個人稅務指南

透過香港遺產繼承的財產印花稅

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作者 Dr. Emily Chan 審核： TAX.hk 編輯團隊 發佈日期 最後更新
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透過香港遺產繼承的財產印花稅
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📋 重點一覽

  • 已廢除遺產稅：香港已於2006年2月11日廢除遺產稅——在此日期或之後去世的人士毋須繳納遺產稅
  • 豁免印花稅：透過遺囑、無遺囑繼承或尚存者權利（長命契）繼承的物業，可全數獲豁免印花稅
  • 簡化稅制：自2024年2月28日起，所有各類物業管理措施辣稅（買家印花稅 BSD、額外印花稅 SSD、新住宅從價印花稅 NRSD）均已全數撤銷——現時僅適用於從價印花稅
  • 無繼承稅：香港不徵收遺產繼承稅、贈與稅或資本增值稅，對財富傳承極為有利
  • 現行從價印花稅稅率：從價印花稅由港幣100元（300萬港元或以下物業）至4.25%（超過21,739,120港元物業）不等
  • 須取得承辦書：將物業由死者遺產轉名，通常需要先取得遺囑認證書或遺產管理書

在香港繼承物業時會發生甚麼情況？繼承人是否需要像一般置業人士一樣繳納高昂的印花稅？好消息是，香港擁有全球最有利的遺產稅務環境之一。自2006年廢除遺產稅並於2024年全面撤辣以簡化物業稅制後，繼承物業變得非常簡單且具稅務效益。本指南將詳細解釋印花稅如何適用（或不適用）於繼承物業、所需文件，以及如何順利辦理相關手續。

香港利好的遺產繼承稅務環境

香港對繼承財富的優惠稅務待遇在全球脫穎而出。香港於 2006 年 2 月 11 日廢除遺產稅，成為進行遺產規劃及跨代財富傳承最具吸引力的司法管轄區之一。這意味著當有人在香港離世時，其受益人在繼承遺產時可獲得全額資產，無須扣除任何稅款。

💡 專業提示：無論受益人的居留身分為何，香港的免遺產稅政策均適用。香港居民與非香港居民繼承財產時均無須繳納遺產稅。

香港不徵收的稅項

  • 資本增值稅：繼承或出售物業時的物業升值無須繳稅
  • 股息稅：收取的股息無須繳納預扣稅
  • 繼承／遺產稅：自 2006 年 2 月起已廢除
  • 贈與稅：個人之間的餽贈無須繳稅
  • 銷售稅／增值稅／消費稅：香港不設任何消費稅

繼承物業的印花稅豁免

雖然香港的物業交易通常須繳納印花稅，但繼承物業可享特別豁免。這意味著當您透過繼承獲得物業時，由死者遺產轉讓予您（作為受益人）的過程無須繳納任何印花稅。

符合資格的繼承方式

印花稅豁免適用於透過以下三種方式轉讓的物業：

轉讓方式 說明 印花稅處理
遺囑處分 根據有效遺囑進行轉讓 豁免 - 毋須繳納印花稅
無遺囑繼承 在沒有有效遺囑的情況下，根據《無遺囑者遺產條例》進行轉讓 豁免 - 毋須繳納印花稅
尚存者繼承權 自動轉讓予尚存的聯權共有人 豁免 - 毋須繳納印花稅；毋須申請遺產承辦書
⚠️ 重要提示：此項豁免同時適用於接收繼承物業的香港永久性居民及非香港居民。核心規定是該轉讓必須是根據遺囑或無遺囑繼承法例，由死者遺產直接繼承予受益人。

現行印花稅框架（2024-2025）

香港的印花稅機制於2024年大幅簡化。自2024年2月28日起，所有針對物業的各項特別印花稅均已撤銷，物業交易僅保留從價印花稅（AVD）。

從價印花稅（AVD）稅率

物業價值 印花稅稅率
HK$3,000,000 或以下 HK$100
HK$3,000,001 - HK$3,528,240 HK$100 + 超出款額的 10%
HK$3,528,241 - HK$4,500,000 1.5%
HK$4,500,001 - HK$4,935,480 1.5% 至 2.25%
HK$4,935,481 - HK$6,000,000 2.25%
HK$6,000,001 - HK$6,642,860 2.25% 至 3%
HK$6,642,861 - HK$9,000,000 3%
HK$9,000,001 - HK$10,080,000 3% 至 3.75%
HK$10,080,001 - HK$20,000,000 3.75%
HK$20,000,001 - HK$21,739,120 3.75% 至 4.25%
HK$21,739,120 以上 4.25%

已撤銷的印花稅（截至 2024 年 2 月 28 日）

《2024-25年度財政預算案》宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施。以下稅項已不再適用：

  • 買家印花稅 (BSD)：以往對非香港永久性居民購置物業徵收 15%
  • 特別印花稅 (SSD)：以往按持有期徵收 10-20%（旨在打擊短期炒賣）
  • 新住宅印花稅 (NRSD)：以往對擁有其他住宅物業的香港永久性居民購置住宅物業徵收 15%

遺囑認證及遺產管理要求

在香港，要合法轉讓死者遺產中的物業，一般需要取得授予承辦書（Grant of Representation）。這是一份法庭文件，用以確認遺囑執行人或遺產管理人處理遺產資產的法定權力。

所需的授予承辦書種類

授予承辦書種類 適用情況 誰人可申請
遺囑認證書 (Grant of Probate) 死者留有有效遺囑並已指明遺囑執行人 遺囑內指明的遺囑執行人
附有遺囑的遺產管理書 (Letters of Administration with Will Annexed) 死者留有有效遺囑，但指明的遺囑執行人無法或不願意履行職責 近親（按照法定優先次序）
遺產管理書 沒有有效遺囑（無遺囑繼承） 近親屬（配偶享有第一優先權）

毋須取得授予書的例外情況

  • 聯權共有（長命契）：若物業以聯權共有形式持有，在出示死亡證明書證明死亡後，物業將自動歸屬於尚存的聯權共有人——毋須申請授予書
  • 小型遺產：根據《遺囑認證及遺產管理條例》第15條，遺產受託人可以簡易程序管理價值不超過 HK$150,000 的遺產，而毋須申請授予書

實際情境與考慮因素

情境 印花稅處理方式
根據遺囑或無遺囑繼承由受益人直接繼承 豁免 - 毋須繳付印花稅
透過尚存者繼承權（聯權共有）轉讓 豁免 - 毋須繳付印花稅；毋須取得授予書
受益人繼承物業後再購買另一住宅物業 繼承：豁免
新購置：須繳納從價印花稅（AVD）（受益人已擁有物業）
受益人將繼承的物業出售予第三方 買賣交易須按現行稅率繳納從價印花稅（AVD）（由買方支付）
作為遺產分配一部分的近親之間轉讓 若按照遺囑／無遺囑繼承法分配：獲豁免
若屬自願重新分配：可能須繳納從價印花稅（請尋求專業意見）
⚠️ 重要提示：雖然繼承物業本身獲豁免繳納印花稅，但若繼承了住宅物業的受益人隨後在香港購買另一項住宅物業，該項新購置將須繳納從價印花稅，因為該受益人在新置業時已在香港擁有住宅物業。

家族安排契約（Deeds of Family Arrangement）

上訴法庭近期的判決已釐清，按照無遺囑繼承法律分配物業的承諾轉讓契據（deeds of assent）無須繳納印花稅，這改變了稅務局以往的一貫做法。然而，若受益人自願訂立安排，以不同於遺囑或無遺囑繼承法律所規定的方式重新分配遺產資產，則可能會產生印花稅責任。

繼承物業的逐步流程

  1. 步驟 1：確定是否需要申請遺產承辦書
    檢查該物業是否以聯權共有（Joint Tenancy）方式持有（無須申請承辦書），或者該遺產是否符合少於 HK$150,000 的小額遺產資格。
  2. 步驟 2：申請遺產承辦書
    向高等法院遺產承辦處提交申請及所需文件，包括遺囑正本（如有）、死亡證明書以及資產及負債清單。
  3. 步驟 3：等待發出授予書
    在符合所有要求並繳付法庭費用後，處理程序通常需要 5-7 個星期。
  4. 步驟 4：於土地註冊處註冊
    向土地註冊處提交授予書的蓋印副本，以更新物業紀錄並轉移法定業權。
  5. 步驟 5：完成向受益人的轉讓
    簽立承諾契（deed of assent）或轉讓文件，以正式將物業轉讓予受益人。
💡 專業提示：在遺囑執行人或遺產管理人簽立承諾契或正式轉讓文件之前，受益人不會取得遺產資產的任何專有權益。死者去世時，受益人僅為期待受益人，對尚未管理的遺產中的特定資產並不享有法定或衡平法權益。

✅ 重點摘要

  • 香港已於 2006 年廢除遺產稅——凡於 2006 年 2 月 11 日或之後去世的人士，其遺產均毋須繳納遺產稅
  • 透過遺囑、無遺囑繼承或尚存者取得權繼承的物業，完全豁免繳納印花稅
  • 自 2024 年 2 月 28 日起，所有各類物業需求管理印花稅（買家印花稅 BSD、額外印花稅 SSD、新住宅印花稅 NRSD）均已撤銷——物業交易目前僅適用從價印花稅
  • 除聯權共有（俗稱「長命契」）外，從死者遺產中轉讓物業通常需要取得遺囑認證書或遺產管理書
  • 繼承住宅物業的受益人，在其後購置住宅物業時將被視為已擁有物業者
  • 近期法院判決確認，依據無遺囑繼承法簽立的承諾契毋須繳納印花稅
  • 在符合所有要求後，授予書申請的處理時間通常為 5-7 個星期
  • 對於涉及家庭安排或資產重新分配的複雜遺產情況，尋求專業法律及稅務意見至關重要

    • 香港擁有全球最具優勢的物業繼承環境之一，不僅不設遺產稅，直接繼承更可獲豁免印花稅。2024年物業稅項簡化措施進一步令整個制度更加清晰易明。雖然辦理繼承程序需要齊備妥善的文件，有時亦需取得法庭授予書，但其稅務優勢相當顯著。若遇上複雜的遺產或涉及家庭安排的情況，諮詢合資格的法律及稅務專業人士可確保符合法規，並達致最佳效益。

    📚 資料來源及參考資料

    本文內容已參照香港特區政府官方資料及權威參考文獻進行核實：

  • 香港財政預算案 2024-25 - 官方預算案文件，包括稅務變更

    • 最後核實：2024年12月 | 資料僅供一般參考。如需具體建議，請諮詢合資格稅務專業人士。

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    tax.hk 稅務內容專員

    Dr. Emily Chan is a Certified Public Accountant with over 15 years of experience in Hong Kong personal taxation. She holds a PhD in Taxation from the University of Hong Kong and is a Fellow of the Hong Kong Institute of Certified Public Accountants (HKICPA).

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