香港における共有不動産の固定資産税（差餉）：法的および税務上の影響

最終更新日：2024年12月

香港において不動産の共同所有は、夫婦、ビジネスパートナー、家族、投資グループの間で一般的な形態です。適切な財務計画を立て、香港の法律を遵守するためには、共同所有の法的構造、納税義務、および実務上の影響を理解することが不可欠です。本総合ガイドでは、共同所有の2つの主要な形態、それらに伴う税務上の影響、および共同所有者が把握しておくべき管理・手続き上の考慮事項について詳しく解説します。

トップへ戻る

香港における共同所有構造の理解

香港法では、合有（Joint Tenancy）と共有（Tenancy in Common）という2つの異なる共同所有の形態が認められています。どちらも複数の当事者が同一の不動産に対する権利を保有するものですが、法的特性、相続権、および実務上の影響において根本的に異なります。

ジョイント・テナンシー：一体性と生存者取得権

ジョイント・テナンシー（合有）は、一体性の原則と生存者取得権（サバイバーシップ権）を特徴としています。この取り決めの下では、すべての共同所有者は、個別の持分を持つ分離した個人としてではなく、単一の統合された主体として不動産を保有します。

4つの統一要件

有効なジョイント・テナンシーが成立するためには、以下の4つの不可欠な統一要件が存在する必要があります。

• 占有の統一性：すべての共同保有者は、物件全体を占有および享受する平等な権利を有します。どの共同保有者も、物件のいかなる部分からも他の保有者を排除することはできません。
• 持分の統一性：各共同保有者は、物件において同一の権益を保有します。その権益は、性質、範囲、期間において同等でなければなりません。
• 権原の統一性：すべての共同保有者は、同一の譲渡証書や捺印証書など、同じ文書または証書から権原を取得しなければなりません。
• 時期の統一性：すべての共同保有者の権益は、同時に帰属（発生）しなければなりません。

生存者取得権

ジョイント・テナンシーの決定的な特徴は、生存者取得権（jus accrescendi）です。共同保有者の1人が死亡した場合、その持分は法の適用により、生存している共同保有者に自動的に移転します。この移転は被相続人の遺産財団の外で行われ、遺言書や無遺言相続法によって左右されることはありません。

実務上の影響：

• 故人の持分は、検認（プロベート）目的において遺産の一部を構成しません
• 故人の債権者は、死亡後にその不動産に対して請求を行うことはできません
• 故人は遺言によって自身の持分を遺贈することはできません
• 生存している共同保有者が不動産全体を自動的に取得します

テナンシー・イン・コモン：個別の持分と独立した所有権

テナンシー・イン・コモン（分別共有）は、各共同所有者が不動産において明確かつ別個の持分を保有する、より柔軟な共同所有形態です。ジョイント・テナンシーとは異なり、テナンシー・イン・コモンの共有者には生存者取得権がありません。

主な特徴

• 不均等な持分：共有者は不動産において不均等な持分を保有することができます（例：60%-40%、70%-30%、またはその他の割合）
• 独立した権益：各共有者の持分は、独立して処分・取引できる別個の権益として扱われます
• 生存者権の非適用： 死亡時、テナンシー・イン・コモン（共有）の持分は遺言に従って移転するか、無遺言で死亡した場合は無遺言相続法に従って移転します
• 譲渡可能性： 各共有者は、他の共同所有者の同意なしに自身の持分を売却、抵当権設定、または譲渡することができます（ただし、実務上の複雑性が生じる可能性があります）

比較表：ジョイント・テナンシー vs. テナンシー・イン・コモン

トップへ戻る

ジョイント・テナンシーの分離

香港におけるジョイント・テナンシーの分離（Severance）は、不動産譲渡及び財産条例（第219章）第8条によって規定されています。分離を行うとジョイント・テナンシーはテナンシー・イン・コモン（持分共有）に転換され、生存者取得権（Right of survivorship）は消滅します。

分離の方法

ジョイント・テナンシーは、以下のいくつかの方法により分離することができます。

1. 一方的通知：共同所有者（ジョイント・テナント）の1人が、分離する意向を書面で他の共同所有者に通知することができます。第8条に基づき、この通知は書面で行い、他のすべての共同所有者に送達する必要があります。
2. 相互合意：すべての共同所有者が書面による合意を通じて、ジョイント・テナンシーを分離することに合意できます。
3. 譲渡または売却：共同所有者の1人が第三者に自身の持分を譲渡または売却した場合、その持分に関してジョイント・テナンシーは自動的に分離されます。
4. 破産：共同所有者の1人が破産した場合、破産管財人（Official Receiver）が破産者の持分を取得するため、ジョイント・テナンシーは分離されます。
5. 裁判所命令：裁判所は、家事訴訟（離婚手続き等）などの特定の状況において分離を命じることができます。

有効な分離のための法的要件

第219章第8条に基づき、分離通知は以下の要件を満たす必要があります。

• 書面であること

トップへ戻る

香港における不動産税（差餉 / Property Rates）

不動産税（差餉 / Rates）は、差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）が管理・徴収する、香港の不動産に課される税金の一種です。共同所有不動産に差餉がどのように適用されるかを理解することは、コンプライアンスおよび財務計画において不可欠です。

不動産税（差餉）の計算

不動産税（差餉）は次のように計算されます：

課税評価額（Rateable Value）とは、差餉物業估価署によって評価された不動産の推定年間賃貸価値です。この評価は以下に基づいています：

• 基準日における公開市場での賃貸価値
• 類似不動産の実際の賃料
• 不動産の所在地、面積、築年数、設備、および状態
• 当該地域の一般的な市場動向

共同所有不動産の課税評価と納付

重要ポイント： 不動産税（差餉）は、個々の共同所有者ごとではなく、不動産全体に対して課税評価されます。これは以下のことを意味します：

• 不動産全体に対して1通の納税通知書が発行される
• 通知書は通常、すべての共同所有者の連名宛てに送付される
• 共同所有者は全額について連帯して納付義務を負う
• 差餉物業估価署は、任意の共同所有者1人に対して全額の支払いを請求できる

実例：不動産税（差餉）の計算

納付スケジュールおよびペナルティ

不動産差餉は、四半期ごとに前払いで納付します：

支払遅延によるペナルティ：

• 納付通知書に指定された期日内に支払が行われない場合、5%の追徴金
• 6か月経過後も未納のままである場合、さらに10%の追加追徴金
• 度重なる未納に対する法的措置および不動産差押えの可能性

トップへ戻る

賃貸収入に対する不動産税

共同所有物件から賃貸収入が生じる場合、不動産税が重要な検討事項となります。不動産税は税務条例（第112章）に基づいて課税され、賃貸されている香港の土地および建物の所有者に適用されます。

不動産税の計算

20%の法定控除は、修繕費、維持費、その他の諸経費をカバーすることを目的としています。この控除を請求するにあたり、実際の経費の証明書を提出する必要はありません。

共同所有物件に対する不動産税

不動産税の取り扱いは、共同所有の形態および賃貸収入の受取方法によって異なります：

共同所有における課税査定

不動産が共同で保有され、賃貸収入が共同で受領される場合：

• 税務局は物件全体を一括して査定します
• その後、各共同所有者は課税評価純額の各自の持分割合に応じて査定されます

実例：不動産税の計算

個人総合課税の選択

香港居住者である共同所有者は、標準の資産税（不動産税）に代えて個人評価課税を選択することができます。個人評価課税では以下が適用されます：

• 賃貸収入は他の所得（給与、事業利益など）と合算されます
• 実際の控除（住宅ローン利息、基礎控除などの個人控除項目）を申請できます
• 一律15%の資産税率ではなく、累進税率（2%～17%）が適用されます
• これは、個人の総所得が低い場合、住宅ローン利息がある場合、または多額の個人控除がある場合に有利となる可能性があります

トップへ戻る

印紙税に関する留意事項

印紙税は、香港において共同所有不動産を取得、譲渡、または再編する際の重要なコストとなります。複数の種類の印紙税が適用される場合があります：

印紙税の種類

1. 従価印紙税（AVD）

AVDは、不動産取引に対して支払われる標準的な印紙税です。税率は、買主が香港永久居民であるかどうか、および他の住宅用不動産を所有しているかどうかによって異なります：

第1基準税率（自己の唯一の住宅用不動産を取得する香港永久居民向け）：

• 3,000,000 HKDまで：100 HKD
• 3,000,001 HKD～3,528,240 HKD：100 HKD + 3,000,000 HKDを超える額の10%
• 3,528,241 HKD～4,500,000 HKD：1.5%
• 4,500,001 HKD～4,935,480 HKD：2.25%
• 21,739,120 HKDを超える不動産については最大4.25%まで段階的に引き上げ

第2基準税率（その他すべてのケース）： 不動産価値または対価のいずれか高い方に対して一律15%の税率。

2. 買主印紙税（BSD）

BSDは、非香港永久居民または現地法人以外の企業による取得に対して課される15%の付加税です。これはAVDに加えて課されます。

3. 特別印紙税（SSD）

SSDは、2012年10月27日以降に取得され、36か月以内に転売された住宅用不動産に適用されます：

• 6か月以内の転売：不動産価値の20%
• 6～12か月以内の転売：15%
• 12～36か月以内の転売：10%

共同所有シナリオにおける印紙税

共同所有者としての当初購入

複数の当事者が共同で不動産を購入する場合：

• 印紙税は個々の持分ではなく、購入価格全体に対して計算されます
• すべての共同所有者が印紙税について連帯して責任を負います

共同所有者間の譲渡

既存の共同所有者間で持分を譲渡する場合、特別な考慮事項が適用されます：

単独所有への譲渡：1人の合有不動産権者（ジョイント・テナント）が他の所有者の持分を買い取る場合、適用される税率に従い、譲渡される持分の対価に対して印紙税が課されます。

共同所有者の追加：単独所有者が不動産の一部を譲渡して共同所有にする場合（例：配偶者の追加）、譲渡される持分の価値に基づいて印紙税が課されます。

婚姻関係に基づく譲渡：婚姻関係訴訟手続きにおける裁判所命令に従って配偶者間で行われる譲渡は、印紙税の減免対象となる場合があります。

合有関係の解消（セバランス）

重要な相違点：

• 単なる解消（所有割合を変更せずに合有から共有に変換すること）には印紙税が課されません
• 譲渡を伴う解消（例：均等な持分から不均等な持分への変更）には、譲渡された価値に対して印紙税が課される場合があります

トップへ戻る

共同所有者に関する実務上の留意事項

文書管理および記録保管

共同所有者は、以下の内容を含む包括的な記録を保持する必要があります：

• 当初の購入書類および譲渡証書（Deed of Assignment）
• ジョイント・テナンシー解消（Severance）の通知書または合意書
• 購入価格、住宅ローンの支払い、および経常費用への拠出記録
• 賃貸借契約書および賃料収入記録
• 不動産差額税（Rates）および税金の納付領収書
• 不動産事項に関する共同所有者間の通信・連絡記録

共同所有契約（Co-Ownership Agreements）

法的な義務ではありませんが、書面による共同所有契約を締結することで紛争を防止し、以下の点を明確にすることができます：

• 各当事者の所有持分および購入価格への拠出額
• 住宅ローンの支払い、差額税（Rates）、管理費、および修繕費用の負担責任
• 売却、賃貸、または大規模修繕に関する意思決定手続き
• いずれかの共同所有者が売却を希望した場合の先買権（優先交渉権）
• 紛争解決メカニズム
• 不動産の分割または持分買取に関する取り決め

相続計画（エステート・プランニング）への影響

ジョイント・テナンシー（合有）に関する留意事項

• 自動的な生存者権取得（サバイバーシップ）：生存配偶者に不動産を自動的に承継させたい既婚カップルに適しています
• 検認手続き（プロベート）の回避：不動産が被相続人の遺産を構成しないため、手続きの遅延や費用を回避できます
• 柔軟性の制限：遺言書を通じて子供や他の受遺者に不動産を相続させることができません
• 債権者からの保護：死亡後、被相続人の債権者が不動産を請求することはできません

テナンシー・イン・コモン（共有）に関する留意事項

• 遺言の自由：各所有者は自身の持分を自由に選んだ受遺者に遺贈できます
• 不均等な拠出：実際の資金拠出額を所有持分に反映させることができます
• ビジネス上の取り決め：投資パートナーや血縁関係のない共同所有者により適しています
• 遺産としての露出：持分は遺産の一部となり、遺産税（再導入された場合）、債権者からの請求、および検認手続きの対象となる可能性があります

関係破綻と不動産分割

共有関係が悪化した場合、いくつかの選択肢があります：

1. 自発的な売却および分配

共有者は不動産を売却し、各々の持分に応じて売却代金を分配することに合意できます。これは最も単純な解決策ですが、全員の合意が必要です。

2. 買取（バイアウト）

一方の共有者が他方の持分を買い取ります。これには以下が必要です：

• 評価額に関する合意（専門家による鑑定評価が必要となる場合が多い）
• 買取りのための資金調達能力
• 譲渡にかかる印紙税の支払い
• 抵当権者（住宅ローン会社等）の承諾

3. 分割請求訴訟（パーティション・アクション）

共有者間で合意に至らない場合、いずれの共有者も分割条例（第352章）に基づき、分割または売却の命令を裁判所に申し立てることができます。裁判所は以下の命令を下す場合があります：

• 現物分割（不動産の物理的な分割） - ほとんどの不動産においては実用的ではありません
• 不動産の売却および所有持分に応じた売却代金の分配
• 裁判所が決定した価格での一方の当事者による買取り

トップへ戻る

コンプライアンスおよび申告義務

差餉（不動産評価税 / Rates）

• 納付通知書（Demand Notes）： 差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）より四半期ごとに発行
• 支払方法： オンライン、自動引き落とし、銀行ATM、コンビニエンスストア、または郵便局
• 住所変更： 共有者は通信先住所に変更があった場合、差餉物業估価署に通知する必要があります
• 免除： 特定の不動産は免除される場合があります（例：新界の村屋（村落住宅）、特定の農地など）

物業税（不動産所得税 / Property Tax）

• 税務申告書： 毎年提出（通常は5月上旬が期限）
• 査定： 各共有者はそれぞれの持分に対して個別に課税通知を受け取ります
• 納付： 物業税は2回（1月および4月）の分割払い、または一括払い（1月）で納付します
• 異議申立て： 査定通知書の日付から1か月以内に提出する必要があります

土地登記所（Land Registry）

• 登記： 合有関係の解消（severance of joint tenancy）を含むすべての所有権の変更は、土地登記所に登記する必要があります
• 登記摘要（Memorial）： 登記により公的記録が作成され、第三者に対する権利が保護されます
• 検索：誰でも土地登記所（Land Registry）を検索して、所有権を確認し、負担（encumbrances）を特定することができます

トップへ戻る

最近の動向と現在の検討事項（2024年）

不動産市場対策

2024年12月現在、香港政府はさまざまな不動産市場過熱抑制策を継続して維持していますが、一部調整されたものもあります：

• 印紙税率：複数の印紙税制度（AVD、BSD、SSD）は引き続き有効ですが、定期的な調整が行われています
• 住宅ローン規制：担保認定比率（LTV）および返済負担比率（DSR）の要件が引き続き適用され、共同所有者の取得資金調達能力に影響を与えています
• 市場環境：不動産価格や賃貸利回りが変動し、不動産税の納税義務と投資収益の両方に影響を及ぼしています

デジタルサービス

差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）および税務局（Inland Revenue Department）はデジタルサービスを強化しました：

• 不動産税申告書のオンライン提出
• 差餉（評価額ベースの固定資産税）および不動産税の電子決済
• 査定通知書および納税通知書のデジタルアクセス
• 支払いおよび照会用のモバイルアプリケーション

トップへ戻る

重要なポイント

トップへ戻る

専門家による助言

不動産の共同所有には、法務、税務、財務に関する複雑な検討事項が伴います。本記事の情報は一般的なガイダンスのみを目的としており、法的または税務上の助言として依拠すべきではありません。共同所有者は、以下の専門家に助言を求める必要があります。

• 事務弁護士（Solicitors）： 共同所有形態、合有関係の解消、権利移転、および不動産取引に関する法的助言
• 税務顧問（Tax Advisors）： 税務ポジションの最適化、個人評価（Personal Assessment）の選択、およびコンプライアンス
• 会計士（Accountants）： 記録管理、申告書の作成、および財務計画
• エステートプランナー（Estate Planners）： 不動産所有と遺産相続計画全体の目的との統合

重大な金銭的影響および香港の不動産関連法規の複雑さを踏まえると、専門家による助言を受けることは、すべての共同所有者にとって賢明な投資となります。

免責事項：本記事は情報提供のみを目的としており、法務、税務、または財務に関する助言を構成するものではありません。法律および規制は変更される可能性があります。読者の皆様は、ご自身の個別の状況に応じた助言について、資格を有する専門家にご相談ください。本情報は2024年12月現在のものです。

参考文献：不動産譲渡および財産条例（Cap. 219）、不動産評価税条例（Cap. 116）、内国歳入条例（Cap. 112）、印紙税条例（Cap. 117）、分割条例（Cap. 352）、差餉物業估価署（評価査定局）、税務局（Inland Revenue Department）、土地登記所（Land Registry）。