香港印花稅物業投資綜合指南

📋 主要事實概覽

主要政策轉變：自 2024 年 2 月 28 日起，特別印花稅 (SSD)、買方印花稅 (BSD) 和新住宅印花稅 (NRSD) 已廢除。
當前主要徵稅：物業購置的主要稅種是從價印花稅 (AVD)，稅率根據物業價值從 100 港元到 4.25% 不等。
關鍵截止日期：印花稅通常應在簽署買賣協議後 30 天內繳納。逾期付款將受到嚴厲處罰。
戰略豁免：關鍵的豁免仍然存在，例如擁有 90% 以上共同所有權的公司之間的集團內轉讓。

香港的房地產市場是由其財政架構決定的。在 2024 年 2 月 28 日的一項政策舉措中，政府取消了三項主要交易稅，從根本上重塑了投資格局。對於本地和國際投資者來說，這不僅僅是降低成本，而是重新評估長期持有策略的信號。剩下的印花稅框架，以從價印花稅（AVD）為中心，現在是主要的把關人。了解其修訂後的等級和現存的豁免不再是可選的盡職調查；這是在轉型市場中釋放價值並避免代價高昂的合規陷阱的藍圖。

新的印花稅格局：廢除後的規則

2024-25 年印花稅制度明顯比往年簡單。政府取消 BSD、SSD 和 NRSD 意味著對於絕大多數買家（無論是個人、公司還是非居民）來說，只適用一項主要稅：從價印花稅。這一重大自由化旨在刺激市場活動和流動性。然而，AVD 本身的運作規模是漸進的，具體的減免和豁免仍然需要仔細導航，以確保完全合規和最佳結構。

⚠️重要提示：BSD、SSD和NRSD的廢除適用於2024年2月28日或之後簽署的買賣協議。在此日期之前執行的交易仍受舊規則的約束。請務必核實協議的執行日期。

從價印花稅 (AVD)：修訂後的稅率表

所有出售香港物業的協議均須繳納從價稅。關稅根據對價或市場價值中的較高者計算。至關重要的是，現在對所有買家——香港永久居民、非永久居民以及本地或外國公司——的稅率都是相同的。下表概述了當前的累進費率。

房產價值（港元）	從價印花稅稅率
最多 3,000,000	100 港元
3,000,001 – 3,528,240	100 港元 + 3,000,000 港元以上超出部分的 10%
3,528,241 – 4,500,000	1.5%
4,500,001 – 4,935,480	1.5% 至 2.25%（按浮動比例）
4,935,481 – 6,000,000	2.25%
6,000,001 – 6,642,860	2.25% 至 3%（按浮動比例）
6,642,861 – 9,000,000	3%
9,000,001 – 10,080,000	3% 至 3.75%（按浮動比例）
10,080,001 – 20,000,000	3.75%
20,000,001 – 21,739,120	3.75% 至 4.25%（按浮動比例）
超過 21,739,120	4.25%

📊 示例： 根據新規定，非居民個人購買價值 1,500 萬港元的住宅物業，需繳納從價印花稅 562,500 港元（15,000,000 港元 x 3.75%）。在2024年2月28日之前，同一買家將需額外繳納15%的買家印花稅（2,250,000港元），使關稅總額達到2,812,500港元。 BSD的廢除意味著外國投資者的成本大幅降低。

了解印花稅豁免和減免

雖然稅收環境更加簡單，但戰略性豁免仍然是企業結構和遺產規劃的有力工具。這些不是漏洞，而是具有嚴格資格條件的立法救濟。誤用可能會導致繳納全額關稅，外加利息和罰款。

集團內轉移減免

這對於企業重組來說是一個重要的緩解。如果在轉讓前後，一家公司是另一家公司不少於 90% 已發行股本的實益擁有人，或者第三家公司擁有這兩家公司 90% 的所有權，則兩個關聯法人團體（例如母公司及其子公司）之間轉讓財產時，可以免除印花稅。

💡專業提示： 90% 所有權測試非常嚴格。它是指普通股資本的受益所有權。如果企業集團計劃整合房地產資產，請在執行轉讓之前確保股權結構恰好符合此閾值。 89.9% 的持股將取消全部救濟的資格。

其他主要豁免

離婚與分居：根據法院命令在前配偶之間進行的轉移不受限制。
信託收購：如果實益權益不發生變化，受託人進行的某些收購可能會獲得豁免。
死者遺產：將財產轉讓給死者遺產受益人無需繳納 AVD。

合規性、期限和處罰

印花稅合規性是不容談判的。稅務局 (IRD) 規定嚴格的期限，並對逾期蓋章的行為實施嚴厲處罰。

執行後的時間	處罰
30 天內	無處罰（正常蓋章）
超過 30 天，最長 3 個月	未付關稅的 2 倍
超過 3 個月，最多 6 個月	未付關稅的 4 倍
超過 6 個月，最長 12 個月	未付關稅的 6 倍
超過 12 個月	未付關稅的 10 倍

此外，未加蓋印章或蓋章不當的文件不能在土地註冊處註冊，並且通常不能被法庭採納為證據。逾期印花稅也會被收取利息。

✅ 要點

驗證日期：BSD、SSD 和 NRSD 的廢除僅適用於 2024 年 2 月 28 日或之後簽署的協議。請務必確認您的交易由哪個制度管轄。
一項主要稅：對於大多數新交易，僅適用從價印花稅 (AVD)，按累進比例計算，最高可達財產價值的 4.25%。
豁免計劃：像集團內轉讓（90%+ 所有權）這樣的救濟措施很強大，但需要精確的結構。獲取專業建議以確保資格。
嚴格合規：必須在 30 天內繳納印花稅。處罰迅速升級至未繳稅款的 10 倍，未蓋章的文件在法律上受到損害。

香港的印花稅改革標誌著向更加開放的房地產市場的關鍵轉變。對於投資者來說，這簡化了入場計算，但提高了圍繞剩餘 AVD 結構和可用救濟進行戰略規劃的重要性。在這種新環境中，不要將印花稅視為固定成本，而是將其視為交易架構的可變元素，這是最大限度提高投資效率和確保無縫合規的關鍵。

📚 來源和參考資料

本文已根據香港政府官方消息來源進行事實核查：

稅務局 (IRD) - 官方稅務機關
香港政府一站通 - 香港政府入口網站
IRD 印花稅 - 官方指南和費率
2024-25年度財政預算案 - 取消印花稅政策公告

最後驗證時間：2024 年 12 月 |所提供的信息僅供一般指導。稅法很複雜並且可能會發生變化。如需針對您具體情況的專業建議，請諮詢合格的稅務從業者或律師。