香港物業稅糾紛

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了解香港物業稅的基本概念

香港物業稅是向在香港境內擁有土地及建築物並賺取租金收入的業主所徵收的稅項。根據《稅務條例》（第112章）規定，物業稅按物業的應評稅淨值以 15% 的標準稅率計算。

應評稅淨值的計算方法為：以租金總收入扣除由業主繳付的差餉及任何無法追收的租金後，再扣除 20% 作為修葺及支出的法定標準免稅額。這項 20% 的扣除是自動適用的，不論實際產生的開支為何，這意味著在物業稅項下，業主不能申索扣除實際的修葺費用、管理費、保險費、按揭利息或其他與物業相關的開支。

然而，若物業業主選擇以「個人入息課稅」方式評稅，按揭利息及若干其他開支或可獲准扣除。此外，在香港經營行業或業務的公司可申請豁免物業稅，因為其租金收入將會計入利得稅評稅中，而已繳納的物業稅則可用以抵銷利得稅。

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常見的物業稅爭議問題

1. 應課差餉租值評估爭議

應課差餉租值是物業在公開市場上的估計年租值，假設該物業當時空置並可供出租。差餉物業估價署每年進行重估，重估基準日定於每年10月，並於翌年4月生效。就 2025-26 年度而言，估價基準日為 2024 年 10 月 1 日，新的應課差餉租值由 2025 年 4 月 1 日起生效。

物業業主如認為其物業估價高於其適當租值，可就應課差餉租值提出爭議。若要提出反對，業主必須在 3 月公佈新估價冊後的 5 月 31 日或之前，向差餉物業估價署署長提交建議書（表格 R20A）。

2. 扣除及免稅額爭議

一個常見的爭議來源涉及物業業主試圖申索超出標準 20% 法定免稅額的扣除項目。稅務局嚴格將扣除項目限制於：

• 由業主繳付的差餉（不包括向租客收回的差餉）
• 在課稅年度內確認為無法追討的無法收回租金
• 修葺及支出方面的 20% 法定免稅額

就物業稅而言，以下開支不可扣除：

• 地租
• 大廈管理費
• 保險費
• 按揭利息（除非按個人入息課稅提出申索）
• 超出 20% 免稅額的實際修葺及維修保養費用
• 裝飾及裝修開支
• 收租費用

3. 離岸免稅地位申索

雖然香港實行地域來源徵稅原則，但物業稅適用於源自位於香港境內物業的所有租金收入，不論業主居於何處或租金於何處收取。當物業業主錯誤地認為離岸安排或外籍人士持有身份可豁免其香港物業的物業稅時，便會產生爭議。

4. 逾期反對爭議

有關對稅務評稅提出逾期反對的爭議日益增加。一個月的反對期限受到嚴格執行，除非存在特殊情況，否則極少接納逾期反對，例如：

• 在反對期間不在香港
• 因嚴重患病而無法及時提交
• 納稅人無法控制的其他正當理由

如逾期反對不獲接納，所徵收的稅款即成定案並須予繳納，且會被加徵逾期付款附加費。

5. 估計評稅爭議

如物業擁有人未有提交物業稅報稅表，稅務局可根據其本身的計算發出估計評稅。如在一星期內（一個月內）未有提出有效反對，即使估計收入高於實際收取的租金收入，該評稅亦會成為最終定案並具法律約束力。

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如何解決物業稅爭議

第 1 步：提交反對通知書

如你不同意物業稅評稅，必須在評稅發出日期起計一個月內，向稅務局提交書面反對通知書。通知書內必須清楚指明反對的理由。

如何提交：

• 填妥表格 IR831（反對通知書／修訂評稅申請書）
• 透過「稅務易」帳戶提交（適用於全權擁有的物業）、郵寄至香港協調道郵政局郵箱 28777 號，或傳真至 2877 1232
• 如反對估計評稅，須隨附一份填妥的報稅表及相關證明文件

第 2 步：稅務局審核與協商

在大多數情況下，反對個案會由納稅人與稅務局評稅主任透過協商處理。評稅主任會審視補充資料，並可能發出修訂評稅通知書或提出修訂基準。這個非正式的解決途徑讓許多爭議無需透過正式法律程序即可得以解決。

第 3 步：稅務局局長裁定

如雙方未能達成協議，反對個案將轉交稅務局局長作出裁定。局長會審核該項反對，並可在合理時間內確認、減少、增加或撤銷該評稅。

第 4 步：向稅務上訴委員會提出上訴

如你不同意稅務局局長的裁定，可向稅務上訴委員會提出上訴。稅務上訴委員會是為裁決稅務上訴而成立的獨立法定組織。上訴必須在收到局長的書面裁定後一個月內以書面形式提出。

稅務上訴委員會程序：

• 向稅務上訴委員會書記提交書面上訴，並附上稅務局局長裁定書的副本及上訴理由

步驟 5：法院上訴

若任何一方對委員會的裁決仍感不滿，可就法律問題向高等法院原訟法庭申請上訴許可。該申請必須在委員會作出裁決後一個月內提出。在獲得上訴法庭許可的情況下，雙方亦可直接向上訴法庭提出上訴，上訴法庭為香港税務評税案件的最高權力機構。

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物業税爭議解決時間表

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爭議解決過程中的重要注意事項

先繳稅，後爭議

香港在稅務爭議中實行「先繳稅，後爭議」的制度。無論是否提出反對或上訴，任何到期應繳稅款均須在評稅通知書上顯示的繳稅日期前繳付。逾期繳稅將會被徵收附加費。

然而，若符合以下情況，納稅人可申請緩繳（延期繳付）稅款：

• 提供了繳款保證
• 稅務局局長批准緩繳
• 就暫繳物業稅而言，本年度的應課稅值是或相當可能是少於上一年度的 90%，或者你已就上一年度的評稅提出反對

任何獲准緩繳的稅款，將由原定繳稅到期日起直至繳款為止按年利率 8.875%（自 2024 年 1 月 1 日起生效的利率）計算利息。

嚴格執行時限

錯過提出反對或上訴的 1 個月期限可能會對你的個案造成致命影響。稅務局局長或委員會僅在信納有合理原因（例如重病或不在香港）的情況下，方可延長期限。請務必記下關鍵期限，並在收到希望爭議的評稅通知書後立即尋求專業協助。

舉證責任

在向稅務上訴委員會及法院提出上訴時，舉證責任在於納稅人，須證明有關評稅過高或不正確。這需要收集全面的證據、文件，並可能需要專家證供以支持你的論點。

專業代表

鑑於稅務法律的複雜性及涉及的正式程序，尤其是在稅務上訴委員會和法院層面，對於重大爭議，強烈建議尋求稅務顧問、會計師或稅務律師的專業代表服務。

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緩繳暫繳物業稅

物業擁有人若符合特定條件，可申請緩繳暫繳物業稅。申請必須以書面形式提出，時間不得遲於繳稅到期日前 28 天，或繳稅通知書發出日期後 14 天內。

申請緩繳的理由：

• 本課稅年度的應評稅值少於（或很可能少於）上一課稅年度應評稅值的 90%
• 你已就上一課稅年度的物業稅評稅提出反對

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替代爭議解決方案：相互協商程序

如果你是香港或與香港簽訂全面性避免雙重課稅協定（DTA）的司法管轄區的居民，並面臨不符合 DTA 規定的徵稅，你可以根據相互協商程序（MAP）向主管當局提出申述。這是標準反對及上訴權利以外的額外途徑。

一般而言，相互協商程序必須在首次發出導致雙重課稅行動通知之日起計三年內提出。香港已透過《多邊稅收徵管互助公約》（MLI）實施 BEPS 措施，以改善其 DTA 下的爭議解決機制。

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最新發展及 2025 年更新

累進差餉制度

自 2025 年 1 月 1 日起，香港對住宅物業實施累進差餉制度。應課差餉租值超過 HKD 550,000 的物業，差餉按以下稅率計算：

• 首個 HKD 550,000 按 5% 計算
• 其後 HKD 250,000 按 8% 計算
• 餘額按 12% 計算

差餉寬減

2025-2026 年度，政府為住宅物業提供首季差餉寬減，每個應課差餉物業以 HKD 500 為上限。

印花稅修訂

自 2025 年 2 月 26 日上午 11 時起，物業轉讓的從價印花稅按累進稅率徵收，由 HKD 100（代價不超過 HKD 4,000,000）至 4.25%（代價超過 HKD 20,000,000）不等。