香港物業稅率的未來走向：趨勢與預測

面對不斷變化的財政壓力與政策方向，無論是業主、投資者還是發展商，深入了解香港的物業稅務環境都變得至關重要。隨著印花稅的近期改革、地契問題的解決，以及政府服務的數碼化轉型，香港這個國際都會的物業稅制將如何演變？本文將為你剖析現行法規、最新變動及未來趨勢，助你掌握2025年及以後的香港物業稅務藍圖。

認識香港物業稅制兩大支柱

香港的物業相關稅務主要圍繞兩大核心：針對租金收入的「物業稅」，以及針對物業交易的「印花稅」。與許多地區不同，香港不徵收資產增值稅、遺產稅，亦沒有銷售稅或增值稅，這令其物業稅制相對直接，但當中仍有不少重要細節需要留意。

物業稅：租金收入的15%

物業稅適用於所有在香港擁有物業並收取租金收入的業主。現行稅率為淨應評稅值的15%。計算方式如下：

公式中的20%法定免稅額，是預留作維修及支出用途。此稅項適用於所有產生租金收入的物業，不論是住宅還是商業單位。

印花稅：近期重大改革

2024年2月28日標誌著香港樓市政策的一個重要轉捩點，三項主要的「辣招」印花稅被正式撤銷。

現行（2024年2月起）的從價印花稅稅率如下：

2047地契問題：解決方案與影響

影響香港物業市場最深遠的發展之一，是2047年地契到期問題的解決。全港約有30萬個地契原定於2047年6月30日到期，為業主和投資者帶來不明朗因素。

立法解決方案

政府在2024年通過《政府租契續期條例》，為地契續期提供了全面的法定機制：

• 自動續期50年： 獲發「續期通知書」的合資格地契將自動續期。
• 無需補地價： 業主無需繳付額外地價。
• 地租維持3%： 續期後的地租維持在應課差餉租值的3%。
• 六年通知期： 每批地契到期前六年會獲處理。
• 首批已處理： 2024年7月已處理首批共376個地段。

數碼轉型與現代化服務

差餉物業估價署（RVD）積極推行數碼轉型，以提升服務效率和透明度：

未來趨勢與展望

環保考量與綠色建築

建築物佔香港總用電量約90%及碳排放量超過60%，環保因素正日益影響物業政策。雖然目前未有針對綠色建築的特定差餉寬減，但國際趨勢顯示未來可能有以下發展方向：

• BEAM Plus認證誘因： 為獲得金級或鉑金級認證的物業提供潛在的差餉寬減。
• 能源表現分級： 根據建築物能源效益評級實施分級差餉。
• 節能改造誘因： 為進行能源效益改善工程的物業提供臨時差餉調整。
• 智慧建築整合： 數碼孿生技術及人工智能分析可能影響物業估值。

空置稅：現狀與未來展望

香港目前並未實施住宅物業空置稅。該建議最早於2018年6月提出，經過兩年籌備後於2023年1月暫緩推行。影響未來實施的關鍵因素包括：

1. 評估困難： 難以準確判斷物業是實際有人居住還是空置。
2. 定義問題： 在技術上清晰定義「發展商」、「空置」及豁免範圍存在挑戰。
3. 市場環境： 隨著物業市場調整，推行空置稅的迫切性已降低。
4. 數碼監察： 未來若要實施，將需要一套精密的監察系統。

對不同持份者的實際影響

香港的物業稅制正處於一個融合傳統與創新的有趣階段。近期的印花稅改革及地契問題的解決，為投資者帶來了更大的確定性；而持續的數碼轉型則承諾帶來更高的效率與透明度。隨著環保考量日益重要及智慧城市計劃的推進，業主及投資者應密切留意政策的演變，同時把握香港稅制穩定且具競爭力的根本優勢。如需就個人物業稅務責任獲取具體指引，請諮詢差餉物業估價署或合資格的稅務專業人士。