香港物业税

物业税采用地域来源原则，仅对位于香港的物业征收。这意味着业主的居留身份、国籍或外国公民身份与物业税纳税义务完全无关。无论您是香港永久性居民、外籍人士还是非香港居民，只要您在香港拥有产生租金收入的物业，就需要缴纳物业税。

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误区一：物业税、印花税和利得税是同一回事

主要区别

物业税是对在香港出租物业所获得的租金收入按年征收的税项。其税率按应评税净值（租金总收入减去已缴纳的差饷以及20%的法定免税额）的15%计算。无论业主是个人还是公司均适用此税项，但公司通常会纳入利得税制度纳税。

印花税是对实施物业交易、股票交易和物业租赁的文书征收的一次性交易税。自2025年2月26日起，物业转让的从价印花税按累进税率征收，税率从100港元（适用于不超过400万港元的物业）到4.25%（适用于超过2000万港元的物业）不等。这是一种基于交易的税项，而非所得税。

利得税是对在香港经营任何行业、专业或业务而于香港产生或得自香港的应评税利润征收的税项。对于物业而言，这通常适用于赚取租金收入的法团，或以经营业务形式从事物业买卖的个人。法团的利得税税率为16.5%，非法团业务的利得税税率为15%。值得注意的是，香港不征收资本增值税，但如果物业买卖活动构成业务或投机性质的买卖，其所得利润可能须缴纳利得税。

公司物业业主特别提示

公司自香港物业所获取的租金收入须缴纳利得税，而非物业税。然而，须缴纳利得税的公司可申请豁免物业税以避免双重征税。若已缴纳物业税，已缴金额可用于抵免应缴利得税，多缴部分将予以退还。

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误区之二：您可以申报实际支出以替代20%的免税额

关于扣除额的真相

这可能是香港物业税中最常被误解的一点。法律规定了20%的修葺及支出法定固定免税额，这是物业税项下唯一可适用的扣除项目（除业主支付的差饷外）。即使实际支出超过租金收入的20%，物业业主也无法申报实际支出。

不可扣除的项目包括：

• 按揭利息支出
• 物业管理费
• 保险费
• 装修及翻新费用
• 收租手续费
• 地租
• 招租广告费用
• 与租约相关的法律费用

税务局不会要求提供实际发生费用的证明，亦不应在物业税报税表上就这些项目提出额外申索。无论实际支出多少，该 20% 的免税额都会自动扣除。

重要例外情况：选择个人入息课税

此规则存在一个重要的例外情况。选择个人入息课税的物业业主，可以申索扣除因购置该物业而产生的按揭利息。个人入息课税是一种税务宽减措施，它将应课缴薪俸税、利得税和物业税的收入合并计算并统一征税，从而允许享受额外的扣除和免税额。

在个人入息课税下：

• 为购置用于出租的物业而借款所须支付的利息可以扣除
• 扣除额不得超过每项个别出租物业的应评税净值
• 与物业未出租期间（空置或自住）相关的利息不得扣除
• 还可以申索个人免税额，从而有可能降低整体税负

然而，个人入息课税并非总是有利的。在个人入息课税下，税款按合并收入的累进税率（最高 17%）计算。由于标准物业税税率为 15%，因此拥有来自其他来源的大额收入的纳税人在个人入息课税下可能会缴纳更多税款。每位物业业主都应计算这两种情况，以确定最有利的选择。

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误区 3：自住物业须缴纳物业税

租金收入原则

香港的物业税仅针对租金收入征收。如果您在香港拥有物业并自住，由于您并未收取租金收入，因此无需缴纳物业税。这是许多业主容易误解的基本原则。

关于自用物业的核心要点：

• 业主自用的物业无需缴纳物业税
• 如果物业部分出租、部分自住，则仅出租部分的租金收入须缴纳物业税
• 业主用于商业用途的物业无需缴纳物业税（但商业利润须缴纳利得税）
• 根据《税务条例》第88条获批的慈善机构可免缴物业税

切勿混淆物业税与差饷

必须明确区分物业税与差饷。差饷是对香港所有物业征收的一种间接税，无论物业是自住还是出租。目前，地租按物业应课差饷租值的3%计算。2025年，住宅物业的差饷按累进税率征收：

• 首550,000港元应课差饷租值征收5%
• 其后250,000港元征收8%
• 余下金额征收12%

与仅适用于租金收入的物业税不同，无论物业占用情况如何，香港的所有业主均须缴纳差饷。

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误区四：只有我实际保留的那部分租金收入才须课税

何为租金收入的构成部分

用于计算物业税的租金收入涵盖范围广泛，包括：

• 基本月租或年租
• 物业顶手费或一次性付款
• 由租客支付的服务费
• 由租客支付的管理费
• 租客代业主支付的差饷
• 租客根据租约条款直接支付给业主或代业主支付的修缮及支出费用
• 作为使用该物业的权利而支付的任何其他代价

所有这些款项均须作为租金总收入在物业税报税表中申报。唯一允许扣除的项目是由业主（而非租客）支付的差饷，以及 20% 的修缮及支出法定免税额。

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误区五：联名业主可以自行选择由谁申报租金收入

联名拥有的税务责任

根据《税务条例》的规定，每位联权共有人或分权共有人均承担完整的申报及纳税责任。这意味着：

• 每位联名业主均须在物业税报税表中申报全额租金收入（而不仅仅是其所占份额）
• 每位联名业主均有责任缴纳全额物业税
• 税务局可向任何一位或所有联名业主追讨全额税款
• 联名业主之间不能私下协议仅由一人申报和纳税

如果您收取的租金收入来自您全资拥有的物业，须在《个别人士报税表》（BIR60）中申报。如果该物业为联名拥有或共同拥有，则必须单独递交一份物业税报税表。

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误区 6：公用部分的租金收入无需纳税

公用部分租金收入

建筑物的公用部分，如侧铺、停车场、外墙和天台，通常由建筑物的各业主共同拥有。当出租公用部分的任何区域时，由此产生的租金收入均须缴纳物业税。

每位业主均有责任：

• 申报其从公用部分获得的按比例分配的租金收入份额
• 就该笔收入缴纳物业税
• 确保申报准确无误，即使租金是由物业管理公司代为收取

这往往会让业主感到意外，因为他们可能没有意识到，来自天台电信设备、外墙广告或出租停车位的收入都必须进行申报并纳税。

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如何正确计算您的物业税

了解正确的计算方法有助于您履行纳税义务并避免罚款。以下是分步计算流程：

第 1 步：确定租金总收入

汇总课税年度内（4月1日至次年3月31日）收到的所有租金收入，包括租金、顶费（租金溢价）、服务费以及租户支付的任何其他代价。

第 2 步：扣除业主支付的差饷

扣除您作为业主在年度内已支付的差饷。请注意，地税不可扣除，仅差饷可扣除。

步骤 3：扣除无法收回的租金（如适用）

如果您有已被证实无法收回的租金收入，可在此予以扣除。

步骤 4：扣除 20% 法定免税额

将上述结果乘以 80%（或减去 20%），以扣除用于修葺及支出的法定免税额。由此得出应评税净值。

步骤 5：计算物业税

将应评税净值乘以 15%，即可计算出您的应缴物业税额。

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何时应考虑选择个人入息课税

在某些情况下，个人入息课税可以减少您的整体税负，尤其是当您有按揭贷款利息支出或其他可扣除项目时。在以下情况下，建议考虑选择个人入息课税：

• 您的出租物业有大额按揭利息支出
• 您的唯一收入来源是物业租金（您可以申请个人免税额）
• 您有其他来源的亏损可用于抵消租金收入
• 您的总收入相对较低（可享受从较低税率起步的累进税率优势）

选择个人入息课税必须以书面形式提出，方法是在《个别人士报税表》（BIR60）中填写第 7 部分，或在规定时限内提交表格 IR76C。每个课税年度均可单独选择，因此您可以每年评估该方式是否能带来税务效益。

• 物业税仅适用于租金收入 – 业主自住物业免征物业税
• 20%的法定免税额是固定且强制适用的 – 在计算物业税时，您不能按实际开支申报扣除
• 物业税不同于印花税和利得税 – 每种税项的用途各异，计算方法也不同
• 所有租金收入均须申报 – 其中包括顶手费、服务费以及租客退还/补偿的款项
• 业主缴纳的差饷可予扣除，但地租不可扣除 – 请清楚了解哪些费用符合扣除资格
• 选择个人入息课税可能会减少税额 – 该选项允许扣除按揭利息并享受个人免税额
• 各联名业主均承担完全的申报责任 – 您不能将纳税义务委托给其他联名业主
• 公用地方的租金收入亦须课税 – 来自天台、停车位及其他共有区域的收入均须申报
• 持有物业的公司须缴纳利得税而非物业税 – 但可申请豁免物业税以避免双重征税
• 标准税率为 15% – 该税率自 2008/09 年度以来一直保持不变