香港特别印花税 (SSD)

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了解香港额外印花税：历史回顾与现状

香港房地产市场在2024年经历了重大转变。在实施了13年以上的严厉楼市调控措施后，香港特区政府于2024年2月28日宣布全面撤销额外印花税（SSD）。这一具有里程碑意义的政策调整，标志着自2010年11月以来深刻影响住宅物业市场的需求管理措施时代正式终结。

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什么是额外印花税（SSD）？

额外印花税于2010年11月20日推出，作为一种财务遏制手段，旨在抑制香港住宅物业市场的短期投机行为。买家在购入住宅物业后，若在指定的持有期内将其转售处置，则转让人须缴纳该项税款。

SSD的运作机制

SSD按照物业申报的代价款额或市值（以较高者为准）计算。至关重要的一点是，SSD并非对利得或利润征收的税项，而是对交易文书（买卖协议或转让契）征收的税收。这意味着，无论转售住宅物业是盈利还是亏损，都必须根据持有期和物业价值缴纳SSD。

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SSD的历史税率与持有期

初始框架（2010年11月20日 - 2012年10月26日）

首次引入时，额外印花税（SSD）适用于购入后 24 个月内转售的物业，税率如下：

• 6 个月或以内：物业价值的 15%
• 超过 6 个月至 12 个月：物业价值的 10%
• 超过 12 个月至 24 个月：物业价值的 5%

强化框架（2012年10月27日 - 2023年10月24日）

2012年10月27日，政府通过将持有期延长至 36 个月并提高税率，加强了额外印花税措施：

• 6 个月以内：物业价值的 20%
• 6 至 12 个月：物业价值的 15%
• 12 至 36 个月：物业价值的 10%

放宽框架（2023年10月25日 - 2024年2月27日）

2023年10月，面对楼市下行，政府将额外印花税的适用期限从 36 个月缩短至 24 个月，试图提振市场活跃度。然而，此举未能阻止楼市下滑，楼价继续下跌至七年低位。

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废除额外印花税：2024年2月28日

政府公告

2024年2月28日，财政司司长陈茂波在《2024-25年度财政预算案》中宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施。这包括全面废除额外印花税（SSD），以及买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。

“在审慎考虑当前整体情况后，我们决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，”财政司司长陈茂波表示，“在当前的经济及市场环境下，我们认为有关措施已无必要。”

立法正式化

立法会于2024年4月10日通过了废除所有需求管理措施的条例草案。《2024年印花税（修订）条例》于2024年4月19日在宪报刊登，正式将这些变更确立为法律，并追溯至2024年2月28日起生效。

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为何废除额外印花税？

促使政府决定全面撤销额外印花税及其他楼市降温措施的因素有多个：

楼市显著下行

根据差饷物业估价署的数据，截至2024年1月，香港住宅楼价已跌至七年来的低位，较2021年的历史高位回落了23%。高利率环境以及经济复苏乏力，显著抑制了市场交易活跃度并压低了物业估值。

经济环境发生转变

政府承认，最初推出这些“辣招”所依据的经济和市场环境已发生根本性转变。当前楼价持续承压，而非出现投机过热现象，因此这些调控降温措施已不再符合其初衷。

先前的放宽措施力度不足

2023年10月的调整措施——包括将买家印花税（BSD）和新住宅从价印花税（NRSD）税率从15%减半至7.5%，并将额外印花税（SSD）的适用年期由36个月缩短至24个月——未能有效提振市场。这表明有必要进行更为全面的改革。

刺激市场交投的需求

政府旨在为低迷的房地产市场注入新活力。业内分析师预计，一手住宅年交易量有望大幅跃升多达50%，重回约16,000伙的十年平均水平。

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住宅物业现行印花税规定

第2标准从价印花税（AVD）

自2024年2月28日起，所有签署用于买卖或转让住宅物业的文书均仅须按第2标准税率缴纳从价印花税（AVD）。该税率统一适用于所有买家，无论其是否为：

• 香港永久性居民或非永久性居民
• 首次置业人士或已有物业的业主
• 本地或境外买家

第2标准从价印花税税率

继2025-26年度财政预算案公布后，截至2025年2月26日，第2标准从价印花税税率如下：

• 高达4,000,000港元：100港元
• 4,000,001至4,500,000港元：物业价值的1.5%
• 4,500,001至6,000,000港元：物业价值的2.25%
• 6,000,001至20,000,000港元：物业价值的3.00%
• 20,000,001至21,739,120港元：物业价值的3.75%
• 21,739,120港元以上：物业价值的4.25%

注：自2025年2月26日起，最低100港元印花税的门槛已由300万港元提高至400万港元。

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对物业转售的影响

无持有期限制

在2024年2月28日或之后购买住宅物业的业主，不再受任何最低持有期的要求限制。无论在购入后多久出售，他们都可以立即转售其物业，而无需缴纳任何额外印花税（SSD）。

2024年2月28日之前签署的交易

对于购置文书在2024年2月28日之前签署、但处置文书在2024年2月28日或之后签署的物业，购置时生效的额外印花税（SSD）机制继续适用。业主应根据购入物业的时间，核实适用于其具体情况的持有期要求。

市场反应

随着政府决定全面撤销所有需求管理降温措施（“辣招”），住宅市场在2024年第一季度迎来显著反弹。市场情绪大幅改善，开发商积极推售新盘，潜在买家、投资者及非本地买家物色住宅物业的活跃度也明显提升。

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谁应该关注这些变化？

物业投资者

废除额外印花税（SSD）为物业投资者扫除了一大重大障碍。此前，投资者必须持有物业至少24至36个月，才能免受高昂的税费惩罚。如今，投资者在投资组合管理方面享有更大的灵活性，能够更迅速地把握市场机遇。

地产开发商

开发商受益于市场流动性的提升和买家信心的增强。持有期限制的取消鼓励了各方更积极地参与一手住宅市场。

现有业主

过去几年内购入物业并受到额外印花税（SSD）限制的业主，只要其处置文书在2024年2月28日或之后签署，现在均可免受罚税出售物业。

国际买家

海外买家此前须同时缴纳额外印花税（SSD）和买家印花税（BSD）。随着这两项措施的废除，国际投资者现在享有与香港居民相同的税务待遇，仅需按第2标准从价印花税（AVD）税率缴税。

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实用考量事项

核实交易日期

关键日期是文书（买卖协议或转让契）的签署日期，而非交易完成日期。请确保核实您的交易文件已签署或将于何时签署，以确定适用的印花税制度。

咨询专业顾问

尽管自 2024 年 2 月 28 日起进行的交易已废除额外印花税（SSD），但购入与出售日期的交叉情况（特别是对于在此日期之前购买的物业）可能会产生复杂的场景。对于涉及政策变更前购入物业的交易，建议寻求专业的法律与税务建议。

未来的政策变动

香港的物业税收政策历来会根据市场状况进行调整。虽然当前的政策环境提供了很大的灵活性，但买卖双方仍应密切关注印花税法规未来可能出现的调整。