香港物业税扣除

返回顶部

了解香港物业税扣除

理清香港的物业税制度，需要清楚了解《税务条例》（IRO）下允许的扣除项目。与其他司法管辖区业主可以申报实际支出的情况不同，香港实行严格限制的扣除制度。物业税按租金收入的应评税净值以15%的标准税率征收，且仅允许三项特定的扣除。

业主必须明白，香港不允许扣除实际运营支出。相反，无论您在物业维护和修葺上的实际花费是多少，税收制度都提供固定的法定免税额。

返回顶部

三项允许扣除的项目

在香港的物业税制度下，仅允许扣除以下项目：

1. 修葺及支出的法定免税额（20%）

20%的法定免税额是一项按固定比例计算的扣除，自动适用于应评税值（即扣除差饷和无法收回的租金后的租金收入）。这是业主可以享受的最重要的扣除项目。

重要特点：

• 无论实际发生的支出多少，均固定为20%
• 在评税时自动给予——无需单独申请
• 在扣除业主缴纳的差饷和无法收回的租金后适用
• 即使实际修葺成本超过20%，也不能调高扣除额
• 即使您的实际支出较低或为零，也能获得全额20%的扣除

2. 业主缴纳的差饷

只有由物业业主同意支付并已实际支付的差饷（而非地租）才可扣除。该扣除项在计算20%法定免税额之前应用。

主要要求：

• 必须明确为差饷，而非地租（即使两者列于同一张征收通知书上）
• 必须已在相关课税年度内实际支付
• 不能申索已由政府差饷宽免抵销的差饷
• 仅在由业主而非租客负责支付时方可扣除

3. 无法收回的租金

在课税年度内已确认为无法收回的租金，可从租金收入中扣除。

重要条件：

• 仅限在该特定年度内确认为无法收回的金额方可扣除
• 必须为先前已计入应评税入息的租金
• 如日后追回，必须在收回年度申报为租金收入
• 需要提供证明租金确实无法收回的证明文件

返回顶部

物业税扣除项目汇总表

返回顶部

如何计算应评税净值

了解计算顺序对于准确评估物业税至关重要：

第 1 步：从租金收入开始
这包括租金、使用费、顶手费、服务费、租客向业主支付的管理费，以及任何到期但尚未收到的款项。

第 2 步：扣除差饷（若由业主支付）
租金收入 - 业主支付的差饷 = 应评税值（扣除法定免税额前）

第 3 步：扣除无法追讨的租金（如适用）
应评税值 - 无法追讨的租金 = 调整后应评税值

第 4 步：扣除 20% 法定免税额
调整后应评税值 - (20% × 调整后应评税值) = 应评税净值

第 5 步：计算物业税
应评税净值 × 15% = 应缴物业税

计算示例

假设某物业的具体情况如下：

• 全年租金收入：HK$240,000
• 业主支付的差饷：HK$10,000
• 实际修葺费用：HK$60,000
• 大厦管理费：HK$15,000

计算过程：

1. 租金收入：HK$240,000
2. 减：业主支付的差饷：HK$10,000
3. 应评税值：HK$230,000
4. 减：20% 法定免税额：HK$46,000（20% × HK$230,000）
5. 应评税净值：HK$184,000
6. 物业税（15%）：HK$27,600

注意：实际修葺费用 HK$60,000 和管理费 HK$15,000 均不可扣除。无论实际支出多少，仅扣除 HK$46,000 的 20% 法定免税额。

返回顶部

不可扣除的开支

香港物业税的一个关键方面是了解哪些项目不可扣除。以下开支虽然是持有物业的合理成本，但在计算物业税时均不可作为扣除项目：

营运开支（不可扣除）

• 地租 - 即使与差饷一并开具账单，地租亦不可扣除
• 大厦管理费 - 支付给管理公司用于大厦维护的费用
• 保险费 - 物业保险、火险或其他保障费用
• 代收租金费用 - 支付给代理人用于收取租金的佣金
• 公用事业费用 - 水费、电费、燃气费，即使由业主支付也不可扣除

资本及改善开支（不可扣除）

• 装修及翻新费用 - 室内改善或升级工程费用
• 实际修葺费用 - 无论金额多高，均仅适用 20% 的法定免税额
• 法律费用 - 与租约或物业事务相关的费用
• 折旧 - 会计折旧不予认可

融资成本（不可扣除）

• 按揭利息 - 为购置物业而借入贷款所产生的利息
• 贷款安排费 - 为获得融资而支付的银行费用
• 财务费用 - 与物业融资相关的任何费用

例外情况：如果物业业主选择个人入息课税，在符合特定条件和限制的情况下，按揭利息可能获准扣除。

返回顶部

常见误区

误区 1：“我可以扣除实际修葺费用”

事实：不能。无论实际支出多少，您只能获得固定的 20% 法定免税额。即使您花费了 100,000 港元进行修葺，但如果您的应评税值为 200,000 港元，您仍然只能获得 40,000 港元的扣除额（20%）。

误区 2：“管理费属于可扣除开支”

事实：不能。无论是支付给管理公司还是业主立案法团的大厦管理费，均不可扣除。它们不属于仅为推定金额的 20% 法定免税额涵盖范围。

误区 3：“我可以将地租与差饷一同扣除”

事实：不能。只有差饷可以扣除。尽管地租与差饷一同列在差饷物业估价署的征收通知书上，但地租并非可扣除项目。

误区 4：“租客支付的服务费可以减少我的租金收入”

事实：并非如此。租客向业主支付（或代表业主支付）的服务费、管理费或任何其他款项均计入应评税租金收入，即使这些款项已转付给第三方也是如此。

返回顶部

替代税务处理方式：个人入息课税

若业主认为物业税制度限制较大，可考虑选择个人入息课税。在个人入息课税下，租金收入将与其他收入来源合并，并按累进薪俸税税率征税。

个人入息课税的优势

• 按揭利息扣除：可就购置物业的贷款申请按揭利息扣除（受年度上限限制）
• 亏损抵销：租金亏损可用于抵销其他收入
• 个人免税额：可申请供养家属、长者及其他个人免税额
• 更低的实际税率：若总收入未达较高税阶，可能缴纳更少的税款

个人入息课税的劣势

• 报税要求更为复杂
• 必须申报所有收入来源
• 若总收入较高，可能导致缴纳更多税款
• 税款宽减不适用于物业税部分

谁应考虑个人入息课税？

• 需要支付大额按揭利息的物业业主
• 希望以租金亏损抵销其他收入的个人
• 符合较多个人免税额申请资格的人士
• 总收入低于标准税率门槛的业主

返回顶部

公司持有物业

当香港注册公司将持有出租物业作为其业务营运的一部分时，租金收入通常按利得税而非物业税进行评税。

利得税下的主要区别

• 税率：首 200 万港元按 8.25% 征收，其后按 16.5% 征收（两级制税率）
• 实际开支可予扣除（不仅限于 20% 的法定免税额）
• 某些资本性开支可享有折旧免税额
• 按揭利息及融资成本可予扣除
• 亏损可无限期结转

豁免物业税

在香港经营业务的公司可以申请豁免物业税，理由是该租金收入将按利得税进行评税。该项选择必须以适当方式提出，且公司必须符合资格条件。

返回顶部

记录保存与合规

尽管实际支出通常不可扣除，但物业拥有人仍须为所有出租物业保存妥善的记录。

所需文件

• 租赁协议 - 所有现行及历史租约文件
• 租金收据 - 所收取的全部租金收入记录
• 差饷缴费通知书 - 已缴差饷的证明（如申请扣除）
• 付款记录 - 年内实际已缴付差饷的记录
• 无法追讨租金的证明 - 证明租金无法收回的文件

记录保存期限

税务局要求物业拥有人将所有相关记录保存至少 7 年。即使您仅申请扣除 20% 的自动法定免税额而没有其他扣除项，此规定同样适用。

申报要求

• 收到税务局发出的年度物业税申报表 (BIR57) 后必须按时提交
• 截止日期通常为发表之日起一个月内
• 可通过税务代表申请延期
• 逾期申报或提供不正确信息将面临罚款

返回顶部

物业拥有人的筹划策略

策略 1：充分利用 20% 法定免税额优惠

由于 20% 的免税额是固定的，当实际修葺和保养费用低于租金收入的 20% 时，物业拥有人获益最大。维护良好、修葺需求较低的新物业，可能会发现按物业税缴税比需要大量维护的旧物业更具优势。

策略 2：合理构建所有权结构

考虑个人持有还是公司持有更具税收效益：

• 按揭利息较高的个人持有：考虑申请个人入息课税
• 具有大额运营支出的多套物业：按利得税以公司名义持有可能更为理想
• 融资极少的投资性物业：标准的物业税可能最为简便

策略 3：妥善留存无法追讨租金的文件

如果您遇到拖欠租金的租户：

• 记录所有追讨租金的措施
• 就租金何时真正无法追回咨询法律意见
• 在适当的时机申请扣除
• 跟进后续是否收回任何款项

策略4：明确差饷由谁缴纳

租赁协议应明确规定差饷由业主还是租客缴纳。若由业主缴纳，请确保已妥善记录并申索扣除。若由租客缴纳，则该笔费用不可扣除，但可能有助于争取更高的租金金额。

返回顶部

最新动态与更新

香港的物业税制度一直保持相对稳定，15%的标准税率和20%的法定免税折让多年来未曾改变。然而，物业业主仍应注意以下事项：

2024-2025年度税务宽减

财政预算案中公布的年度税务宽减不适用于物业税。该宽减仅适用于薪俸税及个人入息课税下的税款。计算物业税时没有任何税款宽减，但合资格的个人如选择个人入息课税可能会从中受惠。

差饷宽减

政府会定期公布差饷宽减措施作为经济纾困措施。在申请差饷扣除时，物业业主绝不能计入已被政府宽减抵销的金额，仅可扣除实际支付的净额。

税务局指引更新

税务局会定期发布关于物业税的最新指引和小册子。物业业主应查阅以下文件的最新版本：

• 《物业税指引》（释义及执行指引第1及2号，DIPN 1 and 2）
• 物业税报税表（BIR57）填表须知
• 填写物业税报税表常见问题