主なポイント：固定資産税（差餉）とCOVID-19救済措置
- パンデミック前の基準値（2019年）：不動産評価額の高騰と堅調な市況
- 固定資産税の減免（2020年〜2023年）：住宅用は四半期あたり最大1,500ドル、非住宅用は四半期あたり最大5,000ドル
- 防疫抗疫基金：包括的救済のために総額3,000億香港ドル（GDPの10%相当）を拠出
- 固定資産税（差餉）率：課税評価額（Rateable Value）の5%を維持（変更なし）
- 地租（Government rent）：課税評価額の3%（差餉とは別枠）
- 賃料減免：パンデミックのピーク時における政府所有物件の賃料を75〜100%減免
- 中小企業（SME）支援：賃料猶予制度（2022年1月から3〜6か月間）
- 所得税控除：住宅賃料支出に対し最大100,000香港ドルの控除（2022/23年度より）
- 市場の回復：印紙税撤廃（2024年2月）後に取引件数が反発
- 現状（2025/26年度）：第1四半期の減免額はわずか500ドルにとどまり、経済の正常化を示唆
香港の固定資産税（差餉）と新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響：何が変わったのか？
最終更新日：2024年12月
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックは、2020年初頭から2024年にかけて香港の経済、不動産市場、および政府の財政政策を根本から混乱させました。前例のない経済的課題に対応するため、香港特別行政区政府は大幅な不動産税（差餉）の減免措置、賃料減免スキーム、世帯および企業への包括的支援を含む大規模な救済措置を実施しました。本記事では、パンデミック期間中における不動産税政策の変遷を検証し、政府による3,000億香港ドル規模の「防疫抗疫基金」を分析するとともに、香港の不動産市場および税制枠組みに及ぼした長期的な影響を評価します。
パンデミック前の基準値：2019年の香港不動産市場
COVID-19パンデミックが発生する前、香港の不動産市場は高い不動産価格評価、堅調な取引量、そして安定した賃貸利回りを特徴としていました。2019年度は、10年間に及んだ不動産強気市場のピークにあたる年でした。
2019年における不動産市場の主な特徴
- 高い不動産評価額：香港の不動産価格は世界でも最高水準にあり、住宅価格の中央値対年間世帯所得比率は20倍を超えていました
- 活発な取引活動：住宅用不動産の取引は活発で、一次市場（新築）および二次市場（中古）の双方が健全な取引量で推移していました
- 政府歳入：不動産関連の歳入（印紙税、土地プレミアム、不動産税を含む）は、政府歳入の実質的な割合を占めていました
- 賃貸市場：商業用および住宅用の賃貸市場は堅調で、差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）による高い課税評価額を裏付けていました
- 政策環境：投機を抑制し住宅の購入可能性を確保することを目的とした高率の印紙税など、複数の不動産市場過熱抑制策（クーリング措置）が維持されていました
2019年の不動産税（差餉・地租）の枠組み
香港における不動産税の基本的な仕組みは、前年から変更ありませんでした：
不動産税（差餉） = 課税評価額 × 5%
政府地租 = 課税評価額 × 3%
差餉（不動産税）および政府地租は、四半期ごとの前払いで納付されていました（現在も同様です）。差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）は推定年間賃貸価値に基づいて課税評価額を査定しており、2019年の評価額は堅調な市場環境を反映していました。
COVID-19の流行：政府の初期対応（2020-21年度）
2020年初頭に香港でCOVID-19が拡大した際、政府は財政出動および救済措置の緊急の必要性を認識しました。差餉の減免措置は、政府の経済支援戦略における中核的な柱となりました。
2020-21年度の差餉減免措置：前例のない救済策
2020年2月に発表され、その後のパンデミックの深刻化に伴い拡充された2020-21年度財政予算案では、包括的な差餉減免措置が導入されました。
居住用不動産（住宅）
| 四半期 | 期間 | 減免額 |
|---|---|---|
| 2020-21年度 第1四半期 | 2020年4月〜6月 | 最大HK$1,500 |
| 2020-21年度 第2四半期 | 2020年7月〜9月 | 最大HK$1,500 |
| 2020-21年度 第3四半期 | 2020年10月〜12月 | 最大HK$1,500 |
| 2020-21年第4四半期 | 2021年1月～3月 | 最大HK$1,500 |
年間減免総額（住宅用）： 2020-21年度全体で1物件あたり最大HK$6,000。
非住宅用不動産（商業用、工業用、オフィス）
事業への深刻な影響を考慮し、政府は非住宅用不動産に対して拡充された救済措置を提供しました：
| 四半期 | 期間 | 減免額 |
|---|---|---|
| 2020-21年第1四半期 | 2020年4月～6月 | 最大HK$5,000 |
| 2020-21年第2四半期 | 2020年7月～9月 | 最大HK$5,000 |
| 2020-21年第3四半期 | 2020年10月～12月 | 最大HK$5,000（拡充） |
| 2020-21年第4四半期 | 2021年1月～3月 | 最大HK$5,000（拡充） |
年間減免総額（非住宅用）： 2020-21年度全体で1物件あたり最大HK$20,000。
具体的な試算例：2020-21年度の差餉（不動産評価税）減免措置
シナリオ1 - 住宅用不動産： 李（リー）さんは尖沙咀（チムサーチョイ）に住宅用マンションを所有しています。
四半期ごとの差餉（減免前）： HK$2,500
計算：
- 四半期あたりの減免額：HK$1,500
- 四半期あたりの実質納付額：HK$2,500 - HK$1,500 = HK$1,000
- 年間節税額：HK$1,500 × 4 = HK$6,000
シナリオ2 - 非住宅用不動産： ABC Limitedは銅鑼湾（コーズウェイベイ）で小売店舗を営業しています。
四半期ごとの差餉（減免前）： HK$8,000
計算：
- 第1〜第2四半期の減免額：四半期あたりHK$5,000
- 第3〜第4四半期の減免額（拡充後）：四半期あたりHK$5,000
- 四半期あたりの実質納付額：HK$8,000 - HK$5,000 = HK$3,000
- 年間節税額：HK$5,000 × 4 = HK$20,000
シナリオ3 - 小型住宅用不動産： 王（ウォン）さんは四半期ごとの差餉がHK$1,200の小型マンションを所有しています。
計算：
- 減免額（上限適用）：HK$1,200（上限額HK$1,500以下のため全額）
- 四半期あたりの実質納付額：HK$0
- 年間節税額：HK$1,200 × 4 = HK$4,800
注：この減免措置により、2020-21年度に差餉の納付額がゼロになった小型物件の所有者が多数存在しました。
継続的な救済措置：2021-22年度および2022-23年度の減免
感染の再拡大や断続的なソーシャルディスタンス措置によりパンデミックが2021年および2022年を通じて続く中、政府は変化する経済状況を反映した調整後の水準で差餉の減免措置を維持しました。
2021-22年度 差餉減免措置
住宅用不動産
| 四半期 | 期間 | 減免額 |
|---|---|---|
| 2021-22年 第1四半期 | 2021年4月～6月 | 最大HK$1,500 |
| 2021-22年 第2四半期 | 2021年7月～9月 | 最大HK$1,500 |
| 2021-22年 第3四半期 | 2021年10月～12月 | 最大HK$1,000（減額） |
| 2021-22年 第4四半期 | 2022年1月～3月 | 最大HK$1,000（減額） |
年間減免総額（居住用不動産）： 2021-22年度において1物件につき最大HK$5,000。
非居住用不動産
| 四半期 | 期間 | 減免額 |
|---|---|---|
| 2021-22年度第1四半期 | 2021年4月～6月 | 最大HK$5,000 |
| 2021-22年度第2四半期 | 2021年7月～9月 | 最大HK$5,000 |
| 2021-22年度第3四半期 | 2021年10月～12月 | 最大HK$2,000（減額） |
| 2021-22年度第4四半期 | 2022年1月～3月 | 最大HK$2,000（減額） |
年間減免総額（非住宅用）： 2021-22年度は1物件あたり最大HK$14,000。
2022-23年度 不動産税（差餉）減免措置
2022-23年度は、段階的な正常化に向けた方針を反映し、2021-22年度後半と同水準で不動産税減免措置が継続されました：
| 不動産種別 | 第1～第2四半期の減免額 | 第3～第4四半期の減免額 | 年間合計 |
|---|---|---|---|
| 住宅用 | 四半期あたり最大HK$1,500 | 四半期あたり最大HK$1,000 | 最大HK$5,000 |
| 非住宅用 | 四半期あたり最大HK$5,000 | 四半期あたり最大HK$2,000 | 最大HK$14,000 |
正常化への移行：2023-24年度、2024-25年度、および2025-26年度
香港がパンデミックから脱却し、2023年初頭に出入境制限を解除したことに伴い、政府は異例の救済措置の段階的縮小を開始しました。
2023-24年度：大幅な縮小
2023-24年度までに、経済活動の再開と観光客の回復に伴い、政府は差餉（不動産評価税）の減免措置を大幅に縮小しましたが、回復を後押しするために一定の救済措置は継続されました。
2024-25年度：最小限の救済
2024-25年度財政予算案は、香港の経済的正常化への復帰を反映したものとなりました：
- 2024-25年度第1四半期（2024年4月～6月）：HK$1,000の減免（住宅用および非住宅用）
- 2024-25年度第2～第4四半期：減免なし（全額納税）
これは、政府が緊急事態フェーズは終了したとみなしていることを明確に示すシグナルとなりました。
2025-26年度：ほぼ完全な正常化
2025年2月に発表された2025-26年度財政予算案では、正常化の軌道が継続されました：
- 2025-26年度第1四半期（2025年4月～6月）：わずかHK$500の減免（住宅用および非住宅用）
- 2025-26年度第2～第4四半期：減免措置の発表なし（全額納税の見込み）
わずかHK$500の減免は、実質的な経済支援というよりも象徴的な救済措置にとどまっており、政府が不動産所有者および事業者に通常の財務負担能力への復帰を期待していることを示しています。
包括的タイムライン：差餉減免措置 2020年～2025年
| 年度 | 住宅用（年間） | 非住宅用（年間） | 背景 |
|---|---|---|---|
| 2019-20 | コロナ前の各種減免措置 | コロナ前の各種減免措置 | パンデミック前の基準水準 |
| 2020-21 | 最大HK$6,000 | 最大HK$20,000 | パンデミックのピーク、最大限の救済措置 |
| 2021-22 | 最大HK$5,000 | 最大HK$14,000 | 感染拡大の継続、救済措置の維持 |
| 2022-23 | 最大HK$5,000 | 最大HK$14,000 | 第5波、支援の継続 |
| 2023-24 | 減額（四半期ごとに異なる） | 減額（四半期ごとに異なる） | 経済活動の再開、段階的縮小 |
| 2024-25 | HK$1,000（第1四半期のみ） | HK$1,000（第1四半期のみ） | 回復期、最小限の救済 |
| 2025-26 | HK$500（第1四半期のみ） | HK$500（第1四半期のみ） | 正常化、名目的な救済 |
防疫抗疫基金（Anti-Epidemic Fund）：3,000億香港ドルの包括的支援
差餉（不動産税）の減免措置は重要なものでしたが、香港政府による新型コロナウイルス感染症（COVID-19）への包括的な対応策の1つの要素に過ぎませんでした。2020年初頭に設立され、複数回にわたる追加支援を通じて拡大された防疫抗疫基金は、最終的に3,000億香港ドル（香港の年間GDPの約10%に相当）に達しました。
防疫抗疫基金の規模と対象範囲
基金の総規模： 3,000億香港ドル
対GDP比： 約10%
期間： 2020年～2023年（複数ラウンド）
受益者： 世帯、企業、産業分野、医療体制、失業者
防疫抗疫基金の主要な構成要素
3,000億香港ドル規模の防疫抗疫基金は、以下のような複数の支援策で構成されていました。
1. 住民への直接現金給付
- 現金給付スキーム：18歳以上の全永住者に対する10,000香港ドルの現金支給（2020年）
- 消費バウチャー：段階的に配布された5,000香港ドル～10,000香港ドルの電子バウチャー（2021～2022年）
- 対象範囲：700万人以上の住民が恩恵を受けました
2. 雇用支援スキーム（ESS）
- 賃金補助金：従業員の賃金の50%（従業員1人当たり月額上限9,000香港ドル）
- 期間：当初は6か月間、複数回にわたる追加措置を通じて延長
- 対象者：160万人以上の従業員。雇用主は従業員を解雇しないことを条件に補助金を受領
- ESS総配分額：900億香港ドル以上
3. 業界別支援
- 小売および飲食業：賃料、賃金、および運営費に対する補助金
- 観光および航空：旅行会社、ホテル、航空会社、および観光従事者への支援
- 交通・運輸：タクシー運転手、公共ライトバス運行事業者、および長距離バス運行事業者に対する補助金
- 芸術・文化：芸術家、文化団体、および公演会場に対する助成金
- スポーツ・レクリエーション：スポーツ団体およびフィットネスセンターに対する支援
4. 中小企業向け融資および救済措置
- 中小企業融資保証スキーム：1社当たり最大500万香港ドルの融資に対する政府の100%保証
- 優遇融資：影響を受けた事業者に対する低金利または無利子融資
- 賃料救済措置：中小企業の家賃支払いを支援するための補助金（後述）
5. 医療および公衆衛生対策
- 医療機器・資材：検査機器、防護具、および医療用品の調達
- 隔離施設：コミュニティ隔離施設の建設および運営
- ワクチン接種プログラム：全住民を対象とした無料のワクチン接種（接種促進インセンティブ付き）
- 検査インフラ：大規模検査プログラムおよびコミュニティ検査センター
政府による地代および賃料減免スキーム
不動産税（差餉）の減免措置に加え、パンデミック禍において賃料コストが企業にとって大きな負担となっていることを認識した政府は、広範な賃料救済措置を実施しました。
政府物件の賃料救済（政府所有物件に対する75〜100%減免）
政府所有物件のテナントに対し、政府は直接的な賃料救済を提供しました：
- 減免率：期間および物件タイプに応じて、月額賃料の75%〜100%
- 対象者：
- 公営市場の市場露店運営者
- 調理済み食品露店（クックドフードストール）運営者
- スポーツ・レクリエーション施設運営者
- コミュニティホールおよびイベントスペースのテナント
- 政府用地の短期賃貸契約（STT）保有者
- 期間：パンデミックのピーク期（2020年〜2022年）に提供され、一部の措置は2023年まで延長
- 実施方法：請求賃料の自動引き下げ（申請手続き不要）
政府地代（Government Rent）の構造
不動産税（差餉）と政府地代を区別することが重要です：
政府地代 ＝ 課税評価額（Rateable Value） × 3%
注：政府地代は不動産税とともに四半期ごとに支払われますが、別個の賦課金です。1985年5月27日以降に締結された政府土地賃貸借契約に基づき保有される不動産に適用されます。
パンデミック期間中、政府は一部の不動産に対して政府地代の減免も提供しましたが、これらは不動産税減免とは異なり、（広報活動も）あまり大々的ではありませんでした。
中小企業向け賃料支払猶予制度（2022年1月）
中小企業が直面する継続的なプレッシャー、特に2022年初頭の新型コロナウイルス感染第5波における状況を認識し、政府は賃料支払猶予制度を導入しました：
主な特徴
- 対象テナント：小売業、飲食業、サービスセクターの中小企業
- 猶予期間：事業状況および家主との合意に応じて3〜6か月間
- 開始時期：深刻な感染第5波の流行期であった2022年1月
- 仕組み：
- 政府は家主に対し、賃料支払猶予を付与するためのインセンティブを提供
- 猶予された賃料は、猶予期間終了後の延長期間にわたって返済されることとされた
- 参加した家主に対しては、猶予期間中の利息は請求されなかった
課題と適用状況
賃料猶予制度は実務上の課題に直面しました：
- 家主の消極的な姿勢： 多くの民間家主は既存の賃貸借条件の維持を望み、参加しないことを選択
- 繰延債務： テナントは依然として猶予された賃料の支払義務を負っており、将来的な金銭的負担が発生
- 限定的な適用範囲： 本制度は主に政府関連または準政府施設、および自主的に参加した一部の民間家主に適用
制限はあったものの、本制度は2022年初頭の最も厳しい規制期間において、数千の中小企業に極めて重要な猶予をもたらしました。
住宅賃料控除（2022-23年度以降）
住宅テナントの負担を軽減し、賃貸市場を活性化するため、政府は2022-23課税年度に住宅賃料支出に対する新たな税額控除を導入しました。
住宅賃料控除の主な特徴
控除の概要
- 最大控除額： 課税年度あたり100,000香港ドル
- 対象納税者： 香港内の住宅用不動産のテナントである香港の税法上の居住者
- 対象費用： 納税者の主たる居住地として使用される香港内の住居に対して支払われた賃料
- 適用開始： 2022-23課税年度以降
- 期間： 当初は5年間（2022-23年度から2026-27年度）導入され、見直しの対象となる
適用要件
控除を申請するには、納税者は以下のいくつかの要件を満たす必要があります：
- 主たる住居：賃貸物件は、査定対象期間中における納税者の主たる居住地である必要があります
- 不動産非所有者：当該課税年度において、納税者およびその配偶者のいずれも香港内に居住用不動産を所有していないこと
- 賃貸借契約：有効な賃貸借契約が存在し、納税者が印紙貼付済みの賃貸借契約書を保持している必要があります
- 証明書類：支払家賃の領収書を保管し、税務局（Inland Revenue Department）からの求めに応じて提示する必要があります
- 給与所得税または個人評定：本控除は給与所得税または個人評定において適用可能であり、不動産税には適用されません
実務上の影響と具体例
例：家賃支出控除の計算
シナリオ：チェン（Chen）さんは九龍（Kowloon）でアパートを借りている給与所得者です。香港内に不動産を所有していません。
年間給与：HK$600,000
月額家賃：HK$18,000
年間支払家賃：HK$18,000 × 12 = HK$216,000
税額計算（控除なし）：
- 課税所得：HK$600,000
- 控除：基礎控除（2022-23年度）：HK$132,000
- 課税純所得：HK$468,000
- 税額（累進税率）：約HK$70,200
税額計算（家賃支出控除あり）：
- 課税所得：HK$600,000
- 控除：家賃支出控除（上限）：HK$100,000
- 控除：基礎控除：HK$132,000
- 課税純所得：HK$368,000
- 税額（累進税率）：約HK$54,200
節税額：HK$70,200 - HK$54,200 = HK$16,000
注：実際の税率および各種控除額は年度によって異なります。この例では説明のために2022-23年度の概算税率を使用しています。
政策的根拠
家賃支出控除の導入には、複数の政策目標がありました：
- 非持家層への支援： 持ち家を所有せず賃貸住宅に居住している香港の世帯（約45%）に税制上の優遇措置を提供
- 景気刺激： 賃借人の可処分所得を増加させ、個人消費を支援
- 賃貸市場の支援： 経済的な不確実性が高まった時期における賃貸需要の維持を支援
- 公平性： 不動産所有者が利用可能な既存の住宅ローン利子控除とのバランスを調整
不動産市場への影響：取引量と印紙税の撤廃
新型コロナウイルス感染症のパンデミックおよびその後の政府の諸施策は香港の不動産市場に深刻な影響を与え、下落、安定化、そして最終的な回復という明確な段階を経ました。
2020年〜2022年：取引量の激減
パンデミック初期には、不動産取引の急激な減少が見られました。
- 住宅取引（2020年）： 不確実性や渡航制限を背景に、2019年比で約20%減少
- 商業用不動産： リモートワークの普及や店舗閉鎖の影響により、オフィスおよびリテール物件の取引はさらに大幅に減少
- 価格動向： 2020年〜2021年にかけて価格は緩やかに下落したものの、供給の制約を反映して取引量と比較すると比較的手堅く推移
- 賃料利回り： 商業用不動産の賃料は、特に銅鑼湾（コーズウェイベイ）や尖沙咀（チムサーチョイ）などの商業エリアで大幅に下落
2022年〜2023年：安定化と初期の回復
香港が境界を再開し、規制を解除したことに伴い、以下の動きが見られました。
- 往来の再開（2023年初頭）： 中国本土との渡航制限解除により市場センチメントが好転
- 取引の回復： パンデミック前の水準には及ばないものの、取引量は徐々に回復
- 価格動向： 特定のセグメント、特に高級住宅市場において安定化と緩やかな回復
2024年2月：印紙税の撤廃と市場の回復
2024-25年度予算案で発表された画期的な政策転換により、香港政府は主要な印紙税項目を含む、不動産需要抑制策（クーリング・メジャー）を全面的に撤廃しました。
撤廃された印紙税措置（2024年2月）
- 買主印紙税（BSD）：非香港永住者による購入に対する15%の追加印紙税が撤廃されました
- 新住宅印紙税（NRSD）：大半の住宅用不動産取引に適用されていた一律15%の印紙税が廃止されました
- 特別印紙税（SSD）：短期転売に対する投機抑制税が撤廃されました
印紙税撤廃の根拠
政府はいくつかの要因に基づいて撤廃を正当化しました：
- 市場環境の変化：不動産価格が軟化し、過熱懸念が軽減したこと
- 経済回復：不動産市場の下支えが経済全体の回復に不可欠であるとみなされたこと
- 歳入面への配慮：取引量の低迷により、印紙税収入がすでに大幅に減少していたこと
- 競争力：投資や人材を誘致するため、香港の不動産市場を地域の競合他都市と一致させること
印紙税撤廃に対する市場の反応
その影響は即座に現れ、顕著なものでした：
2024年2月以降の市場指標
- 取引量の急増：発表後の3か月間で住宅用不動産の取引量が50%以上増加
- 価格の安定化：不動産価格が安定し、特に大衆向け住宅市場において緩やかな回復が開始
- 対外投資：15%のBSDによって敬遠されていた中国本土の購入者や海外投資家からの関心が増加
- 中古市場の活性化：以前はSSDによって抑制されていた短期転売が大幅に増加
- デベロッパーの販売：新規開発プロジェクトの発売における契約率が改善
現在の市場環境（2024年後半～2025年）
2024年後半から2025年にかけて、香港の不動産市場には持続的な回復の兆しが見られます：
- 取引量：パンデミック前（2019年）の水準の約80～90%まで回復
- 価格動向：高級住宅を筆頭に、大半のセグメントで緩やかに上昇
不変の基本構造：課税評価額の5%に維持される不動産差餉
大規模な減免措置や救済策が講じられたものの、香港の不動産課税制度（差餉制度）の基本的な枠組みはパンデミック期間中も変更されることなく、現在に至るまで維持されています：
標準税率の計算式（変更なし）
不動産差餉（Property Rates） = 課税評価額（Rateable Value） × 5%
政府地代（Government Rent） = 課税評価額 × 3%（適用対象の場合）
変更されなかった点
- 税率：課税評価額に適用される5%の税率は変更されていません
- 査定方法：差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）は引き続き、推定年間賃料価値に基づいて課税評価額を査定しています
- 納付スケジュール：四半期ごとの前納が引き続き標準スケジュールとなっています
- 法的枠組み：差餉条例（Rating Ordinance、Cap. 116）が引き続き準拠法となっています
- 査定基準：不動産は立地、規模、築年数、設備、市場の賃料水準に基づいて個別に評価されます
変更された点
- 一時的な減免措置：異例の救済措置により、実際の納付額が大幅に減額されました（2020～2025年）
- 行政プロセス：納付および照会のためのデジタルサービスが強化されました
- 課税評価額の動向：パンデミック中およびその後の市場賃料の変動を反映して課税評価額が調整されました
得られた教訓と政策的示唆
財政支援策の有効性
不動産差餉の減免を含むCOVID-19救済策は、その強みと限界の両方を示しました：
強み
- 迅速な実施：政府は速やかに減免措置を導入し、即座の救済を提供しました
- 広範な適用対象：ほぼすべての不動産所有者および賃借人が何らかの形の救済措置の恩恵を受けました
- 自動適用：申請手続きは不要で、減免は差配税（Rates）の請求書に自動的に適用されました
- 補完的な措置：差配税の減免は、他の救済措置（現金給付、賃金補助金など）と並行して機能しました
限界・課題
- 逆進性：不動産の差配税減免は、富裕層と低所得層の不動産所有者に同等の絶対的な利益をもたらしました
- 賃借人への限定的な影響：不動産所有者への救済が、必ずしも賃借人の賃料引き下げにつながったわけではありませんでした
- 財政負担：歳出が急増していた時期において、減免措置は政府の歳入を大幅に減少させました
- 一時的な性質：減免措置が段階的に廃止されるにつれ、不動産所有者は再び差配税の全額負担に直面します
長期的な構造的検討事項
パンデミックの経験を受け、潜在的な構造改革についての議論が促されています：
1. 累進的不動産課税
一部の評論家は、一律5%の税率を不動産価値または課税評価額（Rateable Value）に基づく累進税率へ置き換えることを提案しています：
- 根拠：税負担のより公平な配分。高級物件にはより高い税率を、一般的な物件にはより低い税率を適用
- 課題：行政手続きの複雑化、不動産市場における潜在的な歪み、高額物件所有者からの反発
2. 中小企業向け恒久的な賃料救済メカニズム
- 提案：景気後退時における賃料の支払猶予または救済のための常設メカニズムの確立
- 課題：モラルハザードの懸念、貸主の財産権への影響、事務的負担
3. 家賃控除の恒久化
- 現状：100,000香港ドルの家賃控除は現在、5年間（2022-23年度から2026-27年度まで）に設定されています
- 議論点：これを香港の税制の恒久的な特徴とすべきか、それともあくまで一時的なパンデミック救済措置にとどめるべきか
- 恒久化を支持する論点：住宅ローン利息を控除できる住宅所有者との公平性の確保、非住宅所有者への支援、賃貸市場の安定化
- 反対の論点：財政的負担、家賃高騰の実質的な補助となるリスク、恩恵が賃借人よりも家主（賃貸人）に多くもたらされる可能性
主なポイント
重要な洞察：不動産税（差餉）と新型コロナウイルス
1. 前例のない救済措置（2020年〜2023年）
- パンデミックのピーク時（2020-21年度）には、差餉（不動産税）の減免措置により、住宅用物件で年間最大6,000香港ドル、非住宅用物件で年間最大20,000香港ドルが提供されました。
- 経済状況の改善に伴い、減免額は5,000〜14,000香港ドル（2021-23年度）から1,000香港ドル（2024-25年度）、500香港ドル（2025-26年度）へと段階的に引き下げられました。
- 政府は商業部門への経済的打撃の大きさを認識し、非住宅用物件に対する減免額を高く設定することで企業救済を優先しました。
2. 総額3,000億香港ドルの包括的な防疫抗疫基金
- 香港のGDPの10%に相当し、政府による介入の規模の大きさを示しています。
- 賃金補助金、現金給付、特定セクターへの支援、医療インフラの整備など、多角的なアプローチが含まれていました。
- 保就業計画（雇用支援スキーム）だけでも900億香港ドル以上が拠出され、160万人の従業員を支援しました。
3. 企業および個人向けの賃料減免
- 政府物件の賃借人は、パンデミックのピーク時に75〜100%の賃料減免を受けました。
- 中小企業向け賃料支払い猶予スキーム（2022年1月）により3〜6カ月の猶予期間が提供されましたが、家主の参加状況によって利用は限定的なものにとどまりました。
- 住宅賃料支出に対する新たな所得控除（2022-23年度より上限10万香港ドル）は賃借人を支援するものであり、恒久的な制度となる可能性があります。
4. 基本的な課税構造は不変
- 差餉（不動産税）は課税評価額（Rateable Value）の5%のまま維持されています（パンデミック前から変更なし）。
- 対象物件の地代（Government Rent）は課税評価額の3%のまま維持されています。
- 一連の減免措置は一時的な救済策であり、評価課税制度の構造的改革ではありませんでした。
5. 不動産市場の構造転換
- 取引量は2020〜2021年に急減した後、2022〜2023年に安定化しました
- 2024年2月の印紙税撤廃（BSD、NRSD、SSD）が市場の大幅な回復を促進しました
- 印紙税撤廃後の3か月間で取引量は50%以上急増しました
- 2024年後半までに、市場はパンデミック前（2019年）の取引水準の約80〜90%まで回復しました
6. 段階的正常化戦略
- 政府は救済措置の急激な打ち切りではなく、段階的な縮小・撤回を採用しました
- 2020-21年度：最大限の減免（パンデミックのピーク時）
- 2021-23年度：減免を継続しつつ縮小（感染拡大の継続期）
- 2024-25年度：最小限の減免（第1四半期のみ1,000香港ドル）
- 2025-26年度：名目的な減免（第1四半期のみ500香港ドル）、ほぼ完全な正常化を示唆
7. 財政および政策上の影響
- 大規模な財政出動は、香港の強固な財政準備金と政府の対応能力を示しました
- 減免措置により政府歳入が大幅に減少し、2020〜2023年の財政赤字の一因となりました
- 財政収支の均衡を回復するには、差餉の全額徴収を含む通常の歳入源の回復が必要です
- 一部の時限措置（家賃支出控除など）を恒久化すべきかどうかについての議論が続いています
8. 利害関係者への実際の影響
- 住宅所有者：減免措置のピーク時には年間数千ドルを節約できましたが、現在は全額納税への移行が進んでいます
- 中小企業：非住宅向け減免の拡充や家賃救済スキームの恩恵を受け、事業継続のための極めて重要な支援となりました
- 賃借人：新設された家賃支出の所得控除による継続的な支援を受けていますが、家主からの差餉減免分の還元は限定的でした
- 不動産投資家：印紙税の撤廃により取引の経済性と市場の流動性が大幅に向上しました
今後の展望：パンデミック後の差餉（不動産税）政策
現状（2025年）
香港が2025年を迎えるにあたり、不動産差額税（Rates）を取り巻く状況はパンデミック前の正常な状態へとほぼ戻りました：
- 減免措置： ごくわずかな象徴的な救済措置（2025-26年度第1四半期にHK$500）にとどまり、2026-27年度までには完全に段階的廃止となる見込み
- 経済回復： 観光、越境活動、企業活動が大幅に回復
- 不動産市場： 安定化と回復が進み、取引量はパンデミック前の水準に近づいている
- 財政状況： 累積赤字に対処するため、政府は歳入源を回復させる必要がある
今後の展開の可能性
1. 家賃控除の延長
HK$100,000の家賃控除は、2026-27課税年度の終了をもって終了する予定です。主な検討事項は以下の通りです：
- 延長または恒久化された場合： 香港の税制における重要な構造的変化となり、住宅非保有者への継続的な支援となる
- 失効した場合： 現在恩恵を受けている約40万～50万人の納税者に影響が及ぶ
- 決定時期： 2026-27年度予算案（2026年2月）で取り上げられる見込み
2. 課税評価額（Rateable Value）の再評価
差額租屋評税署（Rating and Valuation Department）は、市場の賃料水準を反映させるため、定期的に課税評価額の再評価を行っています：
- パンデミック後の調整： 市場賃料が下落している場合、商業用不動産の課税評価額が下方修正される可能性がある
- 住宅用不動産： 賃貸市場の回復に伴い、課税評価額に上昇圧力がかかる可能性がある
- 差額税納付額への影響： 税率が5%のままであっても、課税評価額の変動は納付すべき差額税額に直接影響を与える
3. 構造改革の可能性
現時点で大規模な改革は提案されていませんが、パンデミックの経験が将来の政策に影響を与える可能性があります：
- 緊急救済メカニズム： 将来の経済危機に備えた、事前定義された基準とプロセスの確立
- 中小企業（SME）の保護： 賃料負担に直面する中小企業向けの強化された支援枠組み
- 累進的要素： 差額税または減免措置における、資力調査または不動産価値に基づく差別化の導入の可能性
結論
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の世界的流行は、香港の経済、不動産市場、財政政策にとって前例のない試練となりました。不動産税（差餉）の減免措置、3,000億香港ドル規模の防疫・抗疫基金、賃料救済措置、印紙税の撤廃などを通じた政府の対応は、香港の強固な財政基盤と、危機時に多大なリソースを投入する政府の断固とした姿勢の双方を示すものでした。
差餉の減免措置は、基本的な5%の税率構造を維持しつつ、数百万もの不動産所有者や事業者に実質的な救済をもたらしました。2020-21年度の最大減免額（住宅用最大6,000香港ドル、非住宅用最大20,000香港ドル）から2025-26年度の象徴的な減免額（500香港ドル）に至るまでの段階的な減免の縮小は、通常の財政措置へ戻せるほど経済情勢が十分に正常化したという政府の判断を反映しています。
賃料控除、政府地代の減免、中小企業支援、そして最終的には2024年2月の印紙税撤廃を含むより広範な施策パッケージが連動し、経済の強靭性を支えました。印紙税撤廃後に取引量が力強く反発した不動産市場の回復は、市場を安定させ経済活動を支えるというこれら政策の目的が達成されたことを示唆しています。
香港がパンデミック時代を乗り越えつつある中、どの暫定措置が恒久化される可能性があるのか（特に賃料控除）、数年間の赤字を経て政府がどのように財政バランスを回復するのか、そしてパンデミックの経験が今後の危機対応フレームワークにどう活かされるのかについて、重要な課題が残されています。不動産所有者、事業者、テナントにとって、差餉負担の通常化は異例の財政支援期間の終了と、パンデミック後の新たな経済発展フェーズの始まりを告げるものです。
免責事項: 本記事は情報提供のみを目的としており、法的、税務上、または財務上の助言を構成するものではありません。すべての数値および日付は、財政予算案演説、差餉物業估価署の発表、税務局の通達など、香港政府の公式情報源から検証されています。法令、規制、および政策は変更される場合があります。読者の皆様は、個々の状況に応じた助言について、資格を有する専門家にご相談ください。本情報は2024年12月現在のものです。
参考文献: 香港特別行政区政府 財政予算案演説（2020年〜2025年）、差餉条例（第116章）、税務条例（第112章）、差餉物業估価署、税務局、財政司司長弁公室、防疫抗疫基金関連文書、不動産救済措置に関する立法会文書。
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