홍콩의 인지세 및 신탁 구조

• 2024년 2월 28일: 이전에 비영주권자에게 15%(이후 7.5%) 부과되던 구매자 인지세(BSD) 전면 적용 중단
• 2024년 2월 28일: 이전에 36개월 이내 재매각 시 10~20% 부과되던 특별 인지세(SSD) 폐지
• 2025년 2월 26일: 정액 HK$100 인지세 적용 기준 금액이 HK$300만에서 HK$400만으로 상향 조정되어 부동산 거래의 약 15%가 혜택을 받고 구매자는 최대 HK$59,000를 절감
• 현재 체계: 구매자 신분과 관계없이 모든 주거용 및 비주거용 부동산 양도에 Scale 2 요율의 종가 인지세(AVD) 적용

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종가 인지세(AVD) 세율 - Scale 2

2025년 2월 26일부터 종가 인지세(AVD)는 명시된 거래 대금 또는 부동산 시가 중 높은 금액을 기준으로 다음 누진세율을 적용하여 계산됩니다.

부동산 가액/거래 대금	인지세율	예시 세액
최대 HK$4,000,000	HK$100	HK$100
HK$4,000,001 - HK$4,500,000	1.5%	HK$67,500
HK$4,500,001 - HK$6,000,000	2.25%	HK$135,000

HK$6,000,001 - HK$9,000,000 3% HK$270,000 HK$9,000,001 - HK$20,000,000 3.75% HK$750,000 HK$20,000,000 초과 4.25% HK$850,000 (HK$20M 기준)

참고: 매매 계약서 또는 양도 증서의 모든 당사자는 문서 작성일로부터 30일 이내에 AVD를 납부할 연대 책임을 집니다.

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신탁 구조 및 실소유권 원칙

신탁 맥락에서의 실소유권 정의

홍콩 인지세법상 신탁 보유 부동산에 대한 납세 의무를 결정할 때 실소유권(beneficial ownership)의 개념이 가장 중요합니다. 세무국(IRD)은 법적 소유권을 넘어 해당 부동산의 실질적인 경제적 이익을 보유한 자를 식별하기 위해 실질과세 원칙을 적용합니다.

핵심 원칙: 법적 소유권을 수탁자가 보유하고 있는지 여부와 관계없이 실소유자인 경우 해당 주거용 부동산을 "소유"한 것으로 봅니다. 이는 다음을 의미합니다:

• 신탁을 통해 부동산을 보유하는 것 자체만으로는 인지세 납세 의무를 회피할 수 없습니다
• 수익자의 신분 및 거주 요건에 따라 적용 세율 및 면제 여부가 결정됩니다
• 실소유권의 변동을 수반하는 이전은 AVD 납세 의무를 발생시킵니다
• 명의수탁자(nominee) 또는 단순수탁자(bare trustee)가 관련된 약정은 진정한 실소유자를 식별하기 위해 면밀히 조사됩니다

신탁 구조 유형 및 인지세 과세 처리

신탁 유형	특징	인지세 관련 영향
단순신탁(Bare Trust)	• 수탁자는 법적 명의만 보유 • 수익자가 신탁재산에 대한 절대적 권리를 보유 • 수탁자는 수익자의 지시에 따라 행동 • 수탁자의 재량권 행사 없음	• 인지세 목적상 수익자를 실질적 소유자(Beneficial Owner)로 간주 • 위탁자가 단독 수익자로 유지되는 단순신탁으로의 이전은 제27(5)조에 따라 면제될 수 있음(실질적 권리 이전 없음) • 제3자 수익자에게 이전 시 부동산 전체 가치에 대해 종가인지세(AVD) 부과 • 수익자가 자신을 위해 행위하는 홍콩 영주권자(HKPR)가 아닌 한 제2세율표(Scale 2) 요율 적용 불가
재량신탁(Discretionary Trust)	• 수탁자가 신탁재산 분배에 대한 재량권 보유 • 수익자에게 확정된 권리가 없음 • 상속·자산 계획(Estate Planning)에 유연함 • 수익자 집단(Class)이 정의됨	• 수익자의 지분은 개별적으로 식별 가능한 자산을 구성하지 않음 • 신탁으로의 최초 이전은 면제 조항이 적용되지 않는 한 종가인지세(AVD) 과세 대상임 • 신탁에서 수익자로의 분배 시 인지세가 발생할 수 있음 • 실질적 소유권 판정이 더 복잡함 • 수익자 사망 시 인지세 회피에 도움이 될 수 있음(개별 자산 이전 없음)
확정 신탁 (Fixed Trust)	• 수익자가 확정된 고정 지분을 가짐 • 권리 배분에 대한 수탁자의 재량권 없음 • 지분의 수량화 가능 • 명확한 소유 지분	• 각 수익자의 비례적 지분 식별 가능 • 수익권 이전 시 자산 이전으로 간주될 수 있음 • 이전된 지분의 가치를 기준으로 종가 인세(AVD) 부과 • 재량 신탁에 비해 인지세 계획 수립의 유연성이 낮음
명의신탁 약정 (Nominee Arrangement)	• 법적 소유자가 타인을 위해 자산을 보유함 • 독립적인 수탁자 의무 없음 • 전적으로 실소유자의 지시에 따라 행동함 • 기밀 유지를 위해 일반적으로 사용됨	• 세무국(IRD)은 명의인을 통찰(look-through)하여 실소유자를 식별함 • 명의인 지위 자체만으로는 인지세 납세의무가 변경되지 않음 • 실소유자의 특성에 따라 적용 세율이 결정됨 • 실질적 소유권을 확인하기 위해 세무국(IRD)에 대한 신고가 요구될 수 있음 • 세무심판원(Board of Review) 판례는 명의인이 실질적 권익을 보유하지 않음을 확인함

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제27조(5)항: 실질적 권익 면제

인지세 조례 제27조(5)항은 부동산이나 홍콩 주식이 이전되더라도 실질적 권익(beneficial interest)이 실제로 이전되지 않은 경우에 적용되는 중요한 면제 조항을 규정하고 있습니다. 해당 조항은 다음과 같이 명시합니다.

"이전되는 주식에 실질적 권익이 이전되지 아니하고 명목상 대가로 이루어지는 홍콩 주식의 이전에 대해서는 종가 인세를 부과하지 아니한다."

제27조(5)항의 실무적 적용

이 면제 조항은 다음과 같은 신탁 상황에서 특히 유용하게 적용됩니다.

• 위탁자가 단독 수익자로 유지되는 경우: 개인이 자신이 유일한 실질적 소유자로 유지되는 신탁(예: 행정적 편의를 위한 단순 신탁)으로 재산을 이전하는 경우, 실질적 이익이 이전되지 않으므로 AVD가 부과되지 않습니다
• 구조 개편: 구조 개편 과정 전반에 걸쳐 실질적 소유권이 변경되지 않고 유지되는 내부 조직 개편
• 명의수탁 약정: 기초가 되는 실질적 소유자가 동일하게 유지되는 명의수탁자 간의 이전
• 행정적 변경: 수익자의 권리 변동 없는 수탁자 변경

조건 및 제한 사항

제27조(5)항에 따른 면제를 성공적으로 인정받으려면 납세자는 다음 사항을 입증해야 합니다:

1. 명목상의 대가: 이전은 유권 대가(valuable consideration)가 아닌 명목상의(상징적) 대가만을 위한 것이어야 합니다
2. 실질적 이익 변동 없음: 이전 전후의 실질적 소유권이 동일하게 유지되어야 합니다
3. 증빙 서류: 실질적 이익이 이전되지 않음을 입증하는 적절한 서류(신탁 증서, 선언서)
4. 판정(Adjudication): 복잡한 계약의 경우 인지세국(Stamp Office)으로부터 공식 판정(수수료 HK$50)을 받으면 확실성을 확보할 수 있습니다

중요: 실질적 이익이 이전되지 않음을 증명할 입증 책임은 납세자에게 있습니다. 부적절한 문서나 수취인에게 실질적인 이익을 부여하는 약정은 면제 대상에서 제외됩니다.

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신탁 선언 및 인지세 요건

신탁 선언서가 사용되는 경우

신탁 선언(Declaration of Trust)은 법적 소유자가 다른 사람(실질적 소유자)을 위해 신탁 형태로 부동산을 보유하고 있음을 인정하는 공식 문서입니다. 홍콩의 부동산 거래에서 신탁 선언서는 여러 가지 목적으로 사용됩니다:

• 법적 소유권과 구분되는 실질적 소유권 명확화
• 상속 계획 목적의 신탁 관계 설정

명의수탁 또는 단순 신탁(bare trust) 약정 생성

한 당사자가 다른 구성원들을 위해 재산을 보유하는 가족 간 합의 문서화

신탁선언에 대한 인지세 과세 처리

인지세 조례(Stamp Duty Ordinance)는 실질적 수익권(beneficial interest)의 이전을 수반하는 신탁선언을 과세 대상 규정에 포함합니다.

• 과세 대상 문서: 홍콩 부동산 또는 홍콩 주식의 실질적 수익권을 이전하는 신탁선언은 인지세 과세 대상입니다.
• 평가 기준: 인지세는 명시된 대가 또는 이전된 실질적 수익권의 시가 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다.
• 기한: 가산세를 피하기 위해 문서는 작성(날인)일로부터 30일 이내에 인지세를 납부해야 합니다.
• 연대 책임: 신탁선언의 모든 당사자는 인지세에 대해 연대하여 책임을 질 수 있습니다.

무상 처분 및 제27조(1)항

인지세 조례 제27조(1)항은 생전 무상 처분(생존자 간 증여)을 구체적으로 다루며, 무상 처분으로 효력을 발생하는 모든 부동산 양도에 대해 인지세가 부과된다고 명시하고 있습니다.

무상 처분과 관련된 주요 사항은 다음과 같습니다.

• 유상 대가(valuable consideration) 없이 가족 구성원을 위한 실질적 수익권을 생성하는 신탁선언은 무상 처분에 해당합니다.
• 제27조(4)항은 무상 처분을 "선의로 그리고 유상 대가를 지불한 매수인, 담보권자 또는 기타 사람을 위하여 이루어진 처분이 아닌 것"으로 정의합니다.
• 불충분한 대가나 실질적인 혜택을 부여하는 정황이 있는 경우 유상 대가 항변(면책 사유)이 인정되지 않습니다.
• 등록된 자선단체에 부동산을 기부하는 경우, 공익신탁은 면세 자격을 얻을 수 있습니다.

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신탁 재산 거래 시 특별 고려사항

수탁자의 매수: 제2세율(Scale 2) 적용 자격

수탁자의 부동산 취득이 유리한 AVD(종가인지세) 제2세율 적용 대상에 해당하는지 여부를 결정할 때 중요한 쟁점이 발생합니다. 세무국(IRD)은 다음과 같은 명확한 지침을 마련했습니다.

핵심 규칙: 다른 홍콩 영주권자를 대리하여 수탁자(trustee) 자격으로 체결한 매매계약은 제2세율(Scale 2)이 아닌 제1세율 제1부(Scale 1 Part 1, 종전의 고율) 요율에 따른 종가인지세(AVD)가 부과됩니다.

예외: 유일한 예외는 실질 소유자(beneficial owner)가 미성년자이거나 정신적 무능력자이며, 수탁자가 법정대리인 자격으로 행위하는 경우에만 적용됩니다.

즉, 실질적 수익자가 다른 주거용 부동산을 소유하지 않은 홍콩 영주권자라 하더라도, 수탁자를 통해 매입하는 경우에는 일반적으로 제2세율 요율이 적용되지 않습니다. 우대 요율을 적용받으려면 수익자가 "본인 명의로 직접(on his own behalf)" 행위해야 합니다.

신탁 내 홍콩 주식 이전

홍콩 법인의 주식을 보유한 신탁의 경우, 매매 대금과 공정시장가치 중 높은 금액을 기준으로 총 0.2%(매수인 및 매도인 각각 0.1%)의 인지세가 부과됩니다:

• 홍콩 주식의 정의: 홍콩에 설립된 법인의 주식 및 홍콩 내 주주명부를 유지하는 외국 법인의 주식
• 실질적 지분 이전: 신탁 설정(trust settlement)을 실행하는 경우에도 일반적으로 과세 대상임 (제27조(5)항 면제가 적용되지 않는 한)
• 명목 인지세: 각 이전 증서마다 추가로 HK$5 납부
• CCASS 이전: 중앙결제시스템(CCASS) 내에서의 이전은 실질적 지분 변동만을 수반하며, 유가증권은 HKSCC Nominees Limited에 등록된 상태로 유지됨

그룹 내 감면 및 신탁 구조

인지세 조례 제45조는 관계 법인 간의 이전에 대해 인지세 감면 혜택을 제공합니다. 그러나 최근 항소법원 판결로 인해 신탁 구조에 대한 이러한 감면 적용 범위가 좁아졌습니다:

• 관계성 요건: 한 법인이 다른 법인 발행주식자본의 90% 이상을 실질적으로 소유하고 있거나, 제3자가 각 법인의 90% 이상을 소유하고 있는 경우 두 법인은 "관계 법인(associated)"으로 봅니다.

신탁의 한계: 신탁은 (기업이 아닌 법적 관계이므로) '연관 법인'으로 인정받을 수 없습니다.

수탁자 vs 실소유자: 수탁자 회사가 실질적으로 소유하지 않은 회사로 재산을 이전하는 경우, 연관성 요건을 충족하지 못합니다.

실질적 영향: 부동산 투자 회사(PIC)를 보유한 기관 수탁자는 제45조에 따른 세제 혜택(Section 45 relief)을 신청하는 데 어려움을 겪습니다.

자산계획 권고사항: 상속 설계자는 사망 시 홍콩 부동산 또는 주식이 신탁 구조로 이전되는 유언장에서 (신탁 대신) PIC를 수익자로 지정하는 방안을 고려해야 합니다.

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규정 준수, 과태료 및 모범 사례

인지세 납부(날인) 요건 및 기한

과세 대상이 되는 모든 문서는 과태료를 피하기 위해 규정된 기한 내에 인지세를 납부(날인)해야 합니다.

문서 유형	납부 기한	지연 납부 과태료
매매 합의서(부동산)	30일	납부할 세액의 최대 10배
양도 증서(부동산)	30일	납부할 세액의 최대 10배
주식 양도 증서	30일	납부할 세액의 최대 10배

신탁 선언 30일 납부할 세액의 최대 10배

공식 판정 절차

복잡한 신탁 구조이거나 인지세 과세 처리가 불확실한 경우, 납세자는 공식 판정(Adjudication)을 고려해야 합니다:

• 목적: 정확한 인지세 과세 처리에 대한 세무국(IRD)의 공식 판정 획득
• 수수료: 문서당 HK$50 (약 US$6)
• 이점: 확실성 확보, 분쟁 예방, 향후 이의 제기로부터 보호
• 절차: 거래에 대한 설명 및 요청하는 과세 처리 방안을 첨부하여 인지세국(Stamp Office)에 문서 제출
• 신청 기한: 30일의 인지세 납부 기한이 만료되기 전에 신청해야 함

증빙 문서 관리 모범 사례

신탁 재산 거래에 대한 인지세 과세 입장을 뒷받침하기 위해 다음을 포함한 포괄적인 문서를 구비해야 합니다:

1. 신탁계약서: 신탁 조건, 수익자 및 수탁자의 권한을 명확히 정의하고 적절히 체결된 신탁 증서
2. 실소유자 확인서: 특히 차명(Nominee) 및 단순 신탁(Bare Trust) 계약에 대해 실소유자를 명시하는 서면 확인서
3. 감정평가 보고서: 시가와 다른 가액으로 이전이 이루어지는 경우 독립적인 전문가 감정평가 보고서
4. 거래 경과 기록: 특히 구조조정 시 거래 순서에 대한 명확한 문서화
5. 대가 증빙 자료: 대가의 성격과 금액을 입증하는(또는 명목상 대가임을 확인하는) 기록
6. 이사회/수탁자 결의서: 거래를 승인하고 실소유자 지위를 확인하는 공식 결의서
7. 법률 의견서: 복잡한 구조의 경우, 인지세 과세 처리를 뒷받침하는 법률 의견서

피해야 할 일반적인 실수

• 단순 신탁(bare trust)이 인지세를 자동으로 면제받는다고 가정하는 경우 - 실소유권 규정은 여전히 적용됩니다.
• 수탁자의 매입에 대해 일반적으로 제2세율(Scale 2 rates)이 적용될 수 없음을 인지하지 못하는 경우
• 실질적인 이익이 이전됨에도 제27조(5)항에 따른 면제를 잘못 신청하는 경우
• 주장하는 실소유권 위치를 뒷받침하는 문서가 불충분한 경우
• 30일 인지세 날인(납부) 기한을 놓쳐 상당한 과태료를 촉발하는 경우
• 경제적 실질 없이 인지세를 인위적으로 회피하기 위해 신탁 구조를 이용하려고 시도하는 경우
• 신탁 구조나 수익자를 변경할 때 인지세에 미치는 영향을 간과하는 경우
• 불확실하거나 새로운 방식의 약정에 대해 인지세 판정(adjudication)을 신청하지 않는 경우

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전략적 계획 고려사항

상속 계획 및 승계

홍콩의 상속세 폐지(2006년 2월 11일 이후 사망자 대상)로 신탁 구조의 주요 동인 중 하나가 사라졌습니다. 그러나 신탁은 여전히 다음과 같은 측면에서 가치가 있습니다:

• 자산 보호: 재량 신탁(Discretionary trusts)은 채권자 및 수익자의 파산으로부터 자산을 보호합니다.
• 승계 통제: 신탁을 통해 조건을 부과하여 여러 세대에 걸쳐 통제된 분배를 할 수 있습니다.
• 비밀 보장: 신탁 구조는 공개적인 유언 검인 절차와 달리 기밀성을 유지합니다.
• 유연성: 재량 신탁은 변화하는 가족 상황에 적응합니다.
• 인지세 고려사항: 재량 신탁 하에서 수익자의 이익은 별도의 자산을 구성하지 않으므로, 수익자 사망 시 인지세를 피할 수 있습니다.

국제 신탁 구조

국경을 넘나드는 가족과 자산의 경우 인지세 처리가 더욱 복잡해집니다:

• 홍콩 인지세는 수탁자나 수익자의 거주지와 무관하게 홍콩 부동산 및 홍콩 주식에 적용됩니다.
• 홍콩 부동산을 취득하는 해외 신탁에는 여전히 전체 종가인지세(AVD)가 적용됩니다.
• 2024년 2월 28일부터 매수자인지세(BSD)가 철폐(유예)됨에 따라, 해외 신탁도 현지 매수인과 동일한 제2세율을 납부합니다.
• 수익자의 거주 관할권 세제와의 상호작용을 고려해야 합니다.
• 역외 관할권의 기관 수탁자도 현지 수탁자와 동일한 제45조 감면 제한의 적용을 받음

법인 구조 vs. 신탁 구조

투자 또는 사업 목적으로 홍콩 부동산을 보유하는 경우, 신탁 구조와 법인 구조의 비교는 다음과 같습니다.

구분	신탁 구조	법인 구조
최초 취득	AVD(종가 인지세, Scale 2) 전액 부과 대상	AVD(종가 인지세, Scale 2) 전액 부과 대상
세대 간 이전	재량 신탁: 수익자 지분이 별도 자산으로 간주되지 않음(사망 시 인지세 없음) 확정 신탁: 수익권 이전 시 인지세가 발생할 수 있음	주식 가치에 대해 0.2%의 주식 양도 인지세 부과 그룹 내 감면 기준 범위 내에서 주식을 이전하는 경우 인지세 면제
유연성	재량 신탁의 경우 유연성이 높음 수탁자의 분배 재량권 인정	정관의 규율을 받음 주주 권리가 명확히 규정됨

구조 개편 제45조 감면 적용 제한적
신탁 간 이전 시 인지세가 부과될 수 있음 지분 90% 이상 계열사에 대해 제45조 감면 적용 가능
더 높은 구조 개편 유연성 유지 관리 비용 수탁자 보수(특히 기관 수탁자)
연간 신고 의무 없음 연간 컴플라이언스 비용
기업등록국(Companies Registry) 신고
감사 요건

철저한 문서화 필수: 인지세 관련 입장을 입증하기 위해서는 신탁 계약, 실소유권, 거래 사유에 대한 포괄적인 문서를 보관하는 것이 필수적입니다.

공식 판정 신청: 복잡하거나 새로운 형태의 계약인 경우, 인지세청(Stamp Office)의 공식 세액 판정(수수료 HK$50)을 신청하면 확실성을 확보하고 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

30일 기한: 인지세액의 최대 10배에 달하는 가산세를 피하려면 모든 과세 대상 문서에 대해 30일 이내에 인지세를 납부(날인)해야 합니다.

전문가 자문 필수: 신탁 구조에 적용되는 인지세법의 복잡성을 감안하여, 홍콩 부동산에 대한 신탁 계약을 실행하기 전에 법률 및 세무 전문가의 자문을 구해야 합니다.