印的遺囑認證書或遺產管理書（附有遺囑及／或資產及負債清單）副本，或經高等法院司法常務官認證的副本以作註冊。此項註冊對於更新土地紀錄及完成向受益人轉讓法定所有權乃屬必需。
實益權益與法定所有權
必須明白的是，在遺囑執行人或遺產管理人簽署遺產承付書（assent）或進行正式轉讓之前，受益人不會獲得遺產資產的任何物權權益。在死者去世後，受益人只屬於期待受益人，對未經管理的遺產中的特定資產並不享有法定或衡平法權益。這項區別對於在正式分配前所作出的任何安排，均具有重要的印花稅影響。
專業諮詢
鑑於遺產管理涉及的複雜性，以及各類交易可能帶來的印花稅影響，遺囑執行人及受益人應考慮尋求以下人士的專業意見：
- 在遺囑認證及遺產管理方面具備豐富經驗的事務律師
- 負責印花稅籌劃及稅務合規的稅務顧問
- 負責遺產估值及資產管理的會計師
最新法律發展
上訴法庭就承付契據作出的裁決
上訴法庭最近的裁決釐清，根據無遺囑繼承法分配遺產物業的承付契據，毋須根據《印花稅條例》第27(1)條繳納從價印花稅。這與稅務局過往的做法有重大轉變——稅務局以往認為，凡賦予多於受益人法定應得權益的承付書，均屬須繳納印花稅的生前無償處置。
在上述法庭裁決後，稅務局已調整其針對近親受益人之間轉讓遺產物業的相關政策。
2024-2025年度財政預算案改革
全面撤銷買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD），是香港十多年來最重要的物業稅務改革，旨在：
- 在疫情後的經濟挑戰下刺激物業市場
聯絡資料及相關資源
政府部門
香港高等法院遺產承辦處
地址：香港金鐘道38號高等法院大樓LG3樓
查詢熱線：2840 1683
稅務局 — 印花稅署
網址：www.ird.gov.hk/eng/tax/sdu.htm
土地註冊處
網址：www.landreg.gov.hk
相關法例
- 《印花稅條例》（第117章）
- 《遺囑認證及遺產管理條例》（第10章）
- 《無遺囑者遺產條例》（第73章）
- 《遺產稅條例》（第111章）— 僅供歷史參考
重點摘要
- 免徵遺產稅：香港自2006年2月11日起已廢除遺產稅，對遺產規劃和財富傳承極為有利。
- 繼承豁免：凡根據遺囑、無遺囑繼承法例或生存者取得權直接繼承的物業，均可獲完全豁免印花稅。
- 須取得承辦書：除聯權共有（長命契）及價值不超過150,000港元的小額遺產外，依法轉讓死者遺產中的物業必須先取得遺囑認證書（Grant of Probate）或遺產管理書（Letters of Administration）。
- 簡化印花稅制度：自2024年2月28日起，物業交易僅適用從價印花稅，買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD）已全面撤銷。
- 2025年稅率調低：價值不超過400萬港元的物業現只需繳付100港元印花稅（於2025年2月由300萬港元門檻提高）。
- 隨後置業：繼承住宅物業的受益人，在日後購買住宅物業時將被視為已擁有物業的人士。
- 承諾轉讓書（Deeds of Assent）：近期法院裁決確認，根據無遺囑繼承法規進行的承諾轉讓無須繳納印花稅。
- 專業諮詢至關重要：複雜的遺產情況（尤其是涉及家庭協議或資產重新分配者），應尋求專業法律及稅務意見，以確保合規並優化稅務安排。
- 處理時間：在符合所有要求後，遺產承辦處處理承辦書申請一般需時約5至7星期。
- 分派前受益人並無權益：在遺囑執行人／遺產管理人作出正式轉讓承諾或轉讓前，受益人對特定遺產資產並不享有法定或衡平法權益。
免責聲明：本文根據截至 2025 年 12 月現行的法律及法規，提供有關香港繼承物業印花稅處理的一般資訊。本文不應被視為法律、稅務或專業意見。遺產管理及稅務事宜可能相當複雜，並取決於個別情況。遺囑執行人、遺產管理人及受益人在就遺產管理或物業轉讓採取任何行動之前，應向合資格律師、稅務顧問及會計師尋求專業意見。
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文章 ID：19195
標題：經遺產繼承物業的印花稅：香港的稅務處理
最後更新：2025 年 12 月
司法管轄區：香港特別行政區
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