香港房地產投資信託基金印花稅

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認識香港房託基金印花稅框架

印花稅是香港一項重要的稅項，主要就特定交易的特定法律文件徵收，尤其是涉及不動產及證券轉讓的交易。對於香港房地產投資信託基金（REIT）而言，了解印花稅的適用範圍及應用至關重要，因為它直接影響收購及處置房地產資產的交易成本，以及房託基金單位本身的交易。

香港房託基金市場歷經了重大的法規演變，特別是近期旨在提升市場競爭力的印花稅改革。截至 2024 年 9 月底，香港房託基金市場規模在亞太區排名第四，市值接近 1,460 億港元，共有 11 隻上市房託基金，日均成交額約為 3.72 億港元。

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近期法例修訂：2024–2025 年印花稅改革

房地產投資信託基金單位轉讓豁免（2024年12月21日起生效）

香港房地產投資信託基金（REIT）市場迎來里程碑式發展。《2024年印花稅法例（雜項修訂）條例》於2024年12月20日刊憲，並自2024年12月21日起生效。該法例全面豁免房地產投資信託基金單位的轉讓印花稅，免除以往買賣雙方各須繳納的0.1%印花稅。

豁免的主要特點：

• 僅適用於獲證券及期貨事務監察委員會（證監會）認可的房地產投資信託基金
• 免除以往合共0.2%的印花稅負擔（買賣雙方各0.1%）
• 使香港與包括中國內地、日本及新加坡在內的亞太區主要市場接軌
• 預計每年令政府收入減少約10億港元
• 旨在提升香港作為房地產投資信託基金上市樞紐的競爭力

物業交易印花稅變更（2025年2月26日起生效）

除房地產投資信託基金單位豁免外，香港政府亦修訂了物業交易的從價印花稅（AVD）稅率，並自2025年2月26日上午11時起生效。《2025年印花稅（修訂）條例》於2025年5月16日刊憲，使有關修訂正式具追溯力。

更新後的物業購置從價印花稅稅率：

物業價值（港元）	印花稅稅率
高達 4,000,000	100 港元（定額）
4,000,001 - 4,500,000	1.5%
4,500,001 - 6,000,000	2.25%
6,000,001 - 9,000,000	3%
9,000,001 - 20,000,000	3.75%
超過 20,000,000	4.25%

主要修訂將定額 100 港元印花稅的門檻由 300 萬港元提高至 400 萬港元，惠及約 15% 的物業交易，並減低較低價值住宅及非住宅物業買家的置業成本。

撤銷「辣招」（2024年2月28日起生效）

在現行架構實施前，香港特區政府自 2024 年 2 月 28 日起撤銷了所有住宅物業需求管理措施：

• 買家印花稅（BSD）：過往為 7.5%，現已撤銷
• 新住宅印花稅（NRSD）：過往介乎 7.5% 至 15%，現已撤銷
• 額外印花稅（SSD）：過往於 24 個月內轉售須繳納 10% 至 20%，現已調低至 0%

這些變更大幅簡化了香港的物業印花稅制度，從價印花稅（AVD）現為適用於大多數物業交易的主要印花稅。

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房地產投資信託基金（REIT）物業收購：印花稅考量

當香港房地產投資信託基金收購不動產物業時，無論物業位於香港還是海外，該交易仍受標準印花稅規定約束。近期的基金單位轉讓印花稅豁免並不適用於房託基金實體本身的物業收購。

直接物業收購

對於位於香港的物業，房託基金直接收購不動產時，必須根據上述現行稅率表繳納從價印花稅（AVD）。印花稅按物業的實際代價或市值兩者中的較高者計算。

計算範例：

透過 SPV 間接持有物業

許多香港房地產投資信託基金（REIT）均透過特殊目的載體（SPV）構建物業持有架構，特別是海外物業。印花稅的處理方式取決於收購架構：

• 資產收購：若 SPV 收購香港物業，標準從價印花稅適用於該物業交易
• 股份收購：若房地產投資信託基金收購持有物業的 SPV 股份，股份轉讓可能須按 0.2% 繳納印花稅（視乎豁免情況而定）
• 相聯法團豁免：在特定條件下，相聯法團之間的轉讓可符合印花稅豁免資格

海外物業收購的印花稅

房地產投資信託基金收購海外物業並不適用香港印花稅。然而，房地產投資信託基金必須考慮物業所在司法管轄區適用的當地印花稅、註冊費及轉讓稅。

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房地產投資信託基金物業處置：印花稅及稅務影響

物業出售的印花稅

當房地產投資信託基金處置香港物業時，印花稅責任通常由買方而非賣方承擔。然而，房地產投資信託基金應留意整體交易成本架構，因為這可能會影響出售談判和定價。

現行的從價印花稅機制按出售代價或市值（以較高者為準），採用上表所述的累進稅率向買方徵收。

資本增值稅考量

香港稅制的一大優勢是不設資本增值稅。當房地產投資信託基金獲利出售物業時，無論物業位於香港還是海外，該項收益均毋須繳納資本增值稅。

然而，房地產投資信託基金必須區分資本增值與交易利潤：

• 資本增值：通常源自符合房地產投資信託基金投資策略的長期持有資產——無須繳納利得稅
• 交易利潤：若出售模式顯示屬於物業買賣而非長期投資，則可能產生此類利潤——或須繳納利得稅

證監會《房地產投資信託基金守則》規定，房地產投資信託基金必須持有物業至少兩年，除非經投資者以特別決議案批准提早出售，從而強化了房地產投資信託基金持有物業的投資（而非買賣）性質。

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證監會《房地產投資信託基金守則》規定及監管框架

香港房地產投資信託基金在證券及期貨事務監察委員會（證監會）監管的全面架構下運作。了解這些規定對於評估印花稅及稅務影響至關重要。

認可及上市規定

• 房地產投資信託基金必須根據《房地產投資信託基金守則》（《守則》）獲證監會認可
• 所有香港房地產投資信託基金均須於香港聯合交易所上市——不允許非上市或私人房地產投資信託基金
• 房地產投資信託基金必須在香港註冊成立，但可投資於位於任何地方的物業
• 管理公司必須持有證監會發出的第9類（提供資產管理）牌照

投資限制

規定	門檻
投資於產生收入的房地產的最低投資額	在任何時候均須至少佔資產總值（GAV）的75%

投資於未落成物業單位的上限 最高達資產總值（GAV）的25%（包括發展成本） 物業發展活動上限 物業發展成本最高達資產總值（GAV）的10% 物業的最短持有期 2年（除非獲得特別決議案通過） 強制分派要求 必須將收入的90%作為股息分派

管理與管治

• 管理公司必須擁有至少三名在投資管理及/或物業組合管理方面具備至少五年經驗的負責人員
• 董事會必須由至少三分之一的獨立成員組成
• 房地產投資信託基金可直接或透過由該基金法定及實益擁有的特殊目的工具（SPV）間接持有物業
• SPV可在其公司法律及法律架構與香港體系相稱的海外司法管轄區註冊成立

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香港房地產投資信託基金的稅務待遇

房地產投資信託基金層面的稅務

獲證監會認可的房地產投資信託基金根據《稅務條例》第26A(1A)條享有豁免利得稅的優惠。然而，此豁免並不適用於所有稅務責任：

持有架構	稅務待遇	稅率
由房地產投資信託基金直接持有物業	香港租金收入之物業稅	15%
透過香港特殊目的公司（SPV）間接持有	SPV 香港物業收入之利得稅	16.5%
出售物業之資本增值	毋須繳納資本增值稅	0%
房地產投資信託基金向單位持有人之分派	不設預扣稅	0%

投資者層面的稅務處理

房地產投資信託基金單位持有人的稅務處理取決於其持有性質及活動：

• 資本投資者：若作為資本資產持有，出售房地產投資信託基金單位的收益毋須繳納利得稅
• 交易者：經營涉及買賣房地產投資信託基金單位之行業或業務的投資者，須按標準稅率繳納利得稅（法團為 16.5%，個人為累進稅率）
• 獲取的分派：被動投資者收取的房地產投資信託基金分派通常毋須繳納香港稅項，惟稅務處理可能因投資者個別情況而有所不同
• 非香港居民：房地產投資信託基金分派不設預扣稅，且資本增值亦毋須繳稅

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房地產投資信託基金交易的策略考量

收購架構設計

房地產投資信託基金應審慎考慮交易架構，以優化印花稅成本：

• 直接收購與間接收購：比較直接購買物業與收購持有物業的特殊目的公司（SPV）股份之印花稅
• 相聯法人團體寬免：在適用情況下利用相聯公司之間轉讓的印花稅豁免
• 時機考量：考慮現行印花稅稅率及未來潛在變動以規劃收購
• 估值準確性：確保估值準確，因為印花稅按代價或市值兩者中的較高者徵收

出售規劃

• 兩年持有期要求：規劃出售時須考慮證監會《房地產投資信託基金守則》規定的最少兩年持有期要求（除非取得特別決議案通過）
• 資本性質與營業性質之區分：保持與投資策略一致的處置模式，以確保按資本性質（而非營業/交易性質）處理
• 買家印花稅影響：考慮到買方的從價印花稅（AVD）負擔可能影響可實現的售價
• 證明文件：妥善保存完整記錄，以支持所持有資產的資本投資性質

基金單位發行與交易

2024 年 12 月實施的房地產投資信託基金（REIT）單位轉讓印花稅豁免帶來了顯著優勢：

• 提升流動性：免除 0.2% 的印花稅負擔，改善交易效益並提升市場流動性
• 競爭定位：使香港與新加坡、日本及中國內地等豁免房地產投資信託基金交易印花稅的市場看齊
• 投資者吸引力：降低交易成本，增強房地產投資信託基金對散戶及機構投資者的吸引力
• 必須獲證監會認可：只有獲證監會認可的房地產投資信託基金才符合豁免資格——保持合規至關重要

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政府支持與市場發展

房地產投資信託基金資助計劃

香港政府繼續透過財務誘因支持房地產投資信託基金（REIT）市場的發展。繼2024年4月26日宣布延長三年後，該資助計劃於2024年5月10日至2027年5月9日期間繼續接受申請。

資助計劃特點：

• 涵蓋向香港本地服務提供者支付之合資格費用的70%
• 每個房地產投資信託基金上限為800萬港元
• 適用於在香港聯合交易所上市的房地產投資信託基金
• 資助上市及成立成本

納入互聯互通機制

提升香港房託基金市場可及性的一項重大進展，是於2024年將房地產投資信託基金納入互聯互通機制。該舉措使中國內地投資者能夠買賣香港上市的房地產投資信託基金，顯著擴大了潛在投資者基礎並提升了市場流動性。

資產類別多元化

雖然香港的房地產投資信託基金傳統上側重於寫字樓、商場及酒店，但證監會積極歡迎投資於另類資產類別的房託基金，包括：

• 物流及倉儲設施
• 數據中心
• 醫療設施及醫院
• 基礎設施物業
• 學生宿舍
• 迷你倉設施

這種多元化發展順應了不斷演變的房地產市場趨勢，並為投資者提供涉足不同物業領域的更廣泛機會。

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合規及文件要求

印花稅申報責任

儘管房託基金單位轉讓享有豁免，妥善的合規及文件記錄依然至關重要：

• 物業收購：必須在簽署買賣協議或轉讓契約後30天內繳付印花稅（以較早者為準）
• 加蓋印花程序：須加蓋印花的文件必須提交予稅務局印花稅署
• 逾期加蓋印花罰款：逾期繳款會產生罰款，因此按時合規至關重要

豁免文件：對於符合豁免條件的交易（例如相聯法人團體之間的轉讓），必須提交適當的文件以證明豁免申索屬實

紀錄保存及申報

房地產投資信託基金（REITs）必須保存完整紀錄，以支持其稅務和合規申報：

• 物業收購及處置文件，包括估值報告
• 印花稅繳款收據及已加蓋印花的文書
• 證明符合證監會《房地產投資信託基金守則》規定的紀錄
• 支持物業交易作資本性質（而非交易性質）處理的證明文件
• 向基金單位持有人派發的分派及相關收入計算

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比較分析：香港與區域市場

亞太地區的印花稅處理方式

司法管轄區	REIT 單位交易	物業收購
香港	豁免（自 2024 年 12 月起）	從價印花稅：HKD 100 至 4.25%
新加坡	豁免	買家印花稅：最高 6%
日本	豁免	適用登錄免許稅

中國內地 豁免 契稅：3-5%

2024年12月實施的房地產投資信託基金（REIT）單位買賣豁免，使香港與區內主要競爭對手看齊，消除了以往的競爭劣勢，並支持香港維持作為領先REIT上市地的地位。

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未來展望與潛在發展

香港REIT市場持續發展，以下數個趨勢或會影響未來的印花稅及稅務考量：

• 市場擴展：隨著印花稅獲豁免及納入「互聯互通」機制，預計市場參與度將會提高，並會出現更多大型REIT上市項目
• 資產多元化：拓展至新資產類別（物流、數據中心、醫療保健）可能會促成特定監管指引的出台
• 跨境投資：香港REIT持有的海外物業日益增加，將需要審慎應對多個稅務管轄區的規定
• 監管優化：證監會可能會根據市場發展及國際最佳實踐，持續優化《房地產投資信託基金守則》的要求
• 稅務政策演變：雖然現行待遇優惠，但REIT應密切留意物業稅、利得稅豁免或印花稅稅率的潛在變動

如欲進行申請前諮詢，或獲取有關REIT認可及合規的詳細指引，相關各方可透過電郵 [email protected] 或致電 (852) 2231 2400 與證監會聯絡。