香港物業差餉上訴

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了解香港差餉評估

在香港，差餉是對物業所有權或佔用權徵收的一種稅項。除獲香港法例第 116 章《差餉條例》特別豁免外，所有物業均須予以評估差餉，差餉徵收率為物業應課差餉租值的指定百分比。

甚麼是應課差餉租值？

應課差餉租值是假設物業在指定估價依據日期於公開市場招租時，預期可得的合理年租金。該評估假設物業處於空置並可供出租狀態，並符合以下條件：

• 租客承擔支付所有一般由租客繳付的差餉及稅項
• 業主承擔支付地租、維修費、保險費以及維持該物業現狀所需的其他開支
• 估值反映該物業在公開市場上所能取得的租金水平

就 2025 至 2026 年度的評估期而言，指定估價依據日期為 2024 年 10 月 1 日，應課差餉租值由 2025 年 4 月 1 日起生效。

應課差餉租值如何計算

差餉物業估價署主要採用租金比較法評估應課差餉租值。此方法包括：

• 參考在估價日期或相近日期就同區類似物業所議定的其他公開市場租金
• 作出調整，以反映物業面積、地點、設施、裝修標準及管理質素的差異
• 考慮影響租金價值的所有因素：樓齡、面積、裝修質素、地點、交通設施及配套設施
• 分析來自業主和租客所收集資料而建立的龐大資料庫內的租金資料

重要提示：在缺乏租金憑證的情況下，可採用其他估價方法，例如「收支綜計法」或「承包商法」。

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就差餉估價提出上訴的理由

根據《差餉條例》，若您感到受屈，可基於以下一項或多項理由就物業的應課差餉租值提出反對：

1. 估價過高：物業的估價高於其合適的應課差餉租值
2. 錯誤列入：物業已列入估價冊，但本應予以剔除（例如豁免物業）
3. 錯誤遺漏：本應列入估價冊的物業被遺漏
4. 估價過低：物業的估價低於其合適的應課差餉租值（適用於特定情況）

成功上訴的常見理由

• 可供比較的租金憑證顯示類似物業的市場租金較低
• 物業缺陷或狀況未能在估價中充分反映
• 物業詳細資料不正確（面積、設施或物業特徵）
• 鄰近地區的環境轉變影響了租金價值
• 在應用估價方法時出現錯誤

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兩階段上訴程序

第 1 階段：向差餉物業估價署署長提出反對

若要對物業差餉估價提出爭議，第一步是向差餉物業估價署署長提出正式反對（視情況稱為「建議書」或「反對通知書」）。這是向土地審裁處提出任何上訴前的法定必經程序。

兩類反對

反對表格的類型及截止日期取決於您的具體情況：

情況	所需表格	截止日期
全面重估應課差餉租值 在年度全面重估後對新應課差餉租值提出反對	表格 R20A（修改估價冊建議書） 或 表格 e-R20A（電子表格）	3月17日至5月31日 （逾期提交概不受理）
臨時估價 對新落成物業或經改動結構物業的臨時估價提出反對	表格 R23A（反對臨時估價通知書） 或 表格 e-R23A（電子表格）	收到署長通知書後 28天內 （不設延期）

重要截止日期提示：差餉物業估價署署長無權酌情接納逾期提交的申請。錯過上述截止日期，即表示您失去在該評估期內提出反對的權利。

第二階段：向土地審裁處提出上訴

如果您對署長的決定仍感不滿，可向土地審裁處提出上訴。這是進入法院訴訟程序前，行政上訴程序的第二個兼最後階段。

範疇	詳情
截止日期	在署長送達決定通知書（表格 R22A）後 28 天內
所需表格	表格 19（上訴通知書）
遞交地點	土地審裁處司法常務官 香港金鐘道38號高等法院大樓地下 電話：2825 4643
費用	提出上訴時須繳付費用（請聯絡審裁處查詢最新收費表）
所需文件	• 上訴通知書（表格19） • 署長決定通知書副本 • 上訴書副本亦必須在同一28天期限內送達署長
規管法例	《差餉條例》（第116章）及《土地審裁處規則》（第17A章）

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評估上訴逐步指南

步驟 1：核對你的物業差餉繳納通知書

收到差餉繳納通知書後，請仔細核對：

• 你物業所獲評定的應課差餉租值
• 物業詳情（地址、面積、描述）
• 估價依據日期
• 評估生效日期

行動：在差餉物業估價署的「物業資訊網」(PIO) 網站 (www.rvdpi.gov.hk) 線上查閱估價冊，或親臨長沙灣政府合署15樓差餉物業估價署詢問處。

步驟 2：收集可作比較的租金證據

為支持你的反對，請收集可證明應課差餉租值不正確的證據：

• 租賃協議：在估價依據日期前12個月內簽署、位於同一或相鄰建築物內類似單位的實際租約
• 市場租金數據：來自地產代理或線上租賃平台的市場租金證明
• 物業狀況證據：顯示影響價值的缺陷或狀況的照片、工程報告或檢驗報告
• 可比較物業：同一建築物或鄰近地區類似物業的應課差餉租值

重點：必須提供客觀證據，例如租約副本、成交紀錄、照片或工程報告。僅說明估價「感覺過高」並無說服力。

步驟 3：確定適用的表格及截止日期

確認切合你情況的表格：

你的情況	適用的表格
收到年度差餉繳納通知書（每年 4 月）並不同意新的應課差餉租值	表格 R20A 或 e-R20A 截止日期：3 月 17 日至 5 月 31 日
就新落成物業或改動工程收到臨時估價通知書（表格 R6）	表格 R23A 或 e-R23A 截止日期：通知書發出後 28 天內

步驟 4：填妥並提交反對表格

索取表格途徑：

• 從差估署網站「表格」部分下載（www.rvd.gov.hk/en/public_forms）
• 透過差估署網站的「電子表格提交」服務，以表格 e-R20A 或 e-R23A 作電子提交（推薦）
• 前往差估署詢問處或民政諮詢中心索取實體表格

表格所需填寫的資料：

• 你的姓名、聯絡資料及身份（業主、佔用人或代理人）
• 物業地址及估價編號
• 提出爭議的現行應課差餉租值
• 你認為正確的建議應課差餉租值
• 反對理由及具體詳情
• 佐證材料及證明文件

提交方式：

• 透過差估署網站電子提交（最快捷且推薦）
• 親身送交至差估署詢問處
• 郵寄至：香港九龍長沙灣道 303 號長沙灣政府合署 15 樓差餉物業估價署

步驟 5：繼續繳交差餉

重要事項：在反對及上訴程序期間，仍須按照原先的應課差餉租值繳納所要求的差餉及地租。逾期繳交將被加徵附加費。

若你的應課差餉租值隨後獲調低，有關調整將於日後的繳款書中反映，多繳的款項亦會獲得退還。

步驟 6：等候署長的決定

提交反對書後：

反對類別	作出決定的時限
表格 R20A（年度重估）	同年的 12 月 1 日前
表格 R23A（臨時估價）	在 28 天反對期屆滿後的 6 個月內

你將會收到一份決定通知書（表格 R22A），其內容將會：

• 確認原先的應課差餉租值；或
• 提供修訂後的應課差餉租值（可能較高、較低或維持不變）；或
• 確認該物業是否須予評估

步驟 7：考慮向土地審裁處提出上訴（如有需要）

如你對署長的決定不滿意，可在決定通知書送達日期起計 28 天內向土地審裁處提出上訴。

上訴程序：

1. 填妥表格 19（上訴通知書）
2. 附上署長發出的決定通知書副本
3. 向土地審裁處司法常務官提交上訴
4. 繳付所需存檔費用
5. 在同一個 28 天的期限內，將上訴書副本送達署長
6. 遵守《土地審裁處規則》（第 17A 章）及審裁處的任何指示

備註：土地審裁處擁有與高等法院原訟法庭相同的濟助批予權力，且爭議金額不設上限。審裁處對估價事宜的裁決為最終裁決，但若涉及法律論點，可進一步向上訴法庭提出上訴。

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時間表概覽：完整上訴流程

階段	時限	所需行動
公布估價冊	3月中旬（每年）	於網上或差餉物業估價署辦事處查閱最新應課差餉租值
反對期（年度）	3月17日至5月31日	如反對年度重估，遞交表格 R20A／e-R20A
新差餉生效	4月1日	繼續按新應課差餉租值繳納差餉
署長決定（年度）	12月1日之前	收取「決定通知書」（表格 R22A）
臨時估價通知書	由差餉物業估價署發出時	於通知書發出日期起計 28 天內遞交表格 R23A／e-R23A
署長決定（臨時估價）	6個月內	收取「決定通知書」（表格 R22A）

土地審裁處上訴 由決定通知書發出起計 28 天內 向土地審裁處提交表格 19，並將副本送達署長 審裁處聆訊 視情況而定（由審裁處排期） 提出證據及陳詞；審裁處作出判決 進一步上訴（可選） 須獲批上訴許可 僅可就法律論點向上訴法庭提出上訴

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文件及證據要求

向署長提出反對的必備文件

• 已填妥的反對表格：視適用情況為表格 R20A/e-R20A 或 R23A/e-R23A
• 物業業權或佔用證明：樓契、租約或差餉繳納通知書
• 可比較租金證據：類似物業的近期租約（最好在估價依據日期起計 12 個月內）
• 物業狀況證明文件：顯示缺陷、損耗或影響價值因素的相片
• 專業報告（如適用）：工程報告、測量師報告或估價報告
• 市場數據：來自地產代理或網上平台的所在地區租金水平證明

向土地審裁處提出上訴的額外文件

• 上訴通知書（表格 19）：已妥為填妥所有所需資料
• 署長的決定通知書：表格 R22A 正本
• 所有過往通訊：您最初的反對書及差餉物業估價署回覆的副本
• 專家估價報告（建議）：由合資格測量師提供的專業估價報告
• 詳細可比較證據：全面的租金可比較資料及分析
• 證人陳詞（如適用）：來自地產代理、估價師或其他相關人士

送達證明：證明你已向署長送達上訴通知書的證據

何謂有力證據？

差餉物業估價署及土地審裁處通常重視以下各項：

1. 實際租務成交：於估價依據日期前後簽訂的真實獨立第三方租賃協議
2. 多個可比較物業：提供多個類似物業的個案，而非單一個案
3. 高度相關的比較物業：在面積、樓齡、狀況、位置及設施方面均相近的物業
4. 近期成交：在估價依據日期前後 6 至 12 個月內協定租金的租約
5. 專業意見：由合資格測量師或估價師撰寫的報告（尤其適用於向審裁處提出上訴）
6. 客觀證明文件：相片、報告及其他具體實質證據，而非主觀意見

應避免使用的薄弱證據：

• 純粹主觀認為估價「過高」
• 閣下的個人財務狀況（與市場租金價值無關）
• 單一或過時的租金比較個案
• 並非真正具可比性的物業
• 物業所受的限制（例如：居者有其屋計劃（居屋）的轉讓限制不會納入考慮）

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實用個案範例

範例 1：成功反對年度全面重估

個案背景：陳先生在九龍擁有一套 600 平方呎的單位。2025-26 年度的估價冊顯示其物業的新應課差餉租值為每月 $30,000，高於原先的 $26,000。他認為此估價過高。

採取的行動：

1. 2025 年 4 月，陳先生搜集租金數據，發現其同一大廈內有三個類似單位在 2024 年 9 月至 11 月期間（即 2024 年 10 月 1 日估價依據日期前後）以每月 $27,000 至 $28,000 租出
2. 他從鄰居取得兩份租約的副本以作證據
3. 他於 2025 年 5 月 15 日前在網上提交表格 e-R20A，建議將應課差餉租值定為 $27,500
4. 在處理反對期間，他繼續按 $30,000 的應課差餉租值繳納差餉
5. 2025 年 11 月，他收到「決定通知書」，應課差餉租值獲調低至 $28,000
6. 他在下一期差餉繳納通知書中獲相應調整及退回多繳款項

結果：成功將應課差餉租值每月調低 $2,000，每年節省差餉約 $1,200（按 5% 差餉徵收率計算）。

範例 2：臨時估價反對

情況：李小姐為其位於尖沙咀的新落成零售舖位收到臨時估價通知書（表格 R6），建議的應課差餉租值為每月 $80,000。

採取的行動：

1. 李小姐立即搜尋同區類似舖位的可比較租金資料
2. 她發現其舖位存在影響租金潛力的結構缺陷（滲水問題）
3. 在收到通知書後 20 天內，她提交了表格 e-R23A，並附上：
   • 記錄滲水問題的照片
   • 證實該缺陷的工程報告
   • 三份以 $70,000 至 $75,000 租出的類似舖位租約
4. 考慮到有關缺陷，她建議將應課差餉租值定為 $72,000
5. 五個月後，署長發出決定，將應課差餉租值釐定為 $74,000

結果：應課差餉租值每月調低 $6,000，每年節省差餉 $3,600。

範例 3：向土地審裁處提出上訴

情況：一間物業管理公司收到署長的決定，維持某幢商業大廈的應課差餉租值為每月 $500,000。該公司認為這大幅高估了市場租值。

採取的行動：

1. 在收到決定通知書後 28 天內，該公司向土地審裁處提交表格 19
2. 他們繳付審裁處存檔費用，並將副本送達署長
3. 他們委聘專業測量師編製詳細的估價報告
4. 測量師的報告包含 15 宗可比較交易的分析，並建議應課差餉租值為 $450,000
5. 案件進入聆訊階段，雙方均提出專家證據
6. 審裁處作出判決，將應課差餉租值釐定為 $470,000

結果：每月調低 $30,000，每年節省差餉 $18,000（按 5% 差餉徵收率計算）。然而，該公司亦支付了測量師及法律代表的專業費用。

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應避免的常見錯誤

• 錯過截止日期：最常見的錯誤。差餉物業估價署署長無酌情權接納逾期反對書。
• 使用錯誤表格：在需要使用表格 R23A 時誤用表格 R20A（反之亦然）將會被拒絕受理。
• 證據不足：提交反對書時缺乏合適的可比較租金證據或證明文件。
• 停止繳交差餉：在上訴處理期間未能繼續繳交差餉，將會導致被徵收附加費。
• 提出無關的理據：引述個人經濟困難或主觀意見，而非客觀的市場證據。
• 忽略估價依據日期：使用的租金證據與官方估價依據日期相距太遠。
• 未有向署長送達上訴文件：向土地審裁處提出上訴時，未能在規定期限內將副本送達署長。
• 比較不具可比性的物業：使用在面積、位置或質素上存在顯著差異的物業作比較。

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了解結果及成功率

雖然差餉物業估價署或土地審裁處並無公開差餉上訴的具體成功率統計數據，但了解影響結果的因素至關重要：

影響成功率的因素

• 證據質素：有力、最新且相關的可比較租金證據能顯著提高成功的機會
• 專業代表：聘請合資格測量師或法律專業人士，尤其是在向土地審裁處提出上訴時
• 差異幅度：評估值與實際市值之間的差異愈大，獲作調整的機會愈高
• 物業類型：擁有大量可比較租金資料的標準住宅物業，可能比獨特或特殊用途物業更容易提出爭辯
• 市場狀況：在市場顯著下行之後提出的上訴，成功率可能會較高

可能的結果

結果	具體涵義
估價調低	您的反對／上訴成功。應課差餉租值獲得調低，您將在未來的徵收通知書中獲得相應調整／退款。
確認估價	署長／審裁處裁定原先的評估正確。應課差餉租值維持不變。
估價調高	這種情況較為罕見，但若覆核發現該物業估價過低，則有可能發生。您日後可能需要繳納更高額的差餉。
部分調低	應課差餉租值有所調低，但未達到您建議的水平。屬於折衷方案。

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法律框架及進一步上訴

《差餉條例》（第116章）

《差餉條例》是規管香港物業差餉的主要法例。主要條文包括：

• 差餉評估目的下的「物業單位」定義
• 計算應課差餉租值的基準
• 反對及上訴程序
• 業主及佔用人的權利與義務
• 差餉豁免範圍

完整條文可於香港電子版香港法例網站查閱：www.elegislation.gov.hk/hk/cap116

《土地審裁處條例》（第17章）及《土地審裁處規則》（第17A章）

上述法例規管土地審裁處的程序及司法管轄權，包括就差餉物業估價署署長裁決提出的上訴。

向土地審裁處以外的法院提出進一步上訴

土地審裁處就估價事實問題作出的裁決為最終裁決。然而，僅限於法律論點，當事人可提出進一步上訴：

• 上訴法庭：任何一方均可以審裁處的裁決在法律觀點上有錯誤為由，向上訴法庭提出上訴
• 終審法院：經取得許可後，就法律問題提出的進一步上訴可提交至香港的最高法院

重要事項：純粹就事實問題提出的上訴（例如根據證據估價是否正確），不得提交至土地審裁處以上的法院審理。

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實用資源及聯絡資料

差餉物業估價署

地址：香港九龍長沙灣道303號長沙灣政府合署15樓

24小時熱線：2152 0111（由1823電話中心處理）

網站：www.rvd.gov.hk

「物業資訊網」：www.rvdpi.gov.hk

表格專區：www.rvd.gov.hk/en/public_forms

土地審裁處

地址：香港金鐘道38號高等法院大樓地下

電話：2825 4643

網站：www.judiciary.hk/en/court_services_facilities/lands.html

實用刊物

• 《你的差餉及地租》小冊子：可於 www.rvd.gov.hk/doc/en/ratesandrent.pdf 查閱
• 《香港物業差餉》（第三版）：差餉物業估價署提供的全面指南
• 土地審裁處表格及指引筆記：可於司法機構網站查閱

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專業協助

雖然向署長提出反對通常無需專業協助即可處理，但在以下情況下，你可能需要考慮聘請專業人士：

• 複雜物業：商業物業、工業樓宇或需要專門估價知識的特殊物業
• 高價值物業：潛在節省的差餉金額足以支持支付專業服務費用

土地審裁處上訴：強烈建議在審裁處訴訟程序中尋求專業代表

缺乏租金證據：難以尋找可比較的租賃成交紀錄時

時間受限：若無法親自收集證據及準備反對書

可提供協助的專業顧問：

• 專門從事物業估價的特許測量師
• 物業稅務顧問
• 具備差餉及估價法律經驗的事務律師或大律師
• 熟悉本地市場的物業代理

免責聲明：本指南提供有關香港物業差餉上訴程序的一般資料，不應被視為法律或專業意見。資料截至 2025 年 12 月為準。如需有關閣下物業差餉評估的具體意見，請諮詢差餉物業估價署、土地審裁處，或向合資格測量師或法律顧問尋求專業協助。請務必參閱官方《差餉條例》（第 116 章）及差餉物業估價署現行指引以獲取權威資訊。