香港物業稅扣除

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了解香港物業稅扣除項目

要妥善處理香港的物業稅，必須清楚了解《稅務條例》（IRO）下允許的扣除項目。與其他允許物業業主申報實際開支的司法管轄區不同，香港實行極為嚴格的有限扣除制度。物業稅按租金收入的應評稅淨值以 15% 的標準稅率徵收，且僅允許三項特定的扣除項目。

業主必須明白，香港不允許扣除實際營運開支。相反，不論你在物業維修和保養上的實際花費是多少，稅制均只提供固定的法定免稅額。

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三項允許的扣除項目

在香港的物業稅制度下，僅允許以下扣除項目：

1. 修葺及支出的法定免稅額（20%）

20% 法定免稅額是自動套用於應評稅值（扣除差餉及無法追討的租金後的租金收入）的固定比例扣除。這是業主可享有的最主要扣除項目。

主要特點：

• 固定為 20%，不論實際產生的開支是多少
• 評稅時自動給予——無需另行申請
• 於扣除業主繳付的差餉及無法追討的租金後計算
• 即使實際修葺費用超過 20%，亦不可調高扣除額
• 即使你的實際開支較低或為零，仍可全數享有 20% 的扣除

2. 業主繳付的差餉

只有由業主同意繳付並已實際繳付的差餉（而非地租）才可予以扣除。此項扣除會在計算 20% 法定免稅額之前扣除。

主要規定：

• 必須特指差餉，而非地租（即使兩者均列於同一份徵收通知書上）
• 必須於該課稅年度內實際繳付
• 不可申報已獲政府差餉寬減抵銷的差餉額
• 只有在由業主（而非租客）負責繳付的情況下方可扣除

3. 不能追討的租金

在課稅年度內已證實無法追討的租金，可從租金收入中扣除。

重要條件：

• 只有在該特定年度內證實無法追討的金額方可扣除
• 必須是先前已計入應評稅入息的租金
• 如日後成功追討，必須在收回款項的年度申報為租金收入
• 須提供證明文件以證實該筆租金確實無法追討

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物業稅扣除摘要表

扣除項目	金額	條件	須否申請
法定免稅額	應評稅值的 20%	自動扣除，於扣除差餉及不能追討的租金後計算	否
業主繳付的差餉	實際繳付金額	必須僅為差餉（非地租）、由業主負責繳付並已實際繳付	是

不能追討的租金 經證實不能追討的金額 必須在該年度內證實為不能追討，且需提供證明文件 是

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應評稅淨值計算方法

瞭解計算順序對於準確評定物業稅至關重要：

步驟 1：由租金收入開始
這包括租金、許可證費、頂手費、服務費、租客支付予業主的管理費，以及任何應收但尚未收取的款項。

步驟 2：扣除差餉（如由業主繳付）
租金收入 - 業主繳付的差餉 = 應評稅值（扣除法定免稅額前）

步驟 3：扣除不能追討的租金（如適用）
應評稅值 - 不能追討的租金 = 調整後應評稅值

步驟 4：扣除 20% 法定免稅額
調整後應評稅值 - (20% × 調整後應評稅值) = 應評稅淨值

步驟 5：計算物業稅
應評稅淨值 × 15% = 應繳物業稅

計算範例

假設某物業詳情如下：

• 全年租金收入：HK$240,000
• 業主繳付的差餉：HK$10,000
• 實際修葺開支：HK$60,000
• 大廈管理費：HK$15,000

計算步驟：

1. 租金收入：HK$240,000
2. 減：業主繳付的差餉：HK$10,000
3. 應評稅值：HK$230,000
4. 減：20% 法定免稅額：HK$46,000 (20% × HK$230,000)
5. 應評稅淨值：HK$184,000
6. 物業稅 (15%)：HK$27,600

注意：實際修葺開支 HK$60,000 及管理費 HK$15,000 不可扣除。無論實際支出多少，只適用 20% 法定免稅額 HK$46,000。

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不可扣除的開支

香港物業稅的一個關鍵之處，在於瞭解哪些項目不可扣除。以下開支雖屬持有物業的合理成本，但在計算物業稅時均屬不可扣除的開支：

營運開支（不可扣除）

• 地租 - 即使與差餉一併徵收，地租亦不可扣除
• 大廈管理費 - 支付予管理公司用作大廈日常保養的費用
• 保險費 - 物業保險、火險或其他保障
• 代收租金費用 - 支付予地產代理代收租金的佣金
• 水電煤等雜費 - 水費、電費、煤氣費，即使由業主支付亦不可扣除

資本及改善開支（不可扣除）

• 裝修及翻新費用 - 室內改善或升級工程
• 實際維修開支 - 無論金額多高，亦只能扣除 20% 法定免稅額
• 法律費用 - 與租約或物業事宜相關的費用
• 折舊 - 會計折舊不獲認可

融資成本（不可扣除）

• 按揭利息 - 購置物業的貸款利息
• 貸款安排手續費 - 為獲取融資而支付的銀行費用
• 財務費用 - 任何與物業融資相關的成本

例外情況：若物業業主選擇個人入息課稅，按揭利息或可獲扣除，惟須符合特定條件及限制。

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常見誤解

誤解 1：「我可以扣除實際維修費用」

事實：不能。無論實際開支多少，你只能獲得固定的 20% 法定免稅額。如果你花費 HK$100,000 進行維修，但應評稅值為 HK$200,000，你仍只可獲得 HK$40,000 的扣除額（20%）。

誤解 2：「管理費是可扣除的開支」

事實：不能。大廈管理費無論是支付予管理公司還是業主立案法團，均不可扣除。這些費用並不涵蓋在 20% 法定免稅額之內，該免稅額純屬推定金額。

誤解 3：「我可以將地租連同差餉一併扣除」

事實：不能。只有差餉才可扣除。地租雖然與差餉列於差餉物業估價署的同一張徵收通知書上，但並不屬於可扣除項目。

誤解 4：「租客支付的服務費可減少我的租金收入」

事實：否。租客向業主支付（或代表業主支付）的服務費、管理費或任何其他款項，即使最終轉交予第三方，亦須計入應評稅租金收入內。

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替代稅務處理方式：個人入息課稅

物業業主如認為物業稅機制限制較多，可考慮選擇個人入息課稅。在個人入息課稅下，租金收入會與其他收入來源合併計算，並按薪俸稅累進稅率徵稅。

個人入息課稅的優勢

• 按揭利息扣除：可申索為購置物業而借取的貸款按揭利息扣除（設有每年上限）
• 虧損抵銷：租金虧損可用作抵銷其他收入
• 個人免稅額：可申索受養人、長者及其他個人免稅額
• 較低的實質稅率：如總入息未達較高稅階，所需繳納的稅款或會較少

個人入息課稅的缺點

• 報稅要求較為繁複
• 必須申報所有收入來源
• 如總收入龐大，可能導致需繳納更多稅款
• 稅款寬減不適用於物業稅部分

哪些人士應考慮個人入息課稅？

• 有大額按揭利息支出的物業業主
• 希望以租金虧損抵銷其他收入的個人
• 符合資格享有大額個人免稅額的人士
• 總收入低於標準稅率門檻的業主

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公司持有物業

當香港註冊公司持有出租物業作為其業務運作的一部分時，租金收入一般會按利得稅而非物業稅進行評稅。

利得稅下的主要分別

• 稅率：首 200 萬港元為 8.25%，其後為 16.5%（兩級制利得稅率）
• 實際開支可予扣除（而非僅限於 20% 法定免稅額）
• 特定資本開支可享折舊免稅額
• 按揭利息及融資成本可予扣除
• 虧損可無限期結轉

物業稅豁免

在香港經營業務的公司可以租金收入將按利得稅評稅為由，申請豁免物業稅。此項選擇必須妥為提出，且該公司必須符合資格條件。

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紀錄保存與合規

即使實際開支一般不可扣除，物業擁有人仍須為所有出租物業保存妥善的紀錄。

所需文件

• 租約 - 所有現行及過往的租賃文件
• 租金收據 - 所有已收取租金收入的紀錄
• 差餉繳費通知書 - 繳付差餉的證明（如申請扣除）
• 付款紀錄 - 該年度內實際繳付差餉的紀錄
• 無法追討租金的證明 - 證明租金無法收回的文件

紀錄保存年期

稅務局規定物業擁有人必須保存所有相關紀錄最少 7 年。即使您僅申索自動扣除的 20% 法定免稅額而無其他扣除，此規定同樣適用。

申報要求

• 接獲稅務局發出的年度物業稅報稅表（BIR57）後必須予以遞交
• 截止日期通常為發出日期起計一個月內
• 可透過稅務代表申請延期
• 逾期遞交或提供不正確資料將招致罰款

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物業擁有人的規劃策略

策略 1：充分利用 20% 法定免稅額的優勢

由於 20% 的免稅額為固定比例，當實際修葺及保養費用低於租金收入的 20% 時，物業擁有人可獲取最大利益。保養良好且維修需求較低的新物業，繳納物業稅可能比需要大量維修的舊物業更具優勢。

策略 2：妥善構建業權架構

考慮以個人還是公司名義持有物業更具稅務效益：

• 個人持有並涉及高額按揭利息：考慮選擇個人入息課稅
• 持有多個物業且營運開支龐大：按利得稅課稅的公司名義持有或更為合適
• 融資借貸極少的投資物業：標準物業稅可能最為簡便

策略 3：妥善記錄無法追討的租金

若有租客拖欠租金：

• 記錄所有追收欠租的行動
• 就租金何時確實無法收回尋求法律意見
• 適時提出扣除申索
• 留意日後是否收回任何款項

策略四：清楚了解由誰繳交差餉

租約應清楚列明由業主還是租客繳交差餉。如由業主繳交，請確保妥善記錄並申報扣除。如由租客繳交，則不可扣除，但或可收取較高租金。

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最新發展及更新

香港的物業稅制度一直保持相對穩定，15% 的稅率及 20% 的法定免稅額多年來維持不變。然而，物業業主應留意以下事項：

2024-2025 年度稅款寬減

財政預算案公佈的年度稅款寬減並不適用於物業稅。該寬減僅適用於薪俸稅及個人入息課稅下的稅款。計算物業稅時不會獲得任何寬減，但合資格人士可透過選擇個人入息課稅而受惠。

差餉寬減

政府會不時公佈差餉寬減措施以紓解民困。業主在申報扣除差餉時，不得計入已獲政府寬減抵銷的金額。只有實際繳付的差餉淨額才可獲扣除。

稅務局指引更新

稅務局定期發布物業稅的最新指引及小冊子。業主應參閱以下文件的最新版本：

• 《物業稅指引》（釋義及執行指引 DIPN 1 及 2）
• 物業稅報稅表（BIR57）填表須知
• 填寫物業稅報稅表常見問題