香港租金收入物業稅申報優化指南

返回頂部

了解香港物業稅制度框架

香港的物業稅制度採用地域來源原則，意味著只有源自香港境內物業的租金收入才須課稅。物業稅按土地及建築物（政府及領事館物業除外）的應評稅淨值，以 15% 的標準稅率徵收。

稅務局（IRD）規定所有賺取租金收入的物業擁有人每年均須申報有關收入。若閣下為單獨擁有人，租金收入必須在個別人士報稅表（BIR60）中申報。若物業屬聯名擁有或共同擁有，物業擁有人則必須填報物業稅報稅表 — 由個人聯名或共同擁有的物業（BIR57）或物業稅報稅表 — 法團及合夥業務（BIR58）。

誰必須申報租金收入

根據《稅務條例》，每位物業擁有人、聯權擁有人或分權擁有人均有責任申報租金收入並繳納物業稅。無論物業業權架構如何，均須履行此項義務。在申報及繳稅事宜上，每位擁有人均被視為如同單獨擁有人一樣承擔責任。

返回頂部

應評稅淨值計算方法

了解應評稅淨值（NAV）的計算方法，對於準確申報物業稅及實現稅務優化至關重要。計算步驟如下：

第 1 步：確定應評稅值

應評稅值包括在課稅年度內為取得物業使用權而付給業主的所有代價。這包括：

• 每月租金收入
• 一筆過租金溢價或頂手費
• 不可退還的租金按金
• 支付予業主的服務費及管理費
• 許可協議下支付的使用權費用
• 由租客承擔的業主開支（如維修費用）

步驟 2：扣除可扣稅開支

香港物業稅法例僅允許在計算 20% 標準免稅額前扣除兩項特定項目：

1. 業主繳付的差餉：只有業主同意繳付並於該年度內實際繳付的差餉才可扣除。請勿申索已被政府差餉寬減抵銷的差餉額。請注意，地租不可扣稅，不應計入申索的差餉中。
2. 不能追討的租金：只有在課稅年度內證實無法追討的租金才可扣除。當租客已遷出、業主已採取一切追討行動但仍無法收回租金時，該筆款項才會被視為不能追討的租金。若租客仍佔用物業，未繳的租金則被視為應收租金，必須計入租金收入內。

步驟 3：扣除 20% 標準免稅額

扣除差餉及不能追討的租金後，系統會自動給予 20% 標準免稅額以作修葺及支出之用。此項為法定扣除額，不能根據實際發生的開支作調整。

計算公式

應評稅淨值 = (應評稅值 - 業主繳付的差餉 - 不能追討的租金) × 80%
應繳物業稅 = 應評稅淨值 × 15%

實用範例

假設一位業主每月收取 HKD 10,400 租金，為期 12 個月，並由租客負責繳付差餉：

• 應評稅值：HKD 10,400 × 12 = HKD 124,800
• 減：業主繳付的差餉：HKD 0（由租客繳付）
• 減：不能追討的租金：HKD 0
• 小計：HKD 124,800
• 減：20% 免稅額：HKD 124,800 × 20% = HKD 24,960
• 應評稅淨值：HKD 99,840
• 應繳物業稅：HKD 99,840 × 15% = HKD 14,976

返回頂部

了解可扣除與不可扣除開支

物業業主常對哪些開支符合扣除資格感到困惑。下表釐清了這項區別：

重要提示：在物業稅下，按揭利息不可扣除。然而，若你選擇個人入息課稅（下文詳述），則可能符合扣除資格。

返回頂部

優化租金收入申報逐步指南

步驟 1：妥善保存完整記錄

妥善保存文件記錄對於準確申報及盡量扣除合法開支至關重要：

• 保留所有租約及許可協議
• 保留繳付差餉的收據
• 記錄所有收取的租金收入，包括按金及頂手費
• 保存有關不能追討的租金及追討行動的往來通訊
• 記錄所有收付款項的日期及金額

步驟 2：確定應評稅值的所有組成部分

請確保已包含從租客收取的所有形式的代價：

• 定期按月或定期支付的租金款項
• 一次性頂手費或權利金
• 按金中不予退還的部分
• 你作為業主所收取的服務費或管理費
• 租客同意支付任何通常由你承擔的開支

步驟 3：申索合法的扣除項目

業主繳付的差餉：若你的租約訂明由你（業主）負責繳付差餉，請確保申索此項扣除。請核實你已繳付差餉，且申索的金額未有受惠於政府差餉寬減。

不能追討的租金：若租客拖欠租金而你確定該筆租金無法追討，請詳細記錄你的追討過程。該筆租金必須在相關課稅年度內確定為不能追討，方符合扣除資格。請記住，若你日後收回任何先前已撇銷的租金，必須在收回的年度申報為租金收入。

步驟 4：考慮選擇個人入息課稅

個人入息課稅是一種可減低整體稅務負擔的替代評稅方法。此選項允許你將薪俸稅、利得稅及物業稅的收入合併以單一方法評稅。

個人入息課稅的主要好處：

• 收入按累進稅率（2024/25 及 2025/26 年度為 2% 至 17%）徵稅，而非物業稅的 15% 標準稅率
• 你可以就受養家屬申索個人免稅額
• 出租物業的按揭利息可獲扣除（這是標準物業稅下無法享有的重大優勢）
• 認可慈善捐款可獲扣除
• 業務虧損可用以抵銷租金收入

資格要求：

由 2018/19 課稅年度起，如要選擇個人入息課稅，你必須：

• 通常居於香港或為臨時居民
• 如已婚，你或你的配偶必須符合居留規定，且雙方均須擁有根據《稅務條例》應課稅的入息
• 年滿 18 歲的人士只要符合居留規定，即可與配偶分開選擇個人入息課稅

最受惠於個人入息課稅的人士：

• 出租物業涉及按揭利息開支的物業擁有人
• 總入息較低而適用於較低累進稅階的人士
• 擁有多種入息來源（包括可用於抵銷租金收入的業務虧損）的人士
• 可申請高額個人免稅額的物業擁有人

個人入息課稅何時可能並不划算：

高收入人士未必能從個人入息課稅中受惠，因為累進稅率最高可達 17%，高於物業稅 15% 的標準稅率。此外，兩級制標準稅率（首 500 萬港元淨入息適用 15%，餘額適用 16%）亦可能導致高入息納稅人的稅務負擔增加。

第 5 步：了解申報期限及暫繳稅

申報期限：

• 個別人士報稅表（BIR60）：通常由發出日期起計 1 個月內填交（電子報稅可獲自動延期 2 星期）
• 物業稅報稅表（BIR57/BIR58）：於發出日期起計 1 個月內填交（如符合資格，網上申報可獲延期 2 星期）

暫繳稅：

香港實行暫繳稅制度。你的物業稅評稅將包括：

• 上一課稅年度的最終稅款（按實際租金收入計算）
• 當前課稅年度的暫繳稅（按上一年度入息估算）

在年終時，稅務局會評估你的實際入息，並與已繳納的暫繳稅進行結算。任何多繳的稅款將獲退還或用以抵銷未來的應繳稅款，而少繳的稅款則必須補繳。

第 6 步：申報公用地方租金收入

如果你擁有的樓宇有任何公用地方出租，所得的租金收入均須課繳物業稅。所有業主均有共同責任申報此筆收入及繳納稅款。如你未有收到有關出租公用地方的報稅表，須以書面形式通知稅務局。

步驟 7：善用稅務寬減措施

香港政府會定期推出稅務寬減措施。在 2024/25 課稅年度，利得稅、薪俸稅及個人入息課稅的最終應繳稅款獲寬減 100%，每宗個案上限為 HKD 1,500。請密切留意可能適用於你情況的最新寬減措施。

返回頂部

應避免的常見錯誤

1. 錯誤將租金列為無法追討

只有在確實無法收回租金的情況下，才可申索扣除不能追討的租金。即使租客逾期欠租，只要其仍然佔用該物業，所欠租金仍須申報為應評稅收入。

2. 申索不可扣除的開支

許多業主嘗試在標準物業稅評稅中扣除實際維修費用、管理費或按揭利息。這些開支在物業稅下均不可扣除——只適用 20% 的法定免稅額。

3. 混淆地租與差餉

差餉與地租是兩項獨立的徵費。在計算物業稅時，只有由業主繳付的差餉才可獲扣除。地租在任何情況下均不可扣除。

4. 漏報非租金代價

頂手費、溢價/補價、不可退還的訂金以及由租客代業主支付的費用，均須計入應評稅值之內。漏報這些款項即構成少報收入。

5. 未有考慮個人入息課稅

許多業主未有評估選擇個人入息課稅是否能減輕稅務負擔，便直接繳納物業稅。若你有按揭利息支出或符合各項個人免稅額的資格，選擇個人入息課稅或能為你節省可觀稅款。

6. 錯過報稅截止日期

逾期提交報稅表可能導致罰款及加徵利息。請清楚記下報稅截止日期，並可考慮使用電子報稅以享有自動延長兩星期的寬限期。

返回頂部

各類物業的特別注意事項

住宅物業

適用標準物業稅規則。請考慮選擇個人入息課稅是否對您有利，特別是當您的出租物業有按揭貸款時。

商用物業

商用物業租賃遵循相同的物業稅框架。支付給業主的服務費和管理費必須計入應評稅值內。

泊車位

車位的租金收入與其他不動產同樣須繳納物業稅，並適用相同規則。

共同擁有的物業

每位聯權擁有人或分權擁有人均有責任申報其所佔的租金收入份額，並繳納物業稅，情況猶如單獨擁有人一樣。共同擁有的物業請使用相應的 BIR57 或 BIR58 表格。

返回頂部

如何選擇個人入息課稅

如果您確定個人入息課稅對您有利，申請程序非常簡單：

1. 填妥您的個別人士報稅表 (BIR60) 內的相關部分
2. 必須以書面形式提出申請
3. 如您已婚並已選擇就薪俸稅進行合併評稅，則必須由夫婦雙方共同選擇個人入息課稅
4. 由 2018/19 課稅年度起，年滿 18 歲的已婚人士若符合居港規定，可與其配偶分開選擇個人入息課稅

稅務局隨後會按標準評稅和個人入息課稅分別計算您的應繳稅款，並按較低的金額徵稅。

返回頂部

保存紀錄的良好做法

全年中妥善保存條理分明的紀錄，可簡化報稅程序，並確保您能為所有申索的扣除項目提供證明：

• 租金收入紀錄：銀行月結單、收據簿、租客付款紀錄
• 差餉繳納紀錄：正式的徵收差餉通知書及繳款收據
• 租賃文件：已簽署的租約、許可協議、續租通知書
• 無法追討租金文件：與租客的往來信件、律師信、追討行動證明，以及相關法庭文件（如適用）
• 按揭文件：顯示已繳付利息的貸款月結單（如考慮選擇個人入息課稅）
• 個人免稅額文件：受養人證明文件、慈善捐款收據（如選擇個人入息課稅）

請保留所有紀錄至少七年，因為稅務局在進行審查或查詢時可能會要求提供證明文件。

最後更新： 2025年12月