重點摘要：香港聯名共有物業
- 兩種共同擁有權形式：聯權共有（Joint Tenancy，俗稱「長命契」）及分權共有（Tenancy in Common）
- 聯權共有：必須具備「四大一致性」（佔有權、權益、產權及時間一致），並享有自動的尚存者繼承權（Right of Survivorship）
- 分權共有：擁有明確份額（比例可不均等），沒有尚存者繼承權，其份額按遺囑或無遺囑繼承法處理
- 差餉：為應課差餉租值的 5%，按整個物業單位評估，而非按個別業主評估
- 物業稅：按應評稅淨值（租金收入扣除 20% 法定修葺及支出免稅額）的 15% 徵收
- 分割共有權：可根據香港法例第 219 章《物業轉易及物業條例》第 8 條將聯權共有分割解除
- 印花稅：適用於物業購置及轉讓，對聯名業主設有特別規定
香港聯名共有物業差餉指南：法律與稅務影響
最後更新：2024年12月
在香港，共同擁有物業（聯名置業）是已婚夫婦、業務合夥人、家庭成員及投資群組常見的安排。妥善理解共同擁有權的法律架構、稅務責任及實際影響，對於進行周詳的財務規劃及遵守香港法律至關重要。本全面指南將深入探討兩種主要的共同擁有權形式、其相關稅務影響，以及聯名業主必須處理的行政與管理事項。
認識香港的物業共同擁有權架構
香港法律認可兩種不同形式的物業共同擁有權：聯權共有（Joint Tenancy）與分權共有（Tenancy in Common）。雖然兩者均涉及多方共同持有同一物業的權益，但它們在法律特徵、繼承權利及實際運作上存在根本性差異。
聯權共有：統一性與尚存者繼承權
聯權共有（俗稱「長命契」）的特點在於統一性原則和尚存者繼承權。在此安排下，所有共同擁有人將物業作為單一、統一的整體持有，而非作為擁有獨立份額的個別人士。
四大統一性
有效的聯權共有必須具備四項基本統一性：
- 管有統一性：所有聯權共有人均享有管有及享用整個物業的同等權利。任何聯權共有人均不得將其他人排除在物業的任何部分之外。
- 權益統一性：每位聯權共有人在物業中持有完全相同的權益。該等權益在性質、範圍和期限上必須平等。
- 產權統一性：所有聯權共有人必須源自同一份文件或契據（例如同一份轉讓契或契據）獲得其產權。
- 時間統一性：所有聯權共有人的權益必須在同一時間確立。
尚存者繼承權
聯權共有最顯著的特徵是尚存者繼承權（jus accrescendi）。當其中一名聯權共有人去世時，其權益會依法自動轉移予在世的聯權共有人。此項轉讓在死者的遺產範圍之外進行，不受其遺囑或無遺囑繼承法所管限。
實際影響：
- 就遺產承辦而言，死者的份額不構成其遺產的一部分
- 死者的債權人於其身故後不能對該物業提出申索
- 死者不能透過遺囑將其份額遺贈
- 在世的聯權共有人會自動獲得整個物業
分權共有：獨立份額與分別所有權
分權共有代表一種更靈活的共同擁有形式，每位共同擁有人持有物業中明確、獨立的份額。與聯權共有不同，分權共有人並不享有尚存者繼承權。
主要特徵
- 不對等份額：分權共有人可持有物業的不同份額（例如 60%-40%、70%-30% 或任何其他比例）
- 獨立權益：每位共有人的份額均被視為一項獨立權益，可作獨立處置
比較表：聯權共有與分權共有
| 特徵 | 聯權共有（Joint Tenancy） | 分權共有（Tenancy in Common） |
|---|---|---|
| 產權份額 | 僅限均等份額 | 可為均等或不均等 |
| 四項一致性 | 必須具備（佔有、權益、業權、時間一致） | 僅需具備佔有一致性 |
| 生存者取得權 | 有 — 自動轉移予在世共有人 | 無 — 份額按遺囑或無遺囑繼承法轉移 |
| 透過遺囑處置 | 不可行 | 可行 |
| 分割共有產權 | 可被分割並轉為分權共有 | 若無訂立新契據，則無法轉為聯權共有 |
| 轉讓份額 | 會分割聯權共有關係 | 可獨立轉讓自身份額 |
| 常見用途 | 已婚夫婦、親密家庭成員 | 業務夥伴、無關聯投資者、出資比例不均等的情況 |
分割聯權共有產權
香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第8條規管聯權共有的分割。分割會將聯權共有轉為分權共有，從而終止尚存者取得權（俗稱長命契權益）。
分割方法
聯權共有可透過以下幾種機制予以分割：
- 單方面通知：其中一名聯權共有人可向其他聯權共有人送達意圖分割的書面通知。根據第8條，該通知必須為書面形式，並送達予所有其他聯權共有人。
- 相互協議：所有聯權共有人可透過簽署書面協議，同意分割聯權共有產權。
- 轉讓或出售：若其中一名聯權共有人將其權益轉讓或出售予第三方，該份額的聯權共有關係即告自動分割。
- 破產：其中一名聯權共有人破產會導致聯權共有分割，因破產管理署署長將接管破產人的份額。
- 法庭命令：法庭可在特定情況下（例如婚姻訴訟程序中）命令進行分割。
有效分割的法律要求
根據第219章第8條，分割通知必須：
- 以書面形式作出
香港差餉
差餉是向香港物業徵收的一種稅項，由差餉物業估價署負責管理。了解差餉如何適用於共有物業，對於合規與財務規劃至關重要。
差餉計算方法
差餉計算方法如下：
差餉 = 應課差餉租值 × 5%
應課差餉租值是由差餉物業估價署評估物業的估計年租金。該評估基於：
- 在指定估價依據日期的公開市場租值
- 可比較物業的實際租金
- 物業的地理位置、面積、樓齡、設施及狀況
- 相關區域的整體市場狀況
共有物業的評估及繳納
重要提示：差餉是按物業整體進行評估，而非針對個別共有人。這意味著：
- 整項物業只會發出一張差餉繳納通知書
- 繳納通知書通常共同寄發予所有共有人
- 共有人對全額款項承擔共同及各別的法律責任
- 差餉物業估價署可向任何一名共有人追討全額款項
實用範例：差餉計算
範例 1：聯權共有
情況：陳先生與陳太太以聯權共有形式擁有一項位於半山區的物業。
應課差餉租值：每年 HKD 480,000
計算：
- 每年差餉 = HKD 480,000 × 5% = HKD 24,000
- 每季差餉 = HKD 24,000 ÷ 4 = HKD 6,000
繳納責任：陳先生和陳太太均須對全額 HKD 24,000 的年度差餉共同及各別承擔責任。差餉物業估價署將發出一張以兩位業主為抬頭的徵收通知書。任何一方均可被要求繳付全部款額，儘管他們之間通常會平均分攤費用。
範例 2：分權共有（業權份額不均等）
情況：黃女士（佔 70% 份額）與李先生（佔 30% 份額）以分權共有形式共同擁有一項位於九龍的投資物業。
應課差餉租值：每年 HKD 360,000
計算方法：
- 全年差餉 = HKD 360,000 × 5% = HKD 18,000
- 每季差餉 = HKD 18,000 ÷ 4 = HKD 4,500
繳納責任：儘管持有的業權份額不同，黃女士與李先生仍須對全額 HKD 18,000 的差餉共同及各別承擔責任。差餉物業估價署只會就該物業發出一份徵收通知書。在內部，聯名業主可協商按其業權份額分攤費用（黃女士：HKD 12,600，李先生：HKD 5,400），但在法律上，任何一方都可能被要求支付全部款額。
繳納時間表及附加費
物業差餉須按季預繳：
| 季度 | 涵蓋期 | 繳款截止日期 |
|---|---|---|
| 第 1 季 | 1 月 1 日至 3 月 31 日 | 1 月底 |
| 第 2 季 | 4 月 1 日至 6 月 30 日 | 4 月底 |
| 第 3 季 | 7 月 1 日至 9 月 30 日 | 7 月底 |
| 第 4 季 | 10 月 1 日至 12 月 31 日 | 10 月底 |
逾期繳費後果：
- 若未能在繳款通知書指定的期限內繳款，將加徵 5% 附加費
- 若在 6 個月後仍未繳清款項，將再加徵 10% 附加費
- 對持續拖欠款項者採取法律行動，並可能查封／扣押物業
租金收入的物業稅
當聯名物業產生租金收入時，物業稅便成為一項重要考慮。物業稅是根據《稅務條例》（第 112 章）徵收，適用於出租香港土地及樓宇的業主。
物業稅計算方法
應評稅淨值 = 租金收入 - 20% 法定免稅額
物業稅 = 應評稅淨值 × 15%
20% 的法定免稅額旨在涵蓋修葺、保養及其他支出。申索此項免稅額無須提供實際開支證明。
聯名物業的物業稅
物業稅的處理方式視乎聯名擁有權的類型以及收取租金收入的方式而有所不同：
聯名擁有權評稅
當物業由聯名持有且租金收入由各方共同收取時：
- 稅務局會將物業作為一個整體進行評稅
- 然後每位聯名業主會按其所佔的應評稅淨值比例進行評稅
實例：物業稅計算
範例 3：聯權共有租金收入
情況：林先生和林太太以聯權共有形式共同擁有一項物業並將其出租。
全年租金收入：HKD 300,000
計算方法：
- 減去 20% 法定免稅額：HKD 300,000 × 20% = HKD 60,000
- 應評稅淨值：HKD 300,000 - HKD 60,000 = HKD 240,000
- 物業稅總額：HKD 240,000 × 15% = HKD 36,000
個別評稅（均等份額）：
- 林先生的份額：HKD 240,000 × 50% = HKD 120,000
- 林先生的物業稅：HKD 120,000 × 15% = HKD 18,000
- 林太太的份額：HKD 240,000 × 50% = HKD 120,000
- 林太太的物業稅：HKD 120,000 × 15% = HKD 18,000
範例 4：非均等份額的分權共有
情況：張女士（佔 60% 份額）與鄧先生（佔 40% 份額）以分權共有形式擁有一項物業並將其出租。
全年租金收入：HKD 420,000
計算方法：
- 減去 20% 法定免稅額：HKD 420,000 × 20% = HKD 84,000
- 應評稅淨值：HKD 420,000 - HKD 84,000 = HKD 336,000
- 物業稅總額：HKD 336,000 × 15% = HKD 50,400
個別評稅（按擁有權份額比例）：
- 張女士的份額（60%）：HKD 336,000 × 60% = HKD 201,600
- 張女士的物業稅：HKD 201,600 × 15% = HKD 30,240
- 鄧先生的份額（40%）：HKD 336,000 × 40% = HKD 134,400
- 鄧先生的物業稅：HKD 134,400 × 15% = HKD 20,160
選擇個人入息課稅
身為香港居民的共同擁有人可選擇以個人入息課稅方式評稅，以代替標準物業稅。在個人入息課稅下：
- 租金收入會與其他入息（薪俸、業務利潤等）合併計算
- 可申索扣除實際開支（按揭利息、個人免稅額等）
- 適用累進稅率（2%至17%），而非劃一的 15% 物業稅率
- 若個人總入息較低、有按揭利息支出或享有較高個人免稅額，這可能更為有利
印花稅注意事項
在香港收購、轉讓或重組共同擁有的物業時，印花稅是一筆重大成本。當中可能涉及多種印花稅：
印花稅種類
1. 從價印花稅（AVD）
從價印花稅是物業交易中須繳納的標準印花稅。稅率取決於買家是否為香港永久性居民，以及其是否擁有其他住宅物業：
第 1 標準稅率（適用於購置唯一住宅物業的香港永久性居民）：
- 不超過 HKD 3,000,000：HKD 100
- HKD 3,000,001 - 3,528,240：HKD 100 + 超出 HKD 3,000,000 款額的 10%
- HKD 3,528,241 - 4,500,000：1.5%
- HKD 4,500,001 - 4,935,480：2.25%
- 並隨樓價遞增，價值超過 HKD 21,739,120 的物業最高稅率為 4.25%
第 2 標準稅率（適用於所有其他情況）：按物業價值或代價（以較高者為準）徵收 15% 的劃一稅率。
2. 買家印花稅（BSD）
買家印花稅是針對非香港永久性居民或非本地註冊公司購置物業而徵收的額外 15% 稅項。此稅項是在從價印花稅之上加徵。
3. 額外印花稅（SSD）
額外印花稅適用於在 2012 年 10 月 27 日或之後購入並在 36 個月內轉售的住宅物業：
- 6 個月內轉售：物業價值的 20%
- 6 至 12 個月內轉售：15%
- 12 至 36 個月內轉售：10%
共同擁有情況下的印花稅
以共同擁有人身份初次購買
當多方共同購買物業時：
- 印花稅按全額購買價計算，而非按個人份額計算
- 所有共同擁有人對印花稅負有共同及各別的法律責任
共有人之間的轉讓
現有共有人之間轉讓權益時，適用以下特別考量：
轉讓為單獨擁有：若其中一名聯權擁有人收購其他持有人的權益，須就所轉讓份額的代價按適用稅率繳納印花稅。
增加共有人：若單一擁有人轉讓物業的部分權益以建立共有產權（例如加入配偶），須根據所轉讓權益的價值繳納印花稅。
婚姻訴訟轉讓：根據婚姻訴訟法庭命令在配偶之間進行的轉讓，可合資格獲得印花稅寬免。
分割聯權共有
一項重要區別：
- 純粹分割（將聯權共有轉為分權共有，但不改變擁有權比例）無須繳納印花稅
- 分割並涉及轉讓（例如由均等份額改為不均等份額）可能須就轉讓價值繳納印花稅
範例 5：份額轉讓的印花稅
個案：黃先生與曾女士以聯權共有方式（50-50）共同擁有一項物業。他們決定分割聯權共有，並重組為分權共有，由黃先生持有 70%，曾女士持有 30%。
物業市值：HKD 10,000,000
分析：
- 原本：黃先生 50%，曾女士 50%
- 重組後：黃先生 70%，曾女士 30%
- 黃先生向曾女士額外購入 20% 權益
- 所轉讓份額價值：HKD 10,000,000 × 20% = HKD 2,000,000
印花稅責任：
- 若黃先生符合第1標準稅率資格且此為其唯一物業，從價印花稅（AVD）將按 HKD 2,000,000 的適用稅率計算（首 HKD 2,000,000 為 HKD 100）
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