香港の固定資産税

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香港の不動産税制度の理解

香港の不動産税制度は属地主義に基づいているため、香港域内に物理的に所在する不動産から生じる賃貸収入のみが課税対象となります。不動産税は、政府所有物件および領事館物件を除く土地・建物の課税標準純額に対して、一律15%の標準税率で課されます。

香港税務局（IRD）は、賃貸収入を得ているすべての不動産所有者に対し、この収入を毎年申告することを義務付けています。単独所有の場合は、個人所得税申告書（BIR60）で賃貸収入を開示する必要があります。共同所有または共有の不動産については、不動産税申告書 - 個人所有または共同所有物件用（BIR57）または不動産税申告書 - 法人および個人団体用（BIR58）のいずれかを提出しなければなりません。

賃貸収入の申告義務がある対象者

税務条例に基づき、すべての不動産所有者、共同所有者（Joint Owner）、または共有者（Tenant in Common）は、賃貸収入を申告し、不動産税を納付する責任があります。この義務は所有形態にかかわらず適用されます。申告および納税の目的上、各所有者は単独所有者であるかのように扱われます。

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課税標準純額の計算方法

正確な不動産税の申告および税務最適化を行うには、課税標準純額（NAV）の計算方法を理解することが不可欠です。計算は以下の体系的な手順に従って行われます。

ステップ1：課税標準額（Assessable Value）の算定

課税対象額には、課税年度中に物件を使用する権利に対してオーナーに支払われるべきすべての対価が含まれます。これには以下が含まれます：

• 毎月の賃貸収入
• 一括権利金または礼金
• 返金不可の敷金（デポジット）
• オーナーに支払われるサービス料および管理費
• ライセンス契約に基づく使用権の対価
• テナントが負担したオーナーの支出（修繕費など）

ステップ2：控除対象費用の控除

香港の不動産税法では、20%の標準控除を適用する前に認められている控除項目は以下の2点のみです：

1. オーナーが支払った差餉（Rates）：年度内にオーナーが支払うことに合意し、実際に支払った差餉（公租公課）のみが控除可能です。政府の差餉減免措置によってすでに相殺された差餉については控除を請求しないでください。なお、地代（Government Rent）は控除対象外であり、差餉の控除請求に含めてはなりません。
2. 回収不能家賃：課税年度中に回収不能であることが確定した賃料のみが控除可能です。テナントが退去し、すべての回収措置が失敗し、これ以上の回収が不可能になった時点で、家賃は回収不能とみなされます。物件に居住し続けているテナントによる未払い賃料は未収賃料とみなされ、賃料収入として含める必要があります。

ステップ3：20%の標準控除の適用

差餉および回収不能家賃を控除した後、修繕費および諸経費をカバーするために20%の標準控除が自動的に適用されます。これは法定控除であり、実際に発生した実費に基づいて調整することはできません。

計算式

純課税対象額 = （課税対象額 - オーナーが支払った差餉 - 回収不能家賃） × 80%
納付すべき不動産税 = 純課税対象額 × 15%

具体例

テナントが差餉の支払いを負担する契約で、月額 HKD 10,400 の賃料を12か月間受け取る不動産オーナーの例を考えます：

• 課税対象額：HKD 10,400 × 12 = HKD 124,800
• 控除：オーナーが支払った差餉：HKD 0（テナント負担）
• 控除：回収不能家賃：HKD 0
• 小計：HKD 124,800
• 控除：20%の標準控除：HKD 124,800 × 20% = HKD 24,960
• 純課税対象額：HKD 99,840
• 納付すべき不動産税：HKD 99,840 × 15% = HKD 14,976

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控除対象となる経費と控除対象外の経費の理解

不動産所有者にとって、どの経費が控除対象となるのかは混同しやすい点です。以下の表でその違いを明確に示しています。

重要事項：住宅ローン利息は、不動産税（物業税）の計算上は控除できません。ただし、個人総合課税（Personal Assessment）を選択した場合は控除できる可能性があります（詳細は後述）。

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賃料収入申告の最適化ステップバイステップガイド

ステップ1：包括的な記録の保管

正確な申告を行い、正当な控除を最大限に活用するためには、適切な書類の保管が不可欠です：

• すべての賃貸借契約書およびライセンス契約書を保管する
• 差餉（レート）の支払領収書を保管する
• 敷金・保証金や権利金（プレミアム）を含む、受領したすべての賃貸収入を記録する
• 回収不能となった家賃および回収の試みに関する通信記録を保管する
• 受領したすべての支払いおよび支出した費用の日付と金額を記録する

ステップ2：課税対象額（Assessable Value）の全構成要素の特定

テナントから受領したあらゆる対価を確実に含めるようにしてください：

• 毎月または定期的な通常の賃料支払額
• 一括の権利金（プレミアム）や礼金
• 敷金・保証金のうち返還不要な部分
• 家主として受け取るサービス料または管理費
• 通常は家主が負担すべき費用で、テナントが支払うことに同意した費用

ステップ3：正当な控除の申請

家主が支払った差餉（レート）：賃貸借契約において家主（所有者）が差餉を負担すると定められている場合は、必ずこの控除を申請してください。差餉を実際に支払っており、申請金額について政府の差餉減免措置の適用を受けていないことを確認してください。

回収不能家賃：テナントが債務不履行に陥り、家賃が回収不能であると判断した場合は、回収に向けた取り組みを詳細に記録してください。控除の対象となるには、該当する賦課年度中に家賃が回収不能であることが確認されなければなりません。なお、過去に損金処理（貸倒れ処理）した家賃の一部または全部を後日回収した場合は、回収した年度の賃貸収入として申告する必要があることに留意してください。

ステップ4：個人課税（Personal Assessment）の選択の検討

個人課税（パーソナル・アセスメント）は、税負担総額を軽減できる可能性がある代替の税務評価方法です。このオプションを選択すると、給与所得税（Salaries Tax）、利潤税（Profits Tax）、および不動産税（Property Tax）からの所得を単一の評価に合算することができます。

個人課税の主なメリット：

• 不動産税の一律15%の税率ではなく、累進税率（2024/25年度および2025/26年度は2%〜17%）で課税される
• 扶養家族に対する人的控除（Personal Allowances）を申請できる
• 賃貸物件の住宅ローン利息が控除対象となる（標準の不動産税制度では利用できない大きなメリット）
• 認定慈善寄付金が控除できる
• 事業上の損失を賃貸所得と相殺（損益通算）できる

適用要件：

2018/19課税年度以降、個人評価（Personal Assessment）を選択するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 香港の通常居住者または一時居住者のいずれかであること
• 既婚の場合、本人または配偶者が居住要件を満たしており、かつ双方が内国歳入条例（Inland Revenue Ordinance）に基づく課税対象所得を有していること
• 18歳以上の個人は、居住要件を満たしている限り、配偶者とは個別に選択することができます

個人評価の恩恵を最も受ける対象者：

• 賃貸物件の住宅ローン利息の支払いがある不動産所有者
• 総所得が低く、低い累進税率区分が適用される個人
• 賃貸所得と相殺可能な事業損失を含む、複数の所得源を持つ者
• 多額の個人控除を申請できる不動産所有者

個人評価が有利にならない場合：

高所得者の場合、累進税率が最大17%に達し、標準的な不動産税率の15%を上回るため、個人評価の恩恵を受けられない可能性があります。さらに、2段階の標準税率（純所得の最初の500万HKDまでは15%、残額は16%）により、高額所得者の税負担が増加する可能性があります。

ステップ5：申告期限と暫定税について理解する

申告期限：

• 個人所得税申告書（BIR60）：通常、発行日から1か月以内（電子申告の場合は自動的に2週間の延長）
• 不動産税申告書（BIR57/BIR58）：発行日から1か月以内（対象となる場合はオンライン提出で2週間の延長）

暫定税：

香港では暫定税制度が採用されています。不動産税の賦課決定には以下の両方が含まれます。

• 前課税年度の確定税額（実際の賃貸収入に基づく）
• 現課税年度の暫定税額（前年度の所得に基づいて概算）

年度末に、税務局（IRD）が実際の所得を査定し、納付済みの暫定税額と精算します。過納金は還付されるか将来の税金に充当され、不足分は納付する必要があります。

ステップ6：共用部分の賃貸収入を申告する

所有する建物の共用部分が賃貸されている場合、そこから生じる賃料収入には不動産税（Property Tax）が課税されます。すべての所有者は、この収入を申告し納税する連帯責任を負います。賃貸されている共用部分に関する税務申告書が届いていない場合は、税務局（IRD）に書面で通知する必要があります。

ステップ 7：税制優遇措置（減免措置）を活用する

香港政府は定期的に税制優遇措置を提供しています。2024/25課税年度においては、事業税（利得税）、給与税、および個人評価（Personal Assessment）に基づく最終納税額の100%が免除されます（1件あたり1,500香港ドルを上限とする）。ご自身の状況に適用される可能性のある現在の減免措置について、常に最新情報を把握しておきましょう。

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避けるべき一般的な落とし穴

1. 未回収賃料の誤った区分

賃料を回収不能（貸倒れ）として請求できるのは、回収が真に不可能な場合に限られます。支払いが延滞していても、テナントが依然として物件を占有している場合の未払い賃料は、課税対象所得として申告しなければなりません。

2. 控除対象外の経費の計上

多くの不動産所有者が、標準的な不動産税の査定において、実際の修繕費、管理費、または住宅ローン利息を控除しようとします。これらの費用は不動産税では控除できず、20%の標準控除のみが適用されます。

3. 地代（Government Rent）と差額地代（Rates）の混同

差額地代（Rates）と地代（Government Rent）は異なる料金です。不動産税の目的で控除できるのは、所有者が支払った差額地代のみです。地代は一切控除できません。

4. 賃料以外の対価の申告漏れ

権利金（Key money）、プレミアム、返還不要の敷金・保証金、テナントが負担した所有者経費は、すべて課税評価額に含める必要があります。これらの金額を除外することは過少申告に該当します。

5. 個人評価（Personal Assessment）の不検討

多くの不動産所有者は、個人評価（Personal Assessment）によって税負担を軽減できるかどうかを検討することなく、自動的に不動産税を支払っています。住宅ローン利息がある場合や各種人的控除の対象となる場合は、個人評価を選択することで大幅な節税になる可能性があります。

6. 申告期限の徒過

期限後の申告は、罰則や利息の支払いを招く可能性があります。申告期限を明確に把握し、自動的に2週間の期限延長が受けられる電子申告の利用をご検討ください。

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物件タイプ別の特別な考慮事項

住宅用不動産

標準的な不動産税の規則が適用されます。特に賃貸物件に住宅ローンがある場合は、個人総合課税（Personal Assessment）を選択することが有利かどうかを検討してください。

商業用不動産

商業用不動産の賃貸も同様の不動産税の枠組みに従います。所有者に支払われるサービス料および管理費は、課税対象額（assessable value）に含める必要があります。

駐車場

駐車場からの賃貸収入は、他の不動産と同じ規則に基づき不動産税の対象となります。

共同所有不動産

各共同所有者（joint owner）または共有持分権者（owner in common）は、自らの持分に応じた賃貸収入を申告し、単独所有者である場合と同様に不動産税を納税する責任があります。共同所有不動産については、適切なBIR57またはBIR58フォームを使用してください。

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個人総合課税（Personal Assessment）の選択方法

個人総合課税が有利であると判断した場合、選択手続きは簡単です：

1. 個人用納税申告書（Tax Return - Individuals / BIR60）の該当セクションに記入します
2. 選択は書面で行う必要があります
3. 既婚者で給与税（Salaries Tax）の目的で合算課税（joint assessment）を選択している場合、個人総合課税の選択は夫婦共同で行う必要があります
4. 2018/19年度以降は、18歳以上の既婚者は居住者要件を満たしていれば配偶者とは個別に選択することができます

内国歳入庁（IRD）は標準課税と個人総合課税の両方で納税額を計算し、より低い方の税額が課税されます。

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記録管理のベストプラクティス

年間を通じて整理された記録を保持することで、納税申告が簡素化され、申請したすべての控除を証明できるようになります：

• 賃貸収入の記録：銀行取引明細書、領収書綴り、賃借人の支払記録
• 差額地代（Rates）の支払記録：差額地代の公式納付通知書（demand notes）および支払領収書
• 賃貸借契約関係書類：署名済みの賃貸借契約書、使用許諾契約書、更新通知書
• 回収不能家賃の証明書類：賃借人との通信記録、弁護士からの督促状、回収試行の証拠、該当する場合は裁判所文書
• 住宅ローンの関連書類：支払利息を示すローン取引明細書（個人総合課税を検討している場合）
• 各種人的控除の証明書類：扶養証明書、慈善寄付の領収書（個人総合課税を選択する場合）

税務局（IRD）が監査や照会時に書類の提出を求める場合があるため、すべての記録を少なくとも7年間保管してください。

最終更新日: 2025年12月