香港REIT印紙税

REIT受益証券の譲渡に関する印紙税免除（2024年12月21日発効）

香港のREIT市場にとって画期的な進展となったのが、2024年12月20日に官報公布され、2024年12月21日から施行された「2024年印紙税法令（各種改正）条例」です。この法改正により、REIT受益証券の譲渡に対する印紙税が完全に免除され、これまで買い手と売り手の双手双方に課されていた0.1%の印紙税が撤廃されました。

免税措置の主な特徴：

• 証券先物委員会（SFC）によって認可されたREITにのみ適用
• 従来の合計0.2%の印紙税負担（買い手・売り手それぞれ0.1%）を撤廃
• 中国本土、日本、シンガポールなどの主要なアジア太平洋市場と足並みを揃える
• 政府の歳入が年間約10億香港ドル減少すると試算
• REIT上場ハブとしての香港の競争力を高めることを目的とする

不動産取引印紙税の変更（2025年2月26日発効）

REIT受益証券の免税とは別に、香港政府は不動産取引に対する従価印紙税（AVD）税率の改定を実施し、2025年2月26日午前11時より発効しました。2025年5月16日に官報公布された「2025年印紙税（改正）条例」により、これらの変更が遡及適用をもって正式に法制化されました。

不動産取得に関する改定後AVD税率：

不動産価格（HKD）	印紙税率
4,000,000以下	HKD 100（定額）
4,000,001 - 4,500,000	1.5%
4,500,001 - 6,000,000	2.25%

6,000,001 - 9,000,000 3% 9,000,001 - 20,000,000 3.75% 20,000,000超 4.25%

主な変更点として、一律100香港ドルの印紙税が適用される基準額が300万香港ドルから400万香港ドルに引き上げられ、不動産取引の約15%に恩恵をもたらし、低価格帯の住宅用および非住宅用不動産の購入者の負担を軽減しました。

「過熱抑制策（クーリング措置）」の撤廃（2024年2月28日施行）

現行の枠組みに先立ち、香港政府は2024年2月28日付で住宅用不動産に対する需要管理策を撤廃しました。

• 買手印紙税（BSD）： 従来は7.5%、現在は撤廃
• 新住宅印紙税（NRSD）： 従来は7.5%～15%、現在は撤廃
• 特別印紙税（SSD）： 従来は24か月以内の転売に対して10～20%、現在は0%に引き下げ

これらの変更により香港の不動産印紙税制度は大幅に簡素化され、現在では従価印紙税（AVD）がほとんどの不動産取引に適用される主要な印紙税となっています。

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REITによる不動産取得：印紙税に関する留意点

香港REITが不動産を取得する場合、その物件が香港内にあるか海外にあるかを問わず、取引には引き続き標準的な印紙税規定が適用されます。最近導入された投資口（ユニット）譲渡の免除措置は、REIT事業体自体による不動産取得には適用されません。

不動産の直接取得

香港内に所在する不動産について、不動産を直接取得するREITは、上記の現行税率表に基づいてAVDを納付する必要があります。印紙税は、実際の対価または不動産の市場価値のいずれか高い方に基づいて計算されます。

計算例：

SPVを通じた不動産の間接保有

多くの香港REITは、特に海外不動産について、特別目的事業体（SPV）を通じて不動産保有を組成しています。印紙税の取扱いは取得スキームによって異なります：

• 資産取得： SPVが香港の不動産を取得する場合、その不動産取引に対して標準的なAVDが適用されます
• 株式取得： REITが不動産を保有するSPVの株式を取得する場合、その株式譲渡に対して0.2%の印紙税が適用される場合があります（免除規定の対象となる場合を除く）
• 関連法人間の免除： 関連法人（Associated body corporate）間の移転は、特定の条件の下で印紙税の免除対象となる場合があります

海外不動産の取得に対する印紙税

REITによる海外不動産の取得には、香港の印紙税は適用されません。ただし、REITは不動産が所在する法域において適用される現地の印紙税、登録料、および譲渡税を考慮する必要があります。

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REITの不動産売却：印紙税および税務上の影響

不動産売却に対する印紙税

REITが香港の不動産を売却する場合、印紙税の納付義務は通常、売主ではなく買主に課されます。ただし、売却交渉や価格設定に影響を与える可能性があるため、REITは取引コスト全体の構造を把握しておく必要があります。

買主には、売買対価または市場価格のいずれか高い方に基づき、上記の表に記載された累進税率を用いて現行のAVD枠組みが適用されます。

キャピタルゲイン税に関する考慮事項

香港の税制における大きなメリットの1つは、キャピタルゲイン税が存在しないことです。REITが不動産を利益を出して売却した場合、その不動産が香港内に所在するか海外に所在するかを問わず、その売却益にキャピタルゲイン税は課されません。

ただし、REITはキャピタルゲインと売買益（事業利益）を区別する必要があります：

• キャピタルゲイン： 一般的にREITの投資戦略に沿った長期保有から生じるものであり、利得税（事業税）の課税対象外
• 売買益（事業利益）： 処分パターンが投資ではなく不動産売買を示唆している場合に生じる可能性があり、利得税の課税対象となる可能性がある

SFC REITコードでは、特別決議により投資家から早期処分の同意を得ない限り、REITに対して不動産を少なくとも2年間保有することを義務付けており、REITによる不動産保有が（売買目的ではなく）投資目的であるという性質を補強しています。

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SFC REITコードの要件と規制枠組み

香港のREITは、証券先物委員会（SFC）が管轄する包括的な規制枠組みの下で運用されています。印紙税および税務上の影響を評価する上で、これらの要件を理解することは不可欠です。

認可および上場要件

• REITは不動産投資信託コード（REITコード）に基づき、SFCによる認可を受ける必要があります
• すべての香港REITは香港証券取引所に上場している必要があり、非上場または私募REITは認められません
• REITは香港に設立（ドミサイル）されている必要がありますが、所在地を問わずあらゆる不動産に投資できます
• 運用会社はSFCからタイプ9（資産運用）ライセンスを取得している必要があります

投資制限

要件	基準
収益不動産への最低投資比率	常時、総資産価値（GAV）の75%以上

未完成不動産物件への最大投資比率 総資産価値（GAV）の最大25%（開発コストを含む） 不動産開発活動の上限 不動産開発コストとしてGAVの最大10% 不動産の最低保有期間 2年間（特別決議を取得した場合を除く） 義務的分配要件 利益の90%以上を配当として分配することが義務付けられている

運用管理およびガバナンス

• 運用会社は、投資運用および／または不動産ポートフォリオ管理において最低5年の経験を有する責任役員（RO）を少なくとも3名置く必要があります
• 取締役会は、少なくとも3分の1以上の独立メンバーで構成されなければなりません
• REITは、不動産を直接保有するか、またはREITが法的かつ実質的に所有するSPVを通じて間接的に保有することができます
• SPVは、香港の法体系と同等の会社法および法的枠組みを有する海外の法域に設立することが認められています

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香港REITの税務上の取扱い

REITレベルでの課税

SFC（証券先物委員会）の認可を受けたREITは、内国歳入条例（Inland Revenue Ordinance）第26A条(1A)に基づき利得税（法人税）の免除を受けられます。ただし、この免除はすべての納税義務に適用されるわけではありません。

保有構造	税務上の取扱い	税率
REITによる不動産の直接保有	香港の賃貸所得に対する不動産税	15%
香港SPVを通じた間接保有	SPVの香港不動産所得に対する利得税	16.5%
不動産処分によるキャピタルゲイン	キャピタルゲイン税の対象外	0%
投資主へのREIT分配金	源泉徴収税なし	0%

投資家レベルの課税

REIT投資主に対する税務上の取り扱いは、保有形態および事業活動の性質によって異なります：

• キャピタル投資家：資本資産として保有されている場合、REIT投資口の処分による利益は利得税の対象外となります
• トレーダー（売買業者）：REIT投資口の売買・取引を事業として行う投資家は、標準税率（法人は16.5%、個人は累進税率）による利得税の対象となります
• 受取分配金：パッシブ投資家の場合、REIT分配金は原則として香港の課税対象外ですが、投資家の状況によって税務上の取り扱いが異なる場合があります
• 非居住者：REIT分配金に源泉徴収税は適用されず、キャピタルゲインも非課税となります

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REIT取引における戦略的検討事項

買収ストラクチャリング

REITは印紙税コストを最適化するために、取引ストラクチャーを慎重に検討する必要があります：

• 直接取得と間接取得の比較： 不動産の直接購入と不動産保有SPVの株式取得における印紙税を比較する
• 関連会社間免除措置： 適用可能な場合は、関連法人間の譲渡に対する印紙税免除を活用する
• タイミングの検討： 現行の印紙税率および将来的な変更の可能性を考慮して取得を計画する
• 評価の正確性： 印紙税は対価または市場価値のいずれか高い方に適用されるため、適正な評価を確保する

売却計画

• 2年間の保有要件： （特別決議を取得した場合を除き）最低2年間の保有を義務付けるSFC REITコードの要件を考慮して売却を計画する
• キャピタルとトレーディングの区分： トレーディングではなくキャピタルとしての税務上の取り扱いを確保するため、投資戦略と整合した売却パターンを維持する
• 買主の印紙税負担の影響： 買主の従価印紙税（AVD）負担が実現可能な売却価格に影響を与える可能性があることを考慮する
• 文書の記録保管： 保有資産が資本的投資の性質を持つことを裏付ける包括的な記録を維持する

投資口の発行および取引

2024年12月のREIT投資口の譲渡に対する印紙税免除措置は、大きな利点をもたらします。

• 流動性の向上： 0.2%の印紙税負担の撤廃により、取引の経済性と市場の流動性が改善される
• 競争力の強化： REIT取引が印紙税免除となっているシンガポール、日本、中国本土と香港の足並みが揃う
• 投資家への魅力向上： 取引コストの低減により、個人投資家および機関投資家の双方に対するREITの魅力が高まる
• SFC認可の必須性： 免除の対象となるのはSFC認可REITのみであるため、コンプライアンスの維持が極めて重要となる

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政府の支援と市場の発展

REIT向け補助金スキーム

香港政府は、財政的インセンティブを通じてREIT市場の発展を引き続き支援しています。2024年4月26日に発表された3年間の延長に伴い、助成制度の申請期間は2024年5月10日から2027年5月9日までとなっています。

助成制度の特徴：

• 香港現地のサービスプロバイダーに支払われた対象経費の70%を補填
• REIT1銘柄あたり800万香港ドルを上限とする
• 香港証券取引所に上場するREITに適用
• 上場および設立にかかる費用を支援

ストック・コネクト（相互株式取引）への採用

香港REIT市場のアクセス性を高める大きな進展として、2024年のストック・コネクト制度へのREITの採用が挙げられます。この取り組みにより、中国本土の投資家が香港上場REITを取引できるようになり、潜在的な投資家層が大幅に拡大し、市場の流動性が向上しました。

資産クラスの多様化

香港のREITは従来、オフィス、ショッピングモール、ホテルを中心としていましたが、SFC（香港証券先物委員会）は以下のようなオルタナティブ資産に投資するREITを積極的に受け入れています：

• 物流・倉庫施設
• データセンター
• ヘルスケア施設および病院
• インフラ不動産
• 学生寮
• セルフストレージ（トランクルーム）施設

このような多様化は、進化する不動産市場のトレンドに沿ったものであり、投資家に対して異なる不動産セクターへのより幅広いエクスポージャーを提供します。

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コンプライアンスおよび書類作成の要件

印紙税の申告義務

REIT受益証券の譲渡に対する免税措置はあるものの、適切なコンプライアンスと文書作成は依然として不可欠です：

• 不動産の取得：売買契約または譲渡証書の締結日のいずれか早い方から30日以内に印紙税を納付する必要があります
• 捺印手続き：捺印（スタンピング）が必要な文書は、税務局印紙税課（Stamp Office）に提出する必要があります
• 遅延過怠税：納付が遅れた場合は過怠税が課されるため、期限内の遵守が極めて重要です

免税書類：免税の要件を満たす取引（例：関連法人間の譲渡など）については、免税の申請を裏付ける適切な書類を提出する必要があります

記録の保管および報告

REITは、税務上および規制上の取扱いを裏付ける包括的な記録を保持しなければなりません：

• 不動産鑑定評価書を含む、不動産の取得および処分に関する書類
• 印紙税の納税受領書および証印済み文書
• SFC（証券先物委員会）のREITコード要件の遵守を証明する記録
• 不動産取引の（トレーディング目的ではなく）キャピタル目的の取扱いを裏付ける書類
• 投資主への分配金およびその基礎となる所得計算に関する記録

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比較分析：香港 vs. 周辺市場

アジア太平洋地域における印紙税の取扱い

国・地域	REIT投資口の取引	不動産の取得
香港	非課税（2024年12月より）	AVD：HKD 100～4.25%
シンガポール	非課税	買主印紙税（BSD）：最大6%
日本	非課税	登録免許税が適用
中国本土	免除	契税（不動産取得税）：3-5%

2024年12月のREITユニット取引に対する免税措置により、香港は主要な地域競合国・地域と同等の水準となり、以前の競争上の不利が解消され、主要なREIT上場先としての香港の地位が後押しされました。

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今後の見通しと潜在的な動向

香港のREIT市場は進化を続けており、今後の印紙税および税務上の検討事項を形作る可能性が高いトレンドがいくつかあります：

• 市場の拡大：印紙税の免除およびストック・コネクト（相互株式取引制度）への追加により、市場参加者の増加とより大規模なREITの上場が期待されます
• 資産の多様化：新たなアセットクラス（物流施設、データセンター、ヘルスケア）への拡大に伴い、具体的な規制ガイダンスが策定される可能性があります
• クロスボーダー投資：香港REITによる海外不動産の保有が増加するにつれ、複数の税務管轄区域における慎重な対応が必要となります
• 規制の整備：証券先物委員会（SFC）は、市場の動向や国際的なベストプラクティスに基づき、REITコード（REIT Code）の要件を継続的に見直す可能性があります
• 税制方針の進展：現在の税制上の取扱いは有利ですが、REITは不動産税、事業所得税（利得税）の免税、または印紙税率の変更の可能性を注視する必要があります

REITの認可およびコンプライアンスに関する事前申請相談および詳細なガイダンスについては、SFC（[email protected] または (852) 2231 2400）までお問い合わせいただけます。