香港の不動産価格に関する異議申し立て

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香港における不動産差額課税（Rates）査定の理解

香港において、不動産差額課税（Rates）は不動産の所有または占有に対して課される税金の一種です。差額課税条例（香港法第116章）に基づき明示的に免除されている場合を除き、すべての不動産が査定対象となり、不動産に対して査定された課税評価額（Rateable Value）の一定割合が差額課税として課されます。

課税評価額（Rateable Value）とは？

課税評価額とは、指定された評価基準日における公開市場での不動産の年間推定賃貸価値です。不動産が空室であり、以下の条件に基づいて賃貸可能であることを前提としています。

• 賃借人が通常の賃借人負担の差額課税および税金をすべて支払うこと
• 賃貸人が政府地代（Government Rent）、修繕費、保険料、および不動産を維持するために必要なその他の費用を支払うこと
• 評価額が公開市場で得られるであろう賃料水準を反映していること

2025〜26年度の査定期間において、指定された評価基準日は2024年10月1日であり、課税評価額は2025年4月1日から発効します。

課税評価額の算出方法

差額課税署（RVD）は、主に賃貸事例比較法（Rental Comparison Method）を用いて課税評価額を査定します。これには以下が含まれます。

• 同地域にある類似物件について、評価日またはその前後に合意された他の公開市場賃料の参照
• 面積、立地、設備、仕上げの水準、および管理の違いを反映するための調整
• 賃貸価値に影響を与えるすべての要因（築年数、面積、仕上げの質、立地、交通の便、アメニティ）の考慮
• 所有者やテナントから収集した情報に基づいて構築された大規模データベースからの賃貸情報の分析

重要事項：賃貸証拠がない場合は、収支分析法（Receipts and Expenditure Method）や請負業者法（Contractor's Method）などの代替手法が用いられることがあります。

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固定資産税評価額（Rateable Value）に対する不服申立ての根拠

差額地代条例（Rating Ordinance）に基づき、以下の1つ以上の根拠により不服がある場合、物件の課税評価額に対して異議を申し立てることができます。

1. 過大評価：物件が適切な課税評価額を超えて評価されている場合
2. 誤った登録：物件が評価帳賦表（Valuation List）に含まれているが、除外されるべきである場合（例：免税物件）
3. 誤った脱漏：含まれるべき物件が評価帳賦表から除外されている場合
4. 過少評価：物件が適切な課税評価額を下回って評価されている場合（特定の状況において適用）

異議申立てが認められる主な理由

• 類似物件の市場賃料がより低いことを示す比較賃貸証拠
• 評価額に適切に反映されていない物件の欠陥や状態
• 不正確な物件明細（面積、設備、特徴など）
• 賃貸価値に影響を与える周辺地域の環境変化
• 評価方法の適用における誤り

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2段階の不服申立て手続き

第1段階：差餉物業估価署署長（Commissioner of Rating and Valuation）への異議申立て

固定資産税評価額に不服を申し立てるための最初のステップは、差餉物業估価署署長に対して正式な異議申立て（状況に応じて「提案（proposal）」または「異議申立て（objection）」と呼ばれます）を行うことです。これは土地審判所（Lands Tribunal）へ控訴する前に必須の事前手続きです。

2種類の異議申立て

異議申立ての書式および期限は、状況によって異なります。

状況	必要書類	提出期限
年次再評価 年次一般再評価後の新たな課税評価額に対する異議申し立て	様式R20A（評価簿修正申告書） または 様式e-R20A（電子版）	3月17日～5月31日 （期限を過ぎた提出は一切受理されません）
中間評価 新築物件または改築物件に対する仮評価への異議申し立て	様式R23A（中間評価に対する異議申立通知書） または 様式e-R23A（電子版）	差税署長からの通知受領後28日以内 （期限の延長は認められません）

提出期限に関する重要事項：差税署長には期限後の提出を受理する裁量権はありません。これらの期限を過ぎた場合、その査定期間における異議申立権を失うことになります。

ステージ2：土地審判所（Lands Tribunal）への上訴

差税署長の決定に不服がある場合は、土地審判所に上訴することができます。これは裁判手続きへ移行する前の、行政不服申立プロセスにおける第2段階であり最終段階です。

項目	詳細
期限	差税署長からの決定通知書（様式R22A）の送達から28日以内
必要書類	様式19（上訴通知書）
提出場所	土地審判所登録官（Registrar of the Lands Tribunal） 香港金鐘道38号 高等法院ビル 地下（G/F） Tel: 2825 4643
手数料	不服申立ての提出時に手数料の支払いが必要です（最新の手数料体系については審判所にお問い合わせください）
必要書類	• 不服申立書（様式19） • 局長の決定通知書の写し • 不服申立書の写しも同じ28日以内に局長へ送達する必要があります
準拠法令・規則	差餉条例（第116章）および土地審判所規則（第17A章）

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評価額に対する不服申立てのステップバイステップガイド

ステップ1：差餉（評価税）納入通知書を確認する

差餉納入通知書を受け取ったら、以下の項目を注意深く確認してください。

• 所有不動産に設定された課税評価額（応課差餉租値）
• 不動産の詳細情報（住所、面積、物件概要）
• 評価基準日
• 査定の発効日

アクション：差餉物業估価署（RVD）のProperty Information Online（PIO）ウェブサイト（www.rvdpi.gov.hk）で評価録（Valuation List）をオンラインで確認するか、長沙湾政府合署15階にあるRVDの問い合わせ窓口を訪問してください。

ステップ2：比較対象となる賃料証拠を収集する

異議申立てを裏付けるため、課税評価額が不当であることを証明する証拠を収集します。

• 賃貸借契約書：評価基準日から12か月以内に締結された、同一または近隣の建物内にある類似ユニットの実際の賃貸借契約書
• 市場賃料データ：不動産仲介業者またはオンライン賃貸プラットフォームからの市場賃料の証拠
• 物件状態の証拠：不動産の価値に影響を及ぼす欠陥や状態を示す写真、エンジニアリング報告書、または点検報告書
• 類似物件：同一建物内または近隣地域にある類似物件の課税評価額

重要ポイント：賃貸借契約書の写し、取引記録、写真、エンジニアリング報告書などの客観的な証拠を提出する必要があります。評価額が単に「高すぎるように感じる」と主張するだけでは説得力がありません。

ステップ3：適切な用紙と提出期限の確認

ご自身の状況に該当する用紙を特定してください：

状況	使用する用紙
年次差額税（Rates）の納税通知書（毎年4月）を受け取り、新たな課税評価額に異議がある場合	フォーム R20A または e-R20A 提出期限：3月17日～5月31日
新築物件または改築に伴う中間評価通知書（フォーム R6）を受け取った場合	フォーム R23A または e-R23A 提出期限：通知受領から28日以内

ステップ4：異議申立書の記入と提出

用紙の入手方法：

• RVDウェブサイトの各種用紙セクション（Forms Section）からダウンロード（www.rvd.gov.hk/en/public_forms）
• RVDウェブサイトの「電子用紙提出（Electronic Submission of Forms）」サービスを利用してフォーム e-R20A または e-R23A で電子提出（推奨）
• RVD総合窓口（Enquiry Counter）または民政事務処諮問センター（Home Affairs Enquiry Centres）で用紙原本を受け取り

申立書に必要な情報：

• 氏名、連絡先、および資格（所有者、占有者/賃借人、代理人のいずれか）
• 物件の住所および課税評価番号（Assessment Number）
• 不服申し立ての対象となっている現在の課税評価額
• 適正と考える課税評価額の提示
• 異議申立の具体的な理由
• 裏付けとなる証拠および書類

提出方法：

• RVDウェブサイトからの電子提出（最も迅速で推奨）
• RVD総合窓口への直接持参
• 郵送：Rating and Valuation Department, 15/F Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon, Hong Kong

ステップ5：差餉（Rates）の支払いを継続する

重要：異議申し立ておよび上訴の手続き中であっても、差餉（Rates）および政府地税（Government rent）は、当初の課税評価額に基づいて請求通りに支払いを継続する必要があります。支払いが遅延した場合は、追徴金（サーチャージ）の対象となります。

その後課税評価額が引き下げられた場合は、今後の請求書にて調整が行われ、過払い分については返金されます。

ステップ6：署長（Commissioner）の決定を待つ

異議申し立てを提出した後：

異議申し立ての種類	決定までの期間
様式R20A（年次再評価）	同年の12月1日まで
様式R23A（暫定評価）	28日間の異議申し立て期間満了後6か月以内

以下のいずれかの内容が記載された決定通知書（様式R22A）が届きます。

• 当初の課税評価額を確認・維持する、または
• 改定後の課税評価額を提示する（評価額が高くなる、低くなる、または同額となる場合があります）、または
• 対象物件が評価・課税の対象となるか否かを確認する

ステップ7：土地審裁処（Lands Tribunal）への上訴を検討する（必要な場合）

署長の決定に不服がある場合は、決定通知書の送達日から28日以内に土地審裁処（Lands Tribunal）へ上訴を申し立てることができます。

上訴手続き：

1. 様式19（上訴通知書）に記入する
2. 署長による決定通知書の写しを添付する
3. 土地審裁処の登記官（Registrar）に上訴を申し立てる
4. 所定の申立手数料を支払う
5. 同一の28日間の期間内に、署長へ上訴書類の写しを送達する
6. 土地審裁処規則（第17A章）および審裁処からの指示に従う

注：土地審判所（Lands Tribunal）は高等法院原訟法廷と同等の救済を認める権限を有しており、紛争金額に制限はありません。評価事項に関する同審判所の判決は最終的なものですが、法律問題に関する更なる上訴は上訴法廷（Court of Appeal）に行うことができます。

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タイムラインの概要：不服申立手続きの全体像

段階	期間・時期	必要な対応
評価額リストの公表	3月中旬（毎年）	オンラインまたはRVD（差餉物業估價署）の窓口で新たな課税評価額を確認
異議申立期間（年次）	3月17日～5月31日	年次再評価に異議がある場合、フォームR20A/e-R20Aを提出
新税額の適用開始	4月1日	新評価額に基づいて差餉（固定資産税相当）の納付を継続
長官の決定（年次）	12月1日より前	決定通知書（フォームR22A）を受領
中間評価通知	RVDによる発行時	通知日から28日以内にフォームR23A/e-R23Aを提出
長官の決定（中間）	6か月以内	決定通知書（フォームR22A）を受領

土地審裁所への上訴 決定通知書の日付から28日以内 土地審裁所にForm 19を提出し、長官に写しを送達 審裁所の審理 事案による（審裁所が日程を決定） 証拠および主張を提示し、審裁所が判決を下す 再上訴（任意） 上訴許可が必要 法律問題に限り上訴裁判所に上訴可能

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必要書類および証拠の要件

長官への異議申立に必要な書類

• 記入済みの異議申立書： 該当する様式（Form R20A/e-R20A または R23A/e-R23A）
• 不動産の所有権または占有の証明書類： 権利証書、賃貸借契約書、または差餉請求書
• 比較対象となる賃料証拠： 類似物件の最近の賃貸借契約書（評価基準日から12か月以内が望ましい）
• 物件の状態を示す資料： 欠陥、損耗、または評価額に影響を与える要因を示す写真
• 専門家の報告書（該当する場合）： エンジニアリング報告書、測量士報告書、または評価鑑定書
• 市場データ： 不動産業者やオンラインプラットフォームから得た、周辺地域の賃料水準に関する証拠資料

土地審裁所への上訴における追加書類

• 上訴通知書（Form 19）： 必要事項がすべて正確に記入されたもの
• 長官の決定通知書： Form R22Aの原本
• 過去のすべてのやり取り記録： 最初の異議申立書および差餉物業估價署（RVD）からの回答書の写し
• 専門家による評価報告書（推奨）： 有資格の測量士・鑑定士による専門的な評価鑑定書
• 詳細な比較証拠： 分析を含む包括的な賃貸比較データ
• 証人陳述書（該当する場合）： 不動産業者、評価鑑定士、またはその他の関係者による陳述書

送達証明：不服申立書を署長に送達したことを証明する書類

どのような証拠が有力とみなされるか？

差餉物業估価署（RVD）および土地審裁処（Lands Tribunal）は、以下の点を重視します：

1. 実際の賃貸取引事例：評価基準日の前後に締結された、第三者間の真正な賃貸借契約
2. 複数の比較対象物件：単一の事例ではなく、類似した複数の物件事例
3. 関連性の高い比較対象：面積、築年数、状態、立地、設備が類似している物件
4. 直近の取引事例：評価基準日の前後6～12か月以内に合意された賃貸借契約
5. 専門家の意見：資格を持つ測量士または不動産鑑定士による報告書（特に審裁処への不服申し立てにおいて重要）
6. 客観的な裏付け資料：主観的な意見ではなく、写真、報告書、その他の有形・具体的な証拠

避けるべき不十分な証拠：

• 査定額が「高すぎる」という主観的な感覚
• 個人の財務状況（市場賃料価値には無関係）
• 単一の事例または時期が古すぎる賃貸比較事例
• 実質的に比較対象とならない物件
• 所有物件に対する制約（例：居屋計画（Home Ownership Scheme）による制約などは考慮されません）

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実例

事例1：年次再評価に対する異議申し立てが認められたケース

状況：陳（Chan）氏は九龍に600平方フィートのアパートを所有しています。2025-26年度の評価帳簿によると、新たな課税評価額（rateable value）は従来の月額$26,000から月額$30,000に引き上げられていました。同氏はこれが過大であると考えました。

取られた対応：

1. 2025年4月、陳氏は賃料相場を調査し、同一棟内の類似したアパート3戸が2024年9月から11月の間（2024年10月1日の評価基準日前後）に月額$27,000～$28,000で賃貸されていたことを突き止めました
2. 証拠として近隣住民から2件の賃貸借契約書の写しを入手しました
3. 2025年5月15日までにオンラインでForm e-R20Aを提出し、課税評価額を$27,500とするよう提案しました
4. 異議申し立て中も、月額$30,000の課税評価額に基づき差餉（Rates）の支払いを継続しました
5. 2025年11月、課税評価額を$28,000に減額する旨の決定通知書（Notice of Decision）を受領しました
6. 次回の差餉納付通知書にて調整が行われ、一部過納分の還付を受けました

結果：課税評価額が月額2,000ドル削減され、年間で約1,200ドルの差餉（固定資産税相当額）の節税（税率5％で計算）につながりました。

例2：期中評価に対する異議申し立て

シナリオ：リー氏は、尖沙咀（チムサーチョイ）にある完成したばかりの小売店舗について、課税評価額の提示額を月額80,000ドルとする期中評価通知書（フォームR6）を受け取りました。

取られた措置：

1. リー氏は直ちに、同地域の類似店舗に関する比較対象となる賃料証拠を調査しました
2. 自身の店舗に賃貸価値を損なう構造上の欠陥（漏水）があることを確認しました
3. 通知書を受け取ってから20日以内に、以下の書類を添えてフォームe-R23Aを提出しました：
   • 漏水問題を記録した写真
   • 欠陥を証明するエンジニアリングレポート
   • 70,000～75,000ドルで賃貸された類似店舗の賃貸借契約書3件
4. 欠陥を考慮し、課税評価額として72,000ドルを提案しました
5. 5か月後、署長は課税評価額を74,000ドルとする決定を下しました

結果：課税評価額が月額6,000ドル削減され、差餉が年間3,600ドル節税されました。

例3：土地審裁処（Lands Tribunal）への上訴

シナリオ：ある不動産管理会社は、商業ビルの課税評価額を月額500,000ドルに据え置くとする署長の決定通知を受け取りました。同社は、これが市場の賃貸相場を著しく過大評価していると考えました。

取られた措置：

1. 決定通知書を受け取ってから28日以内に、同社はフォーム19を土地審裁処に提出しました
2. 審裁所の申立手数料を支払い、署長に副本を送達しました
3. 詳細な鑑定評価報告書を作成するため、専門の測量士（サーベイヤー）を起用しました
4. 測量士の報告書には15件の比較対象取引の分析が含まれ、課税評価額として450,000ドルが提案されました
5. 本件は審問へと進み、双方が専門家の証拠を提出しました
6. 審裁所は課税評価額を470,000ドルとする判決を下しました

結果：月額30,000ドルの削減となり、年間18,000ドルの差餉の節税（税率5％で計算）につながりました。ただし、同社は測量士および法的代理人への専門家費用も負担しました。

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避けるべき一般的な誤り

• 期限の徒過：最も多い誤りです。長官（Commissioner）には、期限を過ぎた異議申し立てを受理する裁量権はありません。
• 誤った様式の使用：Form R23Aが必要な場合にForm R20Aを使用する（またはその逆）と、却下されます。
• 不十分な証拠：適切な比較対象となる賃料の証拠資料や文書を提出せずに異議を申し立てること。
• 差額課税額（Rates）の支払停止：不服申し立て手続き中に差額課税額の支払いを怠ると、追徴金が発生します。
• 無関係な主張：客観的な市場の証拠ではなく、個人の経済的困窮や主観的な意見を挙げること。
• 評価基準日の無視：公式の評価基準日から離れすぎた時期の賃料証拠を使用すること。
• 長官への不服申し立ての送達不備：土地審判所（Lands Tribunal）に不服申し立てを行う際、期限内に長官へ謄本を送達しないこと。
• 比較対象とならない物件との比較：規模、立地、品質が著しく異なる物件を使用すること。

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結果と勝訴率の理解

差額課税額の不服申し立てに関する具体的な勝訴率の統計データは、差額評価地政処（RVD）や土地審判所から公開されていませんが、結果を左右する要因を理解することは重要です。

成功に影響を与える要因

• 証拠の質：強力で、直近の、関連性の高い比較賃料の証拠は、成功の可能性を大幅に高めます
• 専門家による代理：特に土地審判所への不服申し立てにおいて、有資格の測量士や法律の専門家を起用すること
• 乖離の大きさ：評価額と実際の市場価値との乖離が大きいほど、調整が行われる可能性が高くなります
• 物件種別：賃料の比較対象が豊富な標準的な住宅物件は、独自性のある物件や特殊な物件よりも異議申し立てが容易な場合があります
• 市場環境：大幅な市場低迷後の不服申し立ては、成功率が高くなる可能性があります

考えられる結果

結果	内容・意味
評価額の減額	異議申立て/不服申立てが認められました。課税評価額が引き下げられ、今後の請求において調整または還付が行われます。
評価額の維持	署長/審判所が当初の査定を正当と判断しました。課税評価額は変更されません。
評価額の増額	稀ではありますが、再審査によって対象不動産が過小評価されていたことが判明した場合に起こり得ます。今後、差餉（評価税）の負担が増加する可能性があります。
一部減額	課税評価額は引き下げられますが、申立てで希望した水準までは下がりません。妥協的な決定となります。

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法的枠組みとさらなる上訴

差餉条例（第116章）

差餉条例（Rating Ordinance）は、香港における不動産の差餉（評価税）を規定する基本法令です。主な規定は以下のとおりです。

• 課税目的における「課税単位物件（tenement）」の定義
• 課税評価額の算定基準
• 異議申立ておよび不服申立ての手続き
• 所有者および占有者の権利と義務
• 差餉の免除

全文は香港電子法例（Hong Kong e-Legislation）のウェブサイトで閲覧可能です：www.elegislation.gov.hk/hk/cap116

土地審判所条例（第17章）および同規則（第17A章）

これらは、差餉物業估価署長からの不服申立てを含む、土地審判所（Lands Tribunal）の手続きおよび管轄権を規定しています。

土地審判所を超えるさらなる上訴

評価事項に関する土地審判所の判決は、事実認定に関しては確定的なものです。ただし、法律上の論点のみに基づいてさらなる上訴を行うことが可能です。

• 高等法院上訴法庭（Court of Appeal）：いずれの当事者も、土地審裁処の決定に法律上の誤りがあることを理由として、高等法院上訴法庭に上訴することができます
• 終審法院（Court of Final Appeal）：許可を得ることで、法律上の論点に関する更なる上訴を香港の最高裁判所に行うことができます

重要：純粋な事実関係に関する事項（例：証拠に基づいて評価額が正しかったかどうか）についての不服申し立ては、土地審裁処を超えて進めることはできません。

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リソースおよび連絡先情報

差餉物業估價署（RVD）

住所：15/F Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon, Hong Kong

24時間対応ホットライン：2152 0111（1823コールセンターが対応）

ウェブサイト：www.rvd.gov.hk

不動産情報オンライン（Property Information Online）：www.rvdpi.gov.hk

各種書式セクション：www.rvd.gov.hk/en/public_forms

土地審裁処（Lands Tribunal）

住所：Ground Floor, High Court Building, 38 Queensway, Hong Kong

電話番号：2825 4643

ウェブサイト：www.judiciary.hk/en/court_services_facilities/lands.html

役立つ出版物

• 「Your Rates and Government Rent（差餉および地租について）」パンフレット：www.rvd.gov.hk/doc/en/ratesandrent.pdfにて入手可能
• 「Property Rates in Hong Kong（香港における不動産差餉）」（第3版）：RVDが提供する包括的なガイド
• 土地審裁処の書式およびガイダンスノート：司法機関（Judiciary）のウェブサイトにて入手可能

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専門家によるサポート

署長（Commissioner）に対する異議申し立ては専門家の支援なしで行われることが多いですが、以下のような状況では専門家への依頼を検討されることをお勧めします：

• 複雑な不動産：専門的な評価知識を要する商業用不動産、工業ビル、または特殊な不動産
• 高額不動産：見込まれる差餉の節税額が専門家報酬に見合う場合

土地審裁処への上訴：審裁処での手続きには、専門家の代理人を立てることが強く推奨されます

賃貸証拠の不足：比較可能な賃貸取引事例を見つけるのが困難な場合

時間的な制約：ご自身で証拠を収集し、異議申立てを準備することができない場合

支援可能な専門家・アドバイザー：

• 不動産評価を専門とする公認不動産鑑定士（チャータード・サーベイヤー）
• 不動産税コンサルタント
• 評価課税法の実務経験を持つ事務弁護士（ソリシター）または法廷弁護士（バリスター）
• 現地の市場動向に精通した不動産エージェント

成否は証拠次第：比較対象となる賃貸証拠の質と妥当性は、異議申立てを成功させる上で最も重要な唯一の要素です。

2025-26年度の評価基準日：2025年4月1日から有効となる課税評価額は、2024年10月1日時点の市場賃貸価値に基づいています。この期日前後の賃貸証拠をご使用ください。