香港物业差饷上诉

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了解香港物业差饷评估

在香港，差饷是对物业所有权或占用权征收的一种税项。除根据《差饷条例》（香港法例第116章）明确获豁免的物业外，所有物业均须进行差饷评估，并按物业应课差饷租值的指定百分比缴纳差饷。

什么是应课差饷租值？

应课差饷租值是指物业在指定的估价依据日于公开市场上的估计年租金价值。该估价假定物业处于空置并可供出租状态，并基于以下条件：

• 租户承诺支付所有通常由租户承担的差饷及税项
• 业主承诺支付地租、维修费、保险费以及维持该物业所必需的其他费用
• 估价反映了该物业在公开市场上所能获得的租金水平

对于2025-26评估年度，指定的估价依据日为2024年10月1日，应课差饷租值自2025年4月1日起生效。

应课差饷租值如何计算

差饷物业估价署（RVD）主要采用租金比较法来评估应课差饷租值。这包括：

• 参考估价日期当天或前后同区类似物业所达成的其他公开市场租金
• 作出调整以反映面积、位置、设施、装修标准及管理方面的差异
• 考量影响租金价值的所有因素：楼龄、面积、装修质量、位置、交通设施及配套设施
• 分析基于从业主及租户收集的信息所建立的庞大数据库中的租金信息

重要提示：在缺乏租金证据的情况下，可采用替代方法，例如收支法或承包商法（建筑成本法）。

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对物业差饷估价提出上诉的理由

根据《差饷条例》，如果您因以下一项或多项理由感到受屈，可以对物业的应课差饷租值提出反对：

1. 估价过高：物业估价高于其应有的应课差饷租值
2. 错误列入：物业被列入估价册，但本应予以免除（例如豁免物业）
3. 错误遗漏：本应列入估价册的物业被遗漏
4. 估价过低：物业估价低于其应有的应课差饷租值（适用于某些特定情况）

上诉成功的常见原因

• 可比租金证据显示类似物业的市场租金较低
• 物业缺陷或状况未在估价中得到适当反映
• 物业资料不正确（面积、设施或特征）
• 所在地区发生影响租金价值的变化
• 估价方法的应用存在错误

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两阶段上诉程序

第 1 阶段：向差饷物业估价署署长提出反对

对物业差饷估价提出异议的第一步是向差饷物业估价署署长提出正式反对（视情况称为“建议书”或“反对书”）。这是向土地审裁处提出任何上诉之前的法定先决条件。

两类反对

反对表格的类型和截止日期取决于您的具体情况：

情况	所需表格	截止日期
年度全面重估 在年度全面重估后对新应课差饷租值提出反对	表格 R20A（修改估价册建议书） 或 表格 e-R20A（电子版本）	3月17日至5月31日 （逾期提交概不受理）
临时估价 对新落成物业或改建工程的临时估价提出反对	表格 R23A（反对临时估价通知书） 或 表格 e-R23A（电子版本）	收到署长通知书后 28 天内 （不设延期）

关键截止日期提示：署长无权酌情接受逾期提交的申请。错过上述截止日期意味着失去在该评税期内提出反对的权利。

第 2 阶段：向土地审裁处提出上诉

如果您对署长的决定仍不满意，可向土地审裁处提出上诉。这是进入司法诉讼程序前行政上诉流程的第二阶段，也是最终阶段。

方面	详情
截止日期	在署长送达决定通知书（表格 R22A）后的 28 天内
所需表格	表格 19（上诉通知书）
递交地点	土地审裁处司法常务官 香港金钟道38号高等法院大楼地下 电话：2825 4643
费用	提出上诉时须缴付费用（有关现行收费表请向审裁处查询）
所需文件	• 上诉通知书（表格19） • 署长决定通知书副本 • 上诉书副本亦必须在相同的28天期限内送达署长
适用规则	《差饷条例》（第116章）及《土地审裁处规则》（第17A章）

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估价上诉分步指南

第1步：查阅您的物业差饷征收通知书

收到差饷征收通知书时，请仔细查阅：

• 评定给您物业的应课差饷租值
• 物业详细资料（地址、面积、描述）
• 估价依据日期
• 评估生效日期

行动：在差饷物业估价署的“物业资讯网”（PIO）网站（www.rvdpi.gov.hk）在线查阅估价册，或前往长沙湾政府合署15楼差饷物业估价署询问处。

第2步：收集可比租金证据

为支持您的反对意见，请收集足以证明应课差饷租值不准确的证据：

• 租赁协议：在估价依据日期前12个月内签署的同一建筑物或相邻建筑物内类似单位的实际租约
• 市场租金数据：来自地产代理或在线租赁平台的市场租金证据
• 物业状况证据：显示影响价值的缺陷或状况的照片、工程报告或检验报告
• 可比物业：您所在建筑物或所在区域类似物业的应课差饷租值

核心要点：必须提供客观证据，例如租赁协议副本、交易记录、照片或工程报告。仅仅声称评估“感觉过高”是不具有说服力的。

步骤 3：确定适用的表格和截止日期

确定适用于您情况的表格：

您的具体情况	应使用的表格
收到年度差饷征收通知书（每年4月）且不同意新的应课差饷租值	表格 R20A 或 e-R20A 截止日期：3月17日 - 5月31日
收到新落成物业或改建工程的临时估价通知书（表格 R6）	表格 R23A 或 e-R23A 截止日期：通知发出后28天内

步骤 4：填写并提交反对表格

获取表格途径：

• 从差饷物业估价署（RVD）网站表格专区下载（www.rvd.gov.hk/en/public_forms）
• 通过差饷物业估价署网站的“电子表格提交”服务，使用电子表格 e-R20A 或 e-R23A 进行线上提交（推荐）
• 前往差饷物业估价署问讯处或各区民政咨询中心领取纸质表格

表格所需填报的信息：

• 您的姓名、联系方式以及身份（业主、占用人或代理人）
• 物业地址及估价编号
• 正在提出异议的当前应课差饷租值
• 您认为合理的建议应课差饷租值
• 反对理由及具体细节
• 支持性证据和证明文件

提交方式：

• 通过差饷物业估价署网站进行电子提交（最快捷，推荐）
• 亲自递交至差饷物业估价署问讯处
• 邮寄至：香港九龙长沙湾道303号长沙湾政府合署15楼 差饷物业估价署

步骤 5：继续缴纳差饷

重要提示：在反对及上诉期间，必须按照征收通知书的要求，根据原应课差饷租值继续缴纳差饷及地租。逾期缴款须加征附加费。

如果您的应课差饷租值随后获调低，相关调整将在日后的征收通知书中作出，多缴的款项也将获得退还。

步骤 6：等待署长决定

提交反对书后：

反对类型	作出决定的时限
表格 R20A（全面重估应课差饷租值）	同年 12 月 1 日之前
表格 R23A（临时估价）	在 28 天反对期届满后的 6 个月内

您将收到一份决定通知书（表格 R22A），内容将为以下各项之一：

• 确认原应课差饷租值，或
• 提供经修订的应课差饷租值（可能调高、调低或维持不变），或
• 确认该物业是否须予评估

步骤 7：考虑向土地审裁处提出上诉（如有需要）

如果您对署长的决定不满意，您可在决定通知书送达之日起 28 天内向土地审裁处提出上诉。

上诉程序：

1. 填写表格 19（上诉通知书）
2. 附上署长决定通知书的副本
3. 向土地审裁处司法常务官提交上诉
4. 缴纳规定的申请费用
5. 在同一 28 天期限内将上诉通知书副本送达署长
6. 遵守《土地审裁处规则》（第 17A 章）及审裁处的任何指示

注意：土地审裁处拥有与高等法院原讼法庭相同的济助授予权力，且争议金额不受限制。审裁处就估价事宜作出的裁决为最终裁决，但如涉及法律论点，可进一步向上诉法庭提出上诉。

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时间线概览：完整上诉流程

阶段	时间范围	需采取的行动
估价册公布	3月中旬（每年）	在线或在差饷物业估价署办事处查阅新的应课差饷租值
反对期（年度）	3月17日 - 5月31日	如对年度全面重估有异议，请提交表格R20A/e-R20A
新差饷生效	4月1日	继续按新的应课差饷租值缴纳差饷
署长决定（年度）	12月1日之前	接收决定通知书（表格R22A）
临时估价通知书	由差饷物业估价署发出时	自通知书发出之日起28天内提交表格R23A/e-R23A
署长决定（临时）	6个月内	接收决定通知书（表格R22A）

土地审裁处上诉 收到决定通知书后 28 天内 向土地审裁处提交表格 19，并将副本送达署长 审裁处聆讯 视情况而定（由审裁处排期） 出示证据并进行陈词；审裁处作出判决 进一步上诉（可选） 须获批许可 仅就法律论点向上诉法庭提出上诉

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文件与证据要求

向署长提出反对所需的基本文件

• 已填妥的反对表格：表格 R20A/e-R20A 或 R23A/e-R23A（按适用情况）
• 物业业权或占用证明：楼契、租约或差饷征收通知书
• 可比较租金证据：类似物业的近期租约（最好在估价依据日期前 12 个月内）
• 物业状况证明文件：显示缺陷、损耗或影响价值因素的照片
• 专业报告（如适用）：工程报告、测量师报告或估价报告
• 市场数据：来自地产代理或网络平台的所在区域租金水平证据

向土地审裁处上诉所需的附加文件

• 上诉通知书（表格 19）：妥善填妥并包含所有必需信息
• 署长的决定通知书：表格 R22A 原件
• 所有过往往来函件：您最初的反对书及差饷物业估价署（RVD）回复的副本
• 专家估价报告（建议提供）：由合资格测量师出具的专业估价
• 详细的可比证据：包含分析的全面可比租金数据
• 证人陈述书（如适用）：来自地产代理、估价师或其他相关方

送达证明：证明您已向署长送达上诉通知书的文件

何为有力证据？

差饷物业估价署（RVD）和土地审裁处重视以下证据：

1. 实际租金交易：在估价依据日期前后签订的真实且符合公平交易原则的租赁协议
2. 多个可比物业：多个相似物业的案例，而非单一孤证
3. 相关可比物业：在面积、楼龄、状况、位置和设施方面均相似的物业
4. 近期交易：在估价依据日期前6至12个月内达成的租约
5. 专业意见：合资格测量师或估价师出具的报告（尤其适用于向审裁处提出的上诉）
6. 客观文件：照片、报告及其他实体证据，而非主观意见

应避免的无力证据：

• 主观认为评估值“过高”
• 您的个人财务状况（与市场租金价值无关）
• 单一或过期的可比租金案例
• 不具备真正可比性的物业
• 对您物业的限制（例如：不予考虑居者有其屋计划的转让限制）

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实际案例

案例 1：年度重估反对成功

情景：陈先生在九龙拥有一套600平方呎的公寓。2025-26年度估价册显示其新应课差饷租值为每月$30,000，较先前的$26,000有所上调。他认为该增幅过高。

所采取的行动：

1. 2025年4月，陈先生对租金水平进行了调研，发现其所在大厦内有三套相似的公寓在2024年9月至11月期间（即2024年10月1日估价依据日期前后）以每月$27,000至$28,000的价格出租
2. 他从邻居处获取了两份租赁协议的副本作为证据
3. 他在2025年5月15日前在线提交了表格 e-R20A，提议将应课差饷租值定为$27,500
4. 在此期间，他继续按照$30,000的应课差饷租值缴纳差饷
5. 2025年11月，他收到决定通知书，应课差饷租值获调低至$28,000
6. 他在下一期差饷征收通知书中获得了差额调整及部分退款

结果：应课差饷租值每月成功核减 $2,000，每年节省差饷约 $1,200（按 5% 征收率计算）。

示例 2：临时估价反对

情景：李女士收到其位于尖沙咀新建成零售商铺的临时估价通知书（表格 R6），建议的应课差饷租值为每月 $80,000。

采取的行动：

1. 李女士立即搜集同区类似商铺的可比租金证据
2. 她发现自己的商铺存在影响租金潜力的结构性缺陷（渗水）
3. 在收到通知书后 20 天内，她提交了表格 e-R23A，并附上：
   • 记录渗水问题的照片
   • 确认该缺陷的工程报告
   • 三份租金在 $70,000 至 $75,000 之间的可比商铺租赁协议
4. 鉴于这些缺陷，她提议将应课差饷租值定为 $72,000
5. 五个月后，署长作出决定，将应课差饷租值核定为 $74,000

结果：应课差饷租值每月核减 $6,000，每年节省差饷 $3,600。

示例 3：土地审裁处上诉

情景：某物业管理公司收到署长维持某商业大厦每月 $500,000 应课差饷租值的决定。该公司认为这严重高估了市场租值。

采取的行动：

1. 在收到《决定通知书》后 28 天内，该公司向土地审裁处提交表格 19
2. 他们支付了审裁处立案费，并将副本送达署长
3. 他们聘请专业测量师编制详细的估价报告
4. 测量师报告包含了对 15 宗可比交易的分析，并提议将应课差饷租值定为 $450,000
5. 案件进入聆讯阶段，双方均出示了专家证据
6. 审裁处作出判决，将应课差饷租值核定为 $470,000

结果：每月核减 $30,000，每年节省差饷 $18,000（按 5% 征收率计算）。不过，该公司也承担了测量师和法律代理的专业费用。

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应避免的常见错误

• 错过截止日期：最常见的错误。署长无权酌情接纳逾期反对。
• 使用错误的表格：在需要使用表格 R23A 时使用了表格 R20A（反之亦然）将导致申请被拒。
• 证据不足：提交反对书时未附带适当的可比租金证据或证明文件。
• 停止缴纳差饷：在上诉期间未能继续缴纳差饷将导致产生附加费。
• 提出无关的论据：引用个人经济困难或主观意见，而非客观的市场证据。
• 忽视估价依据日期：使用与官方估价依据日期相差过远的日期的租金证据。
• 未向署长送达上诉副本：向土地审裁处提出上诉时，未能在截止日期前向署长送达副本。
• 对比不具可比性的物业：使用在面积、地段或质量上存在显著差异的物业进行对比。

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了解结果与成功率

尽管差饷物业估价署（RVD）或土地审裁处并未公开发布有关物业差饷上诉的具体成功率统计数据，但了解影响结果的因素至关重要：

影响成功的因素

• 证据质量：有力、近期且相关的可比租金证据可显著提高成功几率
• 专业代表：聘请合格的测量师或法律专业人士，特别是在向土地审裁处提出上诉时
• 差异幅度：评估价值与实际市场价值之间的差距越大，越有可能获得调整
• 物业类型：拥有大量租金可比实例的标准住宅物业，可能比独特或特殊用途的物业更容易提出异议
• 市场状况：在市场大幅下行后提出的上诉可能拥有更高的成功率

可能的结果

结果	具体含义
估价调低	您的反对/上诉成功。应课差饷租值获调低，您将在未来的征收通知书中获得调整/退款。
确认估价	署长/审裁处裁定原评估准确无误。应课差饷租值维持不变。
估价调高	较为罕见，但若复核发现物业估价偏低，则可能发生。您今后可能需要缴纳更高的差饷。
部分调低	应课差饷租值有所调低，但未达到您建议的水平。这是一种折中裁决。

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法律框架及进一步上诉

《差饷条例》（第116章）

《差饷条例》是管辖香港物业差饷的主要法规。主要规定包括：

• 差饷评估中“物业单位”的定义
• 应课差饷租值的计算基准
• 反对及上诉程序
• 业主及占用人的权利与义务
• 差饷豁免

完整文本可在香港电子法律网站查阅：www.elegislation.gov.hk/hk/cap116

《土地审裁处条例》（第17章）及《土地审裁处规则》（第17A章）

上述条例及规则规范了土地审裁处的程序与管辖权，包括对差饷物业估价署署长决定提出的上诉。

向土地审裁处以外机构上诉

土地审裁处对估价事实问题的裁决为最终裁决。但是，仅限就法律论点提出进一步上诉：

• 上诉法庭：任何一方均可以审裁处的裁决在法律观点上有错误为由，向上诉法庭提出上诉
• 终审法院：经许可后，就法律观点提出的进一步上诉可上交至香港最高法院（终审法院）

重要提示：纯属事实问题的上诉（例如根据证据估价是否正确），不可提交至土地审裁处以上的级别。

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资源与联系方式

差饷物业估价署（RVD）

地址：香港九龙长沙湾道303号长沙湾政府合署15楼

24小时热线：2152 0111（由1823电话中心代为处理）

网站：www.rvd.gov.hk

物业资讯网：www.rvdpi.gov.hk

表格下载：www.rvd.gov.hk/en/public_forms

土地审裁处

地址：香港金钟道38号高等法院大楼地下

电话：2825 4643

网站：www.judiciary.hk/en/court_services_facilities/lands.html

实用出版物

• 《差饷及地租简析》小册子：可在 www.rvd.gov.hk/doc/en/ratesandrent.pdf 获取
• 《香港差饷》（第3版）：差饷物业估价署提供的综合指南
• 土地审裁处表格及指引说明：可在司法机构网站获取

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专业协助

虽然向署长提出反对通常无需专业人士协助即可办理，但在以下情况下，您可能希望聘请专业人士：

• 复杂物业：商业物业、工业大厦或需要专门估价知识的特殊物业
• 高价值物业：潜在节省的差饷金额足以证明聘请专业人士的费用是合理的

土地审裁处上诉：强烈建议在审裁处诉讼程序中寻求专业代表代理

缺乏租金证据：当难以找到可比的租金交易时

时间限制：如果您无法自行收集证据并准备反对书

可以提供协助的专业顾问：

• 专门从事物业估价的特许测量师
• 物业税顾问
• 在差饷及估价法律方面具有经验的事务律师或大律师
• 熟悉当地市场情况的地产代理

成功取决于证据：可比租金证据的质量和相关性是上诉成功的最关键因素。

2025-26年度估价依据日期：自2025年4月1日起生效的应课差饷租值是根据2024年10月1日的市值租金厘定的。请使用该日期前后的租金证据。