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香港共同拥有物业的物业费率：法律和税务影响

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作者 Admin 审核： TAX.hk 编辑团队 发布日期 2026年7月5日 最后更新 2026年8月22日

关键要点：香港共有物业

• 两种共有形式：联权共有（俗称“长命契”）与分权共有
• 联权共有：必须具备“四个统一”（占有、权益、产权、时间），享有自动继承权（存活者取得权）
• 分权共有：拥有明确份额（可不均等），无继承权（无存活者取得权），份额按遗嘱或无遗嘱继承法继承
• 差饷：按应课差饷租值的 5% 征收，按物业整体评估，而非针对个别业主
• 物业税：按应评税净值（租金收入扣除 20% 法定免税额）的 15% 征收
• 分割：联权共有可根据《物业转易及财产条例》（第 219 章）第 8 条予以分割
• 印花税：适用于购置和转让，共有业主享有特殊考量

香港共有物业差饷：法律与税务影响

最后更新：2024年12月

在香港，物业共有是已婚夫妇、商业伙伴、家庭成员以及投资团队常见的安排。了解共有的法律架构、税务责任和实际影响，对于进行妥善的财务规划以及遵守香港法律至关重要。本综合指南探讨了共有的两种主要形式、其税务影响以及共有业主必须处理的行政考量。

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了解香港的物业共有架构

香港法律承认两种截然不同的共有形式：联权共有（Joint Tenancy）和分权共有（Tenancy in Common）。虽然两者都涉及多方持有同一物业的权益，但在法律特征、继承权和实际影响方面存在本质区别。

联权共有：一致性与幸存者权

联权共有的特征是一致性原则和幸存者权（或称生者继产权）。在这种安排下，所有共同所有人将财产作为一个单一、统一的整体共同持有，而不是作为拥有独立份额的独立个体。

四大一致要素

要构成有效的联权共有，必须同时具备四项基本的一致性：

• 占有一致（Unity of Possession）：所有联权共有人对整个财产享有平等的占有和使用权。任何联权共有人均无权将其他人排除在财产的任何部分之外。
• 权益一致（Unity of Interest）：每位联权共有人在财产中拥有完全相同的权益。各项权益在性质、范围和期限上必须平等。
• 产权一致（Unity of Title）：所有联权共有人必须通过同一份文件或法律文书（例如同一份转让契约或契据）获得其产权。
• 时间一致（Unity of Time）：所有联权共有人的权益必须在同一时间确立。

幸存者权

联权共有的决定性特征是幸存者权（jus accrescendi）。当一名联权共有人去世时，其权益将依法自动转移给存活的联权共有人。此项转移发生在死者的遗产之外，不受其遗嘱或无遗嘱继承法的约束。

实际影响：

• 出于遗嘱认证目的，死者的份额不构成其遗产的一部分
• 死者的债权人在其死后不能对该财产提出索赔
• 死者无法通过遗嘱赠与其份额
• 存活的联权共有人自动获得全部财产

按份共有：独立份额与分别所有权

按份共有是一种更为灵活的共同所有权形式，其中每位共同所有人对财产拥有明确、独立的份额。与联权共有不同，按份共有人不享有幸存者权。

主要特征

• 不均等份额：按份共有人可以持有不均等的财产份额（例如 60%-40%、70%-30% 或任何其他比例）
• 独立权益：每位共有人的份额均被视为一项独立的权益，可以进行单独处置

无生存者继承权：去世后，分权共有人的份额将根据其遗嘱继承；若未立遗嘱，则根据法定继承法规继承

可转让性：每位共有人均可在未经其他共有人同意的情况下出售、抵押或转让其份额（尽管这可能会带来实际操作中的复杂问题）

对比表：联权共有 vs. 分权共有

特征	联权共有	分权共有
份额	仅限均等份额	可均等或不均等
四项一致性原则	必需（占有一致、利益一致、产权一致、时间一致）	仅需占有一致
生存者继承权	有 - 自动转移给在世共有人	无 - 份额通过遗嘱或法定继承转移
遗嘱处分	不可行	可行
分割	可分割为分权共有	未经订立新契据不可转换为联权共有
份额转让	会终止联权共有	可独立转让份额
常见用途	已婚夫妇、亲近家庭成员	商业伙伴、非亲属投资者、出资比例不均的各方

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联权共有的分割

《物业转易及财产条例》（第219章）第8条对香港联权共有的分割作出了规定。分割会将联权共有转换为分权共有，从而消除生存者取得权。

分割方式

联权共有可通过以下几种机制进行分割：

1. 单方通知：一名联权共有人可向其他联权共有人送达意图分割的书面通知。根据第8条规定，该通知必须采用书面形式并送达所有其他联权共有人。
2. 共同协议：所有联权共有人可通过书面协议一致同意分割联权共有。
3. 转让或出售：若一名联权共有人将其权益转让或出售给第三方，则就该份额而言，联权共有将自动分割。
4. 破产：一名联权共有人破产将导致联权共有被分割，因为破产管理署署长将接管破产人的份额。
5. 法院命令：法院可在特定情况下下令进行分割，例如在婚姻诉讼程序中。

有效分割的法律要求

根据第219章第8条，分割通知必须：

• 采用书面形式

明确且毫不含糊地表达立即分割联权共有的意图

送达给所有其他联权共有人

在土地注册处办理登记以对抗第三方

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香港物业差饷

差饷是对香港物业征收的一种税项，由差饷物业估价署负责管理。了解差饷如何适用于共有物业，对于合规和财务规划至关重要。

差饷的计算

差饷的计算方法如下：

差饷 = 应课差饷租值 × 5%

应课差饷租值是由差饷物业估价署评估的物业估计年租金值。该评估基于以下因素：

• 指定估价依据日的公开市场租金值
• 可比物业的实际租金
• 物业的地理位置、面积、楼龄、设施及状况
• 相关区域的总体市场状况

共有物业的评估与缴纳

关键点：差饷是针对整个物业进行评估的，而不是针对个别共有人。这意味着：

• 整套物业仅发出一张差饷缴纳通知书
• 通知书通常共同发给所有共有人
• 共有人对全部金额承担连带责任
• 差饷物业估价署可向任何一位共有人追讨全额款项

实际案例：差饷计算

案例 1：联权共有

场景：陈先生和陈太太以联权共有方式拥有半山区的一处物业。

应课差饷租值：每年 HKD 480,000

计算：

• 每年差饷 = HKD 480,000 × 5% = HKD 24,000
• 每季差饷 = HKD 24,000 ÷ 4 = HKD 6,000

缴款义务：陈先生和陈太太对全额 24,000 港元的年差饷承担连带责任。差饷物业估价署将向两位业主发出一张征收通知书。任何一方业主均可能被要求支付全额费用，尽管他们通常会在内部平均分担该项费用。

示例 2：分权共有（份额不均等）

情景：黄女士（占 70% 份额）和李先生（占 30% 份额）以分权共有形式共同拥有九龙的一处投资物业。

应课差饷租值：每年 360,000 港元

计算：

• 年差饷 = HKD 360,000 × 5% = HKD 18,000
• 每季差饷 = HKD 18,000 ÷ 4 = HKD 4,500

缴款义务：尽管持有的份额不均等，黄女士和李先生仍对全额 18,000 港元承担连带责任。差饷物业估价署会针对该物业发出一张征收通知书。在内部，共有人可以协商按其所有权份额分摊费用（黄女士：HKD 12,600，李先生：HKD 5,400），但在法律层面上，任何一方都可能被要求支付全部金额。

缴费时间表及逾期罚款

物业差饷须按季预先缴纳：

季度	涵盖期间	缴费截止日期
第 1 季	1 月 1 日至 3 月 31 日	1 月底
第2季	4月1日 - 6月30日	4月底
第3季	7月1日 - 9月30日	7月底
第4季	10月1日 - 12月31日	10月底

逾期缴款后果：

• 若未在缴款通知书规定的期限内付款，将加征5%附加费
• 若六个月后仍未缴清款项，将额外加征10%附加费
• 持续不缴款可能面临法律诉讼及财产查封

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租金收入的物业税

当共有物业产生租金收入时，物业税便成为一项重要的考量因素。物业税根据《税务条例》（第112章）征收，适用于在香港出租土地及建筑物的业主。

物业税计算方法

应评税净值 = 租金收入 - 20%法定免税额

物业税 = 应评税净值 × 15%

20%的法定免税额旨在涵盖修葺、保养及其他支出。申请此项免税额无需提供实际支出证明。

共有物业的物业税

物业税的处理方式因共有产权类型及租金收入的收取方式而异：

联名拥有评税

当物业由各方联名持有且租金收入为共同收取时：

• 税务局会对该物业进行整体评税
• 然后按每位共有人所占的比例份额评定其应评税净值

对于联权共有人，通常为等额份额（两名业主为50-50，三名业主为33.3-33.3-33.3等）

对于分权共有人，评税则按其各自拥有的所有权份额计算

实际案例：物业税计算

案例 3：联权共有租金收入

情景：林先生和林太太作为联权共有人拥有一处物业并将其出租。

年度租金收入：HKD 300,000

计算：

• 扣除20%法定免税额：HKD 300,000 × 20% = HKD 60,000
• 应评税净值：HKD 300,000 - HKD 60,000 = HKD 240,000
• 物业税总额：HKD 240,000 × 15% = HKD 36,000

个人分摊评税（等额份额）：

• 林先生的分摊份额：HKD 240,000 × 50% = HKD 120,000
• 林先生的物业税：HKD 120,000 × 15% = HKD 18,000
• 林太太的分摊份额：HKD 240,000 × 50% = HKD 120,000
• 林太太的物业税：HKD 120,000 × 15% = HKD 18,000

案例 4：非等额份额的分权共有

情景：张女士（占60%份额）和邓先生（占40%份额）作为分权共有人拥有一处物业并将其出租。

年度租金收入：HKD 420,000

计算：

• 扣除20%法定免税额：HKD 420,000 × 20% = HKD 84,000
• 应评税净值：HKD 420,000 - HKD 84,000 = HKD 336,000
• 物业税总额：HKD 336,000 × 15% = HKD 50,400

个人分摊评税（按份额比例）：

• 张女士的分摊份额（60%）：HKD 336,000 × 60% = HKD 201,600
• 张女士的物业税：HKD 201,600 × 15% = HKD 30,240
• 邓先生的分摊份额（40%）：HKD 336,000 × 40% = HKD 134,400
• 邓先生的物业税：HKD 134,400 × 15% = HKD 20,160

选择个人入息课税

身为香港居民的联名共有人可以选择个人入息课税，而非标准物业税。在个人入息课税下：

• 租金收入将与其他收入（薪金、营业利润等）合并计算
• 可申报实际扣除项目（按揭利息、个人免税额等）
• 适用累进税率（2%-17%），而非15%的固定物业税率
• 如果个人总收入较低、有按揭利息或享有较高的个人免税额，此举可能较为有利

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印花税考量因素

在香港购置、转让或重组联名共有物业时，印花税是一项重大成本。可能适用多种类型的印花税：

印花税类型

1. 从价印花税 (AVD)

从价印花税是物业交易中应缴纳的标准印花税。税率取决于买方是否为香港永久性居民以及是否拥有其他住宅物业：

第1标准税率（适用于购买其唯一住宅物业的香港永久性居民）：

• 不超过 3,000,000 港元：100 港元
• 3,000,001 至 3,528,240 港元：100 港元 + 超过 3,000,000 港元部分的 10%
• 3,528,241 至 4,500,000 港元：1.5%
• 4,500,001 至 4,935,480 港元：2.25%
• 超过 21,739,120 港元的物业，税率逐步递增至最高 4.25%

第2标准税率（适用于所有其他情况）：按物业价值或代价（以较高者为准）征收 15% 的统一税率。

2. 买家印花税 (BSD)

买家印花税是对非香港永久性居民或非本地注册公司购房征收的额外 15% 关税。此项税费在从价印花税之外另行征收。

3. 额外印花税 (SSD)

额外印花税适用于在 2012 年 10 月 27 日或之后购入并在 36 个月内转售的住宅物业：

• 6 个月内转售：物业价值的 20%
• 6 至 12 个月内转售：15%
• 12 至 36 个月内转售：10%

联名共有情形下的印花税

作为联名共有人首次购房

当多方联合购买物业时：

• 印花税按全部购买价格计算，而非按个人份额计算
• 所有联名共有人对印花税承担连带责任

如果任何共有人不是香港永久性居民，则整笔交易均须缴纳买家印花税（BSD）

如果任何共有人已拥有住宅物业，则可能适用第2标准从价印花税（AVD，15%）

共有人之间的转让

在现有共有人之间转让权益时，适用以下特殊考量：

转为单独所有：如果一名联权共有人买断其他共有人的份额，则须按转让份额的对价及适用税率缴纳印花税。

增加共有人：如果单独所有权人转让部分物业以建立共有所有权（例如增加配偶），则须根据转让权益的价值缴纳印花税。

婚姻财产转让：根据婚姻诉讼中的法院判令在配偶之间进行的转让，可能符合印花税减免资格。

分割联权共有

一项重要区别：

• 单纯分割（在不改变所有权比例的情况下将联权共有转换为分权共有）不征收印花税
• 伴随转让的分割（例如从等额份额变更为不等额份额）可能需要就转让的价值缴纳印花税

示例 5：份额转让的印花税

情景：王先生和曾女士以联权共有方式拥有一套物业（各占 50%）。他们决定分割联权共有，并重组为分权共有，其中王先生持有 70%，曾女士持有 30%。

物业市场价值：HKD 10,000,000

分析：

• 原先：王先生 50%，曾女士 50%
• 重组后：王先生 70%，曾女士 30%
• 王先生从曾女士处额外获得了 20% 的份额
• 转让份额的价值：HKD 10,000,000 × 20% = HKD 2,000,000

印花税责任：

• 如果王先生符合第1标准税率资格且这是他的唯一物业，则从价印花税（AVD）将按 HKD 2,000,000 乘以适用税率计算（首 HKD 2,000,000 为 HKD 100）

如果适用第2标准税率，印花税将为 HKD 2,000,000 × 15% = HKD 300,000

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联名业主的实用考量

文件与记录保存

联名业主应保存完整的记录，包括：

• 原始购房文件及转让契
• 任何中止联权共有（分割共有权益）的通知书或协议
• 购房款出资、按揭还款及日常开支的记录
• 租赁协议及租金收入记录
• 差饷和税费缴纳收据
• 与联名业主就物业相关事宜往来的通信记录

联名共有协议

虽然法律未做强制要求，但书面的联名共有协议有助于防止纠纷并明确以下事项：

• 各方的产权份额及购房出资金额
• 按揭还款、差饷、管理费及维修费用的分担责任
• 有关出售、出租或重大维修的决策程序
• 某一共有人意图出售其份额时的优先购买权
• 争议解决机制
• 财产分割或份额买断的安排

遗产规划考量

联权共有（长命契）考量

• 尚存者取得权（自动继承）：适用于希望房产自动转移给尚存配偶的已婚夫妇
• 绕过遗嘱认证：房产不属于已故业主的遗产，从而避免潜在的延误和费用
• 灵活性受限：无法在遗嘱中将房产分配给子女或其他受益人
• 债权人保护：身故后，该房产不可被已故业主的债权人索赔

分权共有考量

• 遗嘱处分自由：每位业主均可将自身份额遗赠给指定的受益人
• 出资比例不均等：允许产权份额体现各方的实际资金出资比例
• 商业合作安排：更适合投资合伙人或无亲属关系的联名业主
• 遗产风险暴露：相应份额构成遗产的一部分，可能受遗产税（如重新开征）、债权人追偿及遗嘱认证程序的约束

关系破裂与财产分割

当共同所有权关系恶化时，存在以下几种选择：

1. 自愿出售与分配

共同所有人可协商出售房产并按其份额分配收益。这是最简单的解决方案，但需要达成共识。

2. 买断份额

由一名共同所有人购买另一方的份额。这需要满足以下条件：

• 就估值达成一致（通常需要专业估价）
• 有能力为买断获得融资
• 支付转让相关的印花税
• 获得任何承按人的同意

3. 分割诉讼

若共同所有人无法达成一致，任何共同所有人均可根据《分产条例》（第352章）向法院申请分割令或出售令。法院可能会裁定：

• 实物分割（划分房产）——对大多数房产而言往往不切实际
• 出售房产并按所有权份额分配收益
• 由一方按法院确定的价格进行买断

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合规与申报义务

差饷

• 征收通知书：由差饷物业估价署按季度发出
• 缴费方式：网上支付、自动转账、银行自动柜员机、便利店或邮政局
• 地址更新：通讯地址如有变更，共同所有人必须通知差饷物业估价署
• 豁免情况：某些物业可能符合豁免条件（例如新界村屋、某些农地）

物业税

• 报税表：每年申报一次，通常在5月初到期
• 评税：每位共同所有人会就其各自份额收到独立的评税通知书
• 缴税：物业税可分两期缴纳（1月和4月）或一次性缴纳（1月）
• 反对：必须在评税通知书发出之日起一个月内提出

土地注册处

• 注册：所有所有权变更（包括终止联权共有）均应在土地注册处办理注册
• 注册摘要：注册可建立公开记录，并保障权益免受第三方侵害

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最新发展与当前考量（2024年）

房地产市场措施

截至2024年12月，香港政府继续维持各项楼市调控措施，但部分措施已有所调整：

• 印花税税率：多项印花税机制（从价印花税 AVD、买家印花税 BSD、额外印花税 SSD）依然有效，但会不定期进行调整
• 按揭限制：按揭成数及供款与入息比率要求仍然适用，影响联名所有人为置业进行融资的能力
• 市场状况：物业价值和租金回报率有所波动，同时影响物业税税负和投资回报

数字化服务

差饷物业估价署和税务局提升了数字化服务：

• 在线提交物业税申报表
• 电子支付差饷及物业税
• 数字化查阅估价通知书和缴款通知书
• 用于缴费和查询的移动应用程序

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核心要点

4. 妥善保存相关文件

• 完整记录所有权文件、出资额及各项开支
• 在土地注册处登记所有变更，以保障自身权益
• 考虑订立书面共有协议，以避免产生争议

5. 定期审视

• 个人情况可能发生变化——如结婚、离婚、身故、财务状况改变
• 将共有产权结构纳入常规遗产规划中进行定期审视
• 在考虑变更所有权结构时，应寻求专业建议

6. 分割联权共有需审慎考虑

• 根据第219章第8条，联权共有可被单方面分割
• 分割联权共有将消除生存者取得权
• 在土地注册处办理登记对于对抗第三方权益至关重要

7. 必须严格遵守合规要求

• 按季度缴纳差饷，以避免产生附加费和罚款
• 按年申报物业税并按时缴税
• 向有关部门及时更新联络方式
• 违规可能导致罚款、附加费及面临法律诉讼