香港の固定資産税控除

トップへ戻る

香港の不動産税控除の仕組み

香港の不動産税制度に対応するには、内国歳入条例（IRO）に基づく控除対象項目を明確に理解しておく必要があります。不動産所有者が実際の支出を申告できる他の法域とは異なり、香港では厳格に制限された控除制度が採用されています。不動産税は賃貸収入の純課税評価額に対して15%の標準税率で課され、認められている控除は特定の3項目のみです。

不動産所有者にとって極めて重要なのは、香港では実際の運営費用の控除が認められていないという点を理解することです。その代わりに、物件の維持費や修繕費に実際に支払った金額にかかわらず、税制上、一定の法定控除が提供されます。

トップへ戻る

認められている3つの控除項目

香港の不動産税制度において、控除が認められているのは以下の項目のみです。

1. 修繕費および諸経費に対する法定控除（20%）

20%の法定控除は、課税評価額（差餉および回収不能家賃を控除した後の賃貸収入）に対して自動的に適用される定率控除です。これは不動産所有者が利用できる最も重要な控除です。

主な特徴：

• 実際に発生した費用にかかわらず20%に固定
• 税額査定時に自動的に付与（個別の申請は不要）
• 所有者が支払った差餉および回収不能家賃を控除した後に適用
• 実際の修繕費用が20%を超えた場合でも増額不可
• 実際の支出が20%未満、またはゼロであっても20%全額が適用

2. 所有者が支払った差餉（Rates）

不動産所有者が支払うことに合意し、実際に支払った差餉（Rates、地代（Government Rent）を除く）のみが控除対象となります。この控除は、20%の法定控除が計算される前に適用されます。

主な要件：

• 同一の納付通知書に記載されていても、地代（Government Rent）ではなく、明確に差餉（Rates）であること
• 課税年度内に実際に支払われていること
• 政府の差餉減免措置によってすでに相殺された差餉は請求不可
• テナント（賃借人）ではなく所有者に支払い義務がある場合のみ控除可能

3. 回収不能家賃

課税年度中に回収不能であることが確認された家賃は、賃貸収入から控除することができます。

重要な条件：

• 当該年度中に回収不能と確認された金額のみが控除対象
• 過去に課税対象所得に含まれていた家賃であること
• その後回収された場合は、回収した年度の賃貸収入として申告する必要がある
• 家賃が真に回収不能であることを証明する書類が必要

トップへ戻る

不動産税控除まとめ一覧表

控除の種類	金額	条件	申請要否
法定控除	課税評価額の20%	自動適用（差餉および回収不能家賃の控除後に適用）	不要
所有者が支払った差餉	実際の支払額	差餉のみ（地代は不可）、所有者に支払い義務があり、実際に支払われていること	必要

回収不能家賃 確認された回収不能額 年度内に回収不能であることが確認されている必要があり、証明書類が求められます はい

トップへ戻る

純課税評価額（Net Assessable Value）の計算方法

正確な不動産税の評価には、計算手順を理解することが不可欠です。

ステップ1：賃貸収入の算出
これには、賃料、ライセンス料、権利金（プレミアム）、サービス料、テナントから所有者に支払われる管理費、および未収の請求確定額が含まれます。

ステップ2：差餉（Rates）の控除（所有者が負担している場合）
賃貸収入 - 所有者が支払った差餉 = 課税評価額（法定控除前）

ステップ3：回収不能家賃の控除（該当する場合）
課税評価額 - 回収不能家賃 = 調整後課税評価額

ステップ4：20%の法定控除の適用
調整後課税評価額 - (20% × 調整後課税評価額) = 純課税評価額

ステップ5：不動産税の計算
純課税評価額 × 15% = 納付すべき不動産税額

計算例

以下の条件の不動産を例に考えます。

• 年間賃貸収入：HK$240,000
• 所有者が支払った差餉（Rates）：HK$10,000
• 実際の修繕費：HK$60,000
• 建物管理費：HK$15,000

計算手順：

1. 賃貸収入：HK$240,000
2. 差引：所有者が支払った差餉：HK$10,000
3. 課税評価額：HK$230,000
4. 差引：20%の法定控除：HK$46,000 (20% × HK$230,000)
5. 純課税評価額：HK$184,000
6. 不動産税（15%）：HK$27,600

注意： 実際の修繕費HK$60,000および管理費HK$15,000は控除できません。実際の支出額にかかわらず、適用されるのは20%の法定控除額HK$46,000のみとなります。

トップへ戻る

控除対象外の費用

香港の不動産税において極めて重要なのは、何が控除できないかを理解することです。以下の費用は、不動産所有に伴う正当なコストであるものの、不動産税の計算上は控除が認められません。

運営費・管理維持費（控除不可）

• 地代（Government rent） - 差餉（Rates）と合算して請求されますが、地代は控除対象外です
• 建物管理費 - 建物の維持管理のために管理会社に支払う費用
• 保険料 - 火災保険、建物保険、その他の補償
• 家賃回収手数料 - 家賃回収のために仲介業者に支払う手数料
• 公共料金 - 水道、電気、ガス（オーナーが負担した場合も含む）

資本的支出および改良費（控除対象外）

• 内装・改装費用 - 内装の改良やアップグレード
• 実際の修繕費 - 金額の多寡にかかわらず、20%の法定控除のみが適用されます
• 弁護士費用・法的手数料 - 賃貸借契約書や不動産関連事項にかかる費用
• 減価償却費 - 会計上の減価償却は認められません

資金調達コスト（控除対象外）

• 住宅ローン利息 - 物件購入のための融資に対する利息
• 融資取扱手数料 - 資金調達を確保するための銀行手数料
• 金融費用 - 不動産の資金調達に関連するあらゆる費用

例外：物件の所有者が個人標準課税（Personal Assessment）を選択した場合、特定の条件および制限の下で住宅ローン利息が控除可能となる場合があります。

トップへ戻る

よくある誤解

誤解 1：「実際に発生した修繕費を控除できる」

実態： 控除できません。実際の支出額にかかわらず、一律20%の法定控除が適用されます。修繕にHK$100,000を費やしたとしても、課税評価額（Assessable Value）がHK$200,000の場合、控除額は依然としてHK$40,000（20%）のみとなります。

誤解 2：「管理費は控除対象費用である」

実態： 控除対象外です。管理会社や建物の管理組合（Owners' Corporation）に支払う建物管理費は控除できません。これらはみなし控除額にすぎない20%の法定控除の対象外です。

誤解 3：「差餉（Rates）と一緒に地代（Government rent）も控除できる」

実態： 控除できません。控除できるのは差餉（Rates）のみです。差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）からの同一の納付書に記載されている場合でも、地代は認められる控除対象ではありません。

誤解 4：「テナントが支払うサービス料（管理費等）は賃貸収入から減額される」

実際：いいえ。第三者にそのまま支払われる場合であっても、テナントから所有者へ（または所有者に代わって）支払われるサービス料、管理費、またはその他のあらゆる金額は、課税対象となる賃貸所得に含まれます。

トップへ戻る

代替の課税制度：パーソナル・アセスメント（個人所得合算課税）

不動産税（物件税）制度に制約を感じる不動産所有者は、パーソナル・アセスメントの選択を検討することができます。パーソナル・アセスメントでは、賃貸所得が他の所得源と合算され、給与税の累進税率で課税されます。

パーソナル・アセスメントのメリット

• 住宅ローン利息の控除：物件取得のための借入金にかかる住宅ローン利息の控除を申請可能（年間の上限あり）
• 損失の相殺：賃貸損失を他の所得と相殺可能
• 人的控除：扶養控除、高齢者扶養控除、その他の各種人的控除を申請可能
• 実効税率の低下：総所得が高税率のブラケットを下回る場合、税額が抑えられる可能性がある

パーソナル・アセスメントのデメリット

• 申告手続きがより複雑になる
• すべての所得源を申告する必要がある
• 総所得が多額である場合、税額が高くなる可能性がある
• 不動産税部分には減税措置が適用されない

パーソナル・アセスメントを検討すべき対象者

• 多額の住宅ローン利息の支払いがある不動産所有者
• 賃貸損失を他の所得と相殺したい個人
• 多額の人的控除を受ける資格がある方
• 総所得が標準税率の基準値を下回る所有者

トップへ戻る

法人による不動産所有

香港法人として設立された企業が事業運営の一環として賃貸不動産を所有している場合、その賃貸所得は通常、不動産税ではなく利潤税（事業所得税）の下で査定されます。

利潤税における主な相違点

• 税率：最初の200万HK$までは8.25%、それ以降は16.5%（2段階税率制）
• 実際の費用が控除可能（法定の20%控除のみに限定されない）
• 一定の資本的支出に対して減価償却控除が利用可能
• 住宅ローン利息および資金調達コストが控除可能
• 損失を無期限に繰り越すことが可能

不動産税の免除

香港で事業を営む企業は、賃貸収入が利得税（Profits Tax）の対象として査定されることを根拠に、不動産税（Property Tax）の免除を申請することができます。この選択は適切な手続きを経て行われる必要があり、企業は所定の適格要件を満たさなければなりません。

トップへ戻る

記録の保管とコンプライアンス

不動産所有者は、実際の経費が通常は控除対象とならない場合であっても、すべての賃貸物件について適正な記録を保管することが義務付けられています。

必要書類

• 賃貸借契約書 - 現在および過去のすべての賃貸借契約書類
• 賃料領収書 - 受領したすべての賃貸収入の記録
• 差餉（Rates）納付通知書 - 納付した差餉の証拠書類（控除を申請する場合）
• 支払記録 - 年内に実際に支払われた差餉の記録
• 回収不能賃料の証拠 - 賃料の回収が不可能であることを証明する書類

記録の保管期間

税務局（IRD）は、不動産所有者に対してすべての関連記録を最低7年間保管することを義務付けています。これは、自動的に適用される20%の法定控除のみを申請し、その他の控除を申請しない場合にも適用されます。

申告要件

• 税務局から発行された年次不動産税申告書（BIR57）は期日までに提出する必要があります
• 提出期限は通常、発行日から1か月以内です
• 税務代理人を通じて提出期限の延長を申請することができます
• 遅延申告または誤った情報の申告には罰則が適用されます

トップへ戻る

不動産所有者のためのタックスプランニング戦略

戦略1：20%の法定控除のメリットを最大限に活用する

20%の控除率は固定されているため、実際の修繕費や維持管理費が賃貸収入の20%未満である場合に、不動産所有者は最大のメリットを享受できます。大規模な修繕が必要となる古い物件に比べ、修繕の必要性が低い適切に維持された築浅物件では、不動産税の方が有利になる場合があります。

戦略2：適切な所有形態を構築する

個人所有と法人所有のどちらがより節税効果が高いかを検討します：

• 多額の住宅ローン利息がある個人所有：個人総合課税（Personal Assessment）の選択を検討
• 多額の運営経費が発生する複数物件の所有：利得税（Profits Tax）が適用される法人所有が望ましい場合があります
• 借入金が最小限の投資物件：標準的な不動産税が最も簡便な場合があります

戦略3：回収不能賃料を適切に記録・文書化する

賃料を滞納しているテナントがいる場合：

• すべての回収活動を記録・文書化する
• 賃料が真に回収不能となった時期について法的助言を得る
• 控除申請の適切なタイミングを見極める
• その後の回収状況を監視・確認する

戦略4：差餉（Rates）の負担者を明確にする

賃貸借契約書には、所有者とテナントのどちらが差餉（Rates）を支払うかを明確に明記する必要があります。所有者が支払う場合は、適切に文書化して控除を申請してください。テナントが支払う場合、控除の対象にはなりませんが、賃料設定を高くできる可能性があります。

トップへ戻る

最近の動向と最新情報

香港の不動産税制度は比較的安定しており、15%の税率と20%の法定控除率は長年にわたり変更されていません。ただし、不動産所有者は以下の点に注意する必要があります。

2024〜2025年度の減税措置

財政予算案で発表された年次の減税措置は、不動産税には適用されません。この減税は給与所得税および個人課税（Personal Assessment）にのみ適用されます。不動産税は減税なしで計算されますが、資格要件を満たす個人は個人課税を選択することで恩恵を受けられる場合があります。

差餉（Rates）の減免措置

政府は経済救済策として定期的に差餉の減免措置を発表しています。差餉を控除として申請する際、不動産所有者は政府の減免によって相殺された金額を含めてはなりません。実際に支払った純額のみが控除可能です。

税務局（IRD）ガイダンスの更新

税務局（IRD）は、不動産税に関する更新されたガイドやパンフレットを定期的に発行しています。不動産所有者は以下の最新版を参照してください。

• 不動産税ガイド（DIPN 1および2）
• 不動産税申告書（BIR57）の記入要領
• 不動産税申告書の記入に関するFAQ