香港房地产投资信托基金印花税

房托基金单位转让豁免（2024年12月21日起生效）

香港房地产投资信托基金（REIT）市场迎来里程碑式的发展：《2024年印花税法例（杂项修订）条例》于2024年12月20日刊宪，并于2024年12月21日起正式生效。该法例全面免除了房托基金单位转让的印花税，取消了以往对买卖双方各征收0.1%印花税的规定。

该豁免的主要特点：

• 仅适用于获证券及期货事务监察委员会（证监会）认可的房托基金
• 免除此前买卖双方合计0.2%的印花税负担（买卖双方各0.1%）
• 使香港与中国内地、日本和新加坡等亚太主要市场保持一致
• 预计每年将减少政府税收约10亿港元
• 旨在提升香港作为房托基金上市枢纽的竞争力

物业交易印花税调整（2025年2月26日起生效）

除房托基金单位豁免外，香港政府还对物业交易的从价印花税（AVD）税率进行了修订，自2025年2月26日上午11:00起生效。于2025年5月16日刊宪的《2025年印花税（修订）条例》追溯确认了这些变更。

物业购置的最新从价印花税（AVD）税率：

物业价值（港元）	印花税税率
不超过 4,000,000	100 港元（定额）
4,000,001 - 4,500,000	1.5%
4,500,001 - 6,000,000	2.25%
6,000,001 - 9,000,000	3%
9,000,001 - 20,000,000	3.75%
超过 20,000,000	4.25%

主要变动在于将100港元定额从价印花税的门槛从300万港元提高至400万港元，使约15%的物业交易受惠，并降低了较低价值住宅及非住宅物业买家的置业成本。

撤销“辣招”（自2024年2月28日起生效）

在当前框架实施之前，香港特区政府自2024年2月28日起全面取消了针对住宅物业的需求管理措施（俗称“辣招”）：

• 买家印花税（BSD）：此前为7.5%，现已取消
• 新住宅从价印花税（NRSD）：此前为7.5%至15%，现已取消
• 额外印花税（SSD）：此前对24个月内转售征收10-20%，现已降至0%

这些调整大幅简化了香港的物业印花税制度，从价印花税（AVD）现已成为适用于大多数物业交易的主要印花税。

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房地产投资信托基金（REIT）收购房地产：印花税考量

当香港REIT收购房地产（无论是位于香港还是海外）时，该交易仍须遵守标准印花税规定。近期出台的基金单位转让免税政策并不适用于REIT实体本身的物业收购。

直接收购房地产

对于位于香港的物业，REIT直接收购房地产时必须根据上述现行税率表缴纳从价印花税（AVD）。印花税按照实际代价或物业市值（以较高者为准）计算。

计算示例：

通过特殊目的载体（SPV）间接持有物业

许多香港房地产投资信托基金（REIT）通过特殊目的载体（SPV）构建其物业持有架构，尤其是对于海外物业。印花税的处理方式取决于收购架构：

• 资产收购：若 SPV 收购香港物业，标准从价印花税（AVD）适用于该物业交易
• 股份收购：若 REIT 收购持有物业的 SPV 的股份，股份转让可能适用 0.2% 的印花税（视豁免情况而定）
• 关联法人团体豁免：在特定条件下，关联法人团体之间的转让可能符合印花税豁免资格

收购海外物业的印花税

香港印花税不适用于 REIT 收购海外物业。然而，REIT 必须考虑物业所在司法管辖区适用的当地印花税、登记费和转让税。

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REIT 物业处置：印花税与税务影响

出售物业的印花税

当 REIT 处置香港物业时，印花税义务通常由买方而非卖方承担。然而，REIT 应了解整体交易成本结构，因为这可能会影响出售谈判和定价。

现行的 AVD 框架适用于买方，按出售对价或市场价值（以较高者为准），采用上表所述的累进税率计算。

资本利得税考量

香港税收制度的一个显著优势是不征收资本利得税。当 REIT 盈利出售物业时，无论物业位于香港还是海外，该项收益均无需缴纳资本利得税。

然而，REIT必须区分资本利得与交易利润：

• 资本利得：通常产生于符合REIT投资策略的长期持有——无需缴纳利得税
• 交易利润：如果处置模式表明属于物业交易而非投资，则可能产生——可能需要缴纳利得税

香港证监会《房地产投资信托基金守则》（REIT守则）要求REIT持有物业至少两年，除非通过投资者特别决议获得提早处置的同意，这强化了REIT物业持有的投资（而非交易）性质。

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证监会《REIT守则》要求与监管框架

香港REIT在证券及期货事务监察委员会（证监会/SFC）管理的全面监管框架下运作。理解这些要求对于评估印花税和税务影响至关重要。

认可与上市要求

• REIT必须获得香港证监会根据《房地产投资信托基金守则》（REIT守则）作出的认可
• 所有香港REIT必须在香港联合交易所上市——不允许设立非上市或私募REIT
• REIT必须在香港注册成立，但可以投资于位于任何地点的物业
• 管理公司必须持有香港证监会颁发的第9类（提供资产管理）牌照

投资限制

要求	门槛
产生收入房地产的最低投资额	在任何时候均至少占资产总值（GAV）的75%

投资未完工物业单位的上限 最高可达资产总值 (GAV) 的 25%（包括开发成本） 物业开发活动上限 物业开发成本最高可达资产总值 (GAV) 的 10% 物业的最短持有期 2年（除非获得特别决议批准） 强制分派要求 必须将收入的 90% 作为股息分派

管理与治理

• 管理公司必须拥有至少三名在投资管理和/或物业组合管理方面拥有至少五年经验的负责人员
• 董事会必须包含至少三分之一的独立成员
• REIT 可以直接持有物业，或通过由 REIT 合法且实益拥有的 SPV 间接持有物业
• SPV 可以在海外设立，但其注册司法管辖区的公司法和法律框架须与香港的体系相当

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香港 REIT 的税收待遇

REIT 层面的税收

获证监会认可的 REIT 根据《税务条例》第 26A(1A) 条享有利得税豁免。然而，该豁免并不涵盖所有纳税义务：

持有架构	税收待遇	税率
REIT直接持有物业	香港租金收入的物业税	15%
通过香港SPV间接持有	SPV香港物业收入的利得税	16.5%
处置物业的资本利得	不征收资本利得税	0%
REIT向基金单位持有人派发收益	无预扣税	0%

投资者层面的税收

REIT基金单位持有人的税务处理取决于其持有性质和活动：

• 资本投资者：如果作为资本资产持有，处置REIT基金单位的收益无需缴纳利得税
• 交易商：从事买卖REIT基金单位贸易或业务的投资者，须按标准税率缴纳利得税（法团为16.5%，个人按累进税率）
• 获取的分派：对于被动投资者，收到的REIT分派通常无需缴纳香港税项，但税务处理可能因投资者具体情况而异
• 非居民：REIT分派不适用预扣税，且资本利得仍无需缴税

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REIT交易的战略考量

收购架构设计

REIT应审慎考虑交易架构设计，以优化印花税成本：

• 直接收购与间接收购：比较直接购买物业与收购持有物业的特殊目的公司（SPV）股份的印花税成本
• 相联法人团体宽免：在适用情况下，利用相联公司之间转让的印花税豁免
• 时间规划考量：结合当前印花税税率及未来潜在变化来规划收购时机
• 估值准确性：确保估值恰当，因为印花税按代价与市值两者中的较高者计征

处置规划

• 两年持有期要求：根据证监会《房地产投资信托基金守则》关于至少持有两年的要求规划处置（除非获得特别决议批准）
• 资本性质与交易性质的界定：保持与投资策略相一致的处置模式，以确保被认定为资本（而非交易）性质待遇
• 买方印花税影响：考量买方的从价印花税（AVD）负担可能会影响可实现的出售价格
• 文档记录：保存完整的记录，以支持持有资产属于资本投资性质

基金单位发行与交易

2024年12月起实施的REIT基金单位转让印花税豁免带来了显著优势：

• 提升流动性：免除0.2%的印花税负担，改善了交易经济效益和市场流动性
• 竞争定位：使香港与新加坡、日本和中国内地保持一致，这些市场的REIT交易均免征印花税
• 增强投资者吸引力：降低交易成本，提升REIT对散户和机构投资者的吸引力
• 证监会认可至关重要：仅获证监会认可的REIT符合豁免资格——保持合规至关重要

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政府支持与市场发展

房地产投资信托基金资助计划

香港政府继续通过财政激励措施支持房地产投资信托基金（REIT）市场的发展。在2024年4月26日宣布延长三年后，该资助计划在2024年5月10日至2027年5月9日期间继续接受申请。

资助计划特点：

• 涵盖向香港本地服务提供商支付的合资格费用的70%
• 每个REIT上限为800万港元
• 适用于在香港联合交易所上市的REIT
• 支持上市及设立成本

纳入互联互通机制

提升香港REIT市场可及性的一项重大进展是在2024年将REIT纳入互联互通机制（Stock Connect）。该举措使中国内地投资者能够交易香港上市的REIT，从而显著扩大了潜在投资者基础并提升了市场流动性。

资产类别多元化

虽然香港REIT传统上主要集中于写字楼、商场和酒店，但香港证监会（SFC）积极欢迎投资于另类资产类别的REIT，包括：

• 物流及仓储设施
• 数据中心
• 医疗设施及医院
• 基础设施物业
• 学生宿舍
• 自助仓储设施

这种多元化契合了不断演变的发展趋势，并为投资者提供了对不同物业板块更广泛的投资敞口。

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合规与文件要求

印花税申报义务

尽管REIT单位转让享有免税待遇，但规范的合规和文件记录依然必不可少：

• 物业收购：印花税必须在买卖协议或转让契签署后30天内缴纳，以较早者为准
• 加盖印花程序：需要加盖印花的文件必须提交至税务局印花税署
• 逾期加盖印花的罚款：逾期缴付将产生罚款，因此及时合规至关重要

豁免文件：对于符合豁免条件的交易（例如联属法人团体之间的转让），必须提交适当的文件以证明豁免申请的合理性

记录保存与申报

房托基金（REIT）必须保存完整的记录，以支持其税务和监管立场：

• 物业收购和处置文件，包括估值报告
• 印花税缴付收据及已加盖印花的文件
• 证明符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》要求的记录
• 支持物业交易属于资本性质（而非交易性质）处理的证明文件
• 向基金单位持有人派发收益及底层收入计算明细

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对比分析：香港与区域市场

亚太地区的印花税处理方式

司法管辖区	REIT基金单位买卖	物业收购
香港	豁免（自 2024 年 12 月起）	从价印花税（AVD）：100 港元至 4.25%
新加坡	豁免	买家印花税：最高 6%
日本	豁免	适用登记许可税
中国内地	豁免	契税：3-5%

2024年12月针对房地产投资信托基金（REIT）基金单位交易实施的豁免，使香港与其主要的区域竞争对手保持一致，消除了先前的竞争劣势，并巩固了香港作为领先REIT上市地的地位。

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未来展望与潜在发展

香港REIT市场持续演进，以下若干趋势或将塑造未来的印花税及税务考量：

• 市场扩张：随着印花税豁免及纳入互联互通机制，预计市场参与度将有所提升，并迎来更大规模的REIT上市
• 资产多元化：向新资产类别（物流、数据中心、医疗保健）的扩展可能会促成针对性监管指引的出台
• 跨境投资：香港REIT持有的海外物业不断增加，需要审慎应对多个税务管辖区的规定
• 监管优化：证监会可能会根据市场发展和国际最佳实践，继续完善《房地产投资信托基金守则》的要求
• 税收政策演变：尽管当前的税务待遇较为优惠，但REIT仍应密切关注物业税、利得税豁免或印花税税率的潜在变化

如需进行申请前咨询及获取有关REIT认可与合规的详细指引，相关方可通过 [email protected] 或致电 (852) 2231 2400 与证监会联系。