홍콩 REIT 인지세

리츠 지분 양도 인지세 면제(2024년 12월 21일 시행)

2024년 12월 20일 관보에 게재되고 2024년 12월 21일부터 시행된 2024년 인지세 법령(기타 개정) 조례(Stamp Duty Legislation (Miscellaneous Amendments) Ordinance 2024)를 통해 홍콩 리츠(REIT) 시장에 획기적인 발전이 이루어졌습니다. 이 법안은 리츠 지분 양도에 대한 인지세를 전면 면제하여, 기존에 매수자와 매도자 양측에 각각 부과되던 0.1%의 인지세를 폐지했습니다.

면제 조치의 주요 특징:

• 홍콩 증권선물위원회(SFC)의 인가를 받은 리츠에만 적용
• 기존 총 0.2%의 인지세 부담(매수자 및 매도자 각각 0.1%) 폐지
• 중국 본토, 일본, 싱가포르를 포함한 주요 아시아·태평양 시장과의 기준 부합
• 연간 약 10억 홍콩달러(HKD)의 정부 세수 감소 예상
• 리츠 상장 허브로서 홍콩의 경쟁력을 강화하기 위한 목적

부동산 거래 인지세 변경 사항(2025년 2월 26일 시행)

리츠 지분 면제와 별도로, 홍콩 정부는 부동산 거래에 대한 종가인지세(AVD) 세율 개정안을 마련하여 2025년 2월 26일 오전 11시부터 시행했습니다. 2025년 5월 16일 관보에 게재된 2025년 인지세(개정) 조례(Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2025)를 통해 이러한 변경 사항이 소급 적용되어 공식화되었습니다.

부동산 취득에 대한 업데이트된 종가인지세(AVD) 세율:

부동산 가액(HKD)	인지세율
4,000,000 이하	HKD 100 (정액)
4,000,001 - 4,500,000	1.5%
4,500,001 - 6,000,000	2.25%
6,000,001 - 9,000,000	3%
9,000,001 - 20,000,000	3.75%
20,000,000 초과	4.25%

주요 변경 사항은 정액 100 HKD 인지세의 적용 기준 금액을 300만 HKD에서 400만 HKD로 상향 조정한 것으로, 부동산 거래의 약 15%가 혜택을 받으며 저가 주거용 및 비주거용 부동산 매수자의 비용을 줄였습니다.

"과열 억제책" 폐지 (2024년 2월 28일 발효)

현행 프레임워크에 앞서, 홍콩 정부는 2024년 2월 28일부로 주거용 부동산에 대한 수요 관리 조치를 폐지했습니다:

• 매수자 인지세 (BSD): 기존 7.5%, 현재 폐지됨
• 신규 주거용 인지세 (NRSD): 기존 7.5%~15%, 현재 폐지됨
• 특별 인지세 (SSD): 기존 24개월 이내 전매 시 10~20%, 현재 0%로 인하됨

이러한 변경을 통해 홍콩의 부동산 인지세 체계가 크게 단순화되었으며, 현재는 AVD가 대부분의 부동산 거래에 적용되는 주요 인지세가 되었습니다.

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REIT 부동산 인수: 인지세 고려사항

홍콩 REIT가 홍콩 내부 또는 해외에 위치한 부동산을 인수할 때, 해당 거래에는 여전히 표준 인지세 규정이 적용됩니다. 최근 도입된 수익증권 양도 면제 혜택은 REIT 법인 자체의 부동산 인수에는 적용되지 않습니다.

직접 부동산 인수

홍콩에 위치한 부동산의 경우, 부동산을 직접 인수하는 REIT는 위에 명시된 현행 세율표에 따라 AVD를 납부해야 합니다. 인지세는 실제 거래 대금과 해당 부동산의 시가 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다.

계산 예시:

SPV를 통한 간접 부동산 보유

많은 홍콩 REITs는 특히 해외 부동산의 경우 특수목적법인(SPV)을 통해 부동산 보유 구조를 설정합니다. 인지세 과세 여부는 취득 구조에 따라 달라집니다:

• 자산 취득: SPV가 홍콩 부동산을 취득하는 경우, 부동산 거래에 표준 AVD가 적용됩니다.
• 지분 취득: REIT가 부동산을 보유한 SPV의 주식을 취득하는 경우, 주식 양도에 대해 0.2%의 인지세가 적용될 수 있습니다(면제 대상 제외).
• 관계 법인 면제: 관계 법인 간의 양도는 특정 조건 하에 인지세 면제 대상이 될 수 있습니다.

해외 부동산 취득에 대한 인지세

REITs의 해외 부동산 취득에는 홍콩 인지세가 적용되지 않습니다. 그러나 REITs는 부동산이 위치한 관할권의 해당 현지 인지세, 등록세 및 양도세를 고려해야 합니다.

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REIT 부동산 처분: 인지세 및 세금 영향

부동산 매각 시 인지세

REIT가 홍콩 부동산을 처분할 때 인지세 납부 의무는 일반적으로 매도인이 아닌 매수인에게 있습니다. 그러나 매각 협상 및 가격 책정에 영향을 미칠 수 있으므로 REITs는 전반적인 거래 비용 구조를 인지하고 있어야 합니다.

현재 AVD 체계는 매각 대금 또는 시가 중 높은 금액을 기준으로 위의 표에 명시된 누진세율을 적용하여 매수인에게 부과됩니다.

자본이득세 고려사항

홍콩 세제의 주요 장점 중 하나는 자본이득세가 없다는 점입니다. REIT가 부동산을 매각하여 차익을 실현하더라도, 해당 부동산이 홍콩에 있든 해외에 있든 상관없이 이 차익에 대해서는 자본이득세가 부과되지 않습니다.

그러나 리츠(REIT)는 자본 이득과 매매 차익을 반드시 구분해야 합니다:

• 자본 이득(Capital gains): 일반적으로 리츠의 투자 전략에 부합하는 장기 보유에서 발생하며, 이윤세 과세 대상이 아닙니다.
• 매매 차익(Trading profits): 처분 패턴이 투자가 아닌 부동산 매매업에 가깝다고 판단되는 경우 발생할 수 있으며, 이윤세 과세 대상이 될 수 있습니다.

SFC 리츠 규정(REIT Code)은 특별 결의를 통해 투자자로부터 조기 처분에 대한 동의를 얻지 않는 한 리츠가 최소 2년 동안 부동산을 보유하도록 요구하며, 이는 리츠의 부동산 보유가 (매매가 아닌) 투자 성격임을 강화합니다.

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SFC 리츠 규정 요건 및 규제 프레임워크

홍콩 리츠는 증권선물위원회(SFC)가 관할하는 포괄적인 규제 프레임워크 하에서 운영됩니다. 인지세 및 세무상 영향을 평가하기 위해서는 이러한 요건을 이해하는 것이 필수적입니다.

인가 및 상장 요건

• 리츠는 부동산투자신탁 규정(REIT Code)에 따라 SFC의 인가를 받아야 합니다.
• 모든 홍콩 리츠는 홍콩증권거래소에 상장되어야 하며, 비상장 또는 사모 리츠는 허용되지 않습니다.
• 리츠는 홍콩에 설립되어야 하지만, 소재지에 관계없이 부동산에 투자할 수 있습니다.
• 자산관리회사는 SFC로부터 제9종(자산운용) 라이선스를 취득해야 합니다.

투자 제한

요건	기준
수익 창출 부동산에 대한 최소 투자 비율	항시 총자산가치(GAV)의 최소 75% 이상

미완공 부동산에 대한 최대 투자 한도 총자산가치(GAV)의 최대 25%(개발 비용 포함) 최대 부동산 개발 활동 한도 부동산 개발 비용 기준 총자산가치(GAV)의 최대 10% 부동산 최소 보유 기간 2년(특별 결의를 거친 경우는 제외) 의무 배당 요건 소득의 90% 이상을 배당금으로 분배해야 함

운용 및 지배구조

• 운용사는 투자 운용 및/또는 부동산 포트폴리오 관리 분야에서 최소 5년 이상의 경력을 보유한 책임자를 최소 3인 이상 두어야 함
• 이사회 구성원의 최소 3분의 1 이상이 독립적인 사외이사여야 함
• 리츠(REIT)는 부동산을 직접 보유하거나 리츠가 법적 및 실질적으로 소유한 특수목적법인(SPV)을 통해 간접적으로 보유할 수 있음
• SPV는 홍콩의 제도에 상응하는 회사법 및 법적 체계를 갖춘 해외 관할 구역에 설립될 수 있음

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홍콩 리츠(REIT)에 대한 과세 체계

리츠 단계 과세

증권선물위원회(SFC)의 인가를 받은 리츠는 내국세조례(Inland Revenue Ordinance) 제26A(1A)조에 따라 이익세(법인세) 면제 혜택을 받습니다. 그러나 이러한 면제가 모든 납세 의무에 적용되는 것은 아닙니다:

보유 구조	과세 처리	세율
REIT의 직접 부동산 보유	홍콩 임대 소득에 대한 부동산세(Property tax)	15%
홍콩 SPV를 통한 간접 보유	SPV의 홍콩 부동산 소득에 대한 이익세(Profits tax)	16.5%
부동산 처분에 따른 자본이득	자본이득세 과세 대상 아님	0%
투자자(수익자)에 대한 REIT 배당	원천징수세 없음	0%

투자자 수준의 과세

REIT 투자자(수익자)에 대한 세무 처리는 보유 성격 및 활동에 따라 달라집니다:

• 자본 투자자: 자본 자산으로 보유하는 경우 REIT 수익증권 처분 이익에 대해 이익세가 부과되지 않습니다.
• 매매업자(Traders): REIT 수익증권의 취득 및 처분을 사업으로 영위하는 투자자에게는 표준 세율(법인 16.5%, 개인 누진세율)로 이익세가 과세됩니다.
• 수령 배당금: 수동적 투자자의 경우 REIT 배당금에 대해 일반적으로 홍콩 세금이 부과되지 않으나, 투자자 상황에 따라 세무 처리가 달라질 수 있습니다.
• 비거주자: REIT 배당금에 원천징수세가 적용되지 않으며, 자본이득은 비과세로 유지됩니다.

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REIT 거래를 위한 전략적 고려사항

인수 구조화

REIT는 인지세 비용을 최적화하기 위해 거래 구조 설정을 신중하게 고려해야 합니다:

• 직접 취득 vs. 간접 취득: 직접적인 부동산 매입 시 발생하는 인지세와 부동산 보유 특수목적법인(SPV)의 지분 취득 시 발생하는 인지세 비교
• 관계 회사 면제: 해당되는 경우 관계 회사 간 이전에 대한 인지세 면제 활용
• 타이밍 고려사항: 현재 인지세율 및 향후 발생 가능한 세제 변동 사항을 고려하여 취득 계획 수립
• 평가의 정확성: 인지세는 거래 대금과 시가 중 높은 금액을 기준으로 적용되므로 적정한 가치 평가 보장

처분 계획 수립

• 2년 보유 요건: SFC REIT 규정(REIT Code)의 최소 2년 보유 요건(특별 결의를 거친 경우는 제외)을 고려하여 처분 계획 수립
• 자본적 vs. 영업 목적 구분: (영업 목적이 아닌) 자본적 성격으로 인정받을 수 있도록 투자 전략과 일관된 처분 패턴 유지
• 매수인의 인지세 영향: 매수인의 종가인지세(AVD) 부담이 실현 가능한 매각 가격에 영향을 미칠 수 있음을 고려
• 문서화: 보유 자산의 자본 투자 성격을 입증하는 포괄적인 기록 유지

수익증권 발행 및 거래

2024년 12월 도입된 REIT 수익증권 양도에 대한 인지세 면제는 다음과 같은 상당한 이점을 제공합니다:

• 유동성 개선: 0.2% 인지세 부담 제거로 거래 경제성 및 시장 유동성 개선
• 경쟁력 제고: REIT 거래 시 인지세가 면제되는 싱가포르, 일본 및 중국 본토와 동등한 수준의 경쟁력 확보
• 투자자 매력도 증대: 거래 비용 절감으로 개인 및 기관 투자자 모두에게 REIT의 매력 증대
• SFC 인가 필수: SFC 인가를 받은 REIT에만 면제 혜택이 적용되므로 규정 준수 유지가 필수적임

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정부 지원 및 시장 발전

REIT 보조금 지원 제도

홍콩 정부는 재정적 인센티브를 통해 REIT 시장 발전을 지속적으로 지원하고 있습니다. 2024년 4월 26일에 발표된 3년 연장에 따라, 해당 보조금 지원 제도는 2024년 5월 10일부터 2027년 5월 9일까지 신청할 수 있습니다.

보조금 지원 제도 특징:

• 홍콩 소재 서비스 제공업체에 지급된 적격 비용의 70% 지원
• REIT당 최대 HKD 800만 한도 적용
• 홍콩증권거래소에 상장된 REIT에 적용
• 상장 및 설립 비용 지원

스탁 커넥트(Stock Connect) 편입

홍콩 REIT 시장의 접근성을 높인 주요 발전 사항은 2024년 스탁 커넥트(Stock Connect) 프로그램에 REIT가 편입된 것입니다. 이 조치를 통해 중국 본토 투자자들이 홍콩 상장 REIT를 거래할 수 있게 되었으며, 잠재적 투자자 기반이 크게 확대되고 시장 유동성이 개선되었습니다.

자산군 다각화

홍콩 REIT는 전통적으로 오피스, 쇼핑몰, 호텔에 집중해 왔으나, 증권선물위원회(SFC)는 다음과 같은 대체 자산 유형에 투자하는 REIT를 적극 수용하고 있습니다:

• 물류 및 창고 시설
• 데이터 센터
• 의료 시설 및 병원
• 인프라 자산
• 학생 기숙사
• 셀프 스토리지(개인 창고) 시설

이러한 다각화는 진화하는 부동산 시장 트렌드에 부합하며, 투자자들에게 다양한 부동산 섹터에 대한 폭넓은 노출 기회를 제공합니다.

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컴플라이언스 및 문서 요건

인지세 신고 의무

REIT 지분증권 양도에 대한 면제 조치에도 불구하고, 적절한 컴플라이언스 및 문서 관리는 여전히 필수적입니다:

• 부동산 취득: 매매 계약서 체결일 또는 양도 증서 작성일 중 빠른 날로부터 30일 이내에 인지세를 납부해야 합니다.
• 인지 날인 절차: 날인이 필요한 문서는 세무국(Inland Revenue Department) 산하 인지세 사무소(Stamp Office)에 제출해야 합니다.
• 지연 날인 시 과태료: 지연 납부 시 과태료가 부과되므로 기한 내 준수가 중요합니다.

면제 증빙 서류: 면제 요건을 충족하는 거래(예: 계열 법인 간 양도)의 경우, 면제 신청을 입증할 수 있는 적절한 증빙 서류를 제출해야 합니다.

기록 보관 및 보고

REIT는 세무 및 규제상의 입장을 뒷받침하기 위해 다음과 같은 포괄적인 기록을 유지해야 합니다.

• 감정평가 보고서를 포함한 부동산 취득 및 처분 관련 서류
• 인지세 납부 영수증 및 날인 증서
• 증권선물위원회(SFC) REIT 코드 요건 준수를 입증하는 기록
• 부동산 거래에 대한 자본적(매매 목적 대비) 처리 근거 문서
• 수익증권 보유자에 대한 배당금 및 기초 소득 계산 내역

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비교 분석: 홍콩 vs. 역내 주요 시장

아시아 태평양 지역의 인지세 과세 체계

관할 지역	REIT 수익증권 거래	부동산 취득
홍콩	면제 (2024년 12월부터)	종가인지세(AVD): HKD 100 ~ 4.25%
싱가포르	면제	매수자 인지세: 최대 6%
일본	면제	등록면허세 적용

중국 본토 면제 계약세(Deed tax): 3~5%

2024년 12월 리츠(REIT) 유닛 거래에 대한 면제 조치가 시행됨에 따라 홍콩은 주요 역내 경쟁국들과 동일한 수준의 제도를 갖추게 되었으며, 기존의 경쟁 열세를 해소하고 선도적인 리츠 상장지로서의 입지를 강화하게 되었습니다.

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향후 전망 및 잠재적 발전 방향

홍콩 리츠 시장은 지속적으로 발전하고 있으며, 다음과 같은 몇 가지 트렌드가 향후 인지세 및 세무적 고려사항에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

• 시장 확대: 인지세 면제 및 상호시장접속제도(Stock Connect) 편입에 따라 시장 참여 확대와 대규모 리츠 상장이 예상됩니다.
• 자산 다각화: 새로운 자산군(물류, 데이터 센터, 헬스케어)으로의 확장에 따라 구체적인 규제 지침이 마련될 수 있습니다.
• 국경 간 투자: 홍콩 리츠의 해외 부동산 보유가 증가함에 따라 여러 과세 관할권에 대한 면밀한 검토와 대응이 필요할 것입니다.
• 규제 개선: 홍콩 증권선물위원회(SFC)는 시장 발전과 국제 모범 관행을 바탕으로 리츠 규정(REIT Code) 요건을 지속적으로 개선해 나갈 수 있습니다.
• 조세 정책의 변화: 현재의 세제 혜택은 유리하지만, 리츠는 부동산세, 이익세 면제 또는 인지세율의 잠재적 변경 사항을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

리츠 인가 및 규정 준수에 관한 사전 신청 상담 및 상세한 지침은 증권선물위원회(SFC) 이메일([email protected]) 또는 전화((852) 2231 2400)를 통해 문의하실 수 있습니다.

REIT의 부동산 취득에는 HKD 100(HKD 400만 이하 부동산 대상)부터 4.25%(HKD 2,000만 초과 부동산 대상)까지의 누진세율로 종가 인지세(Ad Valorem Stamp Duty)가 계속 부과됩니다.

SFC 인가 REIT만 유닛 양도 인지세 면제 혜택을 받을 수 있으므로, 규제 준수가 필수적입니다.

SFC 인가 REIT는 세무조례(Inland Revenue Ordinance) 제26A(1A)조에 따라 이익세(Profits Tax)가 면제되지만, 임대 소득을 창출하는 홍콩 부동산의 직접 보유분에 대해서는 15%의 재산세(Property Tax)가 적용됩니다.

홍콩에는 자본이득세가 적용되지 않아, REIT의 부동산 처분 시 상당한 이점을 제공합니다.

SFC REIT 규정(Code) 요건에 따라 총자산가치(GAV)의 최소 75%를 수익 창출 부동산에 투자해야 하며, 최소 2년의 보유 기간이 요구됩니다(특별 결의를 거친 경우는 예외).

인수 및 처분의 전략적 구조화를 통해 직접 소유 대 간접 소유, 관계 법인 면제, 시점 등을 면밀히 검토함으로써 인지세 비용을 최적화할 수 있습니다.

보조금 지원 제도(최대 HKD 800만 한도로 적격 비용의 70% 지원) 및 스톡커넥트(Stock Connect) 편입을 포함한 정부 지원 조치는 REIT 시장 발전에 대한 홍콩 정부의 의지를 보여줍니다.

인지세 신고, 면제 신청, SFC 인가 상태 유지를 위해서는 적절한 규정 준수 및 문서화가 여전히 매우 중요합니다.

홍콩의 REIT 인지세 프레임워크는 이제 역내 경쟁국(싱가포르, 일본, 중국 본토)과 동일한 수준으로 조정되어 기존의 경쟁적 열세를 해소하고 시장 성장을 지원하고 있습니다.