重點摘要：差餉與新冠疫情紓困措施
- 疫情前基準（2019年）：物業估值處於高位，市場環境強勁
- 差餉寬減（2020-2023年）：住宅物業每季上限 $1,500；非住宅物業每季上限 $5,000
- 防疫抗疫基金：總額達 3,000 億港元（佔本地生產總值 10%），用於全面紓困
- 差餉徵收率：維持在應課差餉租值的 5%（保持不變）
- 地租：應課差餉租值的 3%（與差餉分開計算）
- 租金寬免：疫情高峰期政府物業租金寬免達 75% 至 100%
- 中小企支援：暫緩追討欠租安排（自 2022 年 1 月起，為期 3 至 6 個月）
- 稅項扣除：住宅租金扣稅上限為 100,000 港元（由 2022-23 年度起）
- 市場復甦：印花稅撤銷（2024 年 2 月）後成交量回升
- 現時狀況（2025-26年度）：首季僅寬減 $500，象徵經濟步入正常化
香港物業差餉與新冠疫情的影響：帶來了甚麼改變？
最後更新：2024年12月
2020年初至2024年間，2019冠狀病毒病疫情從根本上衝擊了香港的經濟、物業市場及政府財政政策。為應對前所未有的經濟挑戰，香港特區政府推出了廣泛的紓困措施，包括大幅度的差餉寬免、租金寬免計劃，以及對家庭和企業的全面支援。本文探討疫情期間差餉政策的演變，分析政府規模達3,000億港元的「防疫抗疫基金」，並評估其對香港物業市場和稅務架構的深遠影響。
疫情前的基準：2019年的香港物業市場
在2019冠狀病毒病疫情爆發前，香港物業市場的特點是估值高企、交投暢旺以及租金回報率穩健。2019財政年度代表了長達十年的樓市牛市頂峰。
2019年物業市場的主要特徵
- 高估值：香港樓價位居全球前列，樓價與入息比率中位數超過家庭年入息的20倍
- 交投活動暢旺：住宅物業交易活躍，一手及二手市場的成交量均維持健康水平
- 政府收入：與物業相關的收入（包括印花稅、地價收入及差餉）佔政府整體收入的相當大比重
- 租賃市場：商業及住宅租賃市場表現強勁，支持差餉物業估價署評定較高的應課差餉租值
- 政策環境：多項樓市調控措施（「辣招」）依然生效，包括旨在遏抑投機活動及確保置業負擔能力的高額印花稅率
2019年差餉架構
香港差餉的基本架構與以往各年保持一致：
差餉 = 應課差餉租值 × 5%
地租 = 應課差餉租值 × 3%
差餉及地租過去（以及現時）均須每季預先繳納。差餉物業估價署根據估計年租值評定應課差餉租值，而該估值在 2019 年反映了強勁的市況。
新冠疫情爆發：政府初步應對措施（2020-21年度）
當 2019 冠狀病毒病於 2020 年初蔓延至香港時，政府意識到財政刺激及紓困措施的迫切需要。寬減差餉成為政府經濟支援策略的核心組成部分。
2020-21 年度差餉寬減：前所未有的紓困措施
於 2020 年 2 月公佈並隨後因疫情加劇而加碼的《2020-21年度財政預算案》，推出了全面的差餉寬減措施：
住宅物業
| 季度 | 期間 | 寬減金額 |
|---|---|---|
| 2020-21 年度第 1 季 | 2020 年 4 月至 6 月 | 上限為 1,500 港元 |
| 2020-21 年度第 2 季 | 2020 年 7 月至 9 月 | 上限為 1,500 港元 |
| 2020-21 年度第 3 季 | 2020 年 10 月至 12 月 | 上限為 1,500 港元 |
全年寬減總額（住宅物業）：2020-21整個財政年度每個物業上限為HK$6,000。
非住宅物業（商業、工業、寫字樓）
鑑於對企業造成的嚴重影響，政府為非住宅物業提供了加碼寬減措施：
| 季度 | 期間 | 寬減金額 |
|---|---|---|
| 2020-21年度第1季 | 2020年4月至6月 | 上限為HK$5,000 |
| 2020-21年度第2季 | 2020年7月至9月 | 上限為HK$5,000 |
| 2020-21年度第3季 | 2020年10月至12月 | 上限為HK$5,000（加碼） |
| 2020-21年度第4季 | 2021年1月至3月 | 上限為HK$5,000（加碼） |
全年寬減總額（非住宅物業）：2020-21整個財政年度每個物業上限為HK$20,000。
實際例子：2020-21年度差餉寬減
情境 1 - 住宅物業：李女士在尖沙咀擁有一個住宅單位。
每季差餉（寬減前）：HK$2,500
計算方法：
- 每季寬減額：HK$1,500
- 每季應繳淨額：HK$2,500 - HK$1,500 = HK$1,000
- 全年節省金額：HK$1,500 × 4 = HK$6,000
情境 2 - 非住宅物業：ABC 有限公司在銅鑼灣經營一間零售店舖。
每季差餉（寬減前）：HK$8,000
計算方法：
- 第1至第2季寬減額：每季 HK$5,000
- 第3至第4季寬減額（加碼）：每季 HK$5,000
- 每季應繳淨額：HK$8,000 - HK$5,000 = HK$3,000
- 全年節省金額：HK$5,000 × 4 = HK$20,000
情境 3 - 小型住宅物業：黃先生擁有一個小型單位，每季差餉為 HK$1,200。
計算方法：
- 寬減額（設有上限）：HK$1,200（全數寬免，因低於 HK$1,500 的上限）
- 每季應繳淨額：HK$0
- 全年節省金額：HK$1,200 × 4 = HK$4,800
註：受惠於寬減措施，不少小型物業業主在2020-21年度無需繳交任何差餉。
持續紓困：2021-22及2022-23年度寬減措施
隨着疫情於2021及2022年間持續，經歷多波疫情及週期性的社交距離措施，政府繼續推行差餉寬減措施，並按經濟環境轉變調整寬減水平。
2021-22年度差餉寬減
住宅物業
全年寬減總額（住宅物業）：2021-22年度每個物業上限為HK$5,000。
非住宅物業
| 季度 | 期間 | 寬減額 |
|---|---|---|
| 2021-22年度第1季 | 2021年4月至6月 | 上限為HK$5,000 |
| 2021-22年度第2季 | 2021年7月至9月 | 上限為HK$5,000 |
| 2021-22年度第3季 | 2021年10月至12月 | 上限為HK$2,000（已調低） |
| 2021-22年度第4季 | 2022年1月至3月 | 上限為HK$2,000（已調低） |
全年寬減總額（非住宅物業）：2021-22年度每個物業上限為HK$14,000。
2022-23年度差餉寬減
2022-23財政年度延續了與2021-22年度下半年相同水平的差餉寬減，反映逐步走向正常化的方針：
| 物業類型 | 第1季至第2季寬減額 | 第3季至第4季寬減額 | 全年總額 |
|---|---|---|---|
| 住宅物業 | 每季上限 1,500 港元 | 每季上限 1,000 港元 | 上限 5,000 港元 |
| 非住宅物業 | 每季上限 5,000 港元 | 每季上限 2,000 港元 | 上限 14,000 港元 |
邁向復常：2023-24、2024-25 及 2025-26 年度
隨著香港於 2023 年初走出疫情並重新通關，政府開始逐步取消各項特殊紓困措施。
2023-24 年度：大幅縮減
到了 2023-24 年度，隨著經濟活動恢復及旅遊業重現生機，政府大幅縮減了差餉寬減幅度，但仍保留部分寬減以支持經濟復甦。
2024-25 年度：極少紓困措施
2024-25 年度財政預算案反映了香港經濟重回常態：
- 2024-25 年度第一季（2024 年 4 月至 6 月）：寬減 1,000 港元（住宅及非住宅物業）
- 2024-25 年度第二至四季：不設寬減（須繳交全額差餉）
這釋出了一個明確訊號，表明政府認為應急階段已經結束。
2025-26 年度：近乎全面復常
於 2025 年 2 月公佈的 2025-26 年度財政預算案延續了復常軌跡：
- 2025-26 年度第一季（2025 年 4 月至 6 月）：僅寬減 500 港元（住宅及非住宅物業）
- 2025-26 年度第二至四季：未公佈任何寬減（預計須繳交全額差餉）
微薄的 500 港元寬減只屬象徵式的紓緩措施，而非實質的經濟支援，反映政府預期物業業主及企業已恢復正常的財政承擔能力。
全面時間表：2020 至 2025 年差餉寬減措施
| 財政年度 | 住宅物業（全年） | 非住宅物業（全年） | 背景 |
|---|---|---|---|
| 2019-20 | 各項疫情前寬減措施 | 各項疫情前寬減措施 | 疫情前基準 |
| 2020-21 | 上限為 HK$6,000 | 上限為 HK$20,000 | 疫情高峰期；最高紓困力度 |
| 2021-22 | 上限為 HK$5,000 | 上限為 HK$14,000 | 疫情持續；維持紓困措施 |
| 2022-23 | 上限為 HK$5,000 | 上限為 HK$14,000 | 第五波疫情；維持支援措施 |
| 2023-24 | 減少（按季度而異） | 減少（按季度而異） | 全面通關；分階段遞減 |
| 2024-25 | HK$1,000（僅限首季） | HK$1,000（僅限首季） | 經濟復甦；極有限寬減 |
| 2025-26 | HK$500（僅限首季） | HK$500（僅限首季） | 復常；象徵式寬減 |
防疫抗疫基金：3,000億港元的全面支援
差餉寬減措施固然重要，但這僅代表香港特區政府應對2019冠狀病毒病疫情全面措施的其中一部分。於2020年初成立並經多輪注資擴大的「防疫抗疫基金」，規模最終達到3,000億港元，相當於香港年度本地生產總值（GDP）的約10%。
防疫抗疫基金的規模與範圍
基金總規模：HK$300 billion
佔本地生產總值百分比：約10%
運作期：2020-2023（歷經多輪注資）
受惠對象：住戶、企業、各行各業、醫療體系、失業人士
防疫抗疫基金的主要組成部分
規模達3,000億港元的防疫抗疫基金包含多項支援範疇：
1. 向市民直接派發現金
- 現金發放計劃：向所有年滿18歲或以上的永久性居民派發HK$10,000現金（2020年）
- 消費券：分期派發HK$5,000至HK$10,000的電子消費券（2021至2022年）
- 涵蓋範圍：超過700萬名居民受惠
2. 「保就業」計劃 (ESS)
- 工資補貼：補貼僱員工資的50%，每名僱員每月上限為HK$9,000
- 為期：初步為期6個月，其後推展多輪計劃
- 受惠對象：超過160萬名僱員；僱主領取補貼的條件是承諾不裁員
- 「保就業」計劃總撥款：超過HK$900億
3. 特定行業支援
- 零售及餐飲業：租金、工資及營運成本補貼
- 旅遊及航空業：支援旅行社、酒店、航空公司及旅遊業從業員
- 運輸業：補貼的士司機、公共小巴營辦商及非專營巴士營辦商
- 藝術及文化：向藝術家、文化機構及表演場地發放資助
- 體育及康樂：支援體育機構及健身中心
4. 中小企融資及紓困措施
- 中小企融資擔保計劃：由政府提供百分百擔保，每家企業貸款上限為HK$500萬
- 特惠貸款：為受影響企業提供低息或免息貸款
- 租金紓緩：資助中小企繳付租金（見下文討論）
5. 醫療及公共衛生措施
- 醫療設備：採購檢測設備、防護裝備及醫療物資
- 隔離設施：興建及營運社區隔離設施
- 疫苗接種計劃：為全港居民提供免費疫苗接種，並推出宣傳獎賞措施
- 檢測設施：大規模檢測計劃及社區檢測中心
政府租金及租賃減免措施
除了差餉寬減措施外，政府亦考慮到租金成本是疫情期間企業的主要負擔，因而推行了廣泛的租金寬免措施。
政府物業租金寬免（政府物業獲 75% 至 100% 寬免）
政府為政府物業租戶提供了直接的租金寬免：
- 寬免幅度：視乎時期及物業類型，寬免每月租金的 75% 至 100%
- 受惠對象：
- 政府街市檔位經營者
- 熟食檔位經營者
- 體育及康樂設施經營者
- 社區會堂及活動場地租戶
- 政府土地短期租約持有人
- 寬免期：於疫情高峰期（2020至2022年）提供寬免，部分措施更延續至 2023 年
- 實施方式：自動扣減應繳租金；無需提出申請
地租結構
區分差餉與地租十分重要：
地租 = 應課差餉租值 × 3%
註：地租須與差餉一併按季繳交，但屬於獨立收費。地租適用於根據 1985 年 5 月 27 日或之後批出的政府租契所持有的物業。
疫情期間，政府亦為部分物業提供了地租寬減，但此項措施與差餉寬減不同（宣傳亦相對較少）。
中小企暫緩追租安排（2022年1月）
考慮到中小型企業面臨的持續壓力，特別是在 2022 年初第五波疫情期間，政府推出了暫緩追租安排：
主要特點
- 合資格租戶：零售、餐飲及服務行業的中小企
- 暫緩期：3 至 6 個月，視乎業務情況及與業主達成的協議
- 推出日期：2022 年 1 月（正值嚴峻的第五波疫情期間）
- 運作機制：
- 政府向業主提供誘因以准予緩繳租金
- 緩繳期結束後，緩繳的租金須於延長的期限內償還
- 參與計劃的業主在緩繳期內不得收取利息
- 參與方式：業主自願參與；政府透過稅務誘因和公開嘉許鼓勵參與
挑戰及落實情況
緩繳租金計劃在實際執行上面臨各項挑戰：
- 業主態度保留：許多私人物業業主選擇不參與，傾向維持現有租約條款
- 遞延負債：租戶仍須償還緩繳的租金，造成未來的財務負擔
- 涵蓋範圍有限：計劃主要適用於政府相關或半政府機構物業，以及部分自願參與的私人物業業主
儘管存在局限，該計劃仍在 2022 年初防疫限制最嚴峻的時期，為數以千計的中小企提供了關鍵的喘息空間。
住宅租金稅項扣除（由 2022-23 課稅年度起）
為減輕住宅租戶的負擔並刺激租賃市場，政府於 2022-23 財政年度引入一項全新的住宅租金稅項扣除措施。
租金扣稅的主要特點
扣除參數
- 最高扣除額：每個課稅年度 100,000 港元
- 合資格納稅人：身為香港住宅物業租戶的香港稅務居民
- 合資格開支：就納稅人用作其主要居所的香港住宅所繳付的租金
- 生效日期：2022-23 課稅年度起生效
- 期限：初步推行五年（2022-23 至 2026-27 年度），期後再作檢討
合資格條件
納稅人如欲申報扣除，必須符合以下數項條件：
- 主要居所：租住物業必須是納稅人在評稅基期內的主要居住地方
- 非物業擁有人：納稅人或其配偶在相關課稅年度內均不得是香港任何住宅物業的擁有人
- 租賃協議：必須訂立有效租賃協議，且納稅人須持有已加蓋印花的租約
- 證明文件：必須保留繳付租金的收據，並在稅務局要求時提供
- 薪俸稅或個人入息課稅：此項扣除適用於薪俸稅或個人入息課稅，而不適用於物業稅
實際影響及例子
例子：租金開支扣除計算
個案：陳小姐是一名受薪僱員，在九龍租住一個單位。她在香港沒有擁有任何物業。
年薪：HK$600,000
月租：HK$18,000
全年已繳租金：HK$18,000 × 12 = HK$216,000
稅款計算（未計扣除）：
- 應課稅入息：HK$600,000
- 減：基本免稅額 (2022-23)：HK$132,000
- 應課稅入息實額：HK$468,000
- 稅款（累進稅率）：約 HK$70,200
稅款計算（計及租金開支扣除）：
- 應課稅入息：HK$600,000
- 減：租金開支扣除（上限）：HK$100,000
- 減：基本免稅額：HK$132,000
- 應課稅入息實額：HK$368,000
- 稅款（累進稅率）：約 HK$54,200
節省稅款：HK$70,200 - HK$54,200 = HK$16,000
註：實際稅率及免稅額因年度而異。本例子採用 2022-23 年度的大約稅率作說明之用。
政策理念
引入住宅租金開支扣除旨在達成多項政策目標：
- 支援非業主：為約45%租住而非自置居所的香港家庭提供稅務寬減
- 刺激經濟：增加租戶的可支配收入，從而支持消費
- 支持租賃市場：在經濟不確定時期有助維持租賃需求
- 公平性：平衡物業業主現時可享有的居所貸款利息扣除
樓市影響：成交量與撤銷印花稅
COVID-19 疫情及隨後的政府措施對香港物業市場產生了深遠影響，呈現下跌、回穩及最終復甦的鮮明階段。
2020-2022年：成交量急挫
疫情初期，物業成交量急劇下跌：
- 住宅成交量（2020年）：較2019年下跌約20%，反映了市場不明朗因素及出入境限制的影響
- 工商舖物業：受遙距工作趨勢及零售商舖結業影響，寫字樓和商舖成交跌幅更為顯著
- 樓價走勢：樓價在2020至2021年間溫和下跌，但相對於成交量而言仍保持相對平穩，反映出供應受限
- 租金回報：商業租金大幅下跌，特別是在銅鑼灣和尖沙咀等零售核心區
2022-2023年：回穩與初步復甦
隨著香港重新開放邊境並解除各項限制：
- 全面通關（2023年初）：解除與內地的出入境限制提振了市場情緒
- 成交量回升：成交量逐漸回升，但仍低於疫情前水平
- 樓價走勢：個別板塊回穩並溫和復甦，尤其是豪宅物業
2024年2月：撤銷印花稅與市場復甦
香港政府在《2024-25年度財政預算案》中宣布重大的政策轉向，撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」），包括各項主要印花稅項目。
已撤銷的印花稅措施（2024年2月）
- 買家印花稅（BSD）：撤銷針對非香港永久性居民置業所徵收的15%額外印花稅
- 新住宅印花稅（NRSD）：廢除適用於大多數住宅物業交易的15%劃一稅率印花稅
- 額外印花稅（SSD）：撤銷針對短期轉售的打擊炒賣稅項
撤銷印花稅的理據
政府基於多項因素為撤銷稅項提供理據：
- 市場環境轉變：樓價已見回落，減低了市場過熱的隱憂
- 經濟復甦：支持物業市場被視為推動整體經濟復甦的關鍵
- 收入考量：交投量偏低意味著印花稅收入早已大幅下跌
- 競爭力：使香港物業市場與區內競爭對手看齊，以吸引投資及人才
印花稅撤銷後的市場反應
其影響即時且顯著：
2024年2月後的市場指標
- 成交量急升：公布後的3個月內，住宅物業成交量增加逾50%
- 樓價回穩：物業價格企穩並開始溫和回升，尤其是大眾化住宅市場
- 外來投資：內地買家及海外投資者的興趣增加，此類買家以往受15%買家印花稅所阻礙
- 二手市場交投：短期轉售顯著增加，該類交易此前受額外印花稅限制
- 發展商銷售：新盤推售的吸納率有所改善
現時市場狀況（2024年底至2025年）
截至2024年底並步入2025年，香港物業市場呈現持續復甦的跡象：
- 成交量：回升至疫情前（2019年）水平約80-90%
- 價格走勢：大部分板塊呈現溫和增長，並以豪宅市場領跑
基本機制維持不變：差餉徵收率維持在應課差餉租值的5%
儘管推出了廣泛的寬減及紓困措施，香港差餉制度的基本架構在整個疫情期間以至目前為止均維持不變：
標準徵收率公式（維持不變）
差餉 = 應課差餉租值 × 5%
地租 = 應課差餉租值 × 3%（如適用）
維持不變的事項
- 徵收百分比率：按應課差餉租值徵收5%的比率維持不變
- 評估方法：差餉物業估價署繼續根據物業的估計年租金價值評估應課差餉租值
- 繳納時間表：預先按季繳納仍為標準時間表
- 法律框架：《差餉條例》（第116章）依然為主管法例
- 評估基礎：物業繼續根據其所在位置、面積大小、樓齡、設施及市場租金水平作個別評估
有所變更的事項
- 臨時寬減：特別紓困措施大幅減少了實際應繳金額（2020年至2025年）
- 行政程序：提升了用於繳費及查詢的數碼化服務
- 應課差餉租值走勢：應課差餉租值已作出調整，以反映疫情期間及過後的市場租金變化
經驗總結與政策啟示
財政支援措施的成效
包括差餉寬減在內的各項2019冠狀病毒病紓困措施，均展現了其優勢與局限：
優勢
- 迅速推行：政府迅速落實寬減措施，提供即時紓困
- 涵蓋廣泛：幾乎所有物業業主及租客均受惠於某種形式的紓困措施
- 自動套用：毋須提出申請；寬減款額已自動在徵收差餉通知書中扣減
- 相輔相成：差餉寬減措施與其他紓困措施（現金發放、工資補貼等）發揮協同效應
局限性
- 累退性質：物業差餉寬減為富裕及低收入物業業主提供相同的絕對利益
- 對租客影響有限：對物業業主的紓困措施未必能轉化為對租客的減租
- 財政成本：在政府開支大幅增加之際，寬減措施顯著減少了財政收入
- 臨時性質：隨著寬減措施逐步取消，物業業主將再次承擔全額差餉負擔
長期結構性考量
疫情期間的經驗引發了對潛在結構性改革的討論：
1. 累進物業稅制
有評論意見建議以基於物業價值或應課差餉租值的累進徵收率，取代劃一的 5% 徵收率：
- 理據：稅務負擔分配更為公平；豪宅物業適用較高徵收率，一般物業適用較低徵收率
- 挑戰：行政程序繁複；可能扭曲物業市場；面臨高價值物業業主的阻力
2. 永久性中小企租金紓緩機制
- 建議：設立常設機制，在經濟低迷時期提供暫緩追討租金或租金寬減
- 挑戰：道德風險隱憂；對業主產權的影響；行政負擔
3. 租金開支扣除恆常化
- 現狀：HK$100,000 的住宅租金開支扣除目前設定為期五年（2022-23 至 2026-27 年度）
- 爭議：這項措施應否成為香港稅制的恆常措施，抑或純屬一項臨時的疫情紓困措施？
- 支持恆常化的論點：與可扣除按揭利息的置業人士看齊；支援非置業人士；穩定租賃市場
- 反對的論點：財政成本高昂；可能助長租金上漲；利益可能更多流向業主而非租客
重點摘要
重要洞察：差餉與2019冠狀病毒病疫情
1. 前所未有的紓困措施（2020至2023年）
- 在疫情高峰期（2020-21年度），差餉寬減上限為住宅物業每年高達HK$6,000，非住宅物業每年高達HK$20,000
- 隨著經濟狀況改善，寬減額逐步減少，由HK$5,000至14,000（2021-23年度）降至HK$1,000（2024-25年度），再降至HK$500（2025-26年度）
- 政府透過提供較高額的非住宅物業差餉寬減，優先支援企業紓困，反映出商業領域受到較大的經濟衝擊
2. 全面達3,000億港元的「防疫抗疫基金」
- 規模相當於香港本地生產總值（GDP）的10%，足見政府干預的力度與規模
- 多管齊下的措施包括工資補貼、現金發放、針對特定行業的支援以及醫療基建
- 單是「保就業」計劃便撥款逾HK$900億，支援了160萬名僱員
3. 針對企業與個人的租金寬免
- 政府物業租戶在疫情高峰期間獲得75%至100%的租金寬免
- 中小企暫緩追租安排（2022年1月）提供了3至6個月的喘息空間，但落實程度受業主參與意願所限制
- 新增的住宅租金稅項扣除（自2022-23年度起上限為HK$100,000）為租客提供支援，並可能成為一項恆常措施
4. 差餉基本結構維持不變
- 差餉徵收率維持在應課差餉租值的5%（自疫情前起維持不變）
- 適用物業的地租維持在應課差餉租值的3%
- 各項寬減措施屬臨時紓困性質，並非對差餉制度的結構性改革
5. 物業市場轉變
- 交投量在 2020-2021 年大幅下跌，隨後於 2022-2023 年回穩
- 2024 年 2 月撤銷印花稅（BSD、NRSD、SSD）推動了市場顯著復甦
- 撤銷印花稅後的三個月內，交投量激增逾 50%
- 截至 2024 年底，市場交投量已恢復至疫情前（2019 年）約 80-90% 的水平
6. 分階段復常策略
- 政府採取循序漸進的方式逐步退出寬免措施，而非突然終止
- 2020-21 年度：最高寬免額（疫情高峰期）
- 2021-23 年度：持續但有所減少的寬免（疫情持續爆發）
- 2024-25 年度：極少寬免（僅首季 HK$1,000）
- 2025-26 年度：象徵式寬免（僅首季 HK$500），標誌著接近全面復常
7. 財政及政策影響
- 大規模的財政干預措施展現了香港雄厚的財政儲備及政府應對能力
- 寬免措施大幅減少了政府收入，導致 2020-2023 年度的財政赤字
- 重塑財政平衡需要恢復正常收入來源，包括全額徵收物業差餉
- 對於部分臨時措施（例如租金開支扣除）是否應轉為永久措施，社會各界仍在討論中
8. 對各持份者的實際影響
- 業主：在寬免高峰期每年節省數千元；現正過渡回繳納全額差餉
- 中小企業：受惠於加碼的非住宅差餉寬免及租金寬減計劃，獲得了關鍵的營運支援
- 租客：新增的租金開支扣稅提供持續支援，儘管業主將差餉寬減轉移給租客的情況有限
- 物業投資者：撤銷印花稅顯著改善了交易成本效益及市場流動性
展望未來：疫後物業差餉政策
現況（2025 年）
隨着香港邁入2025年，差餉狀況已大致回復至疫情前的正常水平：
- 寬減措施：象徵式微薄寬減（2025-26年度第一季為HK$500）預計將於2026-27年度完全取消
- 經濟復甦：旅遊業、跨境活動及商業營運已大幅復甦
- 物業市場：漸趨企穩並持續復甦，成交量接近疫情前水平
- 財政狀況：政府需要恢復收入來源，以應對累積的財政赤字
未來潛在發展
1. 住宅租金開支扣除延長
HK$100,000的住宅租金開支扣除上限預計於2026-27課稅年度後結束。主要考慮因素包括：
- 若獲延長／轉為恆常化：將象徵香港稅制出現重大結構性改變，為非置業人士提供持續支援
- 若任其失效：將影響現時受惠的約400,000至500,000名納稅人
- 決策時間表：預計將於2026-27年度財政預算案（2026年2月）中處理
2. 應課差餉租值重估
差餉物業估價署定期重估應課差餉租值，以反映市場租金水平：
- 疫情後調整：若市場租金下跌，商業物業的應課差餉租值或會向下調整
- 住宅物業：隨着租賃市場復甦，應課差餉租值或面臨上調壓力
- 對差餉繳費單的影響：即使5%的差餉徵收率維持不變，應課差餉租值的變動亦會直接影響應繳差餉額
3. 潛在結構性改革
雖然目前未有提出重大改革，但疫情的經驗或會影響未來政策：
- 緊急紓困機制：為應對未來經濟危機建立預設標準及程序
- 中小企保障：針對面臨租金壓力的中小型企業加強支援機制
- 累進元素：可能就差餉或寬減措施引入資產審查，或按物業價值劃分的階梯式機制
總結
2019冠狀病毒病疫情為香港的經濟、物業市場及財政政策帶來了前所未有的挑戰。政府透過差餉寬減、規模達3,000億港元的「防疫抗疫基金」、租金減免措施以及全面撤銷印花稅（樓市撤辣）等應對方案，既展現了香港財政狀況的雄厚實力，亦彰顯了政府在危機期間動用龐大資源的決心。
差餉寬減在維持基本5%徵收率架構的同時，為數以百萬計的物業業主及企業提供了實質的紓困支援。寬減措施的分階段逐步退出——由2020-21年度的高峰期寬減額（住宅物業最高達HK$6,000，非住宅物業最高達HK$20,000），遞減至2025-26年度的象徵式寬減（HK$500）——反映了政府認為經濟狀況已充分復常，足以恢復常規的財政安排。
涵蓋住宅租金扣稅、地租寬免、中小企支援，以及最終於2024年2月全面撤銷印花稅在內的一系列更廣泛措施，產生了協同效應，共同支撐經濟韌性。物業市場的復甦，伴隨著撤辣後物業成交量的強勁反彈，表明這些政策已達到穩定市場及提振經濟活動的預期目標。
隨著香港步入後疫情時代，多項關鍵議題仍備受關注，包括哪些臨時措施可能會轉為恆常政策（尤其是租金開支扣稅措施）、政府如何在連年赤字後重整財政平衡，以及應對疫情的經驗將如何為未來的危機應對框架提供借鑑。對物業業主、企業及租戶而言，差餉繳納責任回復常態，標誌著非常時期財政支援的結束，並開啟了後疫情時代經濟發展的新階段。
免責聲明：本文僅供參考，並不構成法律、稅務或財務建議。所有數據及日期均已核對香港特別行政區政府的官方來源，包括財政預算案演辭、差餉物業估價署公告及稅務局通函。法律、法規及政策均可能會有所變更。讀者應就自身具體情況諮詢合資格專業人士。資料截至 2024 年 12 月。
參考資料：香港特別行政區政府財政預算案演辭（2020-2025）、《差餉條例》（第 116 章）、《稅務條例》（第 112 章）、差餉物業估價署、稅務局、財政司司長辦公室、防疫抗疫基金文件、有關物業寬免措施的立法會文件。
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