핵심 1: 증권선물위원회(SFC)의 인가를 받은 부동산투자신탁(REIT)은 《세무조례》 제26A(1A)조에 따라 포괄적인 사업소득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
핵심 2: 홍콩 부동산을 직접 보유하여 발생하는 임대 소득에는 15%의 재산세가 부과됩니다.
핵심 3: 펀드는 감사받은 연간 세후 순이익의 최소 90%를 투자자(수익증권 보유자)에게 배당해야 합니다.
핵심 4: 투자자에게 지급되는 배당금에는 홍콩 원천징수세가 부과되지 않습니다.
핵심 5: 펀드 총자산가치(GAV)의 최소 75%는 정기적인 임대 소득을 창출하는 부동산에 투자되어야 합니다.
핵심 6: 투자에 대한 지리적 제한이 없어 전 세계 부동산에 투자할 수 있습니다.
아시아 부동산 시장에서 세금 효율적인 투자 플랫폼을 찾고 계십니까? 홍콩의 부동산투자신탁(REIT) 제도는 아시아 금융 허브로서의 전략적 입지, 유리한 세제 혜택, 견고한 규제 프레임워크를 바탕으로 글로벌 투자자들에게 아시아·태평양 지역 및 전 세계의 다각화된 부동산 포트폴리오에 접근할 수 있는 탁월한 경로를 제공합니다.
홍콩 REIT 세제의 핵심 기반은 인가받은 집합투자기구에 적용되는 사업소득세 면제 혜택입니다. 《세무조례》 제26A(1A)조에 따라 홍콩 증권선물위원회(SFC)의 인가를 받은 REIT는 홍콩 사업소득세를 전액 면제받습니다. 이 면제 혜택은 신탁 단계의 소득에 적용되므로, REIT는 대부분의 소득에 대해 법인 단계의 세금 부담 없이 투자자 분배금을 극대화할 수 있습니다.
💡 전문가 팁: 사업소득세 면제는 SFC의 인가를 받은 REIT에만 적용됩니다. 이러한 세제 혜택을 신청하기 전에 귀사의 구조가 SFC의 모든 요건을 충족하는지 반드시 확인해야 합니다.
직접 보유 부동산에 대한 재산세
REIT가 홍콩 부동산을 직접 보유하고 해당 부동산에서 임대 소득을 얻는 경우, 해당 임대 소득에는 15%의 표준 세율로 홍콩 재산세가 부과됩니다. 이러한 재산세 과세는 REIT의 전반적인 사업소득세 면제 지위와는 별개로, 직접 보유한 홍콩 부동산의 임대 소득에 부과되는 특정 세목입니다.
재산세 계산 공식은 다음과 같습니다: (임대 소득 － 납부한 율세(Rates)) × 80% × 15%. 여기서 20%의 법정 공제는 수리비 및 기타 경비 명목으로 인정됩니다.
특수목적법인(SPV)을 통한 간접 보유
REIT가 특수목적회사(SPV)를 통해 부동산을 간접 보유하는 경우, 해당 SPV에서 홍콩 원천 소득이 발생하면 SPV 자체에 홍콩 이윤세(Profits Tax)가 부과됩니다. 홍콩은 2단계 이윤세율 제도를 시행하고 있습니다:
최초 200만 홍콩달러 이익: 법인 세율 8.25%
200만 홍콩달러 초과 이익: 법인 표준 세율 16.5%
비법인 사업체: 최초 200만 홍콩달러 이익에 대해 7.5%, 초과 이익에 대해 15% 세율 적용
중요한 점은, SPV가 REIT에 지급하는 배당금은 REIT 단계에서 이윤세가 면제되며, 홍콩 외 지역의 부동산에서 발생하는 소득은 이윤세 및 부동산세(Property Tax)가 면제됩니다.
소득 유형
보유 구조
과세 처리
세율(2024/25년도)
홍콩 부동산 임대 소득
REIT 직접 보유
부동산세 과세 대상
15%
홍콩 부동산 임대 소득
SPV를 통한 보유
SPV에 이윤세 과세
8.25%(최초 200만) / 16.5%(초과분)
해외 부동산 임대 소득
직접 또는 SPV를 통한 보유
홍콩 조세 면제
0%
SPV가 REIT에 지급하는 배당금
해당 없음
이윤세 면제
0%
투자증권(단위) 보유자에 대한 분배금
해당 없음
원천징수세 없음
0%
펀드 단위(유닛) 처분에 따른 자본이득
해당 없음
일반적으로 면제(자본 성격인 경우)
0%
원천징수세 및 투자자 배당(분배)
홍콩은 단위 보유자의 거주자 여부와 관계없이 REIT가 단위 보유자에게 지급하는 분배금에 대해 원천징수세를 부과하지 않습니다. 이러한 비과세 혜택은 해외 투자자가 분배금을 수령할 때 홍콩 내 원천세를 부담하지 않아도 되므로 홍콩 REIT의 국제적 매력을 크게 향상시킵니다.
자본이득의 세무 처리
홍콩에는 일반적인 자본이득세(양도소득세)가 없습니다. REIT 단위를 처분하여 발생하는 이득이 자본적 성격을 지닌 경우 홍콩 이윤세(법인세/사업소득세)가 면제됩니다. 그러나 단위 보유자가 홍콩에서 사업(REIT 단위 매매 포함)을 영위하는 경우, 단위 처분에서 발생하는 거래 이익에 대해 홍콩 이윤세가 과세될 수 있습니다.
⚠️ 중요 알림: 자본이득(면제)과 거래 이익(과세 대상) 간의 구분은 각 사안의 구체적인 사실관계와 정황에 따라 결정됩니다. REIT 단위를 활발히 매매하는 경우 전문가의 자문을 구하는 것이 매우 중요합니다.
REIT 규정의 가장 중요한 조항 중 하나는 의무적 분배 규정입니다. 홍콩의 REIT는 감사받은 연간 세후 순이익의 최소 90%를 매년 단위 보유자에게 배당금(분배금)으로 지급해야 합니다. 이 요건은 수익의 대부분을 투자자에게 전달함으로써 REIT가 수익 창출 수단으로서의 기능을 유지하도록 보장합니다.
투자 제한 및 자산 배분
REIT 규정에 따라 REIT는 주로 부동산에 투자해야 합니다. 구체적으로, 펀드 총자산가치(GAV)의 최소 75%는 상시 정기적인 임대 수익을 창출하는 부동산에 투자되어야 합니다. 이 요건은 REIT가 수익형 부동산에 중점을 둔 부동산 투자 수단으로서의 성격을 유지하도록 합니다.
홍콩 REIT가 투자할 수 있는 부동산 유형이나 지리적 위치에는 제한이 없습니다. REIT는 물류 시설, 데이터 센터, 병원, 인프라 자산 및 기타 자산군을 보유할 수 있습니다. 또한 단일 부동산으로 설립되거나 신규 개발 자산을 포함할 수도 있어 투자 전략 수립에 유연성을 제공합니다.
운용 및 라이선스 요건
REIT는 해당 펀드를 운용하기 위해 SFC로부터 제9종 규제 활동(자산운용) 라이선스를 취득한 운용사를 선임해야 합니다. 이러한 라이선스 요건을 통해 자격을 갖추고 규제를 받는 기관에 의한 전문적인 관리가 보장됩니다. 또한 REIT 자산은 독립된 제3자가 수탁 보관해야 하므로 단위 보유자의 자산을 안전하게 보호하고 적절한 분리 및 감독을 실현합니다.
정부 지원 및 보조금 제도
SFC는 홍콩 정부의 지원을 받는 제도를 운영하여 적격 REIT의 홍콩 설립에 대한 보조금을 지급합니다. 이 제도는 홍콩 서비스 제공업체에 지급된 REIT 상장 관련 적격 비용의 70%를 지원하며, REIT당 최대 800만 홍콩 달러까지 지원합니다. 본 보조금 제도는 2021년 5월 10일에 최초로 시행되었으며, 현재 2027년 5월 9일까지 연장되었습니다.
홍콩의 크로스보더 REIT 구조화에 있어 핵심적인 장점 중 하나는 지리적 제한이 없다는 점입니다. 홍콩 REIT는 전 세계 어디에 있는 부동산에도 투자할 수 있으며, 해외 부동산에서 발생하는 소득은 홍콩 이윤세 및 부동산세가 면제됩니다. 이는 홍콩 플랫폼을 통해 범아시아 또는 글로벌 REIT 포트폴리오를 구축하는 데 있어 중요한 기회를 제공합니다.
절세 효과를 위한 SPV 구조
부동산을 직접 보유할지, 아니면 SPV 구조를 통해 보유할지 선택하는 것은 중대한 세무적 영향을 미칩니다. 홍콩 부동산의 경우, 자산을 직접 보유하는 대신 SPV를 통해 보유하면 임대 소득에 대한 15%의 부동산세를 피할 수 있어 더욱 유리한 세제 혜택을 누릴 수 있습니다(단, SPV 자체는 2단계 이윤세율의 적용을 받음).
해외 부동산의 경우, SPV 구조는 다음과 같은 추가적인 이점을 제공합니다:
법률 및 규제 준수: 부동산이 위치한 관할권에 SPV를 설립함으로써 현지 소유권 및 규제 요건을 확실하게 충족할 수 있습니다.
조세조약 활용: 적절한 관할권에 설립된 SPV는 이중과세방지협정을 활용할 수 있는 기회를 제공하여 국경 간 소득 흐름에 대한 원천징수세를 줄여줄 수 있습니다.
자산 보호: 서로 다른 부동산이나 시장별로 독립된 SPV를 설립하면 위험을 격리하여 법적 또는 재무적 문제의 교차 영향을 제한할 수 있습니다.
엑시트(투자 회수) 유연성: 일부 관할권에서는 기초 부동산 대신 SPV 지분을 매각하는 것이 세무 및 법률적으로 유리할 수 있습니다.
스톡커넥트 및 중국 본토 시장 접근성
최근의 중요한 진전 사항 중 하나는 2024년 홍콩 REIT가 '스톡커넥트(Stock Connect, 홍콩과 중국 본토 거래소를 연결하는 거래 메커니즘)'에 편입된 것입니다. 이를 통해 중국 본토 투자자들에게 홍콩 REIT에 직접 투자할 수 있는 통로가 열렸으며, 잠재적 투자자 기반이 확대되고 유동성이 강화되었습니다.
증권선물위원회(SFC)의 인가를 받은 홍콩 REIT는 「세무조례」 제26A(1A)조에 따라 이익세(법인세) 전액 면제 혜택을 받습니다.
홍콩 부동산을 직접 보유할 경우 15%의 부동산세가 부과되므로, SPV 구조를 활용하는 것이 일반적으로 세무상 더 유리합니다.
의무적인 90% 배당 요건을 통해 투자자에게 안정적인 수익 흐름을 보장합니다.
배당금에 원천징수세가 부과되지 않아 글로벌 투자자들에게 홍콩 REIT는 특히 매력적입니다.
총자산가치의 최소 75% 이상을 수익 창출형 부동산에 투자해야 합니다.
홍콩 REIT는 지역적 제한 없이 전 세계 어디에나 투자할 수 있습니다.
2024년 '스탁커넥트(Stock Connect)' 편입으로 중국 본토 투자자들에게 투자 기회가 열렸습니다.
적격 REIT 상장 시 최대 800만 홍콩달러 한도의 정부 보조금을 신청할 수 있으며, 해당 제도는 2027년 5월까지 연장되었습니다.
SFC 제9종 라이선스(자산운용)를 보유한 전문 자산관리회사를 반드시 선임해야 하므로 투자자 보호가 보장됩니다.
REIT 수익증권(유닛) 처분으로 발생하는 자본이득(양도차익)은 일반적으로 홍콩 과세 대상에서 제외됩니다.
홍콩의 REIT 제도는 아시아 내에서 국경 간 부동산 투자를 위한 가장 매력적인 플랫폼 중 하나를 제공합니다. 유리한 세제 혜택, 견고한 규제 프레임워크 및 아시아 금융 허브로서의 전략적 입지를 바탕으로, 홍콩은 글로벌 투자자들에게 다각화된 부동산 포트폴리오에 효율적으로 접근할 수 있는 기회를 제공합니다. 신규 REIT 설립을 고려 중이든 기존 REIT에 투자하든, 관련 세무 및 규제 환경을 이해하는 것은 수익을 극대화하고 규정 준수를 확보하는 데 매우 중요합니다.
Raymond Ho is an industry specialist with deep expertise in sector-specific tax issues including fintech, property development, and manufacturing. He is a Fellow of the Association of Chartered Certified Accountants.
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