산업 주제

홍콩의 재산세 시스템이 사업 확장에 미치는 영향

8 분 읽기 525 조회수

작성자 Raymond Ho, FCCA 감수 TAX.hk 편집팀 게시일 2025년 12월 7일 최종 업데이트 2025년 12월 29일

본 기사는 다음 언어로도 제공됩니다

이 페이지의 목차

📋 핵심 요약

• 핵심 포인트 1: 부동산세율은 순 임대소득의 15%이며, 20%의 법정 공제 혜택이 제공됩니다.
• 핵심 포인트 2: 기업은 더 많은 공제 항목과 2단계 누진 세율 혜택을 누리기 위해 부동산세 대신 이윤세(법인세) 과세를 선택할 수 있습니다.
• 핵심 포인트 3: 2024년 2월 28일부터 구매자 인지세(BSD), 특별 인지세(SSD) 및 신규 주거용 인지세(NRSD)가 전면 폐지되었습니다.
• 핵심 포인트 4: 부동산세와 차향(Rates)은 산정 기준 및 납세 의무자가 완전히 다른 별개의 세목입니다.

홍콩에서 사업 확장을 계획하고 계신가요? 신규 사무실 개설, 매장 입점, 생산 시설 설립 등 어떤 형태의 확장이라도 홍콩의 부동산 세제를 깊이 이해하는 것은 현명한 재무 결정을 내리는 데 필수적입니다. 홍콩은 세계에서 가장 비즈니스 친화적인 조세 제도를 갖추고 있어 독보적인 기회를 제공하지만, 확장 예산을 효율적으로 활용하기 위해서는 전략적 계획이 수반되어야 합니다. 본 글에서는 부동산세가 비즈니스 성장에 미치는 영향과 이에 효과적으로 대응하는 방법을 살펴봅니다.

홍콩 부동산 세제 체계 이해하기

홍콩은 원천지국 과세 원칙(속지주의)을 적용하며, 낮은 세율과 간소한 행정 절차를 자랑합니다. 확장을 고려하는 기업 입장에서 이는 복잡한 세무 준수 업무 대신 비즈니스 성장에 더욱 집중할 수 있음을 의미합니다. 부동산세는 임대소득에 대해서만 부과되며, 차향(Rates)과 같은 기타 부동산 관련 비용은 그 부과 목적이 다릅니다. 이러한 차이를 명확히 파악하는 것이 비용 효율적인 사업 확장을 위한 첫걸음입니다.

부동산세 vs 차향(Rates): 핵심 차이점

많은 기업이 부동산세와 차향(Rates)을 혼동하곤 하지만, 두 항목은 부과 목적과 계산 방식이 완전히 다릅니다:

항목	부동산세	차향 (Rates)
목적	임대소득에 대한 과세	정부 일반 세입 (간접세)

세율 순과세평가액의 15% 과세평가임대가치(Rateable Value)의 5% 계산 기준 실제 수령한 임대 소득 추정 시장 임대 가치 부과 조건 부동산을 임대한 경우에만 모든 부동산(공실 또는 점유 여부 무관) 납부 의무자 임대료를 수령하는 소유주 소유주 또는 점유자(별도 합의가 없는 한 통상 점유자) 납부 주기 매년 분기별 선납

⚠️ 중요 안내: 소유주가 납부한 차향(Rates)은 부동산세의 순과세평가액 계산 시 공제받을 수 있습니다. 이는 부동산세 부담을 줄이는 핵심 공제 항목입니다.

부동산세 계산 방법

계산 공식

홍콩의 부동산세는 임대 소득의 순과세평가액에 대해 15%의 단일 세율로 부과됩니다. 계산 방식은 다음과 같습니다:

1. 과세평가액: 실제 임대 소득 + 소유주에게 지급된 서비스 수수료/관리비 + 임차인이 부담한 비용.
2. 공제 항목 차감: 회수 불능 임대료, 소유주가 납부한 차향(Rates), 20% 법정 공제액(수리 및 경비 명목).
3. 순과세평가액 산출.
4. 납부할 부동산세 = 순과세평가액 × 15%

20% 법정 공제액

세무 행정의 간소화를 위해, 세무국은 차향 및 회수 불능 임대료를 공제한 후의 잔액에서 자동으로 20%의 공제액을 적용합니다. 이 공제액은 다음 항목을 포함합니다:

• 수리 및 유지보수
• 일반 경비
• 부동산 관리 비용

⚠️ 중요 제한 사항: 이 20% 공제액은 자동으로 부여되므로, 실제 발생한 비용이 20%를 초과하더라도 소유주는 실제 지출에 대한 공제를 신청할 수 없습니다. 재산세(Property Tax) 하에서는 다음 항목에 대한 공제가 명시적으로 불가능합니다: 지대(Ground rent), 인테리어 및 리노베이션 비용, 임대료 수취 중개 수수료, 건물 관리비, 부동산 보험료 및 모기지 이자(개인종합과세[Personal Assessment]를 선택하지 않는 한).

사례 분석: 개인 부동산 소유주

시나리오: Mr. Chan은 쿤통(Kwun Tong)에 상업용 부동산을 소유하고 있으며, 이를 소매점에 월 30,000 HKD(연간 360,000 HKD)에 임대하고 있습니다. 임차인은 추가로 매월 3,000 HKD(연간 36,000 HKD)의 관리비를 Mr. Chan에게 직접 지급합니다. Mr. Chan이 납부해야 하는 연간 차황(Rates, 부동산 평가세)은 18,000 HKD입니다.

계산:
연간 임대료 수입: 360,000 HKD
관리비 수입: 36,000 HKD
과세평가액(Assessable Value): 396,000 HKD
차감: 소유주 납부 차황(Rates): (18,000 HKD)
차감: 20% 법정 공제액: (396,000 - 18,000) × 20% = (75,600 HKD)
순 과세평가액(Net Assessable Value): 302,400 HKD
납부할 재산세: 302,400 HKD × 15% = 45,360 HKD

재산세가 기업에 미치는 영향 및 전략적 선택

기업의 세무 선택: 재산세 vs 법인세(Profits Tax)

홍콩에서 임대 부동산을 보유한 법인 실체는 중요한 전략적 결정에 직면하게 됩니다. 개인과 달리 법인은 두 가지 과세 방식 중에서 선택할 수 있습니다:

비교 항목	재산세	법인세(이윤세)
세율	단일 15%	첫 200만 HKD 이익 8.25%, 초과분 16.5%
공제 항목	20% 법정 공제액만 인정	모든 실제 사업 비용
모기지 이자	공제 불가	전액 공제 가능

감가상각 공제 해당 없음 설비 및 비품에 적용 가능 결손금 이월 해당 없음 무기한 이월

선택 방법

이윤세 과세 대상 법인은 세무국(IRD)에 서면으로 부동산세 납부 면제를 신청할 수 있습니다. 승인되면 임대 수입은 이윤세 규정에 따라 과세됩니다. 다음 상황에서 이러한 선택이 특히 유리합니다:

• 회사에 높은 금융 비용이 발생하는 경우(모기지 이자는 이윤세 계산 시 공제 가능)
• 실제 지출이 법정 공제율인 20%를 초과하는 경우
• 임대 수입과 상계할 수 있는 기타 사업 손실이 있는 경우
• 임대 순이익이 HK$2,000,000 미만인 경우(8.25% 우대 세율 적용 가능)

기업 실제 사례: 테크 스타트업의 사업 확장

시나리오: TechVenture Ltd.는 쿼리베이(Quarry Bay)에 위치한 사무실 1개 층을 HK$15,000,000에 모기지 대출을 통해 매입했습니다. 공간의 60%는 자체 사업 운영을 위해 사용하고, 나머지 40%는 다른 회사에 월 HK$50,000(연간 HK$600,000)에 임대하고 있습니다. 연간 모기지 이자는 HK$450,000, 세금(Rates)은 HK$30,000, 관리비는 HK$48,000입니다.

방안 1: 부동산세 (기본값)
과세 대상 임대 수입: HK$600,000
차감: 소유자 부담 요율(Rates): (HK$30,000)
차감: 20% 법정 공제액: (600,000 - 30,000) × 20% = (HK$114,000)
순 과세 평가 가치: HK$456,000
납부할 부동산세: HK$456,000 × 15% = HK$68,400

방안 2: 이윤세 (면제 신청 후)
임대 수입: HK$600,000
차감: 모기지 이자(40% 안분): (HK$180,000)
차감: 요율(Rates): (HK$30,000)
차감: 관리비(40% 안분): (HK$19,200)
순 임대 이익: HK$370,800
납부할 이윤세: HK$370,800 × 16.5% = HK$61,182

절세액: HK$68,400 - HK$61,182 = HK$7,218
이 시나리오에서는 모기지 이자 및 실제 지출 공제가 가능하므로, 이윤세를 선택함으로써 회사는 매년 약 HK$7,218의 세금을 절감할 수 있습니다.

사업 확장을 위한 세무 전략 수립

1. 홍콩의 2단계 이윤세율 제도 활용

홍콩의 2단계 이윤세율 제도는 부동산 소득이 있는 기업에 상당한 혜택을 제공합니다:

• 최초 HK$2,000,000의 과세 대상 이익: 8.25%

전략적 활용: 연간 임대 이익이 200만 홍콩달러 미만인 경우, (15%의 재산세율 대신) 법인세 과세를 선택하면 해당 이익 부분에 대해 6.75%의 세금을 절감할 수 있습니다. 이는 상당한 절감 효과를 가져옵니다. 200만 홍콩달러의 임대 소득을 기준으로 연간 최대 135,000 홍콩달러를 절약할 수 있습니다.

2. 부동산 보유 구조 최적화

법인 명의로 부동산을 매입하면 사업 확장에 더 큰 유연성을 확보할 수 있습니다:

• 모기지 편의성: 최대 담보대출비율(LTV) 70% 가능 (50% 소득 대비 원리금 상환 비율 한도 적용)
• 세금 공제: 모든 실제 지출 경비 공제 가능(모기지 이자, 수리비, 관리비, 감가상각비)
• 법인세 혜택: 최초 200만 홍콩달러 이익에 대해 세율 8.25%, 이후 초과분에 대해 16.5% 적용
• 승계 계획: 부동산 직접 양도가 아닌 주식 양도를 통해 더욱 수월하게 자산 이전 가능

부동산에 영향을 미치는 최근 세제 동향 (2024-2025년)

인지세 개편 (2024년 2월)

2024년 2월 28일부터 발효된 주요 변경 사항:

• 구매자 인지세(BSD): 폐지(기존 비영주권자 대상 15% 부과)
• 특별 인지세(SSD): 폐지(기존 3년 이내 재매각 부동산 대상 적용)
• 신규 주거용 인지세(NRSD): 폐지(기존 2주택 이상 보유 시 적용)
• 종가 인지세(AVD): 100 홍콩달러(300만 홍콩달러 이하 부동산)부터 4.25%(21,739,120 홍콩달러 초과 부동산)까지의 누진세율 유지
• 동일 대우 적용: 홍콩 영주권자와 비영주권자에게 현재 동일한 세율 적용

영향: 확장하는 기업의 부동산 취득 비용을 대폭 낮춰 부동산 소유권 확보가 훨씬 용이해졌습니다.

글로벌 최저한세 시행 (2025년)

경제협력개발기구(OECD) 필라 2(Pillar Two) 규정이 적용되어 대형 다국적 기업에 영향을 미칩니다:

• 적용 대상: 연간 연결 매출 7억 5,000만 유로(약 65억 홍콩달러) 이상의 다국적 기업 그룹.
• 주요 규정: 소득산입규칙(IIR) 및 홍콩 적격 최저 추가세(HKMTT)를 포함하며, 15%의 최저 실효세율을 보장합니다.
• 부동산 보유에 미치는 영향: 다국적 기업 그룹이 보유한 대규모 부동산 포트폴리오의 경우 최저한세 계산이 필요합니다.

계획 시 고려사항: 영향을 받는 대형 기업 그룹은 필라 2 규정으로 인한 잠재적인 세금 영향을 평가하기 위해 글로벌 및 홍콩 내 부동산 투자 구조를 면밀히 검토해야 합니다.

홍콩에서 사업 영역을 확장할 때 명확한 세무 계획은 비용을 통제하고 경쟁력을 높이는 핵심 요소입니다. 임대든 매입이든 현행 세제를 정확히 이해하고 활용하면 모든 확장 예산의 효율성을 극대화할 수 있습니다. 중대한 결정을 내리기 전에 전문 세무 컨설턴트와 상담하여 귀하의 비즈니스에 가장 적합한 맞춤형 솔루션을 마련하는 것을 권장합니다.