香港物業稅常見謬誤解析

物業稅採用地域來源原則，僅對位於香港境內的物業徵收。這意味著業主的居留身份、國籍或外籍公民身份與物業稅的納稅義務完全無關。無論你是香港永久性居民、外籍人士還是非本地居民，只要你在香港擁有產生租金收入的物業，都需要繳納物業稅。

返回頂部

常見誤解一：物業稅、印花稅與利得稅是同一回事

主要分別

物業稅是就出租香港物業所收取的租金收入按年徵收的稅項。其稅率為應評稅淨值（租金總收入扣除業主繳付的差餉及 20% 法定免稅額）的 15%。無論業主是個人還是法團均須繳納此稅項，但法團通常會改為在利得稅制度下繳稅。

印花稅是就落實物業交易、股票交易及物業租約的文書徵收的一次性交易稅項。由 2025 年 2 月 26 日起，物業轉讓的從價印花稅按累進稅率徵收，由 HKD 100（適用於不超過 HKD 4 million 的物業）至 4.25%（適用於超過 HKD 20 million 的物業）不等。這是一項以交易為基礎的稅項，而非入息稅。

利得稅是向任何在香港經營行業、專業或業務而從中獲得於香港產生或得自香港的應評稅利潤徵收。就物業而言，這通常適用於獲取租金收入的法團，或以經營業務形式從事物業買賣的個人。法團的利得稅稅率為 16.5%，非法團業務則為 15%。值得注意的是，香港不設資本增值稅，但若物業買賣活動構成業務或營利性質的投機買賣，相關利潤可能須繳納利得稅。

公司物業業主特別注意事項

公司從香港物業獲得的租金收入須繳納利得稅，而非物業稅。然而，須繳納利得稅的公司可申請豁免物業稅，以避免雙重課稅。若已繳納物業稅，已繳金額可用作抵銷應繳利得稅，任何超額部分將獲退還。

返回頂部

誤解二：你可以申索實際開支而非20%免稅額

關於扣除項目的真相

這可能是香港物業稅中最常被誤解的一環。法律規定修葺及支出的法定免稅額一律為20%，這是物業稅下唯一可享有的扣除項目（業主繳付的差餉除外）。即使有關開支超過租金收入的20%，物業業主亦不能申索實際開支。

不可扣除的項目包括：

• 按揭利息支出
• 大廈管理費
• 保險保費
• 裝修及翻新費用
• 代收租金費用
• 地租
• 尋找租客的廣告費用
• 與租約相關的法律費用

稅務局不會要求提供實際開支的證明，業主亦不應在物業稅報稅表上就此等項目申報額外扣除。不論實際開支多寡，均會自動獲扣除 20% 的法定免稅額。

重要例外情況：選擇個人入息課稅

這項規則有一項重要例外情況。選擇個人入息課稅的物業擁有人，可以申索扣除為購置物業而產生的按揭利息。個人入息課稅是一種稅務寬減方式，將應課繳薪俸稅、利得稅及物業稅的入息合併計算，從而享有額外的扣除項目及免稅額。

在個人入息課稅下：

• 為購置出租物業而借款所須支付的利息可獲扣除
• 扣除額不得超過每項出租物業的應評稅淨值
• 物業未有出租期間（空置或自住）所產生的利息不可扣除
• 亦可申索個人免稅額，從而有可能減少整體稅款負擔

然而，選擇個人入息課稅並不一定有利。在個人入息課稅下，合併後的入息須按累進稅率（最高達 17%）計算稅款。由於物業稅的標準稅率為 15%，因此擁有其他大額收入來源的納稅人，在個人入息課稅下可能需要繳納更多稅款。每位物業擁有人應就兩種情況進行計算，以確定最有利的選擇。

返回頂部

迷思三：自住物業須繳納物業稅

租金收入原則

香港的物業稅純粹按租金收入徵收。若你在香港擁有物業並用作自住，由於你並無收取任何租金收入，因此毋須繳納物業稅。這是不少業主經常誤解的基本原則。

關於自住／自用物業的重點：

• 由業主自用的物業毋須繳納物業稅
• 若物業部分出租、部分自住，則只有出租部分的租金收入須繳納物業稅
• 由業主用於商業用途的物業毋須繳納物業稅（但業務利潤須繳納利得稅）
• 獲《稅務條例》第 88 條認可的慈善機構可獲豁免物業稅

切勿混淆物業稅與差餉

物業稅與差餉之間存在重要分別。差餉是一項向香港所有物業徵收的間接稅，不論物業是自住還是出租均須繳納。目前，地租按物業應課差餉租值的 3% 計算。2025 年，住宅物業差餉按累進制徵收：

• 應課差餉租值首 HKD 550,000 按 5% 徵收
• 其後 HKD 250,000 按 8% 徵收
• 餘額按 12% 徵收

與僅適用於租金收入的物業稅不同，香港所有物業業主不論物業佔用情況如何，均須繳納差餉。

返回頂部

迷思 4：只有我保留的租金收入部分才需要課稅

何謂租金收入

就物業稅而言，租金收入涵蓋範圍廣泛，包括：

• 基本月租或年租
• 物業頂手費或整筆款項
• 租客支付的服務費
• 租客支付的管理費
• 租客代業主繳付的差餉
• 租客根據租約條款向業主支付或代業主支付的修葺費及支出
• 為獲取物業使用權而支付的任何其他代價

所有上述款項均須在物業稅報稅表上申報為租金總收入。唯一允許的扣除項目為業主（而非租客）繳付的差餉，以及 20% 法定修葺及支出免稅額。

返回頂部

誤解五：聯名業主可自行選擇由誰申報租金收入

共同擁有人的責任

根據《稅務條例》的規定，每名聯權擁有人或分權擁有人均承擔完整的申報及繳稅責任。這意味著：

• 每名共同擁有人均須在物業稅報稅表上申報全數租金收入（而非僅按其業權比例申報）
• 每名共同擁有人均有責任繳付物業稅的全數稅款
• 稅務局可向任何一名或全體共同擁有人追討全數稅款
• 共同擁有人不得私下協議僅由一人申報及繳納稅款

如果您從獨資擁有的物業中獲取租金收入，您應在個別人士報稅表（BIR60）中進行申報。如果物業為聯名擁有或共同擁有，則必須另行提交獨立的物業稅報稅表。

返回頂部

誤解 6：公用地方的租金收入毋須課稅

公用地方租金收入

大廈的公用地方（例如側舖、停車場、外牆及天台）通常由大廈全體個別業主共同擁有。當公用地方的任何部分出租時，所得的租金收入均須課繳物業稅。

每位個別業主均有責任：

• 申報其在公用地方租金收入中所佔的相應份額
• 就該筆收入繳納物業稅
• 即使由物業管理公司代收租金，亦須確保申報準確無誤

這往往會令物業業主措手不及，因為他們可能未有意識到，將天台出租作電訊設備用途、於外牆設置廣告或出租車位所得的收入，均必須申報並課稅。

返回頂部

如何正確計算物業稅

了解正確的計算方法有助您履行稅務責任並避免罰款。以下是逐步計算程序：

第 1 步：確定租金總收入

合計在該課稅年度（4 月 1 日至 3 月 31 日）內收取的全數租金收入，包括租金、頂手費、服務費，以及租客支付的任何其他代價。

第 2 步：扣除由業主繳付的差餉

扣除您作為業主在該年度內繳付的差餉。請注意，地租不可扣除，只有差餉方可扣除。

第 3 步：扣除無法追討的租金（如適用）

若你有證實無法追討的租金收入，可予以扣除。

第 4 步：扣除 20% 法定免稅額

將金額乘以 80%（或減去 20%），以扣除修葺及支出的法定免稅額。由此計算出應評稅淨值。

第 5 步：計算物業稅

將應評稅淨值乘以 15%，即可計算出你的應繳物業稅額。

返回頂部

何時應考慮選擇個人入息課稅

在某些情況下，個人入息課稅可以減少你的總稅負，尤其是當你有按揭利息支出或其他可扣除項目時。在以下情況下，可考慮選擇個人入息課稅：

• 你為該出租物業支付龐大的按揭利息
• 你唯一的收入來源是物業租金（你可以申索個人免稅額）
• 你擁有來自其他來源的虧損，可用於抵銷租金收入
• 你的總收入相對較低（可受惠於由較低稅率開始的累進稅率）

個人入息課稅必須以書面形式提出申請，你可以填妥《個別人士報稅表》（BIR60）第 7 部分，或在指定時限內提交表格 IR76C。這項選擇可在每個課稅年度提出，因此你可以每年評估這項安排是否對你有利。

• 物業稅只適用於租金收入 – 自住物業可獲豁免繳納物業稅
• 20% 的修葺及支出免稅額為法定固定扣除額 – 計算物業稅時不可申索實際支出
• 物業稅有別於印花稅及利得稅 – 各自用途及計算方法均有所不同
• 所有租金收入均須申報 – 包括頂手費（租金溢價）、服務費及租客償還的款項
• 由業主繳付的差餉可獲扣除，但地租則不可 – 清楚了解哪些費用符合扣除資格
• 個人入息課稅或可減輕稅務負擔 – 此選項允許扣除按揭利息及享有個人免稅額
• 聯名業主各自承擔全部申報責任 – 您不能將稅務責任轉交予其他聯名擁有人
• 公用地方的租金收入亦須課稅 – 來自天台、車位及其他共用地方的收入均須申報
• 法團物業擁有人須繳納利得稅而非物業稅 – 但可申請豁免物業稅以避免雙重課稅
• 標準稅率為 15% – 該稅率自 2008/09 年度起一直維持不變