香港未付租金的壞帳扣除

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了解香港物業稅下的不能追討租金扣除

處理欠租的繁瑣問題是香港物業業主面臨的一大挑戰。幸而，《稅務條例》（IRO）提供潛在的稅務寬減，容許業主就欠租所產生的合資格不能追討租金申請扣除。然而，透徹理解「未繳租金」與「不能追討的租金」之間的區別至關重要。

甚麼符合不能追討租金的資格？

在香港的物業稅制度下，業主必須明白並非所有未繳租金均符合稅務扣除資格。稅務局（IRD）對此有明確的界定：

• 未繳租金：已逾期但仍有可能收回的租金——這並不符合扣除資格
• 不能追討的租金：經向評稅主任證明且獲信納為已無法收回的租金——這符合扣除資格

出於各種原因，租客可能無法按時繳付租金。通常這僅屬延遲付款，租客會在數個月內清繳拖欠的租金。在此情況下，應收租金仍應計入物業稅評稅內。你不能單純因為租金尚未繳付且拖欠，而實際上並非「不能追討」，便申索扣除「不能追討的租金」。

法律框架：《稅務條例》第5B條及第7C條

申索扣除不能追討租金的法律依據載於：

• 第5B條（《稅務條例》第112章）：規管就物業稅目的確定應評稅值
• 第7C條（《稅務條例》第112章）：專門規管租金壞賬，包括不能追討及隨後收回的款項

根據上述條文，不能追討的租金可在其確定為不能追討的課稅年度內從應課稅款中剔除。相反，隨後收回的任何款項，則須在收回的年度作為收入課稅。

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計及不能追討租金的物業稅計算方法

物業稅是按出租物業的應評稅淨值徵收。計算公式如下：

應評稅淨值 = 付予業主的代價 - 不能追討的租金 - 業主繳付的差餉 - 20% 法定免稅額

物業稅隨後按此應評稅淨值的 15% 計徵。

可扣除與不可扣除項目

可扣除項目：

• 由物業業主同意繳付並已實際繳付的差餉
• 不能追討的租金（須令評稅主任信納屬實）
• 20% 修葺及支出法定免稅額（自動套用）

不可扣除項目：

• 地租（即使與差餉合併徵收）
• 管理費
• 裝修或翻新開支
• 已被政府差餉寬減抵銷的差餉
• 按揭利息支出（在物業稅下不可扣除，但或可於個人入息課稅下申索扣除）

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申索扣除不能追討租金的逐步流程

步驟 1：確定租金是否確實不能追討

在提出申索前，請評估該筆租金是否符合「不能追討」而非單純「未付」的準則。請考慮以下因素：

• 租客是否在未付款的情況下遷離物業？
• 租客是否已宣告破產或進入清盤程序？
• 是否已用盡一切合理的追討手段？
• 是否已採取法律行動，或經考慮後認為採取法律行動徒勞無功？
• 是否有證據證明該筆債項無法追討？

步驟 2：收集所需證明文件

稅務局需要全面的證明文件以證實租金已不能追討。妥善保存紀錄至關重要，即使物業不再出租，您亦必須保留完整的業務紀錄至少 7 年。

步驟 3：採取追討行動並作好紀錄

稅務局期望看到已作出合理追討行動的證據。這包括：

• 向租客發出的書面催繳信
• 通話紀錄、電郵或面談紀錄
• 收數公司發出的信件（如有聘用）
• 法律通知書或法庭訴訟程序文件
• 租客無力償債的證明（破產通知書、清盤文件等）

步驟 4：提交物業稅報稅表並提出申索

填寫年度物業稅報稅表（BIR57）時，在您能令評稅主任信納該租金已不能追討的課稅年度中，申索扣除不能追討的租金。

步驟 5：回覆稅務局的任何查詢

評稅主任可能會要求提供額外文件或澄清說明。請準備提供：

• 顯示原來到期應付金額的完整租金帳冊
• 租約
• 追討行動的證明
• 說明為何認為該筆欠款無法追討的書面解釋
• 任何證明文件（破產通知書、與租客的往來通訊等）

步驟 6：申報日後追回的任何租金

如果先前申索為不能追討的租金隨後被追回（無論是部分還是全數），您必須在該收回年度的相關課稅年度報稅表中，將收回的金額申報為租金收入。

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不能追討租金申索文件清單

為提高申索獲批的機會，請確保準備好以下文件：

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特殊情況及重要注意事項

當無法收回的租金超出租金收入時

如果在某個課稅年度申索的無法收回租金金額超出該年度的租金收入，超出之數額將予結轉，並在隨後租金收入足以扣除的最近一個課稅年度中予以扣除。

一般撥備與特定撇銷

請注意，根據香港稅務法例，呆賬的一般撥備或儲備是不可扣除的。稅務局僅允許扣除具體且有實據支持的撇賬，即您能證明該債項已確實成為壞賬。

物業稅與個人入息課稅

雖然物業稅是按應評稅淨值的 15% 標準稅率徵收，但合資格人士可選擇個人入息課稅，從而能夠：

• 以物業出租虧損抵銷其他入息
• 申索扣除按揭利息（設有上限）
• 可能受惠於累進稅率及各項免稅額
• 享有年度財政預算案公佈的特定稅務寬減（註：物業稅本身並不符合享有這些寬減的資格）

備存紀錄規定

稅務局秉持一個簡單的原則：凡申索開支扣除，必須能夠提供證據證明。妥善保存完整業務紀錄至少 7 年是您的法定責任，即使業務已終止或物業已不再出租亦然。

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應避免的常見錯誤

1. 過早將未收租金申報為無法收回

切勿僅因租客延遲交租而急於將租金申報為無法收回。稅務局會區分拖欠款項與真正無法收回的債項。過早申索將會被拒絕。

2. 證明文件不足

未能妥善保留追討欠租的紀錄，是申索被拒的最常見原因之一。請從租客首次欠租起就開始記錄。

3. 在差餉扣除中計入地租

地租雖然與差餉一併列於同一張季度徵收通知書上，但就物業稅而言是不可扣除的。只有由業主繳付的差餉才可扣除。

4. 申索已被寬減抵銷的差餉

切勿就已獲政府差餉寬減抵銷的差餉金額申索扣除，否則將構成不正確的申索。

5. 遺漏申報已追回的款項

如果您先前曾將租金申報為無法收回，其後追回任何款項，但未有在收回款項的年度申報為應課稅入息，可能會招致罰款及利息。

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實例說明：申索無法收回的租金

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常見問題

逾期但尚未證實無法追討的租金，可以申請扣除嗎？

不可以。您不能就純屬逾期未付的租金申請扣除。稅務局要求提供租金已證實無法追討的證明，方會批准扣除。

如果我日後收回已申報為不能追討的租金，會怎樣？

任何收回的款項（無論是部分還是全數）均須列為收回當年的應課稅租金收入。未有申報收回款項可能會招致罰款。

追討租金所產生的法律費用可以申請扣除嗎？

追討欠款的法律費用一般不可在物業稅中直接扣除。然而，若你選擇個人入息課稅，且出租活動被視為業務營運的一部分，你或可根據其他條文申報扣除相關開支。如需具體建議，請諮詢稅務專業人士。

我應該保留與無法追回租金申索相關的紀錄多久？

即使物業已不再出租或你已將物業出售，你亦必須自相關課稅年度結束起計，保留完整的業務紀錄至少7年。

在將租金申報為無法追回之前，是否有最低金額門檻？

稅例並無具體的最低門檻。然而，對於小額款項，稅務局可能會質疑你是否已作出足夠的追討努力，特別是當追討成本超出欠款金額時。

我可以就呆帳的一般撥備申請扣稅嗎？

不可以。根據香港稅法，呆帳的一般撥備或儲備均不可扣除。只有已證實為壞帳並附有具體證明文件的特定撇帳，方可獲准扣除。

2025-26年度財政預算案的稅務寬減是否適用於物業稅？

財政預算案公佈的稅務寬減通常不直接適用於物業稅。然而，有租金收入並合資格選擇個人入息課稅的人士，或可透過個人入息課稅受惠於有關寬減措施。