홍콩 재산세 분쟁

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홍콩 부동산세의 기본 개념 이해

홍콩의 부동산세는 홍콩 관내에 위치한 부동산으로부터 임대 소득을 얻는 토지 및 건물 소유자에게 부과되는 세금입니다. 세무조례(Cap. 112)의 적용을 받으며, 부동산의 순과세평가액에 대해 15%의 단일세율로 부과됩니다.

순과세평가액은 총 임대 소득에서 소유자가 납부한 차임세(Rates)와 회수 불능 임대료를 차감한 후, 수리 및 경비에 대한 20%의 법정 표준 공제를 적용하여 계산합니다. 이 20% 공제는 자동으로 적용되며 실제 발생한 비용과 무관하게 적용되므로, 임대인은 부동산세 계산 시 실제 수리비, 관리비, 보험료, 모기지 이자 또는 기타 부동산 관련 비용에 대한 공제를 청구할 수 없습니다.

단, 부동산 소유자가 개인합산과세(Personal Assessment)를 선택하는 경우 모기지 이자 및 특정 비용을 공제받을 수 있습니다. 또한, 홍콩에서 무역이나 사업을 영위하는 법인은 임대 소득이 이윤세(법인세) 과세표준에 포함되고 기납부한 부동산세가 이윤세에서 상계되므로 부동산세 면제를 신청할 수 있습니다.

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일반적인 부동산세 분쟁 쟁점

1. 과세평가액(Rateable Value) 산정 분쟁

과세평가액(Rateable value)은 부동산이 공실 상태이며 임대 가능한 상태라고 가정한 공개 시장에서의 연간 임대 가치 추정치입니다. 차향물업고가서(Rating and Valuation Department)는 매년 10월을 평가 기준일로 설정하여 연례 재평가를 실시하며, 이는 다음 해 4월부터 적용됩니다. 2025-26년도의 평가 기준일은 2024년 10월 1일이었으며, 새로운 과세평가액은 2025년 4월 1일부터 효력이 발생합니다.

부동산 소유자는 본인의 부동산이 적정 임대 가치보다 높게 평가되었다고 판단되는 경우 과세평가액에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 이의를 제기하려면 소유자는 3월 신규 평가목록(Valuation List)이 공고된 후 5월 31일 당일 또는 그 이전에 차향물업고가서장에게 제안서(Proposal, Form R20A 양식)를 제출해야 합니다.

2. 공제 및 법정공제액 분쟁

흔히 발생하는 분쟁 중 하나는 부동산 소유자가 기본 20%의 법정 공제액을 초과하여 공제를 청구하려는 경우입니다. 세무국(Inland Revenue Department)은 공제 항목을 다음과 같이 엄격히 제한하고 있습니다:

• 소유자가 납부한 차향세(Rates, 세입자로부터 회수한 금액 제외)
• 해당 과세연도 중 회수 불가능한 것으로 확인된 대손 임대료
• 수리 및 지출 경비에 대한 20% 법정 공제액

다음 비용은 부동산세 목적상 공제 대상이 아닙니다:

• 정부 지대(Government rent)
• 건물 관리비
• 보험료
• 모기지(주택담보대출) 이자(개인 종합과세(Personal Assessment)로 신청하는 경우 제외)
• 20% 법정 공제액을 초과하는 실제 수리 및 유지보수 비용
• 인테리어 및 리모델링 비용
• 임대료 수납 수수료

3. 역외 비과세 지위 주장

홍콩은 속지주의 과세 제도를 운영하고 있지만, 소유자의 거주지나 임대료 수취 장소와 관계없이 홍콩에 소재한 부동산에서 발생하는 모든 임대 소득에 부동산세가 부과됩니다. 분쟁은 부동산 소유자가 역외 구조나 외국인 소유권을 통해 홍콩 부동산에 대한 부동산세를 면제받을 수 있다고 잘못 추정할 때 발생합니다.

4. 기한 경과 이의신청 분쟁

세액 사정에 대한 기한 경과 이의신청과 관련된 분쟁이 증가하고 있습니다. 1개월의 이의신청 기한은 엄격하게 적용되며, 다음과 같은 예외적인 상황이 존재하지 않는 한 기한 후 이의신청은 거의 수용되지 않습니다:

• 이의신청 기간 중 홍콩 부재
• 적시 제출을 가로막은 중병
• 납세자의 통제 범위를 벗어난 기타 정당한 사유

기한 후 이의신청이 받아들여지지 않는 경우, 청구된 세액은 최종 확정되어 납부 대상이 되며 납부 지연 가산금이 부과됩니다.

5. 추계과세 분쟁

부동산 소유자가 부동산세 신고서를 제출하지 않은 경우, 국세청(IRD)은 자체 계산을 바탕으로 추계과세(추정 과세) 처분을 내릴 수 있습니다. 1개월 이내에 유효한 이의신청이 접수되지 않으면, 추정된 소득이 실제 수령한 임대 소득보다 높더라도 해당 과세 처분은 최종 확정되어 법적 구속력을 갖습니다.

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부동산세 분쟁 해결 방법

1단계: 이의신청서 제출

부동산세 과세 처분에 동의하지 않는 경우, 과세 처분 발행일로부터 1개월 이내에 국세청에 서면으로 이의신청서를 제출해야 합니다. 통지서에는 이의신청 사유를 명확히 기재해야 합니다.

제출 방법:

• IR831 양식(이의신청서/과세 처분 수정 신청서) 작성
• eTax 계정(단독 소유 부동산의 경우), 우편(P.O. Box 28777, Concorde Road Post Office, Hong Kong) 또는 팩스(2877 1232)를 통해 제출
• 추계과세에 대해 이의를 제기하는 경우, 정식으로 작성된 세금 신고서와 증빙 서류를 함께 첨부

2단계: IRD 검토 및 협의

대부분의 경우, 이의신청은 납세자와 IRD 세무평가관(assessor) 간의 협의를 통해 처리됩니다. 평가관은 추가 정보를 검토하고 수정된 과세 처분을 발행하거나 수정 기준을 제시할 수 있습니다. 이 비공식적 해결 단계를 통해 공식 절차 없이도 많은 분쟁이 해결될 수 있습니다.

3단계: 국세청장(Commissioner)의 결정

합의에 도달하지 못하는 경우, 해당 이의신청 건은 결정을 위해 국세청장에게 회부됩니다. 국세청장은 이의신청을 검토하고 합리적인 기간 내에 과세 처분을 확정, 감액, 증액 또는 취소할 수 있습니다.

4단계: 조세심판원(Board of Review) 항소

국세청장의 결정에 동의하지 않는 경우, 세금 항소를 판결하기 위해 설립된 독립 법정 기구인 조세심판원(Board of Review)에 항소할 수 있습니다. 항소는 국세청장의 서면 결정을 수령한 날로부터 1개월 이내에 서면으로 제기해야 합니다.

조세심판원 절차:

• 국세청장의 결정서 사본 및 항소 이유를 포함하여 조세심판원 서기(Clerk to the Board of Review)에게 서면 항소장 제출

5단계: 법원 항소

어느 한쪽 당사자가 심판원의 결정에 불복하는 경우, 법률 문제에 대한 상소 허가를 고등법원 원심법원(Court of First Instance)에 신청할 수 있습니다. 해당 신청은 심판원 결정 후 1개월 이내에 제기되어야 합니다. 상소법원(Court of Appeal)의 허가를 받으면, 홍콩 내 과세 처분 사건에 대한 최고 권위 기관인 상소법원으로 직접 항소할 수 있습니다.

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재산세 분쟁 해결 절차 및 일정

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분쟁 해결 중 주요 고려사항

선납부 후쟁의 원칙

홍콩은 조세 분쟁에 대해 "선납부 후쟁의(pay first, argue later)" 제도를 운영합니다. 이의신청이나 항소 제기 여부와 관계없이 납부해야 할 세금은 납세고지서에 기재된 납부 기한까지 납부해야 합니다. 납부하지 않을 경우 납부 지연 가산세가 부과됩니다.

단, 납세자는 다음의 경우 세금 납부 유예(징수유예)를 신청할 수 있습니다:

• 납부 담보가 제공된 경우
• 국세청장(Commissioner)이 징수유예를 승인한 경우
• 예정 재산세(provisional property tax)의 경우, 당해 연도의 과세 평가액이 전년도의 90% 미만이거나 미만일 것으로 예상되는 경우, 또는 전년도 평가에 대해 이의신청을 제기한 경우

유예된 세금에 대해서는 원래 납부 기한부터 납부일까지 연 8.875%(2024년 1월 1일부터 적용되는 이율)의 이자가 발생합니다.

기한의 엄격한 적용

이의신청이나 항소를 위한 1개월 기한을 놓치면 사건에 치명적일 수 있습니다. 국세청장 또는 위원회는 중병이나 홍콩 부재와 같은 정당한 사유가 인정되는 경우에만 기한을 연장할 수 있습니다. 항상 중요한 기한을 일정에 기록하고, 불복하고자 하는 과세 결정을 받으면 즉시 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

입증 책임

세무심판원(Board of Review) 및 법원에 대한 항소에서 세액 사정이 과다하거나 부당함을 입증할 책임은 납세자에게 있습니다. 이를 위해서는 자신의 주장을 뒷받침할 수 있는 포괄적인 증거, 문서 자료 및 필요한 경우 전문가 증언을 수집해야 합니다.

전문가 대리

세법의 복잡성과 특히 세무심판원 및 법원 단계에서 수반되는 공식 절차를 고려할 때, 중대한 분쟁의 경우 세무 고문, 회계사 또는 세무 변호사와 같은 전문가의 대리를 받는 것을 적극 권장합니다.

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예정 재산세 납부 유예

부동산 소유자는 특정 요건을 충족하는 경우 예정 재산세 납부 유예를 신청할 수 있습니다. 신청은 납부 기한 28일 전까지 또는 납부고지서 발부일로부터 14일 이내에 서면으로 해야 합니다.

납부 유예 신청 사유:

• 해당 과세연도의 과세평가액이 직전 과세연도 과세평가액의 90% 미만이거나 미만일 가능성이 있는 경우
• 직전 연도의 부동산세(Property Tax) 평가에 대해 이의신청을 제기한 경우

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대체 분쟁 해결: 상호합의절차(MAP)

홍콩 또는 홍콩과 이중과세방지협정(DTA)을 체결한 관할권의 거주자로서 DTA 규정에 부합하지 않는 과세를 당한 경우, 상호합의절차(MAP)에 따라 권한 있는 당국에 이의를 제기할 수 있습니다. 이는 표준 이의신청 및 불복 청구 권리 외에 추가로 주어지는 절차입니다.

MAP는 일반적으로 이중과세를 초래한 조치를 처음 통지받은 날로부터 3년 이내에 개시되어야 합니다. 홍콩은 DTA에 따른 분쟁 해결 메커니즘을 개선하기 위해 다자간 협약(MLI)을 통한 BEPS 조치를 이행했습니다.

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최근 동향 및 2025년 업데이트

누진 차지세(Rating) 제도

2025년 1월 1일부터 홍콩은 주거용 부동산에 대해 누진 차지세 제도를 시행했습니다. 과세평가액(rateable value)이 HKD 550,000을 초과하는 부동산의 경우 차지세(rates)는 다음과 같이 계산됩니다:

• 최초 HKD 550,000에 대해 5%
• 이후 HKD 250,000에 대해 8%
• 초과 잔액에 대해 12%

차지세(Rates) 감면

2025-2026년도에 정부는 주거용 부동산을 대상으로 1분기 동안 과세 대상 부동산당 HKD 500 한도로 차지세 면제를 제공합니다.

인지세 변경 사항

2025년 2월 26일 오전 11시부터 부동산 양도에 대한 종가 인지세는 HKD 100(양도가액 HKD 400만 이하)부터 4.25%(양도가액 HKD 2,000만 초과)까지 누진 세율로 부과됩니다.