香港物业税

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了解香港物业税框架

香港的物业税制度遵循地域来源征税原则，这意味着仅就实际位于香港境内的物业所产生的租金收入征税。物业税按土地及建筑物应评税净值的 15% 标准税率征收，政府及领事馆物业除外。

税务局（IRD）要求所有获取租金收入的物业拥有人每年申报该收入。如果您是唯一拥有人，租金收入须在《个别人士报税表》（BIR60）中申报。对于联名拥有或共同拥有的物业，物业拥有人须提交《物业税报税表 - 由个别人士拥有或联名拥有的物业》（BIR57）或《物业税报税表 - 法团及个别人士团体》（BIR58）。

谁必须申报租金收入

根据《税务条例》，每位物业拥有人、联权共有人（联名拥有人）或分权共有人均有责任申报租金收入并缴纳物业税。无论所有权结构如何，该义务均适用。在申报和缴税方面，每位拥有人均被视同唯一拥有人。

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如何计算应评税净值

理解应评税净值（NAV）的计算对于准确申报物业税和进行税务优化至关重要。计算遵循以下系统化步骤：

第 1 步：确定应评税值

应评税值包括在课税年度内因授予物业使用权而应向业主支付的所有对价。这包括：

• 每月租金收入
• 一次性预付租金或顶手费
• 不予退还的租金押金
• 支付给业主的服务费和管理费
• 根据许可协议支付的使用权费用
• 由租客承担的业主开支（例如维修费）

第 2 步：扣除准予扣除的支出

香港物业税法允许在应用 20% 标准免税额之前仅进行两项特定扣除：

1. 业主支付的差饷：仅允许扣除业主已同意支付且在年度内实际支付的差饷。已享受政府差饷宽减抵消的差饷部分不得申请扣除。请注意，地租不可扣除，且不应包含在差饷扣除申请中。
2. 无法收回的租金：仅允许扣除在课税年度内确认无法收回的租金。当租客已迁出、所有追讨努力均已失败且不再可能收回款项时，该租金才被视为无法收回。租客仍占用物业但未支付的租金被视为应收租金，必须计入租金收入。

第 3 步：应用 20% 标准免税额

在扣除差饷和无法收回的租金后，系统会自动应用 20% 的法定标准免税额，用以涵盖修葺及支出。这是一项法定扣除额，不能根据实际发生的支出进行调整。

计算公式

应评税净值 = (应评税值 - 业主支付的差饷 - 无法收回的租金) × 80%
应缴物业税 = 应评税净值 × 15%

实际案例

假设一位物业业主每月收取租金 HKD 10,400，为期 12 个月，且由租客负责支付差饷：

• 应评税值：HKD 10,400 × 12 = HKD 124,800
• 减：业主支付的差饷：HKD 0（由租客支付）
• 减：无法收回的租金：HKD 0
• 小计：HKD 124,800
• 减：20% 免税额：HKD 124,800 × 20% = HKD 24,960
• 应评税净值：HKD 99,840
• 应缴物业税：HKD 99,840 × 15% = HKD 14,976

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了解可扣除与不可扣除开支

物业业主常感困惑的一个问题是哪些开支符合扣除条件。下表对此进行了明确区分：

重要提示：按揭利息在物业税下不可扣除。但是，如果您选择个人入息课税（下文将作讨论），则可能符合扣除条件。

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优化租金收入申报的分步指南

步骤 1：保留完整记录

妥善保存文件记录对于准确申报和最大限度享受合法扣除至关重要：

• 保留所有租约和许可协议
• 保留差饷缴纳收据
• 记录收到的所有租金收入，包括押金和顶手费
• 保存有关无法追讨租金及追收行动的往来信函
• 记录收到的所有款项和支出的所有费用的日期及金额

步骤 2：厘定应评税值的所有组成部分

确保计入从租客处收取的各种形式的代价：

• 常规的每月或定期租金款项
• 一次性顶手费或转让费
• 不可退还的押金部分
• 您作为业主收取的服务费或管理费
• 通常由您承担但租客同意支付的任何费用

步骤 3：申请合法扣除

业主缴纳的差饷：如果您的租约规定由您（业主）负责缴纳差饷，请确保申请此项扣除。核实您已缴纳差饷，且所申请扣除的金额未享受过政府的差饷宽减。

无法追讨的租金：如果租客违约欠租且您确定该租金无法追讨，请详细记录您的追收过程。该笔租金必须在评税年度内被确认为无法追讨，方符合扣除资格。请注意，如果您日后收回此前已注销租金的任何部分，必须在收回当年将其申报为租金收入。

步骤 4：考虑选择个人入息课税

个人入息课税是一种可选的计税方法，可能有助于减轻您的整体税务负担。该选项允许您将来自薪俸税、利得税和物业税的入息合并进行单一评税。

个人入息课税的主要优势：

• 入息按累进税率（2024/25 及 2025/26 年度为 2% 至 17%）征税，而非按 15% 的标准物业税率征税
• 您可以就受抚养的家庭成员申请个人免税额
• 出租物业的按揭贷款利息可获扣除（这是标准物业税下无法享受的一项主要优势）
• 可扣除认可的慈善捐款
• 营业亏损可用于抵消租金收入

资格要求：

自 2018/19 课税年度起，选择个人入息课税须符合以下条件：

• 通常居住于香港或为香港临时居民
• 如已婚，您或您的配偶必须符合居留要求，且双方均须拥有根据《税务条例》应课税的入息
• 年满 18 岁或以上的人士，只要符合居留要求，即可与其配偶分开选择个人入息课税

最受惠于个人入息课税的人士：

• 出租物业产生房贷利息支出的业主
• 总入息较低且适用较低累进税率级配的个人
• 拥有多项入息来源（包括可抵销租金入息的业务亏损）的人士
• 可申索大额个人免税额的业主

个人入息课税可能不划算的情况：

高收入人士可能无法从个人入息课税中获益，因为累进税率最高可达 17%，高于 15% 的标准物业税率。此外，两级制标准税率（净入息首 500 万港元按 15% 征税，余额按 16% 征税）可能会增加高收入纳税人的税收负担。

第 5 步：了解申报截止日期和暂缴税

申报截止日期：

• 个别人士报税表 (BIR60)：通常为发出日期起一个月内（电子申报可自动延期两周）
• 物业税报税表 (BIR57/BIR58)：自发出日期起一个月内提交（如符合资格，网上提交可延期两周）

暂缴税：

香港实行暂缴税制度。您的物业税评税将包括以下两项：

• 上一课税年度的最终税款（根据实际租金收入计算）
• 当面课税年度的暂缴税（根据上一年度的收入估算）

在年底，税务局会评定您的实际收入，并与已缴纳的暂缴税进行结算。多缴的税款将予以退还或用以抵销未来的应纳税款，而少缴的税款则须补缴。

第 6 步：申报公用区域租金收入

如果您拥有的建筑物中的任何公用部分被出租，所得的租金收入须缴纳物业税。所有业主均负有共同申报此项收入并纳税的责任。如果您尚未收到有关正在出租的公用部分的报税表，您需要书面通知税务局。

步骤 7：充分利用税务宽减措施

香港政府会定期推出税务宽减措施。就 2024/25 课税年度而言，利得税、薪俸税及个人入息课税项下的最终应缴税款可获 100% 豁免，每宗个案上限为 1,500 港元。请随时了解可能适用于您情况的最新宽减措施。

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需要避免的常见误区

1. 错误将租金归类为无法收回

租金只有在确实无法收回时，方可申请申报为无法收回的租金。仍占用该物业的租户所欠的租金，即使逾期未付，也必须申报为应评税入息。

2. 申报不可扣除的开支

许多物业业主试图在标准物业税评税中扣除实际修葺费用、管理费或按揭利息。这些开支在物业税下不可扣除——仅适用 20% 的法定免税额。

3. 混淆地租与差饷

差饷和地租是不同的收费。就物业税而言，仅业主支付的差饷可以扣除。地租一律不可扣除。

4. 未能申报非租金代价

顶手费、溢价、不予退还的押金以及由租户支付的业主开支，均必须计回应评税值中。遗漏这些款项即构成少报。

5. 未考虑个人入息课税

许多物业业主在没有评估个人入息课税是否能减轻税负的情况下，就自动缴纳了物业税。如果您有按揭利息支出或符合个人免税额资格，个人入息课税可能会带来显著的节税效果。

6. 错过申报截止日期

逾期申报可能会导致罚款和利息支出。请清楚标明申报截止日期，并考虑使用电子报税以获得自动延期两周的优惠。

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不同物业类型的特别考量

住宅物业

适用标准物业税规则。请考虑选择个人入息课税是否更有利，特别是当您的出租物业带有按揭贷款时。

商业物业

商业物业出租遵循相同的物业税框架。向业主支付的服务费和管理费必须计入应评税值。

停车位

停车位的租金收入与其他不动产适用相同的规则，须缴纳物业税。

联名拥有物业

每位联名拥有人或分权共有人均有责任申报其应占租金收入份额，并像单独拥有人一样缴纳物业税。联名拥有的物业请使用相应的 BIR57 或 BIR58 表格。

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如何选择个人入息课税

如果您确定选择个人入息课税更为有利，其申请程序十分简便：

1. 填写您的个别人士报税表 (BIR60) 中的相关部分
2. 该选择必须以书面形式提出
3. 如果您已婚并在薪俸税方面已选择合并评税，则个人入息课税必须由配偶双方共同提出申请
4. 自 2018/19 课税年度起，年满 18 岁的已婚人士如符合居住要求，可与配偶分开单独选择个人入息课税

税务局随后将分别按标准评税和个人入息课税计算您的税额，并按较低的金额向您征收税款。

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记录保存最佳实践

全年保持井然有序的记录可简化报税流程，并确保您能够为您所申请的所有扣除项目提供充分证明：

• 租金收入记录：银行对账单、收据簿、租客付款记录
• 差饷缴费记录：官方差饷征收通知书及缴款收据
• 租赁文件：签署的租赁协议、许可协议、续租通知
• 无法追讨的租金证明文件：与租客的往来信件、律师函、追讨欠租的证明，以及相关的法院文件（如适用）
• 按揭文件：显示已付利息的贷款对账单（如考虑个人入息课税）
• 个人免税额证明文件：受养人证明、慈善捐款收据（如选择个人入息课税）

请保留所有记录至少七年，因为税务局可能会在审计或查询期间要求提供证明文件。

最后更新：2025年12月