有關香港短期租賃的主要事實

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了解香港短期租賃法規

在香港經營短期租賃物業涉及複雜的法律規定以及重大的稅務影響。對於考慮使用 Airbnb 或其他短期住宿平台服務的業主而言，了解監管框架對於避免嚴重的法律和財務後果至關重要。

甚麼構成短期租賃？

根據香港法律，短期租賃定義為以收費方式提供少於連續28天的任何住宿。此定義至關重要，因為它決定了物業是否受《旅館業條例》（第 349 章）所規管。

重要提示：未持有有效牌照而將任何處所營運作少於連續28天的短期住宿，均屬違法並構成刑事罪行。

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法律框架：《旅館業條例》

《旅館業條例》（HAGAO，第 349 章）是規管香港短期租賃的主要法例。該法例規定，任何以收費方式提供少於連續 28 天住宿設施的處所，必須持有由民政事務總署牌照事務處簽發的有效酒店或賓館牌照。

28 天豁免規則

物業僅在符合以下條件時方可獲豁免牌照要求：

• 每次出租均純粹提供最少連續 28 天的住宿

無牌經營的罰則

香港特區政府已顯著加強對無牌短期租賃的執法力度。《旅館業條例》（HAGAO）的最新修訂已大幅提高罰則：

• 罰款：最高 500,000 港元（由 200,000 港元提高）
• 監禁：最高 3 年（由 2 年提高）
• 刑事案底：定罪將會留下永久刑事案底

此外，執法人員現獲賦予更大權力，包括可申請搜查令，並在調查時使用合理武力進入處所。

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短期租賃的牌照要求

申領酒店或賓館牌照是一個嚴格的過程，需要符合多項規管標準。

申請程序

如欲合法經營短期租賃物業，業主必須：

1. 提交申請至民政事務總署牌照事務處
2. 確保符合建築物規定：處所必須符合特定的樓宇安全標準
3. 符合消防安全要求：必須實施全面的消防安全措施
4. 取得所需同意：包括業主的書面批准（如適用），以及符合大廈的大廈公契（DMC）或管理規條

牌照有效期及續期

• 牌照有效期由 12 個月至 84 個月不等
• 持牌人必須在牌照屆滿前 3 至 6 個月申請續期
• 所有處所必須在開業前取得牌照

實際挑戰

實際上，大部分住宅物業極難取得所需牌照。一般住宅單位通常無法達到嚴格的樓宇及消防安全要求，這正是 Airbnb 等平台在香港市場面臨重大挑戰的原因。許多住宅大廈的大廈公契亦明確禁止商業用途，包括短期租賃。

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短期租金收入的稅務影響

經營短期租賃的業主（無論已取得牌照或正考慮申請牌照）必須了解香港稅制下的稅務責任。

物業稅

個人若收取租金收入，而有關出租活動並不構成業務，該收入須繳納物業稅而非利得稅。

物業稅計算方法：

• 稅率：15% 標準稅率
• 課稅基礎：應評稅淨值
• 標準免稅額：租金總收入（扣除已繳差餉後）的 20%，作為修葺及支出免稅額
• 實際開支：不可扣除；無論實際開支金額為何，僅適用 20% 的標準免稅額

計算範例：

利得稅（適用於業務經營）

若出租活動構成業務而非單純的物業租賃，有關收入將須繳納利得稅，而非物業稅。

利得稅稅率：

• 個人：15% 標準稅率（在符合特定條件下，首 200 萬港元利潤可享 7.5% 的特惠稅率）
• 法團：16.5% 標準稅率

法團的主要優勢：在香港經營任何行業、專業或業務的公司，可以書面申請豁免物業稅，因為其租金收入將轉為評定利得稅。這允許扣除實際產生的開支，若實際開支超過租金總收入的 20%，此安排可能更為有利。

酒店房租稅（HAT）

自 2025 年 1 月 1 日起，香港特區政府已重新徵收酒店房租稅，稅率為房租收費的 3%。

業主責任：

• 在住宿費用之外向住客收取 3% 的酒店房租稅
• 向稅務局繳交所收取的稅款
• 妥善保存所有住宿交易的記錄
• 此規定適用於所有持牌短期住宿服務提供者

暫繳稅制度

香港實行暫繳稅制度，意味著業主必須預先繳納稅款。評稅通常包括：

• 根據實際租金收入計算的本年度最終評稅
• 根據上一年度租金收入計算的下一年度暫繳稅評稅
• 已繳納的暫繳稅將於評稅時用作抵銷應繳的最終稅款

合規要求

所有收取租金收入的業主必須：

• 向稅務局（IRD）登記
• 準確保存所有租金收入及交易的記錄
• 準確且準時提交年度報稅表
• 申報所有租金收入（無論金額多寡）

鑑於香港稅制的複雜性，且可能同時涉及物業稅及利得稅評稅，強烈建議業主諮詢合資格稅務顧問或執業會計師。

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租客的額外注意事項

有意經營短期租賃的租客除面臨與物業業主相同的挑戰外，還需面對額外障礙：

• 業主批准：必須取得業主的書面同意
• 租賃協議條款：大多數租約明確禁止分租或作商業用途
• 大廈規例：必須遵守大廈公契（DMC）或業主立案法團規則
• 牌照：即使獲得業主批准，仍必須取得所需的酒店／賓館牌照
• 法律後果：在未獲適當批准的情況下營運，可能導致租約被終止、遭逼遷以及面臨法律處罰

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短期租賃平台在香港經營困難的原因

嚴格的監管環境令 Airbnb 等平台幾乎不可能在香港合法進行大規模營運。與東京、巴黎等已實施特定短租登記制度及規管措施的主要旅遊城市不同，香港一直維持《旅館業條例》（HAGAO）下的嚴格發牌要求，並沒有為共享房屋平台建立替代框架。

現實情況是，大部分住宅物業都無法符合酒店／賓館牌照所需的建築及消防安全標準，這實際上令絕大多數住宅業主無法合法經營短租業務。