香港の固定資産税

不動産税（Property Tax）は属地主義を採用しており、香港内に所在する不動産に対してのみ課税されます。これは、所有者の居住ステータス、国籍、または外国市民権の有無が不動産税の納税義務に一切影響しないことを意味します。香港の永住者、外国籍保有者、非居住者のいずれであっても、香港内に賃貸収入を生み出す不動産を所有している場合は、不動産税の課税対象となります。

トップへ戻る

誤解1：不動産税、印紙税、利得税はすべて同じものである

主な相違点

不動産税（Property Tax）は、香港にある不動産の賃貸から得られる賃貸収入に対して毎年課される税金です。課税対象純額（総賃貸収入から支払済みの差餉（Rates）および20%の法定控除を差し引いた額）の15%が課税されます。この税金は所有者が個人であるか法人であるかを問わず適用されますが、法人は通常、代わりに利得税（Profits Tax）制度に基づいて納税します。

印紙税（Stamp Duty）は、不動産取引、株式取引、不動産賃貸借を成立させる証書（文書）に対して課される一度限りの取引税です。2025年2月26日より、不動産譲渡に対する従価印紙税は、HKD 100（400万HKD以下の不動産）から4.25%（2,000万HKDを超える不動産）までの累進税率で課税されます。これは所得税ではなく、取引ベースの税金です。

利得税（Profits Tax）は、香港内で発生した、または香港を源泉とする、商業、専門的業務、または事業から生じる課税対象利得に対して課されます。不動産に関しては、通常、賃貸収入を得ている法人や、事業として不動産売買を行っている個人に適用されます。利得税率は、法人が16.5%、非法人企業（個人事業等）が15%です。特に、香港にはキャピタルゲイン税がありませんが、不動産売買による利益であっても、その活動が事業または営利目的の取引（Adventure in the nature of trade）とみなされる場合は利得税の課税対象となる可能性があります。

法人不動産所有者に関する特記事項

法人が香港の不動産から得る賃貸収入は、不動産税ではなく利得税（事業所得税）の課税対象となります。ただし、利得税の課税対象となる法人は、二重課税を回避するために不動産税の免除を申請することができます。すでに不動産税が納付されている場合、その金額は納付すべき利得税から相殺され、超過分は還付されます。

トップへ戻る

誤解その2：20%の控除の代わりに実際にかかった実費を経費計上できる

控除に関する真実

これは香港の不動産税において最も誤解されやすい点かもしれません。法律では修繕費および諸費用に対して一律20%の法定控除が規定されており、これが不動産税において認められている唯一の控除です（所有者が支払った差餉［公租公課］を除く）。実際にかかった費用が賃貸収入の20%を超えている場合でも、実費を経費として請求することはできません。

控除対象外となる項目：

• 住宅ローンの支払利息
• 建物の管理費
• 保険料
• 内装およびリノベーション費用
• 家賃回収手数料
• 地租（Government rent）
• テナント募集のための広告費
• 賃貸借契約に関連する弁護士費用

税務局（Inland Revenue Department）が実際に発生した費用の証拠を求めることはなく、不動産税申告書においてこれらの項目に関する追加の請求を行うべきではありません。実際の支出額にかかわらず、20%の控除が自動的に適用されます。

重要な例外：個人総合課税（Personal Assessment）の選択

このルールには1つの重要な例外があります。個人総合課税（Personal Assessment）を選択した不動産所有者は、不動産の取得に伴って発生した住宅ローン利息の控除を申請することができます。個人総合課税とは、給与税、事業税（利得税）、および不動産税の課税対象となる所得を合算して一括で課税される税制優遇措置の一形態であり、追加の控除や基礎控除などの適用が可能になります。

個人総合課税においては以下の通りとなります：

• 賃貸に使用される不動産を取得するために借り入れた資金に対して支払う利息は控除対象となります
• 控除額は、賃貸されている個々の不動産の純課税評価額（Net Assessable Value）を超えることはできません
• 不動産が賃貸されていない期間（空室または自己使用）に関する利息は控除の対象外です
• 個人控除（人的控除）も申請できるため、全体の納税義務を軽減できる可能性があります

ただし、個人総合課税が常に有利であるとは限りません。個人総合課税では、合算所得に対して累進税率（最大17%）で税額が計算されます。標準の不動産税率は15%であるため、他の情報源から多額の所得がある納税者の場合、個人総合課税を選択すると税負担が増加する可能性があります。各不動産所有者は、最も有利な選択肢を判断するために両方のシナリオを計算する必要があります。

トップへ戻る

誤解その3：自己使用の不動産にも不動産税が課される

賃貸収入の原則

香港の不動産税（Property Tax）は、賃貸収入に対してのみ課税されます。香港に不動産を所有し、ご自身で居住している場合は賃貸収入が発生しないため、不動産税を支払う必要はありません。これは多くの不動産所有者が誤解している基本的な原則です。

自己居住用不動産に関する主なポイント：

• 所有者が自己使用のために居住している不動産には不動産税は課されません
• 不動産の一部を賃貸し、一部に自己居住している場合は、賃貸している部分の賃貸収入のみが不動産税の対象となります
• 所有者が事業目的で使用している不動産には不動産税は課されません（ただし、事業利益には利得税（Profits Tax）が課されます）
• 税務条例（Inland Revenue Ordinance）第88条に基づき承認された慈善団体は、不動産税が免除されます

不動産税と差餉（Rates）を混同しないこと

不動産税と差餉（Rates / 評価税）は明確に区別する必要があります。差餉は、自己居住用か賃貸用かを問わず、香港のすべての不動産に対して課される間接税です。現在、政府地代（Government Rent）は不動産の課税評価額（Rateable Value）の3%として計算されます。2025年における住宅用不動産の差餉は、以下の累進課税率で課されます：

• 課税評価額の最初のHKD 550,000に対して5%
• 次のHKD 250,000に対して8%
• 残りの金額に対して12%

賃貸収入にのみ適用される不動産税とは異なり、差餉は居住状況に関係なく、香港のすべての不動産所有者が支払う必要があります。

トップへ戻る

誤解その4：手元に残る賃貸収入の金額のみが課税対象である

賃貸収入を構成するもの

不動産税の目的における賃貸収入は包括的であり、以下が含まれます。

• 月額または年額の基本賃料
• 不動産の権利金（プレミアム）または一時金
• テナント（賃借人）が支払うサービス料
• テナントが支払う管理費
• テナントがオーナー（賃貸人）に代わって支払う評価税（Rates）
• 賃貸借契約の条件に基づき、テナントがオーナーに直接支払う、またはオーナーに代わって支払う修繕費および諸経費
• 不動産を使用する権利に対するその他のあらゆる対価

これらの金額はすべて、不動産税申告書に総賃貸収入として申告する必要があります。認められている控除は、オーナーが支払った（テナントではない）評価税（Rates）と、修繕費および諸経費に対する20%の法定控除のみです。

トップへ戻る

誤解5：共同所有者は誰が賃貸収入を申告するかを選択できる

共同所有の責任

税務条例（Inland Revenue Ordinance）の規定に基づき、すべての合有所有者または共有者は完全な申告義務および納税責任を負います。これは以下を意味します。

• 各共同所有者は、不動産税申告書において賃貸収入の全額を申告しなければならない（自身の持分割合分のみではない）
• 各共同所有者は、不動産税の全額を納付する責任を負う
• 税務局（Inland Revenue Department）は、税額全額について共同所有者のいずれか、または全員に対して請求を行うことができる
• 共同所有者間で、1人のみが税金を申告・納付することを取り決めることはできない

単独で所有する不動産から賃貸収入を得ている場合は、個人用納税申告書（BIR60）で申告します。不動産が共同所有または共有されている場合は、別途不動産税申告書を提出する必要があります。

トップへ戻る

誤解その6：共用部分からの賃貸収入には課税されない

共用部分の賃貸収入

敷地内店舗、駐車場、外壁、屋上などの建物の共用部分は、通常、建物の各区分所有者によって共同所有されています。共用部分のいずれかが賃貸された場合、そこから生じる賃貸収入は不動産税の課税対象となります。

各区分所有者には以下の責任があります：

• 共用部分からの賃貸収入について、自身の持分に応じた金額を申告すること
• その収入に対する不動産税を納税すること
• 物件管理会社が賃料を代理回収している場合であっても、正確に申告すること

屋上の通信機器設置、外壁の広告掲載、あるいは駐車場の賃貸による収入も申告・課税の対象となることを認識していない所有者が多く、見落とされがちな点です。

トップへ戻る

不動産税の正しい計算方法

正しい計算方法を把握しておくことで、納税義務を適切に履行し、ペナルティを回避することができます。ステップごとの手順は以下のとおりです：

ステップ1：総賃貸収入（Gross Rental Income）を確定する

課税年度内（4月1日〜翌年3月31日）に受領したすべての賃貸収入（賃料、権利金、サービス料、その他テナントから支払われた対価）を合算します。

ステップ2：所有者が支払った公課（Rates）を控除する

所有者として年間で支払った公課（差餉 / Rates）を差し引きます。控除可能なのは公課（Rates）のみであり、地代（Government Rent）は控除対象外となる点にご注意ください。

ステップ3：回収不能賃料の控除（該当する場合）

回収不能であることが証明された賃貸収入がある場合、これを控除することができます。

ステップ4：20%の法定控除の適用

修繕費および諸経費に対する法定控除を適用するため、算出結果に80%を掛ける（または20%を差し引く）ことで、純課税評価額が算出されます。

ステップ5：不動産税の計算

純課税評価額に15%を掛けて、納税すべき不動産税額を算出します。

トップへ戻る

個人総合課税（Personal Assessment）を検討すべき場合

個人総合課税は、特定の状況において、特に住宅ローン利息の支払いやその他の許容控除がある場合に、全体的な税負担を軽減できます。以下のような場合は、個人総合課税の選択を検討してください：

• 賃貸物件に対する住宅ローン利息の支払額が大きい場合
• 所得が不動産賃貸のみである場合（各種基礎控除・人的控除を適用可能）
• 賃貸所得と相殺できる他の事業や所得からの損失がある場合
• 総所得が比較的低く、より低い税率から始まる累進税率の恩恵を受けられる場合

個人総合課税の適用を受けるには、所定の期限内に個人所得税申告書（BIR60）のPart 7に記入するか、フォームIR76Cを提出して書面で申請する必要があります。この選択は課税年度ごとに行えるため、メリットがあるかどうかを毎年判断することができます。

• 不動産税は賃貸収入にのみ適用されます – 自己居住用不動産は不動産税が免除されます
• 20%の控除は一律で固定されています – 不動産税の計算において実費を経費として申告することはできません
• 不動産税は印紙税や利得税とは異なります – それぞれ目的が異なり、計算方法も異なります
• すべての賃貸収入を申告する必要があります – これには権利金、サービス料、テナントからの立替精算金が含まれます
• 所有者が支払った差餉（Rates）は控除可能ですが、地代（Government rent）は控除できません – どの費用が控除対象となるかを把握しておきましょう
• 個人総合課税（Personal assessment）により税負担を軽減できる場合があります – この選択肢により、住宅ローン利息控除や人的控除の適用が可能になります
• 共同所有者は各自が完全な申告責任を負います – 納税義務を他の共同所有者に委任・転嫁することはできません
• 共用部分の賃貸収入は課税対象です – 屋上、駐車場、その他の共有エリアからの収入は申告する必要があります
• 法人の不動産所有者は不動産税ではなく利得税を納付します – ただし、二重課税を避けるために不動産税の免除を申請することができます
• 標準税率は15%です – この税率は2008/09年度以降変更されていません