香港的印花稅與信託結構

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了解香港的印花稅架構

香港的印花稅制度是物業交易的基本核心組成部分，針對確立物業所有權及實益權益轉讓的文書徵稅。對於透過信託架構持有的物業，印花稅的適用情況關鍵取決於實益擁有權是否發生轉移，以及所採用的具體信託安排類型。

《印花稅條例》（第 117 章）確立了全面的徵稅條文，其範圍不僅限於法定業權的簡單轉讓，更涵蓋不動產及香港證券的實益權益變更。這一廣泛的架構確保無論採用何種法律形式，印花稅均能切實涵蓋交易的經濟實質。

近期法例修訂（2024–2025 年）

香港特區政府推行了多項重大印花稅改革，旨在刺激物業市場：

• 2024年2月28日：全面暫停徵收買家印花稅（BSD），該稅項此前對非香港永久性居民徵收15%（後降至7.5%）稅率
• 2024年2月28日：撤銷額外印花稅（SSD），該稅項此前對在36個月內轉售的物業徵收10%至20%稅率
• 2025年2月26日：將劃一100港元印花稅的門檻由300萬港元提高至400萬港元，惠及約15%的物業交易，為買家節省高達59,000港元
• 現行框架：無論買家身分為何，所有住宅及非住宅物業轉讓現時均按第2標準稅率繳納從價印花稅（AVD）

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從價印花稅（AVD）稅率 - 第2標準

自2025年2月26日起，從價印花稅乃按物業的申報代價或市值（以較高者為準），採用以下累進稅率計算：

物業價值／代價	印花稅率	稅款範例
高達 HK$4,000,000	HK$100	HK$100
HK$4,000,001 - HK$4,500,000	1.5%	HK$67,500
HK$4,500,001 - HK$6,000,000	2.25%	HK$135,000

HK$6,000,001 - HK$9,000,000 3% HK$270,000 HK$9,000,001 - HK$20,000,000 3.75% HK$750,000 超過 HK$20,000,000 4.25% HK$850,000（以 HK$20M 計算）

註：買賣協議或轉讓契的所有各方均須在簽立文書後 30 天內，共同及各別承擔繳付從價印花稅（AVD）的責任。

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信託架構與實益擁有權原則

在信託架構下界定實益擁有權

根據香港印花稅法例，在釐定以信託方式持有的物業之稅務責任時，實益擁有權的概念至關重要。稅務局（IRD）採取「實質重於形式」的原則，穿透法定業權以識別誰人持有物業的真正經濟利益。

核心原則：如果某人是住宅物業的實益擁有人，則無論法定業權是否由受託人持有，該人均被視為「擁有」該物業。這意味著：

• 僅透過信託持有物業本身並不能規避印花稅責任
• 受益人的身分及居留身分決定適用的稅率及豁免
• 導致實益擁有權變更的轉讓均會觸發從價印花稅（AVD）責任
• 涉及代名人或單純受託人（bare trustees）的安排將受到嚴格審查，以識別真正的實益擁有人

信託架構類型及印花稅處理方式

信託類型	特點	印花稅影響
簡易信託 (Bare Trust)	• 受託人僅持有法定產權 • 受益人對信託財產享有絕對權益 • 受託人依受益人的指示行事 • 受託人沒有酌情決定權	• 就印花稅而言，受益人被視為實益擁有人 • 若財產授予人仍為唯一受益人，轉讓至簡易信託或可根據第27(5)條獲豁免（因無實益權益轉移） • 轉讓予第三方受益人會按物業全值觸發從價印花稅 (AVD) • 除非受益人是代表自己行事的香港永久性居民 (HKPR)，否則無法適用第2標準稅率
全權信託 (Discretionary Trust)	• 受託人對資產分配享有酌情決定權 • 受益人沒有固定的權益份額 • 遺產規劃具靈活性 • 界定受益人類別	• 受益人的權益不構成獨立可識別的資產 • 首次轉讓至信託須繳納從價印花稅 (AVD)，除非適用相關豁免 • 從信託分配予受益人可能觸發印花稅 • 實益擁有權的認定更為複雜 • 或有助避免在受益人身故時產生印花稅（因無獨立資產轉移）
固定信託	• 受益人擁有明確的固定權益 • 受託人對權益分配並無酌情決定權 • 權益可予量化 • 擁有權份額清晰明確	• 每名受益人的按比例權益均可明確界定 • 受益人權益的轉讓或會被視為財產轉讓 • 須根據所轉讓權益的價值徵收從價印花稅（AVD） • 印花稅規劃的彈性低於全權信託
代名人安排	• 法定擁有人代他人持有財產 • 無獨立的受託人職責 • 純粹按照實益擁有人的指示行事 • 常見用於保密用途	• 稅務局會穿透代名人以識別實益擁有人 • 單憑代名人身分不會改變印花稅法律責任 • 實益擁有人的身分特徵決定適用稅率 • 可能須向稅務局作出聲明以確認實益擁有權 • 稅務上訴委員會案例確認代名人不持有任何實益權益

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第27(5)條：實益權益豁免

《印花稅條例》第27(5)條提供了一項關鍵豁免，適用於轉讓財產或香港證券但實際上並無轉移實益權益的情況。該條文訂明：

「凡轉讓香港證券是按名義代價進行，且在該項轉讓下所轉讓的證券並無實益權益轉移，則無須就該項轉讓徵收從價印花稅。」

第27(5)條的實際應用

此項豁免在以下信託架構中尤其適用：

• 財產授予人仍為唯一受益人：若個人將物業轉讓予信託，而其自身仍為唯一實益擁有人（例如出於行政便利而設立的簡單信託），由於沒有實益權益轉移，因此無須繳納從價印花稅（AVD）
• 重組運作：在整個重組過程中，實益擁有權維持不變的內部重組
• 代名人安排：各代名持有人之間的轉讓，而背後的實益擁有人維持不變
• 行政變更：僅更換受託人而受益人權益維持不變

條件與限制

納稅人若要成功申請根據第27(5)條豁免，必須證明：

1. 名義代價：轉讓必須僅涉及名義（象徵式）代價，而非有值代價
2. 實益權益無變更：轉讓前後的實益擁有權必須完全一致
3. 文件證明：妥善的文件（信託契據、聲明書），證明沒有實益權益轉移
4. 裁定：就複雜安排而言，向印花稅署申請正式裁定（費用為HK$50）可提供明確保障

重要提示：舉證責任在於納稅人，須證明沒有實益權益轉移。文件不充分或向承讓人賦予實質利益的安排將不獲豁免。

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信託聲明書與印花稅規定

何時使用信託聲明書

信託聲明書是一份正式文件，由法定擁有人承認其代表另一人（實益擁有人）以信託形式持有物業。在香港物業交易中，信託聲明書有多種用途：

• 釐清與法定業權分開的實益擁有權
• 為遺產規劃目的確立信託關係

訂立代名人或純粹信託安排

記錄一方為其他方持有財產的家庭安排

信託聲明書的印花稅處理

《印花稅條例》將信託聲明書納入其徵稅範圍，因為該等聲明書會產生實益權益轉移的效果：

• 應課稅文書：轉移香港不動產或香港證券實益權益的信託聲明書均須繳納印花稅
• 估價基準：印花稅按所載代價或所轉移實益權益之市值的較高者計算
• 時限：文書必須在簽署後 30 天內加蓋印花，以免招致罰款
• 共同責任：信託聲明書的所有各方均可能須承擔印花稅的共同及各別法律責任

無償產權處置與第 27(1) 條

《印花稅條例》第 27(1) 條特別針對生前無償產權處置（在世人士之間的贈予），規定任何作為無償產權處置的不動產轉讓契均須繳納印花稅。

有關無償產權處置的重點包括：

• 在無有值代價下為家庭成員設立實益權益的信託聲明書構成無償產權處置
• 第 27(4) 條將無償產權處置定義為「並非以真誠向買方、產權負擔人或其他人士作出並收取有值代價的產權處置」的轉讓
• 代價不足或在實質上賦予巨大利益的情況，將不適用有值代價的抗辯理由
• 若將不動產捐贈予註冊慈善機構，慈善信託或可符合豁免資格

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信託財產交易的特別注意事項

受託人作為買方：第 2 標準稅率資格

在確定受託人購置物業是否符合優惠的從價印花稅（AVD）第 2 標準稅率資格時，這是一個關鍵問題。稅務局已制定明確指引：

主要規則：任何人士以受託人身分代表另一名香港永久性居民簽署的買賣協議，均須按第1標準第1部稅率（前稱較高稅率）繳納從價印花稅（AVD），而非第2標準稅率。

例外情況：唯一的例外情況適用於實益擁有人為未成年人或精神上無行為能力的人，且受託人是以其法定監護人身分行事。

這意味著，即使底層受益人是不擁有任何其他住宅物業的香港永久性居民，若透過受託人進行購買，通常亦不適用第2標準稅率。受益人必須「代表其本人行事」，方可享用優惠稅率。

信託內部的香港證券轉讓

對於持有香港公司股份的信託，印花稅按代價或公平市值（以較高者為準）的合共 0.2%（買賣雙方各付 0.1%）徵收：

• 香港證券的定義：在香港成立為法團的公司的股份，以及在香港備存股東名冊的海外公司股份
• 實益權益轉讓：即使在設立信託授產安排時，通常亦須繳稅（除非適用第27(5)條豁免）
• 象徵性印花稅：每份轉讓文書須另行繳付 HK$5
• 中央結算系統轉讓：在中央結算及交收系統（CCASS）內的轉讓僅涉及實益權益變更，證券仍登記於香港中央結算（代理人）有限公司（HKSCC Nominees Limited）名下

集團內部寬免與信託架構

《印花稅條例》第45條為相聯法團之間的轉讓提供印花稅寬免。然而，上訴法庭近期的判決收窄了此項寬免在信託架構上的適用範圍：

• 相聯關係要求：若一家法團實益擁有另一家法團至少 90% 的已發行股本，或第三方實益擁有兩家法團各 90% 的股本，則該兩家法團即屬「相聯」

信託限制：信託（屬法律關係，而非公司）不符合「相聯法人團體」的資格

受託人與實益擁有人：若受託公司將財產轉讓予其非實益擁有的公司，則無法滿足相聯關係要求

實際影響：持有物業投資公司（PIC）的機構受託人在申請第45條寬免時面臨困難

規劃建議：若香港物業或股份將在身故後轉入信託架構，遺產規劃師應考慮在遺囑中將物業投資公司（而非信託）列為受益人

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合規、罰款及最佳實踐

加蓋印花要求及時限

所有須課稅文書均須在規定期限內加蓋印花，以避免罰款：

文書類別	加蓋印花期限	逾期加蓋印花的罰款
買賣協議（物業）	30天	最高達應繳稅款的10倍
售賣轉易契（物業）	30天	最高達應繳稅款的10倍
股份轉讓書	30天	最高達應繳稅款的10倍
信託聲明書	30天	最高達應繳稅款的10倍

裁定程序

對於複雜的信託安排或印花稅處理方式不明確的情況，納稅人應考慮申請正式裁定：

• 目的：取得稅務局對正確印花稅處理方式的官方裁定
• 費用：每份文書50港元（約6美元）
• 好處：提供確定性、防止爭議，並防範日後的質疑
• 程序：向印花稅署提交文書，並附上交易說明及所申請的處理方式
• 時限：應在30天的加蓋印花期限屆滿前提出申請

文件記錄最佳常規

為支持信託財產交易的印花稅立場，應妥善保存完備的文件記錄，包括：

1. 信託契據：妥善簽立的信託文書，明確界定信託條款、受益人及受託人權力
2. 實益擁有權聲明：指明實益擁有人的書面聲明，特別是用於代名人及簡易信託（bare trust）安排
3. 估價報告：當轉讓價值有別於市場價格時的獨立專業估價報告
4. 交易時序記錄：清晰記錄交易順序的文件，特別適用於重組活動
5. 代價證明：證明代價性質及金額（或確認象徵式代價）的記錄
6. 董事會／受託人決議：授權交易並確認實益擁有權狀況的正式決議
7. 法律意見書：針對複雜架構，支持相關印花稅處理方式的法律意見書

應避免的常見陷阱

• 假設簡單信託會自動免除印花稅——實益擁有權規則仍然適用
• 未能察覺受託人購買物業一般無法適用第2標準稅率
• 在涉及實質利益轉移的情況下錯誤申索第27(5)條豁免
• 證明所主張之實益擁有權狀況的文件不足
• 錯過30天的加蓋印花期限，招致高額罰款
• 企圖利用缺乏經濟實質的信託架構人為規避印花稅
• 在更改信託架構或受益人時忽略印花稅影響
• 未有就不明確或新型的安排申請裁定

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策略規劃考量

遺產規劃與傳承

香港廢除遺產稅（適用於2006年2月11日或之後去世的個案）消除了設立信託架構的一大誘因。然而，信託在以下方面仍極具價值：

• 資產保護：全權信託可保護資產免受債權人追討及受益人破產的影響
• 傳承控制：信託允許附帶條件地進行跨代受控分配
• 私隱保障：相比公開的遺囑認證程序，信託架構可保持高度保密性
• 靈活性：全權信託能適應不斷變化的家庭狀況
• 印花稅考量：在全權信託下，受益人權益不構成獨立資產，或可避免在受益人去世時產生印花稅

國際信託架構

對於跨境家庭及資產，印花稅的處理更為複雜：

• 無論受託人或受益人身處何地，香港印花稅均適用於香港不動產及香港證券
• 海外信託收購香港物業仍須繳付全額從價印花稅（AVD）
• 隨著買家印花稅（BSD）自2024年2月28日起暫停徵收，海外信託現時繳付與本地買家相同的第2標準稅率
• 須考慮與受益人居住地稅制之間的相互影響

離岸司法管轄區的機構受託人與本地受託人面臨相同的第45條寬免限制

公司架構與信託架構之比較

持有香港物業作投資或商業用途時，信託與公司架構的比較如下：

考量因素	信託架構	公司架構
首次收購	須繳納全額從價印花稅（第2標準稅率）	須繳納全額從價印花稅（第2標準稅率）
世代傳承	全權委託信託：受益人權益並非獨立資產（身故時無須繳納印花稅） 固定信託：實益權益轉讓可能會觸發印花稅	股份轉讓須按股份價值繳納 0.2% 印花稅 若股份轉讓符合集團內部寬免條件則無須繳稅
靈活性	全權委託信託具高度靈活性 受託人就資產分配享有酌情決定權	受組織章程細則規管 股東權利明確界定

重組 第45條寬免適用範圍有限
信託之間的轉讓可能須繳納印花稅 持股90%或以上的相聯公司可享第45條寬免
重組靈活性較高 持續成本 受託人費用（特別是機構受託人）
無年度申報要求 年度合規成本
公司註冊處申報
核數要求

完備文件紀錄至關重要：妥善保存有關信託安排、實益擁有權及交易理據的完備文件紀錄，對於確立印花稅立場至關重要

申請裁定：對於複雜或新穎的安排，向印花稅署申請正式裁定（費用為 HK$50）可提供確定性，並防範日後受到質疑

30 天期限：所有須予徵稅的文書必須在 30 天內加蓋印花，以避免高達稅款 10 倍的罰款

專業意見必不可少：鑑於印花稅法例應用於信託架構時極為複雜，在就香港物業實施信託安排之前，應尋求專業法律及稅務意見

免責聲明：本文根據截至 2025 年 12 月的現行法例，提供有關香港印花稅及信託架構的一般資訊，並不構成法律、稅務或財務建議。印花稅法例複雜且高度取決於具體個案事實；結果視乎個別情況、交易架構及稅務局的詮釋而定。讀者在落實任何信託架構或物業交易前，應諮詢合資格的香港稅務專家及法律顧問。