香港特別印花稅（SSD）：歷史、稅率與廢除原因

返回頂部

了解香港額外印花稅：歷史回顧與現行狀況

香港樓市在2024年經歷了重大轉變。在實施了13年多的嚴格樓市「辣招」後，香港特區政府於2024年2月28日宣布全面撤銷額外印花稅（SSD）。這項具里程碑意義的政策變更，標誌著自2010年11月以來主導住宅物業市場的需求管理措施時代正式結束。

返回頂部

什麼是額外印花稅（SSD）？

額外印花稅於2010年11月20日引入，作為一項財政懲罰措施，以遏抑香港住宅物業市場的短期炒賣活動。賣方若在購入住宅物業後的指定持有期內將其轉售，便須繳納此項稅款。

額外印花稅的運作模式

額外印花稅是根據物業的申報代價或市值（以較高者為準）計算。至關重要的是，額外印花稅並非針對利潤或收益徵稅，而是對交易文書（買賣協議或轉讓契）徵收的稅項。這意味著無論轉售住宅物業是獲利還是虧損，均須按物業持有期及物業價值繳納額外印花稅。

返回頂部

額外印花稅歷年稅率及持有期

最初架構（2010年11月20日至2012年10月26日）

額外印花稅（SSD）最初推出時，適用於購入後 24 個月內轉售的物業，稅率如下：

• 6 個月或以內：物業價值的 15%
• 超過 6 個月至 12 個月：物業價值的 10%
• 超過 12 個月至 24 個月：物業價值的 5%

加強版框架（2012 年 10 月 27 日至 2023 年 10 月 24 日）

2012 年 10 月 27 日，政府加強額外印花稅措施，將適用持有期延長至 36 個月，並提高稅率：

• 6 個月以內：物業價值的 20%
• 6 至 12 個月：物業價值的 15%
• 12 至 36 個月：物業價值的 10%

放寬版框架（2023 年 10 月 25 日至 2024 年 2 月 27 日）

2023 年 10 月，面對樓市下行，政府將額外印花稅的適用期由 36 個月縮短至 24 個月，試圖提振市場交投。然而，此舉未能阻止樓市跌勢，樓價繼續下跌至七年來低位。

返回頂部

撤銷額外印花稅：2024 年 2 月 28 日

政府公佈

2024 年 2 月 28 日，財政司司長陳茂波在《2024-25年度財政預算案》中宣佈，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施。這包括完全撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。

財政司司長陳茂波表示：「在審慎考慮整體情況後，我們決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施。我們認為在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。」

立法程序確立

廢除所有需求管理措施的條例草案於 2024 年 4 月 10 日獲立法會通過。《2024年印花稅（修訂）條例》於 2024 年 4 月 19 日刊憲，正式確立相關修訂，並追溯至 2024 年 2 月 28 日起生效。

返回頂部

為何撤銷額外印花稅？

政府決定完全撤銷額外印花稅及其他樓市「辣招」，背後有多個因素：

樓市顯著下行

根據差餉物業估價署的數據，截至2024年1月，香港住宅樓價已跌至七年新低，較2021年的高峰下跌23%。高息環境及疲弱的經濟復甦顯著打擊了市場交投及物業價值。

經濟環境轉變

政府承認，最初引入這些「辣招」時所依據的經濟及市場環境已發生根本性轉變。隨著樓價持續承壓而非出現投機過熱，各項樓市調控措施已不再發揮其預期作用。

前期放寬措施力度不足

2023年10月的調整——將買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）由15%減半至7.5%，並將額外印花稅（SSD）的適用年期由36個月縮短至24個月——未能提振市況。這表明有必要進行更全面的改革。

需要刺激市場交投

政府旨在為疲弱的樓市注入新動力。業界分析師預計，全年一手住宅成交量有望大幅反彈高達50%，重返約16,000個單位的10年平均水平。

返回頂部

現行住宅物業印花稅規定

第2標準稅率從價印花稅（AVD）

自2024年2月28日起，所有簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，均只需按第2標準稅率繳納從價印花稅（AVD）。此稅率劃一適用於所有買家，無論買家屬於以下任何身分：

• 香港永久性居民或非永久性居民
• 首次置業人士或現有物業業主
• 本地或海外買家

第2標準從價印花稅稅率

截至2025年2月26日《2025-26年度財政預算案》公佈後，第2標準從價印花稅稅率如下：

• 不超過HK$4,000,000：HK$100
• HK$4,000,001至HK$4,500,000：物業價值的1.5%
• HK$4,500,001至HK$6,000,000：物業價值的2.25%
• HK$6,000,001至HK$20,000,000：物業價值的3.00%
• HK$20,000,001至HK$21,739,120：物業價值的3.75%
• HK$21,739,120以上：物業價值的4.25%

註：自2025年2月26日起，繳納最低100港元印花稅的門檻由300萬港元提高至400萬港元。

返回頂部

對物業轉售的影響

無持有期限制

於2024年2月28日或之後購入住宅物業的業主，不再受任何最低持有期要求限制。無論在購入後多久轉售，均可即時出售物業而毋須繳納任何額外印花稅。

於2024年2月28日之前簽署的交易

若物業的買入文書於2024年2月28日之前簽署，但出售文書於2024年2月28日或之後簽署，則購入時生效的額外印花稅框架將繼續適用。業主應根據購入物業的時間，核實適用於其自身情況的具體持有期要求。

市場反應

隨著政府決定全面撤銷所有需求管理「辣招」，住宅物業市場在2024年第一季顯著反彈。市場氣氛大幅改善，發展商積極推售新項目，潛在買家、投資者及非本地買家在物色住宅物業方面亦變得更加活躍。

返回頂部

誰應留意這些變更？

物業投資者

廢除額外印花稅為物業投資者掃除了一大障礙，以往他們必須持有物業至少24至36個月，以避免繳付高昂的稅務懲罰。投資者現在在投資組合管理方面享有更大彈性，並能更迅速地把握市場機遇。

地產發展商

發展商受惠於市場流動性提升及買家信心增強。撤銷持有期限制鼓勵買家更積極參與一手住宅市場。

現有物業業主

過去幾年購入物業並受額外印花稅限制的業主，只要其出售文書於2024年2月28日或之後簽署，現時出售物業均毋須繳納任何額外稅款。

國際買家

海外買家以往須同時繳納額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）。隨著這兩項措施被撤銷，國際投資者現時享有與香港居民相同的稅務待遇，僅須繳付第2標準從價印花稅稅率。

返回頂部

實務注意事項

核實交易日期

關鍵日期為文書（買賣協議或轉讓契）的簽立日期，而非成交日期。請確保核實交易文件的簽立日期或預計簽立日期，以釐定適用哪項印花稅機制。

諮詢專業顧問

雖然自 2024 年 2 月 28 日起的交易已撤銷額外印花稅（SSD），但購入與出售日期的交叉重疊（特別是針對在此日期前購入的物業）可能會造成複雜的情況。如交易涉及在政策變更前購入的物業，建議尋求專業法律及稅務意見。

未來政策變更

香港的物業稅務政策歷來因應市況變化而調整。儘管現行政策環境提供了極大的靈活性，買家和賣家仍應隨時留意印花稅規例未來可能出現的調整。