重點資訊：香港非居民業主的物業稅須知
- 稅率：按出租物業的應評稅淨值徵收 15% 標準稅率
- 地域來源徵稅制度：僅源自香港的租金收入須課稅
- 報稅申報：必須在發出後一個月內提交物業稅報稅表（BIR57/BIR58）
- 稅務代表：屬自願性質，但建議非居民業主委聘以處理與稅務局的往來溝通
- 無買家限制：外籍人士在香港置業所受限制極少
- 雙重課稅寬免：可透過香港簽訂的 53 份以上《全面性避免雙重課稅協定》獲得寬免
- 印花稅：買家印花稅（BSD）、特別印花稅（SSD）及新住宅印花稅（NRSD）自 2024 年 2 月 28 日起調低至 0%
香港的外籍業主：非居民業主的特別稅務考量
深入了解香港的地域來源徵稅制度，以及賺取租金收入的海外物業投資者之稅務合規要求。
非居民物業業主的香港稅務架構
香港實行地域來源徵稅制度，這意味著只有源自香港的收入才須課稅。對於非居民業主而言，這項基本原則同樣適用——只要您在香港擁有物業，並從佔用該物業的租客身上賺取租金收入，無論您的居留身分或國籍為何，均須繳納物業稅。
香港稅務局按照物業應評稅淨值的 15% 標準稅率徵收物業稅。此稅率自 2008/09 課稅年度起一直保持穩定，為長期物業投資者提供了明確性。
何謂應評稅淨值？
應評稅淨值是以租金總收入扣除以下項目計算：
- 不能追討的租金：任何無法向租客收取的租金
- 業主繳付的差餉：由物業業主繳付的政府差餉
- 20% 法定免稅額：作為修葺及保養支出的推定扣除額
計算公式為：應評稅淨值 =（租金收入 - 不能追討的租金 - 繳付的差餉）× 80%
物業稅的計算方法為：15% × 應評稅淨值
誰須繳納物業稅？
物業稅適用於：
- 個人物業業主（香港居民或非香港居民）
- 擁有出租物業的公司實體
- 任何從香港物業賺取租金收入的人士或實體
重要例外情況：若您將物業分租作為業務營運的一部分，該租金收入將課徵利得稅而非物業稅。這項區別對於經營物業租賃業務的實體至關重要。
稅務登記及報稅規定
物業稅報稅表
稅務局於每年 4 月初向業主發出物業稅報稅表。作為非香港居民物業業主，您必須了解以下申報規定：
- BIR57 表格：適用於個人物業業主
- BIR58 表格：適用於由法團或團體擁有的物業
自行申報責任
若你在任何課稅年度須繳納物業稅但尚未收到報稅表，你必須主動聯絡稅務局。你須於有關課稅年度的評稅基期結束後四個月內，以書面或傳真方式向稅務局索取報稅表。
逾期提交的罰則
稅務局對合規要求非常嚴格。未能於截止日期前提交報稅表可能導致：
- 估計評稅：稅務局將發出估計應繳稅款的評稅通知書
- 即時徵收 5% 附加費：按欠繳稅款徵收
- 額外徵收 10% 附加費：如逾期六個月後仍未繳清
- 最高罰款：最高可達 HK$25,000
- 額外稅款罰款：最高可達應繳稅款的三倍
- 檢控：嚴重違規者可能面臨刑事檢控
委任稅務代表
對於不在香港居住的非本地居民業主而言，委任稅務代表是一項具策略性的決定，能大幅減輕合規負擔。
稅務代表的職責是甚麼？
稅務代表是獲委任的代理人，代表物業擁有人向稅務局處理各項稅務合規事宜。其職責包括：
- 接收並管理物業稅報稅表（BIR57／BIR58）
- 在指定期限前填妥並提交報稅表
- 代表你與稅務局進行溝通
- 處理評稅及繳稅安排
- 處理申請《居民身分證明書》以享有雙重課稅寬免
重要注意事項
稅務責任仍由物業業主承擔：委任稅務代表並不轉移稅務責任。物業業主最終仍須對所有稅務責任、評稅及罰款承擔責任。稅務代表僅代表您協助處理稅務合規事宜。
物業業主可透過稅務局「稅務易」系統中商業稅務網站的「管理服務代理人」功能委任稅務代表。
雙重課稅協定及寬免
香港已建立廣泛的全面性避免雙重課稅協定（CDTA）網絡，以防止納稅人的同一筆收入在不同稅務管轄區被雙重徵稅。
香港的雙重課稅協定網絡
截至 2025 年，香港已與 53 個稅務管轄區簽訂全面性雙重課稅協定，另有 19 個協定正在磋商中。近期新增的協定包括：
- 孟加拉：全面性雙重課稅協定於 2024 年 12 月 20 日生效；適用於 2025 年 4 月 1 日起之課稅年度
- 克羅地亞：全面性雙重課稅協定於 2024 年 12 月 20 日生效；適用於 2025 年 4 月 1 日起之課稅年度
雙重課稅協定的運作模式
全面性雙重課稅協定為跨境物業投資者提供多項優勢：
- 劃分徵稅權：明確規定特定收入類別應由哪個國家或地區徵稅
- 釐清居民身分：解決關於納稅人稅務居民身分的爭議
- 界定收入來源地規則：確定各項收入的來源地歸屬
- 爭議解決：為納稅人提供申訴不當課稅的法定程序
- 提高稅務確定性：為跨境收入提供明確清晰的稅務處理方式
居民身分證明書（CoR）
如要申請雙重課稅協定（DTA）項下的稅務優惠，您可能需要向香港稅務局申請「居民身分證明書」。這份官方文件：
- 確認您根據本地法律符合香港稅務居民身分
- 確立您享有香港各項雙重課稅協定下條約優惠的資格
- 在處理外國稅務機關事務時作為稅務居民身分的證明
稅務居民身分標準：在一個課稅年度內在香港停留超過 180 天，或在連續兩個課稅年度內（其中一個為相關課稅年度）在香港停留超過 300 天的個人，即可符合香港稅務居民身分。
選擇個人入息課稅
非香港居民應注意，選擇個人入息課稅（可提供額外稅務寬減及免稅額）的資格一般僅限於香港永久性居民或臨時居民。如要選擇個人入息課稅，您必須：
- 年滿 18 歲或以上
- 為香港永久性居民或臨時居民（或其配偶為符合身分者）
大多數非香港居民業主將不符合個人入息課稅資格，並須繼續繳納 15% 的標準物業稅率。
外籍買家的印花稅考量
香港於 2024 年對其印花稅機制進行了重大調整，大幅減輕了外籍買家購置物業的稅務負擔。
近期印花稅修訂（2024 年 2 月）
自 2024 年 2 月 28 日起，香港特區政府將以下各項印花稅稅率下調至 0%：
- 買家印花稅（BSD）：以往適用於任何非香港永久性居民購置住宅物業
- 特別印花稅（SSD）：以往適用於短期物業轉讓交易
- 新住宅印花稅（NRSD）：以往適用於特定住宅物業交易
現行印花稅稅率（2025年）
截至2025年2月26日，物業轉讓的從價印花稅按累進稅率徵收：
- 高達400萬港元：100港元
- 較高價值：最高達4.25%的累進稅率
與以往機制相比，這些變更使香港物業投資對海外買家而言大幅提高了吸引力。
非本地居民業主合規清單
出租物業前
- ☐ 了解香港地域來源徵稅制度下的物業稅責任
- ☐ 確定是否需要委任稅務代表
- ☐ 查明您的居住國是否與香港簽訂了雙重課稅協定（DTA）
- ☐ 計算預期稅項負擔（應評稅淨值的15%）
- ☐ 建立系統以記錄租金收入及可扣除項目
年度合規要求
- ☐ 留意於4月初發出的物業稅報稅表（BIR57／BIR58）
- ☐ 在發出後一個月內提交報稅表（如使用「稅務易」則為6星期）
- ☐ 如未收到報稅表但有租金收入，須在評稅基期結束後4個月內主動聯絡稅務局
- ☐ 保存租金收入、已繳差餉及無法追討租金的記錄
- ☐ 在評稅繳稅期限前繳納物業稅，以免被徵收附加費
雙重課稅寬免（如適用）
- ☐ 查核您是否符合香港稅務居民資格（一年內逗留180天以上，或連續兩年內逗留300天以上）
- ☐ 如有需要，向稅務局申請《居民身分證明書》
保存記錄
- ☐ 保存所有租約及租金收據至少 7 年
- ☐ 記錄該物業繳納的所有差餉款項
- ☐ 記錄無法追討的租金並備存證明文件
- ☐ 保留所有已提交的報稅表及評稅通知書副本
- ☐ 保存與稅務局或您的稅務代表之間的往來信件
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