홍콩 특별 인지세(SSD)

맨 위로

홍콩 특별인지세(SSD)의 이해: 역사적 개요 및 현재 현황

2024년 홍콩 부동산 시장은 중대한 변화를 겪었습니다. 13년 넘게 이어진 강력한 부동산 과열 억제 조치 끝에, 홍콩 정부는 2024년 2월 28일 특별인지세(SSD)의 전면 폐지를 발표했습니다. 이러한 획기적인 정책 변화는 2010년 11월부터 주거용 부동산 시장을 형성해 온 수요 관리 조치 시대의 종식을 의미합니다.

맨 위로

특별인지세(SSD)란 무엇이었는가?

특별인지세는 홍콩 주거용 부동산 시장에서의 단기 투기를 억제하기 위한 금전적 제재 조치로 2010년 11월 20일에 도입되었습니다. 이 세금은 취득 후 지정된 보유 기간 내에 주거용 부동산을 처분하는 매도인에게 부과되었습니다.

SSD 적용 방식

SSD는 명시된 거래 대금 또는 부동산의 시장 가치 중 더 높은 금액을 기준으로 산정되었습니다. 중요한 점은 SSD가 시세차익이나 수익에 부과되는 세금이 아니라 거래 문서(매매계약서 또는 양도증서)에 부과되는 과세였다는 것입니다. 이는 주거용 부동산을 매각하여 이익을 보았든 손실을 보았든 관계없이 보유 기간과 부동산 가액에 따라 SSD를 납부해야 했음을 의미합니다.

맨 위로

역대 SSD 세율 및 보유 기간

초기 체계 (2010년 11월 20일 ~ 2012년 10월 26일)

최초 도입 당시 SSD는 취득 후 24개월 이내에 재매각되는 부동산에 적용되었으며, 세율은 다음과 같았습니다.

• 6개월 이하: 부동산 가액의 15%
• 6개월 초과 12개월 이하: 부동산 가액의 10%
• 12개월 초과 24개월 이하: 부동산 가액의 5%

강화 체계 (2012년 10월 27일 ~ 2023년 10월 24일)

2012년 10월 27일, 정부는 보유 기간을 36개월로 연장하고 세율을 인상하여 SSD 조치를 강화했습니다.

• 6개월 이내: 부동산 가액의 20%
• 6개월 ~ 12개월: 부동산 가액의 15%
• 12개월 ~ 36개월: 부동산 가액의 10%

완화 체계 (2023년 10월 25일 ~ 2024년 2월 27일)

2023년 10월, 부동산 시장 침체에 직면한 정부는 시장 활성화를 위해 SSD 적용 기간을 36개월에서 24개월로 단축했습니다. 그러나 이러한 조치에도 불구하고 주택 시장의 하락세를 막지 못했으며, 부동산 가격은 계속 하락하여 7년 만에 최저치를 기록했습니다.

맨 위로

SSD의 폐지: 2024년 2월 28일

정부 발표

2024년 2월 28일, 폴 찬(Paul Chan) 재정사 사장(재무장관)은 2024-25 예산안 발표를 통해 주거용 부동산에 대한 모든 수요 관리 조치를 즉시 철회한다고 발표했습니다. 여기에는 매입자인지세(BSD) 및 신규 주거용 부동산 인지세(NRSD)와 함께 SSD의 완전 폐지가 포함되었습니다.

폴 찬 재정사 사장은 "현재의 전반적인 상황을 신중히 검토한 끝에 주거용 부동산에 대한 모든 수요 관리 조치를 즉시 철회하기로 결정했다"며, "현재의 경제 및 시장 상황을 고려할 때 해당 조치는 더 이상 필요하지 않다고 판단한다"고 밝혔습니다.

입법 공식화

모든 수요 관리 조치를 폐지하는 법안은 2024년 4월 10일 입법회를 통과했습니다. 2024년 인지세(개정) 조례는 2024년 4월 19일 관보에 게재되었으며, 2024년 2월 28일 자로 소급 적용되어 변경 사항이 공식적으로 법제화되었습니다.

맨 위로

SSD가 폐지된 이유는 무엇인가요?

정부가 SSD 및 기타 부동산 과열 억제 조치를 전면 폐지하기로 결정한 데에는 몇 가지 요인이 작용했습니다.

심각한 부동산 시장 침체

홍콩 차향물업평가국(Rating and Valuation Department)에 따르면, 홍콩 주택 가격은 2024년 1월까지 7년 만에 최저치로 떨어졌으며, 2021년 고점 대비 23% 하락했습니다. 고금리와 더딘 경기 회복세로 인해 시장 활동과 부동산 가치가 크게 위축되었습니다.

변화된 경제 여건

정부는 당초 이러한 '과열 억제 조치(spicy measures)'를 정당화했던 경제 및 시장 여건이 근본적으로 변화했음을 인정했습니다. 부동산 가격이 투기적 과열보다는 지속적인 하방 압력을 받게 됨에 따라, 시장 과열 억제책은 더 이상 본래의 목적을 달성하지 못하고 있었습니다.

이전 완화 조치의 불충분함

BSD 및 NRSD를 15%에서 7.5%로 절반으로 낮추고 SSD 적용 기간을 36개월에서 24개월로 단축했던 2023년 10월의 조정 조치는 시장을 되살리지 못했습니다. 이는 보다 포괄적인 개혁이 필요함을 보여주었습니다.

시장 활성화의 필요성

정부는 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣는 것을 목표로 했습니다. 업계 분석가들은 연간 신규 주택 거래량이 최대 50%까지 급증하여 10년 평균치인 약 16,000호 수준을 회복할 수 있을 것으로 전망했습니다.

맨 위로

현재 주거용 부동산 인지세 요건

제2요율 종가 인지세(Scale 2 AVD)

2024년 2월 28일부터 주거용 부동산의 매매 또는 양도를 위해 작성된 모든 문서는 제2요율(Scale 2)에 따른 종가 인지세(AVD)만 적용받습니다. 이 요율은 다음 여부와 관계없이 모든 매수인에게 동일하게 적용됩니다.

• 홍콩 영주권자 또는 비영주권자
• 생애 최초 구매자 또는 기존 주택 소유자
• 현지 또는 해외 매수인

Scale 2 AVD 요율

2025-26년도 예산안 발표에 따라 2025년 2월 26일 기준 Scale 2 AVD 요율은 다음과 같습니다.

• HK$4,000,000 이하: HK$100
• HK$4,000,001 ~ HK$4,500,000: 부동산 가액의 1.5%
• HK$4,500,001 ~ HK$6,000,000: 부동산 가액의 2.25%
• HK$6,000,001 ~ HK$20,000,000: 부동산 가액의 3.00%
• HK$20,000,001 ~ HK$21,739,120: 부동산 가액의 3.75%
• HK$21,739,120 초과: 부동산 가액의 4.25%

참고: 최소 100홍콩달러 인지세가 적용되는 기준 금액이 2025년 2월 26일부로 기존 300만 홍콩달러에서 400만 홍콩달러로 상향 조정되었습니다.

맨 위로

부동산 재매각에 미치는 영향

보유 기간 제한 폐지

2024년 2월 28일 이후에 주거용 부동산을 매수한 부동산 소유주에게는 최소 보유 기간 요건이 적용되지 않습니다. 매수 후 매각 시점에 관계없이 특별인지세(SSD) 부담 없이 즉시 재매각할 수 있습니다.

2024년 2월 28일 이전에 체결된 거래

취득 계약서가 2024년 2월 28일 이전에 체결되었으나 처분 계약서가 2024년 2월 28일 이후에 체결된 부동산의 경우, 취득 당시 시행 중이던 특별인지세(SSD) 제도가 계속 적용됩니다. 부동산 소유주는 취득 시점에 따라 본인의 상황에 적용되는 구체적인 보유 기간 요건을 확인해야 합니다.

시장 반응

정부의 모든 수요 관리 부동산 규제책 전면 철회 결정에 따라, 2024년 1분기 주택 시장은 눈에 띄는 반등세를 보였습니다. 개발업체들이 신규 분양 프로젝트를 적극적으로 출시하고 잠재적 매수자, 투자자 및 비거주자 매수자가 주거용 부동산 매수에 더욱 적극적으로 나서면서 시장 심리가 크게 개선되었습니다.

맨 위로

이러한 변화에 주목해야 할 대상은?

부동산 투자자

특별인지세(SSD)의 폐지로 인해 상당한 세금 불이익을 피하고자 최소 24~36개월 동안 소유권을 유지해야 했던 부동산 투자자들의 주요 걸림돌이 사라졌습니다. 이제 투자자들은 포트폴리오 관리에 있어 더 큰 유연성을 확보하고 시장 기회에 더 신속하게 대응할 수 있습니다.

부동산 개발업체

개발업체는 시장 유동성 증가와 매수 심리 회복의 혜택을 누릴 수 있습니다. 보유 기간 제한이 사라짐에 따라 신규 주택 분양 시장에 대한 참여가 더욱 활성화되고 있습니다.

기존 부동산 소유자

지난 몇 년 이내에 부동산을 매수하여 특별인지세(SSD) 제한을 받았던 주택 소유자는 처분 계약서가 2024년 2월 28일 이후에 체결되는 경우 페널티 없이 매각할 수 있습니다.

해외 매수자

이전에는 해외 매수자에게 특별인지세(SSD)와 구매자인지세(BSD)가 모두 부과되었습니다. 두 조치가 모두 폐지됨에 따라 해외 투자자도 이제 홍콩 거주자와 동일한 세제 혜택을 적용받아 제2세율 종가인지세(Scale 2 AVD)만 납부하면 됩니다.

맨 위로

실무 고려사항

거래 일자 확인

중요한 기준일은 거래 완료일이 아닌 문서(매매계약서 또는 양도증서)의 체결일입니다. 적용되는 인지세 제도를 확인하려면 거래 문서가 언제 체결되었거나 체결될 예정인지 반드시 확인하십시오.

전문가 상담

2024년 2월 28일 이후 거래에 대해서는 특수인지세(SSD)가 폐지되었으나, 특히 이 날짜 이전에 매입한 부동산의 경우 취득일과 처분일의 교차로 인해 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다. 정책 변경 이전에 취득한 부동산과 관련된 거래의 경우 전문적인 법률 및 세무 자문을 받는 것이 좋습니다.

향후 정책 변화

홍콩의 부동산 세금 정책은 역사적으로 시장 상황에 대응하여 변화해 왔습니다. 현재의 정책 환경은 상당한 유연성을 제공하지만, 매수자와 매도자는 향후 인지세 규정의 잠재적 조정 사항에 대해 지속적으로 파악하고 있어야 합니다.