香港的印花税和信托结构

返回顶部

了解香港的印花税框架

香港的印花税制度是物业交易的基本组成部分，主要对确立物业所有权和实益权益转让的文书征税。对于信托结构下持有的物业，印花税的适用关键取决于实益拥有权是否发生转移以及所采用的具体信托安排类型。

《印花税条例》（第117章）确立了全面的征税规定，不仅涵盖简单的法定所有权转让，还包括不动产和香港证券实益权益的变更。这一广泛的框架确保了印花税能够把握交易的经济实质，无论采用何种法律形式。

近期立法变革（2024–2025年）

香港特区政府实施了重大印花税改革，旨在刺激房地产市场：

• 2024年2月28日：完全暂停征收买家印花税（BSD），此前该税项对非永久性居民征收15%（后降至7.5%）的税款
• 2024年2月28日：取消额外印花税（SSD），此前对36个月内转售的物业征收10-20%的税款
• 2025年2月26日：将100港元定额印花税的适用门槛从300万港元提高至400万港元，惠及约15%的物业交易，并为买家节省高达59,000港元
• 当前框架：无论买家身份如何，所有住宅和非住宅物业转让现均须按第2标准税率缴纳从价印花税（AVD）

返回顶部

从价印花税（AVD）税率 - 第2标准

自2025年2月26日起，从价印花税（AVD）按物业申报代价或市值（以较高者为准）并采用以下累进税率计算：

物业价值/代价	印花税税率	示例税额
最高4,000,000港元	100港元	100港元
4,000,001港元 - 4,500,000港元	1.5%	67,500港元
4,500,001港元 - 6,000,000港元	2.25%	135,000港元

6,000,001港元 - 9,000,000港元 3% 270,000港元 9,000,001港元 - 20,000,000港元 3.75% 750,000港元 20,000,000港元以上 4.25% 850,000港元（按2,000万港元计）

注：买卖协议或转让契约的所有各方均须在文书签署后30天内，对从价印花税（AVD）的缴纳承担连带责任。

返回顶部

信托结构与实益拥有权原则

界定信托背景下的实益拥有权

根据香港印花税法，在确定信托持有物业的纳税义务时，实益拥有权（Beneficial Ownership）的概念至关重要。香港税务局（IRD）采取“实质重于形式”的原则，透过法定所有权穿透审查，以确定谁拥有该物业的真实经济利益。

核心原则：若某人是实益拥有人，无论法定所有权是否由受托人持有，该人都被视为“拥有”住宅物业。这意味着：

• 单纯通过信托持有物业本身并不能免除印花税义务
• 受益人的身份和居留身份决定了适用的税率和豁免条件
• 导致实益拥有权发生变更的转让将引发缴纳从价印花税（AVD）的义务
• 涉及代名持有人或单纯受托人（Bare Trustee）的安排将受到严格审查，以查明真正的实益拥有人

信托结构类型及其印花税处理

信托类型	特征	印花税影响
简单信托 (Bare Trust)	• 受托人仅持有法定所有权 • 受益人对信托财产享有绝对权益 • 受托人依受益人的指示行事 • 受托人不享有酌情权	• 出于印花税目的，受益人被视为实益拥有人 • 若委托人仍为唯一受益人，转入简单信托可能根据第27(5)条获得豁免（未发生实益权益转移） • 转让给第三方受益人将按物业全额价值触发从价印花税 (AVD) • 除非受益人是代表自身行事的香港永久性居民 (HKPR)，否则无法适用第2标准税率
全权委托信托 (Discretionary Trust)	• 受托人对财产分配拥有酌情权 • 受益人没有固定权益 • 遗产规划灵活度高 • 受益人群体已明确界定	• 受益人的权益不构成单独可识别的资产 • 首次转入信托须缴纳从价印花税 (AVD)，除非适用豁免 • 从信托向受益人进行分配可能触发印花税 • 实益拥有权的认定更为复杂 • 可能有助于避免受益人去世时的印花税（无单独资产转移）
固定信托	• 受益人享有明确的固定权益 • 受托人对权益分配无酌情权 • 权益可量化 • 所有权份额清晰明确	• 每位受益人的按比例权益均可确定 • 受益人权益的转让可能被视为财产转让 • 须根据所转让权益的价值征收从价印花税（AVD） • 印花税筹划的灵活性低于全权信托
代名安排	• 法定所有人代他人持有财产 • 无独立的受托人职责 • 完全按照实益拥有人的指示行事 • 常用于保密目的	• 税务局会穿透代名人以确定实益拥有人 • 仅凭代名人身份并不会改变印花税纳税义务 • 由实益拥有人的身份特征决定适用税率 • 可能需要向税务局作出声明以确认实益拥有权 • 税务上诉委员会的判例确认代名人不享有实益权益

返回顶部

第27(5)条：实益权益豁免

《印花税条例》第27(5)条提供了一项关键豁免，适用于财产或香港证券虽发生转让但实益权益并未实际转移的情形。该条款规定：

“凡为名义代价而作出的任何香港证券转让，且所转让的证券并无实益权益发生转移，则无须征收从价印花税。”

第27(5)条的实际应用

该豁免在以下信托情形中尤为适用：

• 委托人仍为唯一受益人：若个人将财产转入信托，且其自身仍为唯一实益拥有人（例如出于行政便利目的设立的单纯信托），由于实益权益并未发生转移，因此无需缴纳从价印花税（AVD）
• 重组运作：在整个重组过程中实益拥有权保持不变的内部重组
• 代名人安排：底层实益拥有人保持不变的代名持有人之间的转让
• 行政变更：受托人发生变更，但受益人权益未发生变更

条件与限制

若要成功根据第27(5)条申请豁免，纳税人必须证明：

1. 象征性代价：转让必须仅涉及象征性代价，而非有值代价
2. 实益权益无变更：转让前后的实益拥有权必须保持完全一致
3. 文件证据：提供适当的文件证明（信托契约、声明书），证实实益权益并未发生转移
4. 裁定：对于复杂安排，向印花税署申请正式裁定（费用为HK$50）可确保确定性

重要提示：证明实益权益并未转移的举证责任由纳税人承担。证明文件不足或向受让人赋予实质性利益的安排将丧失豁免资格。

返回顶部

信托声明书与印花税要求

信托声明书的适用情形

信托声明书是一份正式法律文件，法定所有人在其中承认其代另一人（实益拥有人）持有财产。在香港物业交易中，信托声明书具有多种用途：

• 明确独立于法定所有权的实益拥有权
• 出于遗产规划目的确立信托关系

设立代名人或单纯信托安排

记录一方为他人持有财产的家族安排

信托声明书的印花税处理

《印花税条例》将信托声明书纳入其征税条款范围，因为声明书会产生实益权益转移的效果：

• 应课税文书：转移香港不动产或香港证券实益权益的信托声明书须缴纳印花税
• 估值基准：印花税按所载代价与所转移实益权益市值两者中的较高者计算
• 时限：文书必须在签署后 30 天内加盖印花，以避免罚款
• 共同及各别责任：声明书的所有各方均可能对印花税承担共同及各别的法律责任

无偿处置与第 27(1) 条

《印花税条例》第 27(1) 条专门针对生前无偿处置（生者之间的赠与），规定凡作为无偿处置运作的不动产转让均须缴纳印花税。

有关无偿处置的关键要点包括：

• 在没有有值代价的情况下为家庭成员创设实益权益的信托声明书构成无偿处置
• 第 27(4) 条将无偿处置定义为“并非以真诚并为了有值代价而向买家或承押人或其他人作出的处置”的转让
• 代价不足或赋予实质利益的情况将使“有值代价”抗辩失效
• 向注册慈善机构捐赠不动产的慈善信托可能符合豁免资格

返回顶部

信托财产交易的特殊考量

受托人作为买家：第 2 标准税率资格

在确定受托人购置物业是否符合优惠的从价印花税（AVD）第 2 标准税率资格时，会出现一个关键问题。税务局（IRD）已制定了明确指引：

关键规则：任何人士以受托人身份代表另一名香港永久性居民签署的买卖协议，均须按第1标准第1部税率（原较高税率）征收从价印花税（AVD），而非按第2标准征收。

例外情况：唯一的例外情况适用于实益拥有人为未成年人或精神上无行为能力的人，且受托人是以其法定监护人身份行事的情况。

这意味着，即使底层受益人是名下没有其他住宅物业的香港永久性居民，如果通过受托人进行购买，通常也不适用第2标准税率。受益人必须“代表自己行事”方可享受优惠税率。

信托内的香港证券转让

对于持有香港公司股份的信托，印花税按代价与公平市值（取其较高者）的0.2%总费率征收（买卖双方各占0.1%）：

• 香港证券的定义：在香港注册成立的公司的股份，以及在香港设有股份登记册的外国公司的股份
• 实益权益转让：即使在进行信托财产授予时通常也须缴税（除非适用第27(5)条豁免）
• 定额印花税：每份转让文书须额外支付5港元
• 中央结算系统（CCASS）转让：在中央结算及交收系统内的转让仅涉及实益权益的变更，证券仍登记在香港中央结算（代理人）有限公司（HKSCC Nominees Limited）名下

集团内部宽免与信托架构

《印花税条例》第45条为相联法人团体之间的转让提供印花税宽免。然而，上诉法庭最近的裁决收窄了该宽免在信托架构中的适用范围：

• 关联要求：若一个法人团体实益拥有另一个法人团体至少90%的已发行股本，或第三方拥有各方90%的已发行股本，则两个法人团体即属于“相联”

信托限制：信托（属于法律关系，而非公司）不符合“相联法人团体”的资格

受托人与实益拥有人：若受托人公司将财产转让给一家其非实益拥有的公司，则无法满足相联关系要求

实际影响：持有房地产投资公司（PIC）的机构受托人在申请第45条宽免时面临困难

规划建议：在香港物业或股份将在身故后转入信托架构的遗嘱中，遗产规划师应考虑将PIC（而非信托）指定为受益人

返回顶部

合规、罚款与最佳实践

加盖印花要求及期限

所有应课税文书必须在规定期限内加盖印花，以避免罚款：

文书类型	加盖印花期限	逾期加盖印花罚款
买卖协议（物业）	30天	最高可达应缴税额的10倍
售卖转易契（物业）	30天	最高可达应缴税额的10倍
股份转让	30天	最高可达应缴税额的10倍

信托声明书 30天 最高达应缴税额的10倍

裁定程序

对于复杂的信托安排或印花税处理方式不确定的情况，纳税人应考虑申请正式裁定：

• 目的：获取税务局关于正确印花税处理方式的官方裁定
• 费用：每份文件50港元（约合6美元）
• 优势：提供确定性、防止争议、防范未来的质疑
• 流程：向印花税署提交文书，并附上交易说明及所申请的处理方式
• 时间要求：应在30天加盖印花期限届满前提出申请

文件归档最佳实践

为支持信托财产交易的印花税立场，应保留完备的文件，包括：

1. 信托契约：正式签署的信托文书，清晰界定信托条款、受益人及受托人权力
2. 实益拥有权声明书：明确界定实益拥有人的书面声明，特别是对于代名人和单纯信托（bare trust）安排
3. 估值报告：在转让价格不同于市场价格时出具的独立专业估值报告
4. 交易时序记录：清晰记录交易顺序的文件，特别适用于重组活动
5. 对价证明：证明对价性质和金额（或确认象征性对价）的记录
6. 董事会/受托人决议：授权交易并确认实益拥有权状态的正式决议
7. 法律意见书：针对复杂架构，支持相应印花税处理方式的法律意见书

需避免的常见误区

• 假定简单信托自动免除印花税——实益拥有权规则仍然适用
• 未能认识到受托人购买通常无法适用第2标准税率
• 在发生实质性利益转移的情况下错误申请第27(5)条豁免
• 支持所主张实益拥有权立场的证明文件不足
• 错过30天的加盖印花期限，导致巨额罚款
• 企图在缺乏经济实质的情况下利用信托结构人为避税
• 在变更信托结构或受益人时忽视印花税影响
• 对于不确定或新颖的安排未能申请裁定

返回顶部

战略规划考量

遗产规划与继承

香港废除遗产税（适用于2006年2月11日及之后的去世情况）消除了设立信托结构的一个主要动因。然而，信托在以下方面仍然具有重要价值：

• 资产保护：酌情信托保护资产免受债权人追索和受益人破产影响
• 继承控制：信托允许在附加条件的情况下实现跨代可控分配
• 隐私性：相比公开的遗嘱认证程序，信托结构可保持保密性
• 灵活性：酌情信托能够适应不断变化的家庭情况
• 印花税考量：在酌情信托下，受益人权益不构成独立资产，从而可能在受益人去世时免于缴纳印花税

国际信托结构

对于跨境家庭和资产，印花税处理变得更加复杂：

• 无论受托人或受益人身在何处，香港印花税均适用于香港不动产和香港股票
• 收购香港物业的外国信托仍须全额缴纳从价印花税（AVD）
• 随着买家印花税（BSD）自2024年2月28日起暂停征收，外国信托现适用与本地买家相同的第2标准税率
• 需考量与受益人居住地司法管辖区税收制度的相互影响

离岸管辖区的机构受托人与本地受托人面临相同的第45条宽免限制

公司架构与信托架构

出于投资或商业目的持有香港物业时，信托架构与公司架构的对比如下：

考量因素	信托架构	公司架构
初始购置	须缴纳全额从价印花税（第2标准）	须缴纳全额从价印花税（第2标准）
代际传承	全权信托：受益人权益并非独立资产（身故时不征收印花税） 固定信托：实益权益可能引发印花税	股份转让须按股份价值缴纳0.2%的印花税 若在集团内部宽免参数范围内转让股份，则免征印花税
灵活性	全权信托具有高度灵活性 受托人对收益分配拥有酌情权	受公司章程细则管辖 股东权利明确界定
重组	第45条宽免适用范围有限 信托间转让可能会产生印花税	持股90%以上的关联公司可享受第45条宽免 重组灵活性更高
日常维护成本	受托人费用（尤其是机构受托人） 无年度申报要求	年度合规成本 公司注册处申报备案 审计要求