香港的聯名及印花稅

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了解香港物業共同擁有權結構

當多方在香港購置物業時，所選擇的共同擁有權法律結構會對印花稅責任、繼承規劃及日後轉讓產生重大影響。香港法律認可兩種主要的物業共同擁有權形式：聯權共有（Joint Tenancy）與分權共有（Tenancy-in-common）。每種結構均具有不同的法律特徵，會影響共同擁有人的權利，以及在購置、轉讓和繼承時的稅務後果。

聯權共有

在聯權共有（俗稱「長命契」）下，所有共同擁有人被視為一個單一實體，共同持有整個物業。聯權共有的決定性特徵是「生存者繼承權」（Right of Survivorship），意即當其中一名聯權共有人身故時，其權益會依法自動轉移給尚存的聯權共有人。此項自動轉移無需辦理遺囑認證，亦無需簽署正式法律文件，僅需向土地註冊處登記死亡證明書即可。

聯權共有的主要特徵：

• 所有聯權共有人在物業中必須擁有均等份額
• 當共有人身故時，生存者繼承權會自動適用
• 當聯權共有人身故時，無需簽立正式的轉讓文書

任何聯權共有人均可單方面分割聯權共有權益，轉為分權共有

身故時的業權轉讓一般無須承擔印花稅責任

分權共有

分權共有允許各共有人持有物業的不同獨立份額。這些份額可以相等或不相等，通常反映各自在購買價格上的出資比例或雙方之間的具體安排。與聯權共有不同，分權共有並不享有生存者取得權。

分權共有的主要特點：

• 每位共有人持有明確百分比的份額（例如 50%、30%、70%）
• 份額可根據協議設定為相等或不相等
• 每位共有人均可獨立出售、轉讓或按揭其所屬份額
• 身故後，共有人的份額將根據其遺囑或無遺囑繼承法例傳承
• 轉讓已故者的份額須備妥正式文件，並須繳納印花稅

聯權共有與分權共有之比較

特點	聯權共有	分權共有
擁有權份額	僅限相等份額	相等或不相等份額
生存者取得權	有 —— 自動轉讓予尚存的擁有人	無 —— 份額透過遺囑或無遺囑繼承方式傳承
獨立出售份額	否 —— 須先分割聯權共有權益	是 —— 無須其他擁有人同意即可出售
身故時的印花稅	通常不適用（自動享有尚存者取得權）	可能適用於正式轉讓文件
需要遺產承辦	否	是
最適合	配偶、簡單的繼承規劃	出資比例不同、具彈性的遺產規劃

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共同擁有業權的印花稅框架

香港住宅物業的印花稅機制近年經歷重大變革，最新的改革分別於 2024 年 2 月及 2025 年 2 月實施。了解現行框架對於有效構建共同擁有業權安排至關重要。

從價印花稅（AVD）

從價印花稅是適用於香港物業交易的主要印花稅形式。截至 2025 年 2 月 26 日，從價印花稅稅率已重組為根據物業價值計算的累進稅率：

物業價值	印花稅稅率
不超過 HKD 4,000,000	HKD 100
HKD 4,000,001 - HKD 4,500,000	1.5%
HKD 4,500,001 - HKD 6,000,000	2.25%
HKD 6,000,001 - HKD 20,000,000	3.0%
20,000,000港元以上	4.25%

重要提示：2025年2月26日發表的財政預算案將徵收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元，從而減輕較低價值住宅及非住宅物業買家的負擔。

買家印花稅（BSD）— 現已撤銷

以往，非香港永久性居民（non-HKPR）購置住宅物業須繳納15%的買家印花稅。然而，根據2024年4月19日在憲報刊登的《2024年印花稅（修訂）條例》，買家印花稅已不再適用於任何在2024年2月28日或之後簽署的住宅物業買賣或轉讓文書。

這項撤銷措施標誌著香港物業市場的重大放寬，讓海外投資者及非永久性居民更容易入市。

特別印花稅（SSD）— 現已撤銷

以往適用於短期轉售住宅物業的特別印花稅，亦已對所有於2024年2月28日或之後簽署的住宅物業交易予以撤銷。該措施原先旨在透過對在指定持有期內轉售的物業徵收額外稅項，以遏止物業炒賣。

誰須繳納印花稅？

根據香港法律，買賣雙方對物業轉讓的印花稅繳納承擔共同及各別的法律責任。然而，按照市場慣例，通常由買方承擔全部印花稅負擔。在聯名擁有安排中，所有共同買家均按比例共同承擔此責任。

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加名或除名對印花稅的影響

影響聯名擁有權最常見的情況之一，是在物業業權中加入或刪除共同擁有人的姓名。就印花稅而言，此類交易被視為物業轉讓，並會產生相應的稅務後果。

在物業業權中加名

當業主在物業業權中加入另一人的姓名時，即構成部分擁有權轉讓。印花稅是根據所轉讓份額的市值計算，而非最初的買入價。適用的從價印花稅（AVD）稅率取決於：

• 轉讓時物業的市值

轉讓的業權比例

各方是否為香港永久性居民

各方是否符合近親資格（見下文）

情景範例：一名業主擁有一處價值 800 萬港元的單位，並希望將配偶加為佔 50% 業權的聯名擁有人。印花稅將按 400 萬港元（800 萬港元的 50%）及適用的從價印花稅稅率計算，即 2.25% = 90,000 港元。

物業業權除名（甩名）

從聯名物業中除名涉及將該人士的業權份額轉讓予其餘擁有人。自 2016 年政府將非首置買家購買第二個物業的從價印花稅稅率提高至 15% 以來，這種策略尤為流行。

慳稅策略：在提高從價印花稅稅率實施後，許多業主開始將物業由聯名擁有轉為個人單獨擁有。這令其中一方能夠恢復「首次置業」身分，使其重新入市置業時毋須繳付較高的從價印花稅（此情況適用於 2024-2025 年改革之前，但仍可能適用於某些特定情景）。

轉讓人（即被除名的一方）須就其轉讓的業權份額價值繳納印花稅。若各方屬於近親關係，則可享有豁免。

低於市價轉讓的重要警告

部分業主在轉讓業權份額時試圖申報低於市價的代價，以減少印花稅負擔。然而，稅務局有權按物業的實際市值評定印花稅，而不論申報的代價為何。若發現低估價值，稅務局可以：

• 追討印花稅差額
• 就少繳稅款徵收罰款
• 在嚴重個案中就逃稅行為採取法律行動

送讓契（贈契）注意事項

若業權轉讓透過送讓契（無金錢代價）進行，仍須按轉讓份額的市值繳納印花稅。此外，透過送讓契轉讓的物業帶有特定風險：

• 破產保障：若贈與人在 5 年內宣告破產，有關轉讓可能受到債權人的索償

按揭困難：此產權負擔或會令物業在 5 年期間難以出售或進行轉按

銀行取態審慎：在保障期內，金融機構或不願意向新買家提供按揭貸款

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近親豁免與好處

香港的印花稅制度為近親之間的物業轉讓提供大幅豁免，使家庭物業安排更具稅務效益。

近親的定義

就印花稅而言，近親包括：

• 配偶（包括獲香港法律認可的婚姻）
• 父母（包括養父母及繼父母）
• 子女（包括養子女及繼子女）
• 兄弟姊妹（包括同父異母或同母異父的兄弟姊妹、繼兄弟姊妹）

印花稅署接納具有血緣關係、半血緣關係，以及配偶關係、收養或繼親關係的人士。

近親從價印花稅（AVD）豁免

近親之間轉讓住宅物業符合獲豁免繳付較高從價印花稅稅率的資格，條件如下：

• 雙方均為上述定義的近親
• 每名當事人均代表自己行事（即作為實益擁有人）
• 不論當事人是否香港永久性居民，豁免均適用
• 不論當事人是否擁有其他住宅物業，豁免均適用

這意味著近親只需繳付標準從價印花稅稅率，而無需繳付歷史上可能適用於第二套房買家或非居民的較高懲罰性稅率（請注意，買家印花稅（BSD）及較高的從價印花稅稅率已於 2024-2025 年廢除或調低）。

與非香港永久性居民配偶聯名購置物業

當香港永久性居民與非香港永久性居民配偶聯名購置物業時，適用一項特別條文：

• 如雙方在購置物業時均未在香港擁有任何其他住宅物業
• 且雙方均代表自己行事
• 則適用標準從價印花稅稅率（在歷史上，此舉可免繳較高的買家印花稅稅率；現時買家印花稅已廢除）

買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）豁免（歷史背景）

雖然買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）已針對在2024年2月28日或之後簽立的交易被撤銷，但以下豁免在歷史上曾經適用，並可能仍有助理解過往的交易：

• BSD：近親加名或除名可獲豁免買家印花稅，無論其是否為香港永久性居民
• BSD：提名未擁有其他住宅物業的近親可獲豁免
• SSD：出售或轉讓予近親（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）不論持有期長短均獲豁免

重置首置客身份

一項重要的稅務規劃策略是透過將物業轉讓予近親以重置首置客身份：

策略：身為聯名擁有人或單獨擁有人的香港永久性居民，可將物業業權轉讓予近親（父母、兄弟姊妹、配偶或子女）。此項交易：

• 符合近親豁免較高從價印花稅（AVD）稅率的資格
• 讓轉讓人重獲首次置業人士身份
• 使轉讓人日後購買另一物業時不會觸發較高的從價印花稅（如適用）
• 標準從價印花稅仍按物業價值計算及徵收

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印花稅情境：實際範例

了解印花稅在實際情況中的應用，有助說明不同聯名擁有結構及交易的稅務後果。

情境一：兩名香港永久性居民聯名購買

背景資料：兩名非近親關係的香港永久性居民，以分權共有形式（各佔50%權益）共同購買一處價值1,200萬港元的住宅物業。

印花稅分析：

• 從價印花稅按3.0%計算（物業價值為6,000,001港元至20,000,000港元）
• 印花稅總額：12,000,000港元 × 3.0% = 360,000港元
• 雙方須對全部金額承擔連帶責任
• 市場慣例：通常由買方共同分擔

情境二：在現有物業中加入配偶名字

背景資料：一名香港永久性居民擁有一處現值1,000萬港元的物業，並希望將其配偶（同為香港永久性居民）加為聯權共有人，各佔50%權益。

印花稅分析：

• 這構成50%業權轉讓 = 500萬港元

作為近親（配偶），可獲豁免適用較高稅率

轉讓的 HKD 5,000,000 價值適用 2.25% 的從價印花稅（AVD）稅率

應繳印花稅：HKD 5,000,000 × 2.25% = HKD 112,500

情境 3：轉讓予子女以恢復首次置業身份

事實背景：一對夫婦共同擁有一項價值 HKD 8,000,000 的物業。其中一方將其 50% 業權份額轉讓予其成年子女，以恢復首次置業身份。

印花稅分析：

• 轉讓 50% 業權份額 = 價值 HKD 4,000,000
• 父母與子女屬近親——適用豁免條款
• 適用定額 HKD 100 的從價印花稅（物業價值不超過 HKD 4,000,000）
• 應繳印花稅：HKD 100
• 父母在日後置業時即符合首次置業者資格

情境 4：不等份額的分權共有

事實背景：三名同為香港永久性居民的兄弟姊妹以分權共有形式，按 50%、30% 及 20% 的份額購入一項價值 HKD 15,000,000 的投資物業。

印花稅分析：

• 全數 HKD 15,000,000 適用 3.0% 的從價印花稅稅率
• 印花稅總額：HKD 15,000,000 × 3.0% = HKD 450,000
• 三名兄弟姊妹共同承擔法律責任
• 通常分攤方式：持有 50% 份額者支付 HKD 225,000；持有 30% 份額者支付 HKD 135,000；持有 20% 份額者支付 HKD 90,000

情境 5：聯權共有人去世

事實背景：一對夫婦以聯權共有形式擁有一項物業。其中一方去世，物業業權透過尚存者取得權（長命契原則）自動轉移予尚存配偶。

印花稅分析：

• 業權依法律程序自動轉移
• 無簽立任何須課稅文書
• 唯一行政程序：向土地註冊處登記死亡證
• 毋須繳納印花稅

情境 6：分權共有人去世

事實背景：兩名兄弟姊妹以分權共有形式各持有 50% 物業業權。其中一方去世，並在遺囑中將其業權份額留給其子女。

印花稅分析：

• 已故人士的 50% 份額必須透過遺產轉移同意書（Assent）或轉讓契正式轉讓
• 該轉讓屬近親之間進行（父母轉讓予子女）
• 適用近親豁免條款以避免較高稅率
• 按 50% 業權份額的價值徵收標準從價印花稅

印花稅責任取決於物業價值及適用的從價印花稅（AVD）稅率

情境 7：將聯權共有轉為分權共有

實際情況：兩名聯名擁有人以聯權共有（俗稱「長命契」）形式持有物業，並希望分割聯權共有，以明確的份額轉為分權共有形式持有。

印花稅分析：

• 分割可透過發出通知書或相互協議進行
• 若不涉及實益擁有權的轉移（僅重組現有份額）
• 一般而言，分割本身無須繳納印花稅
• 然而，若重新分配份額（例如由 50/50 調整為 70/30），則可能須就轉讓額外 20% 的份額繳納印花稅

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提升印花稅效益的策略性考量

妥善構建聯名擁有權架構可大幅節省印花稅，並為未來的交易提供更大的彈性。

選擇合適的擁有權架構

在以下情況下，聯權共有更為合適：

• 擁有人希望享有自動繼承權而無須進行遺產承辦
• 以避免身故轉讓產生印花稅為首要考量
• 擁有人為配偶關係或出資比例均等
• 重視簡便性與行政效率
• 遺產規劃簡單明了

在以下情況下，分權共有更為合適：

• 擁有人出資或投資份額不均等
• 各自對自身份額的處置權至關重要
• 擁有人希望將其份額遺贈予特定受益人
• 聯名擁有人為業務夥伴或非家族成員
• 複雜的遺產規劃需要較大彈性

加名或除名的時機

加名或除名的時機對印花稅責任有重大影響：

• 置業前：從一開始便妥善構建擁有權，以避免日後的轉讓成本
• 市況因素：物業價值會有所波動；在估值較低時轉讓可減少印花稅
• 人生大事：結婚、離婚、退休等可能需要更改擁有權架構
• 稅務規劃：配合整體稅務策略及未來的置業計劃協調進行

善用近親豁免

家族成員之間的物業轉讓可享有大幅度的豁免：

• 配偶之間的轉讓，以整合或分開持有物業
• 轉讓予子女作傳承規劃
• 如情況有變，由子女轉讓回父母
• 兄弟姊妹之間的轉讓，以整合家族投資

重要提示：所有各方必須代表自己行事（作為實益擁有人），方可享有豁免。代名擁有人或受託人安排可能會令交易失去豁免資格。

避免常見陷阱

1. 低估價值：切勿為節省印花稅而申報低於市值的價格。稅務局將按市值評稅並徵收罰款。

2. 代名人安排：利用代名人規避印花稅規則可能導致失去豁免資格，並帶來潛在法律後果。

3. 送讓契風險：送讓契表面上看似具吸引力，但涉及破產保護問題，可能會影響日後轉售能力。

4. 忽視按揭影響：加名或除名可能會觸發按揭審查或提早還款條款。進行前請先諮詢貸款機構。

5. 錯過截止日期：印花稅必須在簽立文書後 30 天內繳付。逾期繳付會被徵收罰款。

文件與合規事宜

妥善完備的文件對於提高印花稅效益至關重要：

• 買賣協議：清晰註明所有權架構及所佔份額
• 轉讓契：必須準確反映代價及實益擁有權
• 聲明書：香港永久性居民必須提供身分證明；近親必須證明親屬關係
• 估價報告：無代價或代價過低的轉讓可能需要提供估價報告
• 加蓋印花：於 30 天內連同款項遞交至印花稅署

專業建議

鑑於印花稅規則繁複且涉及龐大財務利益，強烈建議尋求專業意見：

• 律師：負責法律架構規劃及文件處理
• 稅務顧問：負責印花稅計算及優化方案
• 測量師：負責物業估價
• 財務顧問：負責整體財富及遺產規劃

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近期法例修訂與未來展望

香港的印花稅機制在 2024 年及 2025 年經歷了大幅放寬，反映出政府刺激物業市場及吸引投資的措施。

2024 年改革

於 2024 年 4 月 19 日刊憲的《2024 年印花稅（修訂）條例》，撤銷了所有在 2024 年 2 月 28 日或之後簽署的住宅物業交易的買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）。這標誌著一項重大政策轉變，撤銷了自 2012 至 2013 年起實施的需求管理措施。

2025 年改革

於 2025 年 2 月 26 日生效的《2025-26 年度財政預算案》，將徵收 100 港元定額印花稅的門檻由 300 萬港元提高至 400 萬港元。此項變更惠及較低價值物業的買家，降低其交易成本。

對共同擁有權規劃的影響

這些改革對共同擁有權架構的構建產生了幾項影響：

• 降低門檻：非香港永久性居民現可與香港永久性居民共同置業，而無需擔心買家印花稅（BSD）問題
• 靈活性更高：加入或剔除非香港永久性居民的家族成員不再觸發買家印花稅（BSD）
• 規劃更簡化：隨著印花稅層級減少，所有權架構可專注於法律及繼承方面的考量
• 成本更低：整體交易成本有所下降，特別是對於較低價值的物業

仍需注意的事項

儘管有所放寬，但若干印花稅考量仍然重要：

• 從價印花稅（AVD）繼續按累進稅率徵收
• 近親豁免對家族轉讓依然重要
• 適當的估價和文件記錄依然必不可少
• 仍須遵守 30 天的加蓋印花期限