香港的联名及印花税

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了解香港的联名物业所有权结构

当多方在香港购置房地产时，所选择的共同拥有权法律结构对印花税责任、继承规划及未来转让具有重大影响。香港法律认可两种主要的联名物业所有权形式：联权共有（Joint Tenancy）和分权共有（Tenancy-in-Common）。每种结构均具有不同的法律特征，会影响联名所有人的权利以及购置、转让和继承方面的税务后果。

联权共有

在联权共有下，所有联名所有人被视为共同持有整个物业的单一实体。联权共有的决定性特征是尚存者取得权（Right of Survivorship），这意味着当其中一名联权共有人身故时，其权益会依法自动转移给尚存的联权共有人。此项自动转移无需遗嘱认证或正式法律文件，仅需向土地注册处登记死亡证明书即可。

联权共有的主要特征：

• 所有联权共有人在物业中必须拥有同等份额
• 身故时自动适用尚存者取得权
• 联权共有人身故时无需正式的转让文书

任何联权共有人均可单方面终止联权共有，以转为分权共有

身故后的产权转让通常免于缴纳印花税

分权共有

分权共有允许每个共有人持有房产中明确、独立的份额。这些份额可以相等或不相等，通常反映了对购买价格的不同出资比例或各方之间的特定约定。与联权共有不同，分权共有不具有生存者取得权。

分权共有的主要特征：

• 每个共有人持有明确的百分比份额（例如 50%、30%、70%）
• 根据协议，份额可以相等或不相等
• 每个共有人均可独立出售、转让或抵押其持有的份额
• 共有人身故后，其份额将根据其遗嘱或法定继承规则进行转移
• 转让已故共有人的份额需要正式文件，并须缴纳印花税

联权共有与分权共有比较

特征	联权共有	分权共有
所有权份额	仅限均等份额	均等或非均等份额
生存者取得权	有 - 自动转让给尚存的共有人	无 - 份额通过遗嘱或法定继承转移
独立出售份额	否 - 须先终止联权共有关系	是 - 无需其他共有人同意即可出售
身故时的印花税	通常不适用（自动享有尚存者继承权）	可能适用于正式转让文件
需要遗嘱认证	否	是
最适合	配偶、简单的继承规划	出资比例不同、追求遗产规划灵活性

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共同所有权印花税框架

香港住宅物业的印花税制度近年来经历了重大变革，最近的改革于2024年2月和2025年2月实施。了解现行框架对于高效构建共同所有权安排至关重要。

从价印花税 (AVD)

从价印花税是适用于香港物业交易的主要印花税形式。截至2025年2月26日，从价印花税税率已完成调整，实行基于物业价值的累进税率：

物业价值	印花税税率
不超过 4,000,000 港元	100 港元
4,000,001 港元 - 4,500,000 港元	1.5%
4,500,001 港元 - 6,000,000 港元	2.25%
6,000,001 港元 - 20,000,000 港元	3.0%
20,000,000 港元以上	4.25%

重要提示：2025 年 2 月 26 日公布的财政预算案将征收 100 港元印花税的物业价值上限从 300 万港元提高至 400 万港元，从而减轻了较低价值住宅及非住宅物业买家的负担。

买家印花税 (BSD) - 现已废除

过去，非香港永久性居民（非 HKPR）购置住宅物业须缴纳税率为 15% 的买家印花税。然而，根据于 2024 年 4 月 19 日在宪报刊登的《2024年印花税（修订）条例》，BSD 不再适用于在 2024 年 2 月 28 日或之后签署的任何涉及住宅物业买卖或转让的文书。

这一废除标志着香港房地产市场的重大放宽，使其对外国投资者和非永久性居民更具吸引力。

额外印花税 (SSD) - 现已废除

先前针对短期转售住宅物业征收的额外印花税，也对所有在 2024 年 2 月 28 日或之后执行的住宅物业交易予以废除。该措施原本旨在通过对在指定持有期内转售的物业征收额外税费来遏制物业投机行为。

谁负责缴纳印花税？

根据香港法律，买卖双方对物业转让印花税的缴纳承担连带责任。然而，按照市场惯例，通常由买方承担全部印花税。在共同拥有权安排中，所有联名买家按比例分担此项责任。

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加名或除名的印花税影响

影响共同拥有权的最常见情况之一是在物业产权中增加或删除联名共有人的姓名。出于印花税目的，这些交易被视为转让，并会引发特定的税务后果。

在物业产权中加名

当业主在物业产权中增加另一人的姓名时，即构成所有权的部分转让。印花税根据所转让份额的市场价值计算，而非原始购买价格。适用的从价印花税 (AVD) 税率取决于：

• 转让时物业的市场价值
• 转让的产权比例
• 相关各方是否为香港永久性居民
• 相关各方是否符合近亲资格（见下文）

情景示例：一位持有价值 800 万港元住宅单位的业主希望将其配偶添加为持有 50% 产权的联名所有人。印花税将按 400 万港元（800 万港元的 50%）计算，适用从价印花税（AVD）税率，即 2.25% = 90,000 港元。

从物业业权中除名

从联名业权中除名涉及将该人的产权份额转让给其余所有人。自 2016 年政府将非首置第二套房买家的从价印花税税率提高至 15% 以来，该策略尤为盛行。

省税策略：在实施更高的从价印花税税率后，许多业主开始将物业由联名所有转为个人单独所有。这使得其中一方能够恢复“首置买家”身份，从而使其能够重新进入房地产市场而无需缴纳更高的从价印花税（此情况适用于 2024-2025 年改革之前，但仍可能适用于某些特定情景）。

转让方（即被除名方）按其转让份额的价值缴纳印花税。如果各方属于近亲关系，则可能适用豁免。

关于低市价转让的重要警告

部分业主在转让产权份额时试图申报低于市场水平的价格，以减少印花税负担。然而，香港税务局有权根据物业的实际市场价值评估印花税，而无论申报的代价金额是多少。如果发现低估价值，税务局可以：

• 追讨印花税差额
• 对少付税款施加罚款
• 在严重情况下追究逃税的法律责任

赠与契约（Deed of Gift）考量因素

如果业权转让是通过赠与契约进行的（无任何金钱代价），仍需根据所转让份额的市场价值缴纳印花税。此外，通过赠与契约转让的物业还存在特定风险：

• 破产保护：如果赠与人在 5 年内宣布破产，该转让可能会受到债权人的索赔
• 按揭困难：该产权负担可能会导致物业在5年期限内难以出售或进行再融资
• 银行顾虑：在保护期内，金融机构可能不愿意向新买家提供按揭贷款

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近亲豁免与优惠

香港的印花税制度为近亲之间的物业转让提供了大幅豁免，使家庭财产安排更具税收效益。

近亲定义

就印花税而言，近亲包括：

• 配偶（包括香港法律承认的婚姻）
• 父母（包括养父母和继父母）
• 子女（包括养子女和继子女）
• 兄弟姐妹（包括同父异母/同母异父兄弟姐妹及继兄弟姐妹）

印花税署接受具全血亲、半血亲、配偶、领养或继亲关系的人士。

近亲从价印花税（AVD）豁免

近亲之间的住宅物业转让符合豁免缴付较高从价印花税税率的资格，前提是：

• 各方属于上述定义的近亲关系
• 各方均代表自己行事（即作为实益拥有人）
• 无论各方是否为香港永久性居民，该豁免均适用
• 无论各方是否拥有其他住宅物业，该豁免均适用

这意味着近亲仅需按标准从价印花税税率缴税，而无需缴付历史上可能适用于第二套房买家或非居民的较高惩罚性税率（需注意，截至2024-2025年，买家印花税及较高的从价印花税税率已废除或下调）。

与非香港永久性居民配偶联名购置

当香港永久性居民与非香港永久性居民配偶联名购置物业时，适用一项特殊规定：

• 如果在购置时双方在香港均未拥有任何其他住宅物业
• 且双方均代表自己行事
• 则适用标准从价印花税税率（在历史上，这可以避免较高的买家印花税税率；目前买家印花税已废除）

买家印花税（BSD）及额外印花税（SSD）豁免（历史背景）

虽然买家印花税（BSD）和额外印花税（SSD）已对在2024年2月28日或之后执行的交易予以废除，但以下豁免在历史上曾适用，且对于理解过去的交易仍可能具有参考价值：

• BSD：无论近亲属是否为香港永久性居民（HKPR），在物业上添加或删除其姓名均免征 BSD
• BSD：提名未拥有其他住宅物业的近亲属免征该税
• SSD：出售或转让给近亲属（配偶、父母、子女、兄弟、姐妹）均免征该税，无论持有期长短

恢复首次置业者身份

一项重要的税务规划策略涉及将物业转让给近亲属以恢复首次置业者身份：

策略：以联名共有人或个人业主身份持有物业的香港永久性居民，可将所有权转让给近亲属（父母、兄弟姐妹、配偶或子女）。此项交易：

• 符合适用近亲属豁免较高从价印花税（AVD）税率的条件
• 允许转让人重新获得首次置业者身份
• 使转让人将来在购买另一处物业时无需触发较高的 AVD（如适用）
• 仍需按物业价值适用标准 AVD

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印花税应用场景：实际案例

了解印花税在现实情况中如何适用，有助于说明不同联名所有权结构和交易的税务后果。

场景 1：两名香港永久性居民联名购买

事实：两名非近亲属的香港永久性居民以分权共有形式（各占 50% 份额）联名购买一套价值 1,200 万港元的住宅物业。

印花税分析：

• 适用 3.0% 的 AVD（物业价值 6,000,001 港元至 20,000,000 港元）
• 印花税总额：12,000,000 港元 × 3.0% = 360,000 港元
• 双方对全额款项承担连带责任
• 市场惯例：通常由买方平摊

场景 2：在现有物业上添加配偶姓名

事实：一名香港永久性居民拥有一处目前价值 1,000 万港元的物业。该业主希望将其配偶（亦为香港永久性居民）添加为占 50% 份额的联名共有产权人。

印花税分析：

• 这构成 50% 所有权的转让 = 500 万港元

由于双方为近亲（配偶），适用较高税率豁免

转让的 500 万港元按 2.25% 的税率征收从价印花税（AVD）

应缴印花税：5,000,000 港元 × 2.25% = 112,500 港元

场景 3：转让给子女以恢复首置身份

基本情况：一对夫妇共同拥有一处价值 800 万港元的房产。其中一方将其 50% 的份额转让给其成年子女，以重新获得首置买家身份。

印花税分析：

• 转让 50% 份额 = 价值 400 万港元
• 父母与子女属于近亲——适用豁免规定
• 从价印花税（AVD）按 100 港元定额税率征收（房产价值不超过 400 万港元）
• 应缴印花税：100 港元
• 父母一方在未来购房时将重新具备首置买家资格

场景 4：份额不等的分权共有

基本情况：三兄妹（均为香港永久性居民）以分权共有形式购买了一处价值 1,500 万港元的投资物业，各自持有份额分别为 50%、30% 和 20%。

印花税分析：

• 全额 1,500 万港元均按 3.0% 的税率征收从价印花税（AVD）
• 印花税总额：15,000,000 港元 × 3.0% = 450,000 港元
• 三兄妹承担连带责任
• 通常分摊方式：持有 50% 份额者支付 225,000 港元；持有 30% 份额者支付 135,000 港元；持有 20% 份额者支付 90,000 港元

场景 5：联权共有人去世

基本情况：一对夫妇以联权共有（联名）方式拥有一处房产。其中一方去世，房产通过生存者取得权自动转让给在世配偶。

印花税分析：

• 转让根据法律规定自动生效
• 无需签署应课税文书
• 唯一行政程序：向土地注册处办理死亡证明登记
• 无需缴纳印花税

场景 6：分权共有人去世

基本情况：两兄妹以分权共有形式各持有房产 50% 的份额。其中一人去世，并在遗嘱中将其份额留给其子女。

印花税分析：

• 死者的 50% 份额必须通过转归文书（Assent）或转让契据正式转让
• 转让发生在近亲之间（父母至子女）
• 适用近亲豁免以避免适用较高税率
• 根据该 50% 份额的价值征收标准从价印花税（AVD）

印花税责任取决于物业价值和适用的 AVD 税率

情景 7：将联权共有转为分权共有

事实背景：两名共同所有人以联权共有方式持有物业，并希望终止联权共有关系，转为具有明确份额的分权共有。

印花税分析：

• 终止联权共有可通过发出通知或订立相互协议来实现
• 若未发生实益拥有权的转让（仅对现有份额进行重组）
• 通常情况下，终止联权共有本身无需缴纳印花税
• 然而，如果重新分配了份额（例如从 50/50 变为 70/30），则额外转让的 20% 份额可能需要缴纳印花税

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提高印花税效益的战略考量

妥善构建共同所有权架构可大幅节省印花税，并为未来的交易提供更大的灵活性。

选择合适的所有权结构

在以下情况下，联权共有更为理想：

• 所有人希望在无需遗嘱认证的情况下实现自动继承
• 优先考虑避免身故转让时的印花税
• 所有人为配偶或出资份额均等
• 注重简便性和管理效率
• 遗产规划较为简单直接

在以下情况下，分权共有更为理想：

• 所有人出资不均或投资份额不等
• 单独处置各自份额的控制权至关重要
• 所有人希望将自己的份额留给特定的受益人
• 共同所有人为商业伙伴或非家庭成员
• 复杂的遗产规划需要灵活性

加名或除名的时机

加名或除名的时机可能会对印花税责任产生重大影响：

• 购买前：从一开始就妥善构建所有权架构，以避免日后的转让成本
• 市场状况：物业价值会发生波动；在估值较低时进行转让可减少印花税
• 人生大事：结婚、离婚、退休等可能需要对所有权进行变更
• 税务规划：结合整体税务策略和未来的置业计划进行协调

利用近亲豁免政策

家庭物业转让享有大额豁免优惠：

• 配偶间为合并或分割持有物业而进行的转让
• 出于传承规划向子女进行的转让
• 情况发生变化时由子女转回父母的转让
• 兄弟姐妹间为整合家族投资而进行的转让

重要提示：所有各方必须代表其自身（作为实益拥有人）行事，方可适用豁免。提名人或受托人安排可能会使交易丧失豁免资格。

避免常见陷阱

1. 低报价值：切勿为节省印花税而申报低于市值的价格。税务局将按市场价值进行评估并处以罚款。

2. 提名人安排：使用提名人来规避印花税规则可能导致丧失豁免资格并面临潜在的法律后果。

3. 赠与契据风险：虽然看似具有吸引力，但赠与涉及破产保护问题，可能会影响未来的可售性。

4. 忽视按揭影响：增加或删除姓名可能会触发按揭审核或提前还款条款。在进行操作之前，请务必咨询贷款机构。

5. 错过截止日期：印花税必须在签署文书后 30 天内缴纳。逾期缴付将产生罚款。

文件准备与合规

完善的文件记录对于提高印花税效益至关重要：

• 买卖协议：明确说明所有权结构和份额
• 转让契据：必须准确反映代价和实益所有权
• 声明书：香港永久性居民必须提供身份证明；近亲必须证明亲属关系
• 估价报告：以零代价或低代价转让时可能需要提供
• 加盖印花：在 30 天内连同款项提交至印花税署

专业建议

鉴于印花税规则的复杂性以及涉及的重大财务利益，强烈建议寻求专业建议：

• 律师：负责法律架构设计及文件起草
• 税务顾问：负责印花税计算与筹划优化
• 测量师：负责物业估价
• 财务顾问：负责整体财富与遗产规划

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近期立法变动与未来展望

香港的印花税机制在2024年和2025年经历了大幅放宽，反映出政府刺激房地产市场和吸引投资的努力。

2024年改革

于2024年4月19日刊宪的《2024年印花税（修订）条例》，撤销了自2024年2月28日或之后执行的所有住宅物业交易的买家印花税（BSD）和额外印花税（SSD）。这标志着自2012-2013年以来实施的需求管理措施发生了重大政策转向。

2025年改革

自2025年2月26日起生效的《2025-26年度财政预算案》，将100港元定额印花税税率的门槛从300万港元提高至400万港元。这一变动使较低价值物业的买家受益，降低了其交易成本。

对联名共有规划的影响

这些改革对联名共有结构的搭建产生了多方面影响：

• 降低门槛：非香港永久性居民现在可与香港永久性居民共同购置物业，无需顾虑买家印花税（BSD）
• 更高灵活性：添加或移除属于非香港永久性居民的家庭成员不再触发买家印花税（BSD）
• 规划简化：随着印花税层级的减少，所有权结构可聚焦于法律和继承层面的考量
• 成本降低：整体交易成本有所下降，尤其是较低价值的物业

仍需考量的因素

尽管有所放宽，但仍有若干印花税考量因素至关重要：

• 从价印花税（AVD）继续按累进税率征收
• 近亲豁免在家族转让中依然极具价值
• 规范的估值和文件记录依然不可或缺
• 仍须遵守30天的加盖印花期限