關鍵要點：差餉在香港財政政策中的角色
- 收入貢獻：差餉在2022-23財政年度帶來約190億港元收入，佔政府總收入約3.75%
- 歷史意義：可追溯至1845年（即英國佔領香港僅4年後），是香港歷史最悠久的政府收入來源之一
- 現行徵收結構：應課差餉租值為550,000港元或以下的物業，按5%標準徵收率徵收
- 累進差餉制度：於2025年1月起對高價值住宅物業實施（其後250,000港元徵收8%，超過800,000港元部分徵收12%）
- 2025-26年度寬減：2025-26年度第一季每幢物業寬減上限為500港元，惠及312萬個住宅物業
- 主管機構：差餉物業估價署（RVD）負責評估、徵收及估價工作
香港差餉的歷史背景與制度基石
香港的差餉制度並非現代產物，而是深深植根於其歷史發展軌跡，尤其是在殖民地時期。差餉制度擁有悠久的歷史，可追溯至英國佔領僅四年後頒布的《1845年差餉條例》。起初，徵收差餉的目的十分單一，主要用於維持警察隊的運作經費，反映了殖民地成立初期的務實需要。
在隨後的數十年間，差餉的適用範圍有系統地逐步擴大，以資助各項基本公共服務：
- 1856年：街道照明
- 1860年：供水系統
- 1875年：消防服務
《1888年差餉條例》：現代制度的基石
一個關鍵轉捩點隨着1888年5月5日頒布的《1888年差餉條例》而到來，該條例為差餉制度提供了綜合框架，不僅適用於19世紀，更奠定了現今制度的基石。在此之前，警察、供水、照明及消防的差餉均分開評估——《1888年條例》將這種繁瑣的安排精簡為統一的架構。
自1931年起，差餉收入已被納入政府一般收入帳目，標誌着差餉從專款專用過渡至一般財政用途。這一演變反映了香港作為行政實體日趨成熟，財政預算需求亦日益精確複雜。
20世紀的完善與改進
該制度在整個20世紀持續演進：
- 1973年：引入「估價冊水平」（tone of the list）概念，確保臨時估價不超過估價冊的水平
- 1973年：根據《差餉條例》第9條，將廣告招牌納入應課差餉範圍
- 現行架構：受《差餉條例》（香港法例第116章）規管
差餉物業估價署的角色
差餉物業估價署（RVD）是香港物業差餉制度的行政基石，負責三大關鍵職能：
差餉物業估價署核心職能
- 估價：根據公開市場的估計年租值，釐定所有物業的應課差餉租值
- 評估：按照現行徵收率百分比計算應繳差餉款額
- 徵收：發出季度徵收通知書及收取差餉收入
認識應課差餉租值
應課差餉租值是指物業在指定的估價依據日期，假設處於空置並可供出租的情況下，於公開市場所能獲得的估計年租金。此假設租賃模式考慮了以下因素：
- 租客負責繳付所有通常由租客繳付的差餉及稅項
- 業主負責繳付地租及承擔維修費用
- 影響租值的所有因素：樓齡、面積、質素、位置、交通網絡及配套設施
就2024-25財政年度而言，所有應課差餉租值均參考2023年10月1日（指定估價依據日期）的租值進行檢討。此項每年重估租值的機制，確保了差餉制度維持公平並反映當時的市況。
差餉收入在香港財政架構中的角色
當前收入表現
在2022-23財政年度，香港特區政府的差餉收入約為190億港元，約佔政府總收入的3.75%。雖然與其他收入來源相比佔比看似不高，但差餉提供了穩定且可預測的收入流，歷來在經濟波動期間亦展現出極高的韌性。
| 收入來源 | 2024-25財政年度（十億港元） | 佔總收入百分比 | 特點 |
|---|---|---|---|
| 利得稅 | 177.7 | 31.5% | 最大收入來源，對經濟敏感 |
| 薪俸稅 | 88.0 | 15.7% | 穩定，與就業情況掛鈎 |
| 印花稅 | 58.0 | 11.3% | 波動極大，取決於物業交易 |
| 投資收入 | 44.4 | 7.9% | 浮動，取決於市場走勢 |
| 差餉 | ~19.0 | ~3.75% | 高度穩定，具可預測性 |
| 地價收入 | 13.5 | 2.4% | 極為波動，取決於市場周期 |
備註：2024-25財政年度數字乃基於修訂預算。差餉數據來自2022-23財政年度。
財政背景：物業相關收入面臨的挑戰
近年來，香港的財政狀況面臨重大逆風，主要是由於物業相關收入疲弱所致。2023-24財政年度錄得1,016億港元的赤字，幾乎是最初預測544億港元的兩倍。至於2024-25年度，赤字修訂為872億港元，接近最初估計481億港元的兩倍。
國際貨幣基金組織（IMF）預計，在未計發債及償債前，2024-25財政年度的財政赤字將佔本地生產總值（GDP）的5.2%，赤字收窄幅度低於最初預期，主要原因是物業相關收入持續疲弱。
物業相關收入短缺（2024-25財政年度）
- 地價收入：實際為135億港元，預算為330億港元（少收195億港元）
- 印花稅：實際為580億港元，預算為710億港元（少收130億港元）
- 總收入：5,596億港元，較原先估計低11.6%
在此背景下，差餉作為穩定且具反周期特性的收入來源，其角色顯得尤為重要。儘管地價收入和印花稅收入會隨市況大幅波動，但無論物業成交量或樓價走勢如何，差餉都能提供穩定的收入。
累進差餉制度：一項政策創新
於2024年2月28日，香港財政司司長宣布了一項具里程碑意義的改革：對高價值住宅物業引入累進差餉制度。該措施自2025年1月1日（即2024-25年度第四季）起生效，是數十年來差餉制度最重大的結構性變革。
累進差餉制度的運作方式
| 應課差餉租值範圍 | 差餉徵收率 | 適用對象 | 估計每月租金 |
|---|---|---|---|
| HK$550,000 或以下 | 5% | 此範圍內的所有住宅物業 | 約每月 HK$46,000 或以下 |
| 其後 HK$250,000（HK$550,001 - HK$800,000） | 8% | 中高檔住宅物業 | 約每月 HK$46,000 - HK$67,000 |
| 超過 HK$800,000 | 12% | 豪宅住宅物業 | 超過約每月 HK$67,000 |
| 備註：非住宅物業繼續按 5% 單一徵收率徵收 | |||
實際計算範例
範例 1：低於累進制門檻的物業
物業：中檔住宅單位，應課差餉租值 = HK$480,000
計算方法：
全年差餉 = HK$480,000 × 5% = HK$24,000
每季繳款額 = HK$24,000 ÷ 4 = HK$6,000
影響：累進制下維持不變
範例 2：屬於中層累進級別的物業
物業：豪宅單位，應課差餉租值 = HK$720,000
計算方法：
首 HK$550,000 按 5% 計算 = HK$27,500
其後 HK$170,000 按 8% 計算 = HK$13,600
每年差餉 = HK$41,100
每季繳款額 = HK$41,100 ÷ 4 = HK$10,275
相比以往 5% 單一徵收率的增幅：每年增加 HK$5,100（增幅達 14.2%）
範例 3：高價值頂級豪宅物業
物業：頂級住宅，應課差餉租值 = HK$1,200,000
計算方法：
首 HK$550,000 按 5% 計算 = HK$27,500
其後 HK$250,000 按 8% 計算 = HK$20,000
餘額 HK$400,000 按 12% 計算 = HK$48,000
每年差餉 = HK$95,500
每季繳款額 = HK$95,500 ÷ 4 = HK$23,875
相比以往 5% 單一徵收率的增幅：每年增加 HK$35,500（增幅達 59.2%）
政策理念與影響
住宅物業累進差餉制度體現了政府對「能者多付」原則的承諾。關鍵數據及影響包括：
- 受影響物業：約 42,000 個住宅物業單位（約佔全港私人住宅物業的 1.9%）
- 不受影響物業：98% 住宅物業繼續維持 5% 徵收率
- 預計收入：實施累進制預計每年為政府帶來額外 8.2 億港元收入
- 保障營商環境：所有非住宅物業（寫字樓、零售商舖、工廈）維持 5% 徵收率不變
僅針對價值最高首 2% 物業的策略，展現了縝密的政策設計：既能極大化增加政府收入，同時將對社會及經濟的影響降至最低。排除非住宅物業的做法，亦有助保障商業競爭力，防止額外成本轉嫁至消費者身上。
差餉寬減政策：平衡財政收入與紓困措施
香港政府一直將差餉寬減作為一項財政政策工具，以在經濟面臨挑戰時提供紓困支援。這些寬減措施雖然會減少政府收入，但發揮著重要的宏觀經濟穩定功能。
2024-25 年度寬減措施
在 2024-25 年度第一季（2024 年 4 月至 6 月），政府為每個應課差餉物業（包括住宅及非住宅物業）提供差餉寬減，以 1,000 港元為上限。相較於前幾年為應對 2019 冠狀病毒病疫情帶來的經濟影響而推出的更為慷慨的紓困措施，此項寬減幅度相對溫和。
2025-26 年度寬減措施
2025-26 年度財政預算案公佈了差異化的寬減措施，以反映逐步好轉的經濟狀況：
| 物業類別 | 寬減期 | 每季上限 | 財政影響 |
|---|---|---|---|
| 住宅物業 | 僅限 2025-26 年度第一季 | 500 港元 | 收入減少：15 億港元 受惠物業：約 312 萬個 |
| 非住宅物業 | 2025-26年度第1季及第2季 | HK$1,000 | 支援零售、辦公室及工廈租戶 減輕企業日常營運開支 |
非住宅物業獲得較長期的寬減（兩個季度，而住宅物業僅為一個季度），反映出政策的優先考量：支援企業復甦，並維持香港作為商業樞紐的競爭力。在經濟轉型期內，零售商舖、寫字樓租戶和工廈使用者均可受惠於日常營運開支的減省。
寬減措施的歷史背景
政府運用差餉寬減作為經濟穩定工具的歷程如下：
- 2020年前：在經濟低迷期間偶爾推出寬減，每季上限通常為 HK$1,000 至 HK$2,500
- 2020至2022年：新冠疫情期間擴大寬減規模，部分季度的寬減上限高達每季 HK$5,000
- 2023至2024年：隨著經濟復甦，逐步縮減寬減水平
- 2024-25年度：第1季上限為 HK$1,000，釋出財政整合的訊號
- 2025-26年度：進一步縮減至住宅物業 HK$500（僅限第1季），非住宅物業 HK$1,000（第1至第2季）
這種逐步縮減寬減措施的做法，符合政府的財政整合策略，目標是在2027年前消除赤字，同時維持對企業的針對性支援。
豁免及特別規定
《差餉條例》訂明了各項豁免規定，反映了社會政策的優先次序以及香港的獨特情況。
法定豁免
政府及領事館物業
所有政府建築物及領事館物業均獲豁免評估差餉，以體現國際外交慣例，並避免政府自我繳稅的循環流動。
宗教場所
根據《差餉條例》第36(1)(d)條，為公眾宗教崇拜而興建且完全或主要用於該等用途的物業單位可獲豁免。該豁免規定場所必須：
- 專為宗教崇拜而興建
- 完全或主要用於宗教崇拜
- 開放予公眾進行崇拜
此外，完全或主要用於公眾宗教崇拜的非專門興建場所，亦可能符合豁免資格。
農業物業
位於農地或毗鄰農地並與該土地相聯使用的農業建築物均獲豁免。這包括：
- 用於農業運作的構築物（不包括另行評估的住宅房屋）
- 由完全或主要在該土地上從事農業運作的人士所佔用的住宅房屋
村屋
根據第36(1)(c)條，位於指定鄉村範圍內的村屋，如符合有關面積、高度及類型的指定標準，可獲豁免差餉。這項豁免確認了新界原居民鄉村的特殊地位及傳統土地權益。
慈善機構
屬公共性質的慈善機構或信託根據《稅務條例》（IRO）第88條可獲豁免物業稅，但此項豁免並非自動生效。機構必須獲稅務局認可其免稅資格，稅務局亦備有獲認可慈善機構的名單。
一旦確立慈善免稅地位：
- 用於慈善用途的物業租金收入可獲豁免物業稅
- 向此類慈善機構轉讓香港不動產可獲豁免印花稅
- 該慈善機構必須純粹為慈善目的而運作，且不得分派利潤
累進差餉制度豁免
累進差餉制度雖適用於高價值住宅物業，但亦豁免了若干類別，以反映社會房屋政策：
- 香港房屋委員會提供的公共租住房屋單位
- 香港平民屋宇有限公司提供的大坑西邨出租房屋單位
- 公營房屋計劃下的簡約公屋及過渡性房屋
- 非牟利註冊學校、專上學院、醫院及宗教機構提供的宿舍
比較分析：差餉與其他收入來源
穩定性與可預測性
與香港其他主要收入來源相比，差餉展現出截然不同的收入特徵：
| 收入來源 | 波動性 | 可預測性 | 關鍵依賴因素 |
|---|---|---|---|
| 差餉 | 極低 | 極高 | 物業存量（穩定）、租金價值（漸進變化） |
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